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ivon
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 Posté - 27 avr. 2010 : 17:38:28
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Le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
mentionne
« Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
-Quelle est la définition d'une fraction de lot?
-Est ce qu'une chambre de service sous les toits,
séparée physiquement d'un appartement quelques étages plus bas,
mais l'appartement et la chambre de service étant compris dans le même lot de copropriété
est une fraction de lot?
-Est ce qu'un débarras de 3m² dans un appartement est une fraction de lot?
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GĂ©dehem
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Posté - 28 avr. 2010 : 10:17:03
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La "superficie privative" dont il est question ici, dans le cadre de la loi "Carrez", ne concerne pas le syndicat.
Il n'est nécessaire de la calculer que lors de la mutation d'un lot, sa vente.
La notion de "fraction de lot" était utilisé dans les vieux RDC, qui auraient du être mis à jour. La chambre de service (chambre de bonne) sous les toits est le cas classique.
Elle n'est pas par elle-même "lot" : elle est rattachée au "lot principal" appartement. Idem pour cellier ou cave...
C'est sur ce motif que la vente séparée d'une fraction de lot n'était parfois pas autorisée par le RDC, cette chambre de bonne n'étant pas un lot de copropriété affecté de tantièmes spécifiquement.
Le débarras ou placard de 3m² compris dans l'emprise d'un lot, ici votre appartement, n'est pas "fraction de lot" : il en est constitutif, comme les couloirs, passages etc .... |
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ivon
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Posté - 28 avr. 2010 : 15:51:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
La notion de "fraction de lot" était utilisé dans les vieux RDC, qui auraient du être mis à jour. La chambre de service (chambre de bonne) sous les toits est le cas classique.
Elle n'est pas par elle-même "lot" : elle est rattachée au "lot principal" appartement. Idem pour cellier ou cave...
Dans le cas présent, il n'y a pas de mention de "fraction de lot" dans le RDC:
Il est précisé:
lot n°x: ... composé de un appartement ... , une chambre de bonne ... et une cave ...
Je précise la question:
Un copropriétaire vend un lot unique décrit comme composé de appartement+chambre de bonne
La chambre de bonne mesure 6m²,
l'appartement 110m²
Le métrage Carrez doit il indiquer comme surface 116m² ou doit il indiquer 110m²?
Je voudrais savoir si le §4.2 du décret (cf ci-dessous) avec la notion de "fraction de lot" s'applique
Quelle est la définition légale ou jurisprudentielle de "fraction de lot"
L'article 4.2 du décret:
Art 4.2 « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4.1. »
exemples de ce qui est sur le net:
http://sos-net.eu.org/copropriete/crc/17.htm
"... étant précisé qu'une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot ; "
http://www.metric-expertise.com/loicarrez.htm
"...La fraction de lot :
La vente d'une fraction de lot est également soumise à indication de superficie (partie de lot que son propriétaire entend diviser et vendre).
La division donne lieu Ă modification de l'Ă©tat descriptif.
Il est important de noter que toute vente de lots de copropriété ou fraction de lot quelle que soit sa destination et son affectation est soumise à obligation de surface. Il en est ainsi des lots ou fraction de lots à usage :..."
http://www.architecte-paca.com/regl...rrez.php#lot
qui dit que la fraction de lot est
"Fraction de lot" recouvre, les lots divisés entre différents propriétaires (et non l'inverse, si vous regroupez plusieurs anciennes chambres de bonnes en un seul lot, les surfaces seront toutes comptabilisées). " |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 avr. 2010 : 17:43:48
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JPM ne m'en voudra pas de le citer : 
"La notion de "lot de copropriété", consacrée par la loi du 10 juillet 1965, est antérieure au régime de la publicité foncière établi en 1955 et même à la loi du 28 juin 1938. Le terme était parfaitement approprié aux lots des anciennes copropriétés qui groupaient une fraction principale (l’appartement) et des fractions accessoires (chambre de service et cave). Pourtant le titre I de la loi de 1938, consacré aux sociétés de construction, traitait des « fractions destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés ». Le titre II visait en son article 5 la division par étages d’une maison, reprenant ainsi la terminologie de l’article 664 du Code civil.
Dans le régime de la publicité foncière, la notion de lot est liée logiquement à la nécessité d’établir un état descriptif de division. Un lot est alors « formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’appliquent des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ».
Constitue une fraction au sens de l’article 7 a du décret du 4 janvier 1955 « pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.), et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ; »
Dans le régime de la publicité foncière, un lot ne peut donc être qu’une fraction.
(D'où la nécessité de mettre les choses à plat dans les EDD dès le statut de 1ç38 ... ce que beaucoup n'ont toujours pas fait en 2010 pour ces copropriétés anciennes. ndlr)
(...)
L’évolution du parc immobilier a favorisé ensuite une relative liberté des acquéreurs lorsque les promoteurs vendeurs n’imposaient pas l’acquisition d’un groupe standard de fractions. La notion de lot principal a ainsi évolué dans le jargon des syndics professionnels. Une chambre individuelle est devenue un lot principal dès lors que le propriétaire ne détenait pas d’autre lot dans l’immeuble. Cela restait vrai lorsqu’un même propriétaire détenait plusieurs chambres individuelles.
L’évolution a été identique pour les emplacements de stationnements, souvent acquis par des « étrangers » à l’immeuble, qui refusaient ensuite de contribuer aux charges générées par des parties communes ou services dont ils estimaient ne tirer aucun profit, comme les espaces verts par exemple.
De nos jours la distinction entre fraction principale et fraction secondaire n’a plus de signification notable.
Indépendamment de ces considérations tenant aux dispositions générales du statut de la copropriété, il faut évoquer certaines difficultés tenant au particularisme de certains lots.
L’article L 1 dispose que les lots comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Il en résulte :
· Qu’une fraction à laquelle n’est attachée aucune quote-part des parties communes ne peut être considérée comme un lot [1] .
(....) "
Votre question :
"Un copropriétaire vend un lot unique décrit comme composé de appartement+chambre de bonne
La chambre de bonne mesure 6m²,
l'appartement 110m²
Le métrage Carrez doit il indiquer comme surface 116m² ou doit il indiquer 110m² ?"
110 m², la chambre "de bonne" de 6m2 étant partie du lot de copropriété "appartement", qu'elle soit comprise dans le périmètre du lot à à l'extérieur, ici fraction de ce lot .
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ivon
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Posté - 29 avr. 2010 : 09:55:46
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citation: Initialement posté par Gédehem
Constitue une fraction au sens de l’article 7 a du décret du 4 janvier 1955 « pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.), et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ; »
Dans le régime de la publicité foncière, un lot ne peut donc être qu’une fraction.
Je n'ai pas trouvé de mention de "fraction de lot" dans cet article 7 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :
Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot.
La réponse qu'un TGI pourrait apporter à la question est importante:
"Un copropriétaire vend un lot unique décrit comme composé de appartement+chambre de bonne
La chambre de bonne mesure 6m²,
l'appartement 110m²
Le métrage Carrez doit il indiquer comme surface 116m² ou doit il indiquer 110m² ?"
Si la bonne réponse est 110m² et que l'état Carrez indique 116m²
Il y aurait droit à une action en réduction de prix de vente!
L'article 4.2 du décret 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
ne s'applique-t-il pas plutôt lorsqu'un copropriétaire vend uniquement une fraction de son lot: une chambre de bonne <8m² |
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Posté - 29 avr. 2010 : 11:00:11
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Bonjour
Règles de l'art de certains praticiens:
Si un lot unique est constitué de plusieurs locaux physiquement séparés, il convient de comptabiliser la superficie totale, même si un local isolé a une superficie inférieure à 8 m² (chambre de service ou grenier relevant du lot unique dont l'élément essentiel est un appartement)
Et inversement si ce lot unique doit divisé et vendu par fractions...... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 avr. 2010 : 11:01:55
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Hum !!!! 
Un "lot de copropriété" est par lui même "fraction d'immeuble", notion antérieure au statut de 38 ..et donc aux textes de 1955 !
Une "fraction de lot" est un morceau de ce lot identifiable spécifiquement, s'agissant ici d'envosager un acte sur un élément détachable et détaché du lot !
Dans le cadre de la loi Carrez, les surfaces privatives des locaux inférieurs à 8m² ne sont pas pris en compte, que ce soit pour le lot de copropriété lui-même, dans son entier, ou pour une fraction de lot, parce que séparé physiquement du lot (chambre de bonne, cave, cellier, grnier...) ou né de la division du lot initial.
Quel que soit le cas, lorsqu'un local, une pièce comprise dans le périmetre du lot ou détachée du lot (fraction de ce lot) fait moins de 8 m², sa surface n'est pas prise en compte dans la surperficie privée objet de la mutation.
Ainsi, si le lot dont il s'agit fait 116 m² de surface totale, mais que la chambre de bonne fait 6 m², un cellier 3 m², une cave comprise dans le descriptif du lot 5 m², qui sont aurant de fractions de lot, ces surfaces sont à déduire des 116 m² de surface totale du lot telle qu'elle est précisée éventuellement dans un EDD.
Dans les surfaces à déduire, ne pas oublier les passages de portes, cloisons, embrasures de fenêtres et autres, dont les couloirs et dégagements (+ SdeB, WC, etc ..), ainsi qu'il est précisé D.art.4-1.
Si l'appartement en question fait bien 116 m² de surface totale, il n'y aurait donc pas que la chambre de bonne de 6 m² à déduire pour faire ressortir la surface privée dont il est question, qui devrait plutot être de l'ordre de 85 m².
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Posté - 29 avr. 2010 : 11:38:57
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Je savais que vous ne seriez pas d'accord........
mais je suivrais......les "directives".....d'une professsion que vous connaissez un peu! 
Quand à ......chercher la "vérité", je ne m'y risquererais pas......laissant ce soin à nos référents ayant plus que moi travaillé ces sujets....et m'en retourne très vite quelques sous-forums en dessous.....vers l'Urba! 
Bonne journée........mais je suivrais le débat avec attention...
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 29 avr. 2010 : 12:07:10
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Un petit complément.....je peux pas m'empécher.
le livre bleu "li.ec" et ses commentaires de l'article 4-2- du décret vont dans le même sens que mes ....."patrons" (!) faisant référence à un arrêt de Cour de Cass 3° civ. 13 avril 2005 Jurisdata n° 2005-028018....
Dès lors que la vente portait sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains avait une surface inférieure à 8 m², la Cour d'Appel a e"xactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte était celle de l'appartement tel qui se présentait matériellment, les lots d'une superficie inférieure à 8m² n'ayant pas à etre exclus du calcul de surface........ |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 avr. 2010 : 14:42:18
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L'arret cité (13.04.2005, pourvois 03-21004 et 03-21015) traite d'un autre cas !
(Comme toujours, c'est la difficulté de tomber pile poil sur un cas identique ... )
Dans cette affaire, il s'agissait de la vente d'un appartement d'une superficie 164 m² .... Sauf que cet appertement était la réunion de 6 lots de copropriété, certains de ces lots ayant à l'origine moins de 8 m².
C'est là un cas classique dans de vieux immeubles où on a réunis des petits bouts disparates, sans pour autant aller au bout de la démarche : création d'un nouveau lot privatif par réunion ici de 6 lots, lesquels disparaissent de l'EDD/RDC.
D'oĂą la solution :
".... la cour d'appel a exactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 précité étant celle de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement, les lots (6. ndlr) d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'avaient pas à être exclus du calcul de la superficie ;" (*)
Dans le cas exposé par Ivon, tout différent, il n'y a qu'un seul "LOT", celui-ci physiquement composé de 2 fractions, un appartement d'une part, une chambre de bonne d'autre part.
L'ensemble forme une même unité foncière : le lot de copropriété X tel qu'enregistré au fichier immobilier
(*) Rien ne dit qu'un ou plusieurs des 6 lots réunis, initialement de moins de 8 m², ne constituaient pas ensuite (le "matériellement") une superfice privative de plus de 8 m².
Réunir un lot "couloir" de 3,5 m² et un lot "cellier" de 5 m² (dissociation sur laquelle s'appuyaient les requérants) forme bien matériellement un local de 8,5 m².
Si l'on ne doit prendre en compte que les locaux de 8 m² et plus, la réunion de 2 lots de moins de 8 m² réalisée antérieurement n'est d'aucun effet : c'est la matérialité des locaux au moment du calcul qui s'impose.
Informez vos "patrons" ... |
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Posté - 29 avr. 2010 : 15:19:05
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ivon
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Posté - 29 avr. 2010 : 16:39:31
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citation: Initialement posté par Gédehem
Une "fraction de lot" est un morceau de ce lot identifiable spécifiquement, s'agissant ici d'envosager un acte sur un élément détachable et détaché du lot !
Dans le cadre de la loi Carrez, les surfaces privatives des locaux inférieurs à 8m² ne sont pas pris en compte, que ce soit pour le lot de copropriété lui-même, dans son entier, ou pour une fraction de lot, parce que séparé physiquement du lot (chambre de bonne, cave, cellier, grnier...) ou né de la division du lot initial.
La défintiion de "fraction de lot" me paraît effectivement cruciale.
Gédehem a une interprétation.
JML relate un avis de professionnels
géomètres, AI, notaires?
mais y-a-t-il des éléments de jurisprudence pour former cet avis? |
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ivon
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Posté - 29 avr. 2010 : 17:01:19
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L'ordre des géomètres a une définition de "fraction de lot":
Démembrement d'un lot de copropriété pour pouvoir procéder à une vente partielle
par exemple sur
http://www.geo62.com/index.php?page=dictionnaire
De plus, dans un document de l'ordre des géomètres
figurerait le cas du lot unique avec une unité séparée physiquement de moins de 8m² (ex chambre de bonne)
Il conviendrait de compter la surface dans la surface Carrez |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 avr. 2010 : 12:04:04
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Il n'y a aucun contradiction avec l'élément dont je parle, et sur le fond nous disons la même chose !
La notion de "lot de copropriété" est très ancienne, bien avant l'art.664 du C.civil. !
Rome (et les babylonniens avant eux) connaissait déja ces "Lots", ici le logement, là le magasin, ici un entrepot, locaux qui n'étaient pas physiquement attachés mais formaient un "tout" : le "lot" propriétaire de X.
Dans nos notions récentes (cf : 1er statut de 1938), le lot de copropriété est lui-même une "fraction d'immeuble" (sa division en X proriétés), le "lot de copropriété", comme à Rome, pouvant être lui même composé de "fractions de lot".
Rien de neuf sous le soleil !!! 
Le démembrement partiel d'un lot, son fractionnement afin d'en vendre une "fraction" ne change à l'exposé plus haut.
Dans l'arret cité de 2005, il ne s'agissait pas de "fractions" d'un même lot mais du "remembrement" de 6 lots pour n'en constituer qu'un seul. D'où sans doute (il faudrait voir le détail de la CA) des modifications de surfaces n'ayant plus rien à voir avec celle de chacun des 6 lots initiaux.
Une fraction de lot est une fraction d'un "tout", d'un ensemble, éventuellement créée pour le démembrer.
"De plus, dans un document de l'ordre des géomètres figurerait le cas du lot unique avec une unité séparée physiquement de moins de 8m² (ex chambre de bonne). Il conviendrait de compter la surface dans la surface Carrez."
Il serait interessant d'avoir des précisions sur ce point.
D.art.4.1 - La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Art. 4.2 - Les lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
Lorsqu'un lot de copropriété comporte des locaux dont la superficie du plancher est inférieure à 8 m², celle-ci n'est pas prise en compte, que ce soit pour le lot lui même ou pour un local fraction de ce même lot.
NB : inférieure à 8 m², soit 7.99 m² !
8 m² pile poil entre dans la surface "Carrez" ... |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2010 12:15:18 |
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Posté - 01 mai 2010 : 07:28:29
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GĂ©dehem
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Posté - 01 mai 2010 : 21:42:31
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Heuu ...
Nous sommes d'accord s'agissant du calcul de la superficie d'UN lot, serait-il composé de plusieurs fractions (cave, grenier, cellier dans le couloir commun, chambre de bonne, etc ...., par exemple pour établir des tantièmes comme il est dit L.art.5, ou d'ans le cas d'une révision.
Nous sommes d'accord encore s'agissant du calcul de la surface privée "loi Carrez" s'agissant d'un local privatif née en fait de la réunion de plusieurs lots dont certains, pris distinctement, auraient moins de 8 m² (mais en excluant toujours les locaux existants de moins de 8m²)
Mais pas du tout d'accord, s'agissant d'une violation de D.art.4.1 et 4.2, pour considérer qu'une chambre de bonne, fraction de lot, d'une superficie inférieure à 8m² soit prise en compte pour ce calcul "loi Carrez", pas plus que ne doivent l'être la SdeB ou des WC, ne pouvant être retenue que "la superficie des planchers des locaux clos et couverts .. (....).. d’une superficie inférieure à 8 mètres "
Sauf à violer D.art.4.1 et 4.2, voila la bien une interprétation très particulière, sans doute par le pigiste de service à la lecture de l'arrêt de Cass de 2005 cité plus haut, qu'il n'a peut être pas bien lu mais auquel il n'a certainement rien compris ...
Encore une fois cet arrêt traite de la réunion de 6 lots qui au final n'en constituait qu'UN SEUL , les 6 lots étant physiquement réunis, ce qui devait (voir arret CA) former de nouvelle surfaces dépassant ces 8m². Il faut alors calculer la surface privé matériellement existante, ... non sans exclure les locaux (nouveaux) formés par la réunion des 6 lots d'une surface inférieure à 8 m². (*)
Rien à voir avec la surface privée d'un lot UNIQUE, dont certains locaux "clos et couverts" font moins de 8m², seraient-ils compris dans le périmetre du lot ou fraction de ce lot !
Vos "patrons" sont donc bien à coté de la plaque s'agissant de ce dernier cas !
On ne peut ici prendre attache sur l'arret de Css de 2005 qui n'a rien Ă voir .....
(Soyez rassuré : nous savons bien que certaines professions font une lecture partielle et donc une interprétation folklorique des textes, des arrets .... ! )
(*) Comprenons nous :
- la chambre de bonne de 7.5 m², la cave de 3 m² le grenier de 5 m² dans la partie supérieure à 1,80 m, la Sde B de 5.5 m², le WC de 1,5 m², la SdeE de 2,5 m² sont exclus du calcul puisque tous inférieurs à 8 m², que ces locaux soient compris dans le périmetre du lot unique dont il s'agit, ou en soient physiquement détachés, fractions d 'UN lot.
- Le lot "Couloir" de 4 m², le lot "cellier" de 3 m² initialement dans le couloir, physiquement réunis au dégagement de 2 m² constituant un "lot" lié à un 4ème lot "appartement" vont constituer ensemble un nouveau local ayant une surface "nouvelle" de 9m².
Les requérants voulaient contourner l'affaire en s'appuyant sur la surface des lots initiaux, qui de fait n'existaient plus ....
C'est cette surface finale matériellement existante d'un local de 9 m² qui doit être prise en compte, cumul des surfaces de 3 lots "disparus" inférieures aux 8m².
C'est sur ce point que la C.cass a statué .... pas sur autre chose, certainement pour considérer qu'un local de moins de 8 m² quel qu'il soit (chambre de bonne ou grenier) devait être pris en compte dans le calcul .... !!!
(les surfaces utilisées ne le sont que pour expliciter l'affaire) ! |
Édité par - Gédehem le 01 mai 2010 22:29:08 |
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Posté - 02 mai 2010 : 08:42:32
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Mais comment voulez-vous qu’en ce week-end de « fête du travail », l’on trouve le moindre « Patron » prêt à ouvrir une discussion ………. ?
Il n’y a que nous, Gédehem, pour assurer une permanence !
Mais promis, une explication (ou revirement de position) sera ultérieurement donnée dès que tous les mouvements de grèves des praticiens seront stoppés.
Car, il faut bien le reconnaître, que de tracas pour ces pauvres « attesteurs de Carrez » pour s’assurer que le gentil acquéreur ne vienne pas réclamer sa diminution de prix avec force de calculs savants où chaque « embrasure » aura bien été décomptée, où le cumulus repositionné par Monsieur le plombier ,récemment, verticalement permet de réduire de 0.09 m² des calculs.
Que dire du doublage isolant rajouté ces dernières semaines si l’auteur de l’attestation n’a pas fait de plans, de la superficie du balcon fermé illégalement au mépris de toutes demandes d’urba et sans l’accord de la copro dont les JP varient sur la position à prendre…
Et ces fameuses chambres de « bonnes », plus proprement appelées « chambres de maitresse » il y une ou deux générations en arrière dans une certaine bourgeoisie…….reconnaissons que le logement social n’en a pas les moyens…..heureux propriétaires qui ne connaissent pas ainsi les affres du doute!
Ah ! Monsieur Carrez, rassurez-nous vite !
Il y a tant d’acquéreurs qui selon la superficie attestée n’auraient pas acheté ce qu’ils ont bien visité, bien aimé et ce avec le grand « coup de foudre » !
Quelle désillusion, quelle tristesse de s’apercevoir que l’appartement de ses rêves fait moins de 5% que ce qui a été dit.
Vite ! Vengeance ! Avocat ! Es.rocs !.........et porte monnaie !
Mais pourquoi Monsieur Carrez avez-vous voulu inventer une énième superficie ? N’y en avait-il pas assez ? Alors que l’on cherche maintenant à en supprimer quelques unes et en les réunir en une nouvelle dite « plateaux » !
Pour le moins auriez-vous du essayer de ne pas ouvrir la porte Ă toutes ces discussions ?
Mais rassurons-nous, le praticien averti, avisé et prudent ne rejoindrait-il pas pour l’occasion la position émise (peut-être à juste titre d’ailleurs) par gédehem ?
Pourquoi en mettre trop de superficie sachant que si l’on se trompe dans un sens ce pauvre attesteur sera appelé à partager l’addition, alors qu’en en mettant moins……il dormira tranquille conscient d’avoir amené la paix sociale entre le vendeur et l’acquéreur.
Au fait Ă quoi sert-elle cette superficie ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 mai 2010 : 13:41:51
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A rien du tout, sinon Ă nous faire mettre des posts sur UI, qui, sur le fond n'ont aucun interet pour savoir oĂą on va mettre le lit ou le bureau du petit !
C'est d'autant plus idiot en copropriété, où on achete une surface privative et non une surface habitable !
Mais bon ... le législateur n'est pas à une idiotie près !
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Posté - 06 mai 2010 : 08:11:29
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Allez un petit complément d'actualité à l'attention des attesteurs "à tout va"!
Merci Monsieur le Juge.....mais bon il y a d'autres JP .....moins claires!
citation: http://www.jurisprudentes.net/Oblig...re,1981.htmlObligations du notaire en matière de mesurage loi Carrez jeudi 6 mai 2010 , par Juris Prudentes En application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, article issu de la loi dite « loi Carrez », toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant une vente d’un lot ou d’une fraction de lot doit mentionner la superficie privative de ce lot. Or, un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot. Sa superficie doit donc être exclue du mesurage effectué en application de l’article précité. En l’espèce, si la cour, partie commune mais en jouissance exclusive, a été couverte, il n’en demeure pas moins qu’elle reste incorporée par accession à une partie commune et qu’à défaut de toute modification du règlement de copropriété, elle demeure partie commune à usage privatif. L’action en réduction de prix est alors admissible dès lors qu’il existe un déficit de supercifie très largement supérieur au vingtième exigé. Le notaire, par le simple rapprochement du règlement de copropriété avec le certificat de mesurage, aurait dû rechercher la nature des travaux effectués. En omettant d’aviser les acquéreurs du fait que les constructions réalisées ne pouvaient constituer des parties privatives eu égard aux mentions du règlement de copropriété, il a manqué à son devoir de conseil. -------------------------------------------------------------------------------- CA Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 19 janv. 2010 (N° R.G. 08/06392), confirmation |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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15985 message(s)
Statut:
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Posté - 06 mai 2010 : 09:33:59
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Cela ne change rien Ă ce que nous disions plus haut, en particulier sur ce que serait une "fraction de lot".
L'affaire rapportée par J-M.L traite de la responabilité du notaire quant à l'authenticité des actes dont il est garant.
Elle rappelle aussi que le bénéfice d'un droit de jouissance excusif sur une cour, un sol, droit d'usage, n'entraine pas possession de cette cour/sol.
L'affaire rapportée met le doigt sur un point : le droit d'usage privatif sur une partie commune "close et couverte" n'entre pas dans le calcul de la superficie privative loi Carrez.
Mais pour autant, un droit de jouissance exclusif, d'usage privatif d'une surface, est un droit réel, perpétuel ... cessible et monayable !
Ce qui pose sur le fond le sens de cette "superficie privative"  vendue : qu'elle est son "utilité/nécessité", s'agissant de vendre une unité foncière de X m² sur laquelle on a un droit, de propriété ici, d'usage là ..???
Cela a d'autant moins de sens que le placard de 3 m² et le cellier de 5m², qui n'entrent pas dans cette "superficie privative Carrez" d'un lot, feront une pièce de 10m² une fois enlevées par l'acquéreur les 2 cloisons privatives et leur rapprochement avec un dégagement de 2m².
Pour ma part, j'ai beau tourner dans tous les sens cette histoire de superficie "loi Carrez", je ne vois pas du tout sa pertinence au regard de la surface privée totale d'un lot vendu ...
Il doit me manquer un "sens" .....
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Édité par - Gédehem le 06 mai 2010 09:46:14 |
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Posté - 06 mai 2010 : 10:41:18
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