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ainohi
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 Posté - 28 avr. 2010 : 21:00:10
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citation: Initialement posté par GédehemCes " traitements collectifs d'actes ou travaux privatifs", pertinents dans bien des cas (mise en peinture des rambardes privatives, changement des vieilles fenêtres pour du double vitrage, .... prêts "perso", etc etc .....) ne concernent pas le syndicat des copropriétaires. Le syndic agit personnellement et facture distinctement pour sa prestation privative. Rien ne passe par le syndicat. Il n'a pas à connaitre ce que font ces copropriétaires pour financer les travaux, ni comment le syndic agissant de sa personne s'entend avec eux.." pour faciliter le remplacement de la chaudière vétuste qui tombe en panne le Samedi matin d'un long WE d'hiver, ou veille des vacances de février, ..." c'est bien connu !  Dans l'affaire, cela ne rapporte rien au syndic et il agit en tant que tel et non personnellement. Aussi est-il normal, dans un souci de transparence, que ce qu'il fait le soit au su de tous. Maintenant, si cela vous dérange que votre syndic recherche des solutions de ce genre, qui s'appliquent à quelques copropriétaires seulement mais qui ont avec une incidence sur toute la collectivité, dites-le lui, il se contentera de faire le minimum, comme vous le lui demandez. |
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Jany2718
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 42
Posté - 28 avr. 2010 : 21:42:44
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Hélas, la transparence n'est certainement pas le souci principal de la plupart des syndics et pas davantage l'intérêt des copropriétaires. |
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ainohi
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43
Posté - 28 avr. 2010 : 23:04:03
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citation: Initialement posté par Jany2718
Hélas, la transparence n'est certainement pas le souci principal de la plupart des syndics et pas davantage l'intérêt des copropriétaires.
Peut-être. Il ne faudrait pas pour autant chercher malice dans tout ce que fait le syndic.
Un syndic pas trop stupide a deux soucis :
- celui de se couvrir,
- celui de se faciliter le travail.
En travaillant de façon transparente et en impliquant l'assemblée générale il évite les accusations de collusion et celles d'excéder ses prérogatives.
En donnant les meilleures chances à un projet de travaux, il diminue le risque d'avoir à gérer des urgences.
Les intérêts bien compris du syndic sont souvent convergents avec ceux des copropriétaires. Sans compter que si les copropriétaires sont mécontents, ils sont prompts à changer de syndic.
Dans l'affaire qui nous concerne, on n'a pas pris connaissance exactement de quoi il s'agit mais on condamne le syndic : il est forcément coupable. Avec des copropriétaires ayant un tel état d'esprit, le syndic doit adopter pour ligne de conduite l'absence totale d'initiative et s'en remettre totalement au conseil syndical. Surtout ne rien proposer et ne pas sortir des sentiers battus. |
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Jany2718
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44
Posté - 29 avr. 2010 : 00:23:28
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On peut rappeler que la présente discussion porte sur une résolution d'AG trompant délibérément des copropriétaires naïfs ou inexpérimentés , ladite résolution consistant à permettre à une banque amie du syndic de vendre un prêt inutile à des pigeons qui gobent n'importe quoi ...
Pour décerner un prix d'excellence et d'honnêté aux syndics en général on pourrait toujours faire un sondage, mais il vaudrait mieux, je pense, ouvrir une autre discussion selon l'usage de ce forum.
NON , tous les travaux préconisés par le syndic ne visent pas à prévenir les accidents ou les réparations urgentes, mais plus probablement à multiplier les frais donc les honoraires directs (et occultes... ) . Il est très facile d'obtenir l'assentiment des dames âgées et veuves votant en tremblant de peur tout ce qu'on leur propose sans rien comprendre ( principe de précaution... !). Les professionnels ont la manière, il faut être sympathique , avoir un beau costume, l'air sérieux , inspirer confiance, avoir de l'autorité, faire rire aux dépens de ceux ou celles qui posent trop de quetsions , et le tour est joué : adopté à la majorité ! |
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Gédehem
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45
Posté - 29 avr. 2010 : 11:43:24
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"Les intérêts bien compris du syndic sont souvent convergents avec ceux des copropriétaires. " ...
Naiveté ou complaisance ???? 
L'intéret d'un syndic (de son préposé gestionaire) c'est de marger comme il faut afin d'être dans le bon créneau au moment de faire les bilans !
Nous sommes dans une activité commerciale.
Sauf à faire preuve d'angélisme, l'intérêt bien compris d'un commerçant est de faire du commerce, de vendre ce qu'il a à vendre (sa "salade") !
De même que l'on oriente le consommateur vers les produits que veut lui vendre le commerçant, le syndic (terme générique) va orienter les copropriétaires, dont 80% n'entendent rien à la "consommation copropriété", vers les buts qu'il souhaite POUR LUI !
Ainsi du choix de l'assureurs, de l'entreprise pour tels travaux, et même de la nature des travaux eux-mêmes, y compris ceux parfois inutiles.
C'est d'autant plus facile dans les copropriétés sans soucis de financement, où la voie est libre à de nombreuses dérives.
"Sans compter que si les copropriétaires sont mécontents, ils sont prompts à changer de syndic."
 Méconnaissance ! 
Les textes enferment de plus en plus les copropriétaires, qui déja n'y connaissent rien pour 80% d'entre eux, les placent quasi sous tutelle, en particulier pour l'établissement de l'ODJ des AG, monople du syndic !
Alors des copropriétaires qui seraient "prompts à changer de syndic" ......
Il est parfois "amusant" de suivre un même syndic (un gestionnaire) dans différents syndicats, dans leurs AG (je parle en connaissance de cause ..) Il y aurait une étude à faire, traitée de façon humoristique bien entendu, sur les différentes approches du personnage très bien décrit par Jany :
" il faut être sympathique , avoir un beau costume, l'air sérieux , inspirer confiance, avoir de l'autorité, faire rire aux dépens de ceux ou celles qui posent trop de quetsions , et le tour est joué ..."
Avec toute la palette qui va du "Père fouettard" qui fait du chantage au bon nounours aux petits soins pour "ses" copropriétaires.
Le chantage, la peur, la tromperie, le brossage dans le sens du poil, autant de techniques de "gouvernance des peuples" (suivez mon regagrd ) , les syndics n'ont rien inventé.
Mais c'est innocence que de vouloir l'occulter, en faire abstraction.
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Jany2718
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46
Posté - 29 avr. 2010 : 12:42:58
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citation: Initialement posté par GédehemAvec toute la palette qui va du "Père fouettard" qui fait du chantage au bon nounours aux petits soins pour "ses" copropriétaires.
Le chantage, la peur, la tromperie, le brossage dans le sens du poil, autant de techniques de "[i]gouvernance des peuples" (suivez mon regagrd ) , les syndics n'ont rien inventé. Mais c'est innocence que de vouloir l'occulter, en faire abstraction.
OUI, c'est exactement cela ! Bravo pour cette observation très juste!
on pourrait aussi ajouter le style "maître d'école" qui donne des bons points aux gentils élèves bien sages ou qui gronde les méchants...
Le plus drôle c'est la pressante invitation qui est faite aux gentils anciens et fidèles copropriétaires qui s'en remettent totalement aux avis du "chef" "le professionnel" ( l'employé du syndic) , pour assumer la fonction de président de l'AG ou assesseur et même pour composer le CS , car la plupart des copropriétaires n'ont pas encore compris en quoi consiste un CS et en quoi consiste la gestion de leur bien !
Le plus drôle c'est lorsqu'il s'agit de faire avaler un gros devis cher et inutile : alors le patron se dévoue et il fait l'immense honneur à ses mandants, d'assister à l'AG ( malgré ses énormes responsabilités de chef ..) et de bien expliquer l'importance de prendre une décision positive ... Il montrera à la fois beaucoup d'autorité et de condescendance, il aura une belle apparence de chef accablé de responsabilités, mais soucieux de veiller aux intérêts de ses mandants , il sera souvent assisté d'un spécialiste ( architecte ou avocat ... aux frais du SDC ...) pour consolider son discours... Qui aurait l'affront de soulever la moindre objection ? Mais , dans ce cas, les gentils copropriétaires se chargeront eux-mêmes de le faire taire le fâcheux ! En résumé , le Syndic a tout compris du comportement des foules stupides. Il applique les règles qui lui assurent le succès et son règne. Il a bien raison de son point de vue : c'est la bonne méthode pour plumer le pigeons . Pourquoi se gêner puisque certains pourtant instruits et sachant lire et sans doute compter, ne trouvent rien d'anormal dans ces agissements . |
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Gédehem
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47
Posté - 29 avr. 2010 : 15:27:48
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Dans le droit fil, mais est-ce utile d'en rajouter, souvenirs (entre autres sss !) :
- d'un pdt de séance sollicité par le syndic "maitre d'école" trônant seul sur l'estrade, candidat qui se trouvait être ...au fond de la salle, et qui y est resté durant toute la réunion, ...inutile de préciser silencieux .!...
- de cet ingénieur spécialiste du nucléaire (d'où mon inquiétude par ce qui va suivre ...) , chef de service à l'usine de retraitement de La Hague, qui a gobé sans bronché (malgré mes remarques et celles de la pdte du CS) l'affirmation du syndic selon laquelle ils (les copros) n'avaient rien à payer pour le "trou" de 15.000 francs pour tels travaux en raison d'impayés !.
Et cet ingénieur de conclure sans se poser de question : "Mais puisque le syndic nous dit qu'il n'y a pas de problème, c'est qu'il doit les mettre de sa poche ou qu'il en fait l'avance "
Il y en a même qui votent ...... |
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Jany2718
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48
Posté - 29 avr. 2010 : 16:32:10
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OUI , cela s'appelle la démocratie : quand il s'agit d'élire des députés ou un Pdt de la république . ( on connaît déjà le résultat ...)
En réalité l'AG d'une copropriété ou d'une Sté quelconque n' a rien à voir avec la démocratie,
- parce que le poids du vote de chacun est proportionnel à sa part
- et aussi parce que la décision doit être au bénéfice de la société et non au bénéfice de la seule partie majoritaire .... ( ce qui est sanctionné comme abus de majorité ). |
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ainohi
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49
Posté - 29 avr. 2010 : 20:50:08
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citation: Initialement posté par Jany2718
OUI , cela s'appelle la démocratie : quand il s'agit d'élire des députés ou un Pdt de la république . ( on connaît déjà le résultat ...)
En réalité l'AG d'une copropriété ou d'une Sté quelconque n' a rien à voir avec la démocratie,
- parce que le poids du vote de chacun est proportionnel à sa part
- et aussi parce que la décision doit être au bénéfice de la société et non au bénéfice de la seule partie majoritaire .... ( ce qui est sanctionné comme abus de majorité ).
Vous trouveriez normal que le propriétaire d'une chambre de bonne ait autant de poids que celui d'un appartement de 100 m² !
Si vous ne discernez pas la différence de nature entre le gouvernement de l'Etat et la gestion d'un bien privé en indivision, il ne me semble pas pertinent de poursuivre cette conversation.
A ces propos de comptoir : quand il s'agit d'élire des députés ou un Pdt de la république . ( on connaît déjà le résultat ...) je vous réponds que le peuple a les représentants qu'il mérite. D'ailleurs, en prenant du recul et en observant l'histoire politique sur les cinquante dernières années, je trouve que les dirigeants politiques qui se sont succédés, toutes tendances confondues, ne se sont, somme toute, pas montrés si mauvais. |
Édité par - ainohi le 29 avr. 2010 20:56:05 |
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Jany2718
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50
Posté - 29 avr. 2010 : 21:17:09
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Mais , bien sûr, c'est exactement ce que je veux dire !
Le vote égalitaire et par des ignorants n'a aucun sens et il ne peut qu'encourager la tromperie et les petits futés profitant du système et peaufinant leur popularité: seule disposition utile pour réussir car le peuple ne reconnaît pas la compétence et n’est sensible qu’à la flatterie !
Dans une entreprise composée d'associés ou dans une copropriété, les personnes concernées sont censées être motivées par la conservation de leur patrimoine et d'autant plus qu'elle ont une part importante. Ces personnes seront attentives en principe à acquérir la formation nécessaire pour cela ou à s'entourer des gens compétents et honnêtes pour les aider à gérer leur bien , dans l'intérêt de l'entreprise et non de leur seule part dans celle-ci.
Il me semble que ces considérations devraient être regardées comme sensées par toutes et tous étant né(e)s dans la première moitié du 20è siècle ce qui n'exclut pas les autres .
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Gédehem
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51
Posté - 30 avr. 2010 : 11:25:15
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Vous trouveriez normal que le propriétaire d'une chambre de bonne ait autant de poids que celui d'un appartement de 100 m² !
Trouvez-vous normal que tel député élus par 5000 voix "pèse" autant qu'un même député élu par 20000 voix ?
Il est bien connu que dans 'notre' système, une majorité en nombre n'est pas une majorité en voix.
La copropriété est une démocratie à l'état brut, chacun votant en fonction de la 'portion' de bien dont il est propriétaire.
Et comme la majorité décisionnelle, variable en fonction de l'importance pour le syndicat de cette décision (important !), ne peut se constituer que par consensus d'intérêts particuliers, on a bien ici un système démocratique dont beaucoup devraient s'inspirer.
Sauf qu'il est imparfait en raison de la méconnaissance des règles qui s'appliquent en copropriété (idem pour le citoyen lambda), mais surtout par le fait que la gestion de cette mini société (Société "copropriété" qui est ce que sont ceux qui la composent) est "sous-traitée " à un tiers étranger au syndicat !
Peut être qu'on pourrait aller chercher Obama pour gérer la France, sauf que, à en croire l'air du temps et l'aveuglement de beaucoup, on risque de tomber sur un Berlusconi ou un Poutine (certes, il y a pire !!!) !
Si vous ne discernez pas la différence de nature entre le gouvernement de l'Etat et la gestion d'un bien privé en indivision, il ne me semble pas pertinent de poursuivre cette conversation.
Et fondamentalement, quelle est-elle ? |
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Jany2718
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Posté - 30 avr. 2010 : 13:17:41
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Pour le gouvernement des peuples ou l’administration des copropriétés, on devrait davantage s’inspirer des règles ( universelles) applicables aux sociétés ( entreprises) composées de plusieurs sociétaires , au moins sur les deux points suivants :
1°) chaque sociétaire ,même le plus modeste, doit pouvoir exprimer son choix dans le cadre d’un vote régulier, et doit donc pouvoir être représenté dans les instances décisionnelles ou de contrôle…
2°) les décisions doivent être prises dans l’intérêt de l’entreprise et non dans le seul intérêt de la majorité, en outre elles ne doivent pas nuire à la minorité .
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ainohi
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53
Posté - 30 avr. 2010 : 16:16:38
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citation: Initialement posté par Jany2718
Pour le gouvernement des peuples ou l’administration des copropriétés, on devrait davantage s’inspirer des règles ( universelles) applicables aux sociétés ( entreprises) composées de plusieurs sociétaires , au moins sur les deux points suivants :
1°) chaque sociétaire ,même le plus modeste, doit pouvoir exprimer son choix dans le cadre d’un vote régulier, et doit donc pouvoir être représenté dans les instances décisionnelles ou de contrôle…
2°) les décisions doivent être prises dans l’intérêt de l’entreprise et non dans le seul intérêt de la majorité, en outre elles ne doivent pas nuire à la minorité .
Vos propositions concrètes sur ces deux axes de réflexion seraient les bienvenues dans la rubrique Débats & Suggestions sur la loi |
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ainohi
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Posté - 30 avr. 2010 : 17:11:41
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Pour revenir au sujet initial.
Une recherche sur internet m'a permis de trouver des informations portant sur une formule de prêt qui correspond à celle faisant l'objet du débat. En voici les principales caractéristiques :
- Chaque copropriétaire est libre ou non d’adhérer à l’emprunt collectif pour un montant dans la limite de sa quote part ;
- Pas de dossier à monter ni de justificatif à fournir si la part d’emprunt est inférieure à 15.000 € ;
- Pas de limite d’âge ;
- Les échéances sont soit prélevées directement sur le compte bancaire de chaque copropriétaire, soit sur le compte du syndicat de copropriété ;
- Financement total des travaux et frais annexes ;
- En cas de vente, prêt cessible au nouvel acquéreur ;
- En cas de succession, prêt transmissible aux héritiers ;
- Désolidarisation des intervenants qui n’ont pas à assumer le risque d’impayé de l’un des leurs ;
- Pas de garantie personnelle ou de caution à donner.
Jany2718, si je sais bien lire, cela dément votre assertion initiale : en principe, c’est le bénéficiaire du prêt ( ici le SDC) qui doit le rembourser et non un tiers ( le copropriétaire ne pouvant financer sa part en une seule fois).
Cela étant, il est possible que la convocation n'ait pas été faite dans les règles, à savoir en toute conformité avec les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 qui imposeraient que soient indiqués durée et taux d’intérêt , frais, rôle et commission du Syndic (commission du syndic sur cet emprunt très vraisemblablement nulle). S'il en est ainsi, peut-être auriez-vous une chance d'être entendu par le TGI dans un recours en annulation. Mais, si vous intentiez un tel recours, je ne suis pas sûr que les autres copropriétaires, qui n'ont peut-être pas la même perception que vous de l'intérêt commun, vous en soient gré. S'ils répondaient abus de droit ils auraient aussi peut-être quelque chance d'être entendus.
Si l'on opte pour le prélèvement direct sur le compte bancaire du copropriétaire, quel préjudice la souscription d'un tel emprunt par quelques copropriétaires seulement occasionnerait-elle soit au syndicat dans son ensemble, soit à un ou plusieurs copropriétaires pris individuellement ? |
Édité par - ainohi le 30 avr. 2010 17:13:46 |
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Gédehem
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Posté - 30 avr. 2010 : 17:35:38
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On a bien compris ce que vous rapportez d'un prêt " corespondant à l'objet du débat".
La question est , "Si l'on opte pour le prélèvement direct sur le compte bancaire du copropriétaire,...." :
- que vient faire la personne juridique "Syndicat" s'il est totalement étranger à l'affaire tel qu'il est décrit ?????
Ce que vous expsez revient à ce que des copropriétaires se groupent pour un tel prêt collectif dans lequel chacun assume son remboursement sans qu'il y ait solidarité entre les bénéficaires.
QUE VIENT FAIRE LE SYNDICAT ICI ?????
C'est de cela dont nous parlons depuis le début, s'agissant d'un prêt qui concerne certains copropriétaires seulement (2 ou 3 sur 50 dans le cas de Jany) pour financer des travaux décidés par une AG.
Histoire d'enfoncer le clou :
- que vient faire d'entité juridique "Syndicat" dans un contrat auquel il serait en fait (en droit ??) totalement étranger ainsi que vous l'exposez ??
C'est la question du présent sujet, à laquelle personne ne semble avoir de réponse ! |
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ainohi
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Posté - 30 avr. 2010 : 18:10:09
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citation: Initialement posté par GédehemHistoire d'enfoncer le clou : - que vient faire d'entité juridique "Syndicat" dans un contrat auquel il serait en fait (en droit ??) totalement étranger ainsi que vous l'exposez ?? C'est la question du présent sujet, à laquelle personne ne semble avoir de réponse ! Non, ce n'est pas la question initiale. La question initiale c'est : j’estime que cette résolution est abusive et est aussi irrégulière
Je voudrais bien savoir en quoi il y a irrégularité et en quoi il y a abus.
La question que vous posez, que vient faire d'entité juridique "Syndicat" dans un contrat auquel il serait totalement étranger, elle m'intéresse autant que celle portant sur le sexe des anges.
Comme il vaut mieux s'adresser au bon dieu qu'à ses saints, prenez votre moteur de recherche favori, trouvez la banque proposant ce type de prêt et posez-lui la question. Je suppose qu'ils ont concocté ce produit avec le concours de leurs juristes. Ils vous répondront beaucoup mieux que moi. |
Édité par - ainohi le 30 avr. 2010 18:12:17 |
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Gédehem
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57
Posté - 30 avr. 2010 : 18:42:34
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Comme vous défendiez ce "prêt copropriété" qui serait en fait un "prêt personnel" n'impliquant que ceux qui remboursent (!?!?!?!?!) , je pensais (et sans doute d'autres) que vous aviez réponse à la question !
Pour le reste, il faut remonter au post n°23 du 26-04 :
"Il faudra expliquer comment, par quelle pirouette, un syndicat de copropriétaires pourrait passer un contrat en son nom avec un organisme de crédit pour un emprunt collectif, un "Prêt de copropriété", .... contrat qui ne serait opposable (par le syndicat, par la banque ??) qu'à certains copropriétaires seulement, pris nominativement en tant que personne physique, dont la personnalité juridique est pourtant distincte de celle du syndicat cocontractant !!!
(ajout : ou par subrogation, contrat qui ne serait en fait opposable qu'aux seuls copropriétaires bénéficiaires : selon quel lien, quelles modalités ???)
(....)
Nous savons depuis longtemps que les banques ne sont pas regardantes pour prêter de l'argent, ce qui est pour elles une source de profit (cf : d'où vient "la crise" ???).
Du moment qu'elles tirent un profit plus important dans ces "prêts copropriétés" compte tenu des sommes globalement plus importantes mais sécurisées, le syndicat cocontractant étant toujours tenu de rembourser le prêt qu'il a souscrit (*), on comprend qu'elles ne soient pas regardante sur les conditions ... qui plus est si la banque en question est en fait la "maison mère du syndic" !
Vous posez la question : "Je voudrais bien savoir en quoi il y a irrégularité et en quoi il y a abus. (dans l'exposé de Jany. NDLR)"
Il était pourtant clair :
"Comme le financement est problématique pour certains copropriétaires, une résolution a été votée décidant d’emprunter à concurrence de la part des copropriétaires ne pouvant payer comptant. Or selon la résolution figurant dans le PV on comprend que les fonds sont prêtés au SDC et non aux quelques copropriétaires concernés … Toutefois la banque se rembourse par prélèvement direct sur les comptes desdits copropriétaires.
Cette articulation a été dénoncée par la principale association défendant les intérêts des SDC. En effet, en principe, c’est le bénéficiaire du prêt (ici le SDC) qui doit le rembourser et non un tiers ( le copropriétaire ne pouvant financer sa part en une seule fois) … On comprend facilement que la banque préfère avoir comme interlocuteur le SDC ayant en principe une meilleure solvabilité que M X ou Mme Y … (Cf : mon post n°23 cité) mais j’estime que cette résolution est abusive et est aussi irrégulière car les conditions de l’emprunt ( durée et taux d’intérêt , frais, rôle et commission du Syndic , ..) n’ont pas été données dans la convocation, ni dans la résolution du PV . "
En plus de ce qui est dit sur la pirouette juridique, l'absence des pièces nécessaires, ici les conditions du contrat et sans doute le nom des bénéficiares, n'étaient pas joints à la convocation D.art.11.
"Comme il vaut mieux s'adresser au bon dieu qu'à ses saints, prenez votre moteur de recherche favori, trouvez la banque proposant ce type de prêt et posez-lui la question. "
On retombe sur l'éternel travers : après le syndic, ce sont les banques qui dictent les règles aux copropriétaires, syndics et banques qui seraient "le bon Dieu !" ..???? ..
Et voila comment les copropriétaires ignorants sont encore roulés dans la farine par le syndic (c'est lui qui propose "le coup" à l'AG !!) avec la complicité active des banques (amies ?), ..... copropriétaires qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez, qui gobent sans broncher, complaisants pour ces syndics et ici banques "censés détenir le savoir" puisque "professionnels" dans leur domaine !
Bravo !!!!  .....
PS : dans l'exposé des conditions d'un prêt "copropriété individualisé"  que vous détaillez plus haut, il est oublié la petite clause en bas, que personne ne regarde :
"Le "prêt Copropriété" est fait au syndicat des copropriétaires représenté par un syndic professionnel. " (qui plus est !!!)
Ce qui tend bien à démontrer que c'est le SDC qui est cocontractant avec l'organisme preteur, et non les copropriétaires pris individuellement !
NB : il n'y a ici aucune polémique personnelle : nous exposons des points de vues, qui sont contestables donc contestés sans attaques aux personnes ! |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2010 19:34:11 |
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Jany2718
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58
Posté - 30 avr. 2010 : 20:55:00
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On est vraiment ému, par tant de sollicitude de la part des banques et des syndics ( professionnels... vous aurez noté ! mais quid des syndics non-professionnels ...? ) qui se décarcassent , se contortionnent, se creusent la cervelle pour venir sauver les pauvres petits copropriétaires perdus et ignorants : il faut bien les protéger, ces gentils pigeons, que deviendraient-ils , les pauvres, sans la précieuse assistance de ces professionnels et leurs bons conseils désintéressés.
Ils savent mieux que nous, ils ont fait de grandes études , ( à vérifier toutefois... je vous assure qu'on serait édifié ). Laissez-les donc gérer vos biens, ne perdez pas votre temps à étudier le droit , la comptabilité et l'économie , les banques et les syndics professionnels sont là , pour vous servir, pour vous libérer de ces tracas... vous pouvez domir, dormez tranquilles braves gens !
Tout le monde il est beau , tout le monde il est gentil... |
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JPM
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59
Posté - 30 avr. 2010 : 20:59:11
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Voila bien le genre de débat confus et inutile.
L'emprunt par le syndicat est en principe à proscrire. On ne voit d'ailleurs comment on pourrait obliger un copropriétaire à emprunter alors qu'il se propose de payer d'emblée sa quote-part. Le statut ne dit pratiquement rien là dessus. C'est très regrettable.
Ainihi rappelle justement l'existence d'un dispositif qui permet d'éviter tous ces inconvénients : le groupement d'emprunts individuels de type Copro 100 ou assimilé. Il suffit de l'utiliser.
A noter que certaines banques présentent des propositions de financement qui sont assez proches du type Copro 100 dans la mesure où les copropriétaires solvables ne courent pas le risque d'avoir à supporter l'impayé d'un voisin.
Dans ce débat, la référence à l'article 33 de la loi est inopportune.
Il est vrai seulement que le syndicat peut être amené à emprunter pour financer le paiement de certaines quotes-parts en dix annuités. Dans ce cas, c'est bien le syndicat qui doit emprunter en sauvegardant ses garanties, qui pourront profiter à l'établissement financier. Il faut donc veiller à la bonne qualité du montage, s'efforcer d'identifier à l'avance les opposants susceptibles de demander l'étalement et voir si, finalement, il ne convient pas de renoncer à l'opération.
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JB22
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60
Posté - 30 avr. 2010 : 22:45:40
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De JPM
"Dans ce débat, la référence à l'article 33 de la loi est inopportune.
Il est vrai seulement que le syndicat peut être amené à emprunter pour financer le paiement de certaines quotes-parts en dix annuités. Dans ce cas, c'est bien le syndicat qui doit emprunter en sauvegardant ses garanties, qui pourront profiter à l'établissement financier. Il faut donc veiller à la bonne qualité du montage, s'efforcer d'identifier à l'avance les opposants susceptibles de demander l'étalement et voir si, finalement, il ne convient pas de renoncer à l'opération.
L' intérêt pour le syndicat de recourir à un emprunt type copropriété, c'est d' éviter, quand l' article 33 s'applique , que le syndicat soit obligé d'emprunter ultérieurement, puisque la décision n'est pas prise lors de l'A.G., à un taux élevé "pour financer le paiement de certaines quotes-parts en dix annuités" et non " en vue de la réalisation des travaux"et ne récupérer que les intérêts au taux légal en matière civile.
Litec,
"Les copropriétaires intéressés n'ont pas, selon l'opinion généralement admise à faire connaître leur intention lors de l'assemblée générale...
Mais ils doivent en informer le syndic le plus rapidement possible (Paris, 16 oct.1981 : D.1982, IR p. 443)" |
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