|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
61
 Posté - 01 mai 2010 : 00:11:37
|
L'article 33 vaut pour les travaux visés par l'article 30 (améliorations)non obligatoires.
L'arrêt du 16/10/1981 CA Paris est cité à juste titre mis il est inepte avec "le plus rapidement possible". La loi aurait pu préciser les modalités du recours à l'étalement. La logique veut que le délai de choix ne puisse excéder le délai de contestation de la décision pour les opposants et défaillants. Restent les abstentionnistes qui peuvent en bénéficier aussi !!! Il faudrait prévoir une notification spéciale pour eux.
Ma suggestion est d'inscrire la question à l'ordre du jour de la même assemblée ; de toute manière des indications précises sur le fonctionnement du mécanisme devraient toujours être jointes à la convocation ; c'est aussi un bon moyen d'informer les demandeurs potentiels sur les risques et frais de l'étalement, notamment ceux d'inscription hypothécaire ;
Les intérêts à la charge du bénéficiaire de l'étalement sont égaux à ceux payés par le syndicat pour l'emprunt à ce titre. Il n'y a application de l'intérêt légal qu'en l'absence d'emprunt.
Il faut inscrire également l'emprunt pour financement de l'étalement sur dix ans à l'ordre du jour. La décision à prendre doit être soumise à la condition d'une ou plusieurs demandes d'étalement ; cela permet de rendre opposables aux demandeurs éventuels les conditions de l'emprunt du syndicat.
On a donc un ODJ comportant
- les décisions à prendre sur les travaux en question
- s'il y a lieu le recours à l'étalement pour les opposants et abstentionnistes présents ou représentés par hypothèse
- le cas échéant le recours à l'emprunt pour le financement des étalements (conditionnel)
Si une information complète a été fournie avec la convocation et avec cet ODJ, il y a fort à parier qu'un TGI ne ressortirait pas " le plus rapidement possible ".
Un arrêt a jugé qu'un opposant demandant l'étalement doit d'abord contester la décision !!! Décision infondée et néfaste. Il peut être favorable à la proposition mais n'a pas d'argent pour payer cash. De toute manière, la solution n'est pas conforme à l'esprit du texte, ni même à sa lettre.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
 62
Posté - 01 mai 2010 : 10:24:08
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Les intérêts à la charge du bénéficiaire de l'étalement sont égaux à ceux payés par le syndicat pour l'emprunt à ce titre. Il n'y a application de l'intérêt légal qu'en l'absence d'emprunt.
Cela paraît logique, mais ce n'est pas prévu explicitement ( art.30 ou 33) . Rien n'est n'est prévu non plus sur le sort des frais liés à cet emprunt ( honoraires supplémentaires du syndic, assurances, ...) : cela implique qu'il appartient à l'AG d'en décider, y compris au sujet des intérêts à récupérer par le SDC auprès des copropriétaires concernés. Mais n'oublions pas que ces dispositions ne portent que sur l'étalement des frais sur 10 ans , dans le cas de travaux d'AMELIORATION uniquement. Dans tous les autres cas : rien n'étant prévu par la loi, on peut penser que seule l'AG à la compétence pour décider ce qu'il lui semblera opportun, aux risques d'une opposition éventuelle si la décision est jugée abusive . Mais abusive dans les deux sens : soit abusive contre les intérêts du SDC si la décision de l'AG renonce au recouvrement intégral des frais, soit abusive contre les intérêts des copropriétaires devant payer, sur le fondement de l'enrichissement sans cause du SDC. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
63
Posté - 01 mai 2010 : 10:30:34
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Un arrêt a jugé qu'un opposant demandant l'étalement doit d'abord contester la décision !!! Décision infondée et néfaste. Il peut être favorable à la proposition mais n'a pas d'argent pour payer cash. De toute manière, la solution n'est pas conforme à l'esprit du texte, ni même à sa lettre.
Cela est très instructif sur la compétence réelle de certains juges ...
Mais que faire lorsque l'on constate que pour une question aussi basique , l'arbitre ne connaît pas les règles du jeu ? : Lui imposer la lecture des discussions de ce forum et lui faire passer un examen de contrôle des connaisances par les piliers et principaux contributeurs.
Quelles sont les références de cet arrêt , est-il accessible par légifrance ? |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
64
Posté - 01 mai 2010 : 11:03:17
|
De Jany 2718 : au sujet des intérêts : citation: Cela paraît logique, mais ce n'est pas prévu explicitement ( art.30 ou 33)
Explicitement ? non, mais a contrario sans aucun doute et la solution n'est pas contestée : le paiement d'un intérêt est prévu par le texte, qui prescrit le taux légal quand il n'y a pas eu d'emprunt. Quand il y a eu emprunt, c'est le taux de l'emprunt qui s'applique.
Comme toujours, un abus évident pourrait être sanctionné : 12 % de nos jours par exemple.
Quant à Cass 26/05/1993 il faut regretter qu'il ait été approuvé par certains auteurs sérieux, mais non praticiens.
Pour éviter des controverses il faut légiférer clairement !!! Pas d'autre solution qu'une concertation entre juristes et praticiens pour préparer une proposition de loi. De nos jours on lit avec effarement des propositions de loi et des questions parlementaires, voire des arrêtés ministériels.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
65
Posté - 01 mai 2010 : 11:28:48
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Explicitement ? non, mais a contrario sans aucun doute et la solution n'est pas contestée : le paiement d'un intérêt est prévu par le texte, qui prescrit le taux légal quand il n'y a pas eu d'emprunt. Quand il y a eu emprunt, c'est le taux de l'emprunt qui s'applique.
OUI , d'accord. Mais cela ne concerne que les travaux d'amélioration non obligatoires .
Il aurait été tout de même préférable que cette disposition :"Quand il y a eu emprunt, c'est le taux de l'emprunt qui s'applique." soit ajoutée dans le texte . Pourquoi l'économie de cette petite phrase qui éviterait des procédures et des erreurs de jugements.
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
66
Posté - 01 mai 2010 : 11:32:35
|
Pour alimenter la discussion, voici quelques considérations supplémentaires :
1°) Aucun tribunal ne pourra trouver conforme au droit qu’une résolution, portant sur un point non obligatoire et n’intéressant que quelques copropriétaires, soit prise par des copropriétaires étrangers à la question.
2°) Dès lors que le prêt en question n’a d’effets que sur les copropriétaires ne pouvant payer comptant ou présumés négliger de s’occuper d’obtenir un prêt par leur propres moyens, la résolution s’apparente à une vente forcée ou vente subordonnée, le SDC s’étant associé à l’infraction de la banque au Code de la consommation (L.122-3 ) ... ( à discuter )
3°) Dès lors que le montant du prêt excède le seuil de mise en concurrence, il doit y avoir plusieurs propositions émanant de banques indépendantes et « concurrentes »…( cela soulève le problème de l'effectivité de la concurrence entre les banques ...)
4°) Une solution pouvait consister dans le projet de résolution suivant : « l’AG autorise la banque XXX à proposer une solution de financement aux copropriétaires opposants, défaillants ou aux copropriétaires favorables aux travaux votés, mais souhaitant recourir à un crédit, sous réserve de l’accord explicite de ces copropriétaires pour recevoir une telle offre. ». Certains copropriétaires pourraient en effet trouver abusif de voir leur nom communiqué à une banque dans ce contexte.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
67
Posté - 01 mai 2010 : 22:51:40
|
JPM rappelle très justement que la référence à l'art.33 ne vaut que pour les travaux visées par l'art.30.
Ce n'est donc pas le sujet tel qu'initialement lancé par Jany.
Nous parlions de contrat de prêt passé par le syndicat, décidé en AG, mais que ne concerne que certains copropriétaires, ici de 2 ou 3 sur 50 (seraient-ils 20 le sujet serait le même )!
"le groupement d'emprunts individuels de type Copro 100 ou assimilé. "
Parfait !!!!
Mais en quoi cela concerne t-il le syndicat dans son ensemble, de telle sorte que la question soit posée à une AG destinée à engager le syndicat dans un contrat de prêt ???
Nous avions parlé avec JPM dans un ancien sujet de ce que j'ai appelé "Traitement collectifs de travaux privatifs". L'exemple classique étant le changement de fenêtres vétustes par du double vitrage.
S'agissant de travaux privatifs, le syndicat n'a pas à les connaitre (sauf sans doute sur le modèle, l'aspect et les travaux affectant les parties communes si c'est le cas).
Je saute les modalités de réalisation, en particulier pour ce qui concerne une convention avec le syndic ne serait-ce que pour le financement, les provisions.
Ces travaux privatifs étant hors champs de compétence du syndicat, l'AG dans son ensemble ne peut statuer, ce qui n'empeche pas de mentionner au PV le nom des bénéficiaires de l'opération.
S'agissant de se grouper en vu de contracter un prêt personnel, individuel, parfait ! Mais c'est hors champ de compétence d'un syndicat !
C'est cela le sujet !
Que les banques fabriquent des produits financiers, elles sont dans leur rôle ! 
Mais ce n'est pas au syndicat de se substituer aux copropriétaires pour contracter, dans un cas pour réaliser des travaux privatifs, dans l'autre pour contratcter un prêt de fait, sinon en droit, personnel. |
Édité par - Gédehem le 01 mai 2010 22:55:31 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
68
Posté - 01 mai 2010 : 23:06:11
|
Non, le syndicat est concerné dans les emprunts de type Copro 100.
D'abord par certaines obligations d'ordre administratif : signalement de situations particulières.
Mais aussi, - point à vérifier -, parce que, payant aux lieu et place, d'un copropriétaire, il est subrogé dans les garanties qu'a le syndicat contre le copropriétaire emprunteur, et qu'un établissement preteur ne peut avoir de son propre chef.
C'est bien evidemment un élément capital de la convention.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
69
Posté - 01 mai 2010 : 23:55:18
|
Non l'avions vu, JPM : la question est donc uniquement qu'il en va de l'interet de l'organisme preteur et non du syndicat, de fait sinon en droit étranger à l'affaire !!!!
C'est cela qui est contestable et contesté : il y a intervention du syndicat dans une affaire privée qui ne le concerne en rien "collectivement" !
" syndicat ...payant aux lieu et place d'un copropriétaire .."
Dans un contrat qui est proposé (La hénin ex-Enténial ????) ce serait le copropriétaire lui même qui verserait au preteur sans passer par la case "syndicat" .....
"- Chaque copropriétaire est libre ou non d’adhérer à l’emprunt collectif pour un montant dans la limite de sa quote part ;
- Pas de dossier à monter ni de justificatif à fournir si la part d’emprunt est inférieure à 15.000 € ;
- Pas de limite d’âge ;
- Les échéances sont soit prélevées directement sur le compte bancaire de chaque copropriétaire, soit sur le compte du syndicat de copropriété ;
- Financement total des travaux et frais annexes ;
- En cas de vente, prêt cessible au nouvel acquéreur ;
- En cas de succession, prêt transmissible aux héritiers ;
- Désolidarisation des intervenants qui n’ont pas à assumer le risque d’impayé de l’un des leurs ;
- Pas de garantie personnelle ou de caution à donner."
Que vient faire le syndicat dans cette affaire, chez Jany pour 2, 3, et quand bien même 10 copropriétaires sur 50, les autres réglant sur fonds personnels ???
|
Édité par - Gédehem le 02 mai 2010 00:06:40 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
70
Posté - 02 mai 2010 : 00:19:19
|
"1°) Aucun tribunal ne pourra trouver conforme au droit qu’une résolution, portant sur un point non obligatoire et n’intéressant que quelques copropriétaires, soit prise par des copropriétaires étrangers à la question."
Pour qu'une question soit posée en A.G. il n'est pas nécessaire qu'elle soit "obligatoire" et qu'elle concerne "tous les copropriétaires"
Quand un syndicat se prononce sur la demande d' UN copropriétaire de faire des travaux touchant les parties communes, cela ne concerne que le demandeur,
Quand le syndicat fait acte de disposition et accorde un droit de jouissance sur une partie commune, cela ne concerne qu' UN copropriétaire bénéficiaire.
Quand un syndicat fait acte de disposition et vends une partie commune à UN copropriétaire cela ne concerne que ce copropriétaire acquéreur.
En général une "question" n'intéresse que les copropriétaires qui votent "pour" et pas tous les copropriétaires.
JPM a confirmé ce que j'ai dit prédemment, l' intervention du syndicat est faite pour des raisons juridiques.
Contrairement à une décision d' AG votée à la majorité requise et qui s'impose à tous, la décision de participer ou non au prêt est laissée à chacun.
Il n'est pas nécessaire non plus que les copropriétaires soient dans l'imposibilité de payer comptant pour participer. J' ai connu des participants qui, pour des raisons personnelles, bien qu'ayant les moyens de payer ont souscrits au prêt.
Certains ont ensuite demandé à bénéficier de la possibilité de remboursement anticipé (frais de résiliation à leur charge). |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
71
Posté - 02 mai 2010 : 14:20:13
|
Pardon, mais ce qui est exposé n'a ni queue ni tête, méconnaissace de ce qu'est une copropriété, ceci dit sans polémique !
"Quand un syndicat se prononce sur la demande d' UN copropriétaire de faire des travaux touchant les parties communes, cela ne concerne que le demandeur,
Et pas les autres, ces travaux touchant à leurs parties communes indivises ? On plante un clou dans votre mur et cela ne vous concerne pas ??
Quand le syndicat fait acte de disposition et accorde un droit de jouissance sur une partie commune, cela ne concerne qu' UN copropriétaire bénéficiaire.
Et les autres membres du syndicat, c'est en tant que "moutons bêlants" qu'il votent "pour" retrancher leur droit d'usage sur une partie commune afin de l'accorder exclusivement à l'un d'entre eux ?
Quand un syndicat fait acte de disposition et vends une partie commune à UN copropriétaire cela ne concerne que ce copropriétaire acquéreur.
Même remarque que ci dessus : chacun est propriétaire de part des choses communes en indivision entre tous. Accepter de vendre une partie commune c'est accepter de vendre une part de SA propre propriété ! Encore des moutons bêlants qui ne sraient pas concernés ? 
En général une "question" n'intéresse que les copropriétaires qui votent "pour" et pas tous les copropriétaires.
Les questions posée à une AG concernent l'ensemble des membres du syndicat, quand bien même le bénéficiaire d'un acte serait unique !
Car avant qu'il y ait un bénéficiaire, encore faut-il qu'une majorité qualifiée en soit d'accord, ce qui montre bien que les "intéressés" (dans le sens de concernés) sont les copropriétaires membres du syndicat pris dans leur ensemble !
La majorité décisionnelle qui s'en dégage n'est que la résultante de l'expression des opinions de chancun, peu importe le sens !
Un syndicat se prononce sur des points d'intérêts collectifs, communs, qui concernent l'ensemble des membres du syndicat. Peu importe ensuite qui serait "bénéficiaire" d'un acte !
Accorder un droit de jouissance sur une partie commune peut aussi être "bénéfique" pour le reste des membres du syndicat, qui n'en aura plus la charge de l'entretien par exemple !
Par ailleurs :
"JPM a confirmé ce que j'ai dit prédemment, l' intervention du syndicat est faite pour des raisons juridiques" 
Opinions personnelles qui ne confirment rien : il s'agit de traiter la question d'un "prêt personnel", serait-il groupé à 3 ou 10, et non d'un "prêt copropriété" qui concerne l'ensemble des membres du syndicat, le plus grand nombre (distinction juridique du collectif et du privatif) !
Il s'agit donc d'un acte privé classiquement hors champs de compétence d'un syndicat, hors de son objet, en particulier pour servir d'intermédiaire dans cet acte privé !
Par ailleurs, s'il s'agissait d'un acte qui concerne le syndicat dans son ensemble, ne serait-ce que "jurudiquement" ( C'est quoi ce restrictif "que" ??? ) :
"D.Art. 11 -- Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(...)
3°) - Les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux."
Dans le cas exposé par Jany, où étaient les conditions essentielles du contrat de prêt proposé aux copropriétaires ????
|
Édité par - Gédehem le 02 mai 2010 14:45:14 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
72
Posté - 02 mai 2010 : 18:38:32
|
"Dans le cas exposé par Jany, où étaient les conditions essentielles du contrat de prêt proposé aux copropriétaires ????"
Ce point ne fait l'objet d'aucune contestation: les conditions ne sont pas remplies.
Dans un prêt copropriété le syndicat a un intérêt collectif, il s'assure du paiement des travaux et quand l'article 33 s' applique, d'éviter le paiement en dix annuités.
LÃ encore il n'y a pas de contestation l' article 33 ne s' applique pas pour un ravallement (Art.24)
Gédehem on a compris, vous êtes viséralement contre le "Prêt copropriété", c'est votre droit, mais en attendant une décision souveraine d'un tribunal, chacun reste sur ses positions. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
73
Posté - 02 mai 2010 : 21:24:10
|
Je ne suis "viscéralement" contre rien (quoi que ....) , et certainement pas contre un "prêt copropriété" sans doute nécessaire parfois, ou dans certaines copropriétés, lorsque de lourds travaux (en €€€) sont décidés, surtout ceux rendus obligatoires.
mais s'agissant d'un prêt qi concerne 3 ou 10 copropriétaires dans un syndicat qui en compte 50 ou 80, parler de "prêt copropriété" pour des prêts personnels groupés, à finalité individuelle, c'est faire une pirouette juridiquement parlant !
En d'autres circonstances ou d'autres lieux on parle de passer par un "homme de paille" !
Le syndicat joue ici ce même rôle de "chiffon de papier" en vitrine, d'intermédiaire sans aucune finalité collective d'intérêt général ... ce qui est hors champ de son objet, de sa compétence !
Sur ce point, il suffit de rappeler les commentaire sur L.art.14 :
- "La personnalisation juridique du syndicat manifeste l'existence d'intérêts collectifs dépassant les intérêts individuels, qu'il s'agit de défendre (les itérêts collectifs) si nécessaire contre les copropriétaires eux-mêmes."
L'objet du syndicat est limité à "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes", ce qui précise déja que les décisions qu'il peut prendre sont limitées à son objet.
Le syndicat ne peut donc contracter pour un prêt qui ne répond pas à l'intéret collectif du syndicat, s'agissant de fait sinon en droit de "prêt personnel" à quelques copropriétaires pour leur intérêt individuel, ce qui n'est pas dans son objet.
Ou alors, ce prêt doit être décidé à l'unanimité des membres du syndicat, ce qui le ferait rentrer dans le rang !
On ne peut pas d'un coté s'appuyer sur les textes et règles de droit pour exiger leur respect et/ou leur application (foultitude de cas dans les pages d'UI et ailleurs ... ) , et de l'autre les traiter par dessus la jambe lorsque cela nous arrange !
Un syndicat (une ASL) ne peut engager d'action pour défendre les intérets d'un copropriétaires qui a des soucis avec un tiers au syndicat, mais il pourrait contracter pour lui permettre de financer des travaux ??  .... |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
74
Posté - 02 mai 2010 : 23:27:08
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Que vient faire le syndicat dans cette affaire, chez Jany pour 2, 3, et quand bien même 10 copropriétaires sur 50, les autres réglant sur fonds personnels ???
Oui ! on se demande bien ce que vient faire le SDC , en recherchant un prêt pour le compte des copropriétaies qui ne pourraient pas financer leur part comptant et , plus fort encore, en souscrivant ce prêt pour le compte du SCD, avec l'acrobatie et la contorsion que l'on sait...
Aucun juge ayant reçu une formation convenable, en économie et comptabilité, ne pourra jamais trouver cela normal !
En fait il semble même que le "prêt au syndicat " ne pourrait se concevoir qu'à l'unanimité, car il n'y a aucune raison de contraindre un ou plusieurs copropriétaires à emprunter ( en qualité de membre du SDC) s'il(s) souhaite(nt) payer comptant !
Quand bien même l'article 33 de L65, semble permettre un emprunt si le fonds de réserve du SDC ne permet pas de faire face à l'insuffisance de trésorerie du fait de l'étalement sur 10 ans de la part de ceux des opposants abstentionnistes ou absents, il révèle alors une difficulté d'application. En effet, pour décider de souscrire cet emprunt ( bien que plutôt discutable) , il faut déjà pouvoir apprécier si cela est nécessaire au regard du niveau de ta trésorerie disponible ( fonds de réserve) , ce qui implique qu'il faut savoir la part des travaux (améliorations, art . 30) qui sera étalée sur 10 ans ! Cela ne sera généralement pas possible immédiatement , car les absents ne peuvent évidemment faire connaître leur choix et les opposants on le droit de réfléchir et ne sont pas obligés non plus d'opter pour l'étalement .
Il faudrait donc en principe une nouvelle convocation d'AG pour statuer sur l'opportunité d'un prêt copro., avec plusieurs propositions totalement documentées (car la mise en concurrence s'impose aussi...).
Enfin cette résolution particulière mérite une certaine attention : qui doit participer au vote ? ( à mon avis uniquement les coproprtiétaires ayant voté pour les travaux d'amélioration en question) , selon quelle majorité ... ?
On commence à voire que cette disposition de l'étalement relève de "l'usine à gaz"... ainsi d'ailleurs que la prétendue répercussion sur les copropriétaires "étaleurs" de l'intérêt du prêt copro à l'identique, point que la loi oublie de traiter, entre autres... L'interprétation qui consiste à répercuter sur les copropriétaires ayant opté pour l'étalement , le même taux que celui du prêt copro est discutable, car revient à priver d'une recette légitime le SDC qui aurait fait l'avance des fonds aux copropriétaires "étaleurs"sans recourir à un prêt copro.
En effet dans ce cas le taux d'intérêt est limitée au taux légal, ce qui est bien mince ... Cette disposition de l'article 33 qui est donc incitatrice en faveur des banques est probablement critiquable. Le SDC pouvant en effet trouver un meilleur placement pour son fonds de roulement que l'intérêt du taux légal, il s'abstiendra généralement de financer directement les opposants qui par conséquent se trouveront devoir payer le taux fort , puisque selon l'interprétation donnée précédemment dans cette discussion , le taux de l'emprunt est répercuté sur le copropriétaire "emprunteur". |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
75
Posté - 03 mai 2010 : 10:27:38
|
Admettons qu'un tel prêt soit une monstruosité juridique.
Mais il peut se révéler bien pratique puisqu'il peut être la seule solution de financement pour certains alors qu'il ne présente aucun inconvénient pour le syndicat.
Faut-il, pour des raisons purement intellectuelles, préférer renoncer à des travaux nécessaires que d'accepter le recours au prêt copro 100 ou similaire ?
Ses détracteurs me font penser aux médecins de Molière : il vaut mieux mourir dans les règles que guérir contre les règles.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
76
Posté - 03 mai 2010 : 10:40:08
|
Les observations d'Ainohi sont pleines de sagesse, d'autant plus que le copro 100 ou autres formules de même type ne sont pas du tout des monstruosités juridiques.
S'il y a 60 copropriétaires dans un syndicat et si les 60 veulent emprunter, c'est encore le copro 100 ou assimilé qu'il faut choisir. C'est une évidence.
Comme l'a relevé JB 22 le syndicat n'est concerné que pour certaines nécessités juridiques qui ne portent aucun préjudice et ne comportent aucun risque pour les copropriétaires en général.
Subroger le préteur dans les garanties du syndicat dans la limite de la créance sur un copropriétaire débiteur ne présente aucun risque et il n'y a rien à craindre du fait que le syndic est chargé de recueillir les adhésions et de regrouper les dossiers.
Cette discussion est consternante.
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
77
Posté - 03 mai 2010 : 10:46:36
|
"Admettons qu'un tel prêt soit une monstruosité juridique."
Cette pratique remonte à plus de 20 ans, date de notre premier prêt avec La HENIN, et cette "monstruosité" n'a pas encore fait l'objet d'un recours et d'une décision de justice.
Il faut donc bien admettre que les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires pris individuellement, ne sont pas lésés. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
78
Posté - 03 mai 2010 : 11:24:15
|
|
citation: Initialement posté par ainohi
Faut-il, pour des raisons purement intellectuelles, préférer renoncer à des travaux nécessaires que d'accepter le recours au prêt copro 100 ou similaire ?
Si les travaux sont votés et si la résolution n'a pas fait l'objet d'une procédure d 'annulation, pour quelle raison ne pourraient-ils pas être réalisés ? Le défaut de paiemnt d'un copropriétaire est une question totalement indépendante et ne peut en aucune façon faire renoncer au projet . Il appartient au Syndic de recouvrer les fonds et au copropriétaire d'emprunter s'il ne peut faire autrement, mais cela est son affaire personnelle, qui ne regarde en rien le SDC !
L'intervention du SDC peut aussi signifier que certains copropriétaires seraient incapables ( au sens juridique) et placés sous tutelle ou curatelle du SDC... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
79
Posté - 03 mai 2010 : 11:51:04
|
Les 2 ou 3 posts si dessus sont interessants, dans la mesure où ils mélangent des aspects subjectifs "de bon sens" selon certains (QUi défini le "bon" sens ? ) avec des règles de droit.
Mais entre les adapter parfois aux circonstances et contourner les textes, est-ce la même chose ??
Il y a 20 ans, notre SDC a souscrit un "prêt groupé individuel" .. ...
Il y a 20 ans que je stationne à cheval sur le trottoir en face de chez moi ....
Il y a 20 ans que notre CS fonctionne sans RFCS et sans pdt...
Il y a 20 ans que .....
Commentaires : "Cette discussion est consternante ... puisqu'il n'y a aucun risque "pour le syndicat" - "pour la circulation, les piétons", pour le CS qui s'entend très bien .... etc etc ..."
Donc tout va bien dans le meilleur des monde, tout le monde il est beau, faites ce que vous voulez, et ici ce que les syndics vous vendent, puisque le critère à prendre en compte après "le bon sens" .. c'est le "risque pour le syndicat", peu importe loi, RDC, et autres foutaises qui ne sont que freins sans nécessité ... puisqu'il n'y a aucun risque à les contourner ! !
Roulez bolides, il n'y a rien à voir ! ......
PS : "S'il y a 60 copropriétaires dans un syndicat et si les 60 veulent emprunter, c'est encore le copro 100 ou assimilé qu'il faut choisir. C'est une évidence."
Bien entendu, s'agissant ici à l'évidence d'un "prêt copropriété" dans l'intérêt général du syndicat dans son ensemble, ce qui entre dans son objet !
Pas un "prêt individuel-personnel"
PS 2 : "il vaut mieux mourir dans les règles que guérir contre les règles."
Il vaut mieux passer par le médecin du coin que par un guérisseur ou un charlatan vendeur de potion magique, même si on en meurt dans tous les cas ! |
Édité par - Gédehem le 03 mai 2010 11:58:01 |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
80
Posté - 03 mai 2010 : 12:09:22
|
|
citation: Initialement posté par Jany2718citation: Initialement posté par ainohi
Faut-il, pour des raisons purement intellectuelles, préférer renoncer à des travaux nécessaires que d'accepter le recours au prêt copro 100 ou similaire ?
Si les travaux sont votés et si la résolution n'a pas fait l'objet d'une procédure d 'annulation, pour quelle raison ne pourraient-ils pas être réalisés ? Le défaut de paiemnt d'un copropriétaire est une question totalement indépendante et ne peut en aucune façon faire renoncer au projet . Il appartient au Syndic de recouvrer les fonds et au copropriétaire d'emprunter s'il ne peut faire autrement, mais cela est son affaire personnelle, qui ne regarde en rien le SDC ! L'intervention du SDC peut aussi signifier que certains copropriétaires seraient incapables ( au sens juridique) et placés sous tutelle ou curatelle du SDC... Imaginons le scénario suivant.
L'immeuble a 45 ans. La toiture-terrasse est d'origine. Elle donne des signes de faiblesse. Après quelques dégâts des eaux et réparations de fortune, le conseil syndical a décidé de proposer à l'assemblée générale la réfection totale de cette terrasse. Il fait le compte des voix.
- Certains copropriétaires n'assistent jamais à l'assemblée générale et ne se font jamais représenter : total 250/1000.
- D'autres ont exprimé une opposition résolue au projet : 200/1000
- Mme Michu, 120/1000, 82 ans et une petite retraite, a fait savoir qu'elle ne pourrait pas payer comptant sa quote part. Il est hors de question qu'elle sollicite un emprunt à sa banque. Cependant, si on trouve le moyen d'étaler la dépense sur trois ans, elle est tout à fait disposée à voter en faveur du projet.
- Les jeunes Dupont, 230/1000, qui viennent d'acheter en empruntant au maximum de leurs capacités, qui doivent encore finir de payer leur voiture et pour qui il est hors de question de renoncer au voyage qu'ils ont l'intention de faire en Egypte l'été prochain, voteront contre à moins qu'on leur propose un étalement de la dépense. Comme Mme Michu, un étalement sur trois ans leur conviendrait.
Le bilan s'établit comme suit :
- Présence à l'assemblée : 750/1000. Il faudra donc réunir plus de 375/1000.
- Opposition assurée : 200/1000. Restent 550/1000, plus que les 376 requis, la réalisation du projet est envisageable.
- Mais les voix de Mme Michu ou des jeunes Dupont sont indispensables. Sans eux, on ne peut espérer recueillir qu'un maximum insuffisant de 300 voix.
En leur proposant le Copro 100, on s'assure de leur accord.
En s'en abstenant, on renonce au projet.
Que fait-on ? On écoute Jany2718 et on remet la réfection de la toiture-terrasse aux calendes grecques ?
Accessoirement, l'argument Le défaut de paiemnt d'un copropriétaire est une question totalement indépendante et ne peut en aucune façon faire renoncer au projet est on ne peut plus simpliste. Si l'on n'a en trésorerie que 80% du montant des travaux, que fait-on ? On commande les travaux en sachant sciemment qu'on ne pourra pas tout payer à la réception ?
Il faut engager des procédures de recouvrement contre les mauvais payeurs, certes, mais s'il faut attendre deux ou trois ans l'issue d'une procédure en saisie judiciaire, l'entrepreneur, lui, n'attendra pas : il saisira la justice, il aura gain de cause, il faudra lui payer l'intégralité du prix des travaux plus des indemnités et des intérêts et tout cela aux frais avancés des seuls copropriétaires bon payeurs. Il faut en être conscient. |
Édité par - ainohi le 03 mai 2010 12:12:59 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
