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 Posté - 19 mai 2010 : 11:08:59
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Bonjour,
j'ai fait mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG la proposition d'un nouveau Syndic.
Le contrat du syndic actuel se finit au 10 Juin et l'AG aura lieu le 8. J'ai pu lire dans certains messages de forum que le cabinet sortant risque de quitter l'AG s'il n'est pas reélu. Je suppose que cela pourrait se produire si l'AG avait lieu le jour où le contrat se finit, ou après. Dans mon cas, je ne vois pas pourquoi il serait authorisé à quitter l'AG. Pourriez vous svp me confirmer ce point?
Par ailleurs, le nouveau Syndic doit il participer à l'AG? j'ai lu dans des forums qu'il pourrait rentrer dans la salle de l'AG dès que son mandat serait accepté; mais s'il reste 2 jours de mandat au Syndic actuel, je ne vois pas pourquoi le nouveau Syndic devrait intervenir. Pour le moment je n'ai pas prévu qu'il puisse se joindre en cours d'AG. Pourriez vous me conseiller?
Une fois élu, le nouveau Syndic doit il convoquer une nouvelle AG, ou doit il attendre la fin de l'exercice comptable (dans mon cas exercice calendaire, donc pas avant début 2011)?
Enfin, je ne suis pas d'accord sur certaines dépenses effectuées par le Syndic actuel; quels recours puis je avoir, sachant que ce Syndic a compris qu'il allait probablement ne pas être reconduit (et donc ne pas faire d'efforts pour être conciliant...)? Il me parait difficile de le contraindre à représenter les comptes 2009 si 2 jours après l'AG il n'est plus notre Syndic..
Merci par avance pour vos réponses avisées
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Gédehem
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1
Posté - 19 mai 2010 : 11:56:54
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La tenue d'une AG prévoyant à l'ODJ la question de la désignation d'un syndic entraine automatiquement à la date de cette AG échéance du mandat du syndic sortant.
Si l'AG ne désigne personne (cas du sortant seul candidat) le syndicat est dépourvu de syndic (D.art.46). (*)
Si l'AG désigne un nouveau syndic, même chose : le mandat du sortant est terminé, le nouveau entre en fonction aussitot.
Peu importe ici le calendrier de votre exercice comptable (**).
IMPERATIF lorsqu'on change de syndic : il doit y avoir un candidat "secrétaire de séance". (***)
Le syndic sortant mécontent peut quitter la réunion : cela n'a aucune importance, et aucune incidence sur la validité des décisions.
La seule difficulté : le syndic-secrétaire qui sort en claquant la porte oblige à désigner aussitot un autre secrétaire, au Pdt d'AG d'établir le PV depuis le début ...
Il est particulièrement pertinent que le candidat syndic, qui attend dans le couloir, vienne se présenter à l'assemblée (le syndic sortant étant aller faire un tour dans le couloir).
Concernant les dépenses "contestables", 2 cas de figures :
- il manque des factures, des justificatifs : il faut faire des réserves sur celles identifiées, leur montant n'étant pas approuvés mais "réservés, soumis à présentation au CS (par exemple) dans un délai imposé.
- telle(s) dépense(s) dument identifiée est contestée par l'AG, engagée abusivement sans budget, sans nécessité, etc, etc .. : l'AG n'approuve pas la dépense, qui ne peut être imputée au syndic !
On vous présente (ex) 150.000 de dépenses, l'AG n'approuve que 149.000, une dépense de 1000 étant rejetée, le syndic ne peut exiger des co^propriétaires (et mentionner dans les comptes) que 149.000 €.
Les 1000 rejetés, qu'il s'en débrouille .
(*) la date échéance du mandat n'a d'intéret que pour permettre la validité d'une convocation d'AG tardive pour X et Y raison !
La "bonne" règle : mandat d'Un an (a/c date AG) + 30 jours fin de mois.
(**) Il faut 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour les vérifier (CS) et déterminer la date AG et son l'ODJ (syndic/CS), 1 mois pour convoquer : 3 mois maxi. D'où des AG fin mars - début avril (voire fin avril) pour des exercice arretés le 31.12 !
Pourquoi l'AG 6 mois plus tard, le 8 juin ???
(***) C'est l'AG des copropriétaires : à eux de la (bien) préparer (CS), avec impératvement :
- candidat 'pdt de séance' (animateur qui sait mener une AG et connait les principales règles d'un syndicat afin de ne pas se faire rouler dans la farine).
- candidat 'secrétaire de séance', qui n'a pas grand chose à faire si ce n'est noter le détail des résultats des votes donnés par le Pdt de séance.
- candidat 'scrutateurs' (au moins 2), chargé d'enregistrer l'expression des votes : ils doivent disposer de 'feuilles de vote' (liste nominative alpha des copros avec leurs tantièmes) de stylo et de calculettes !
Ce sont eux qui font le gros du boulot (cf : un peu comme les scrutateurs lors du dépouillement des scrutins nationaux)
On comprend alors que le syndic n'a aucune fonction officielle pour l'AG, hormis celui de "conseil" ! Il peut donc aller au ciné s'il n'est pas content sans que cela ne perturbe en rien l'instance décisionnelle 'AG'...  |
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chenkak
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 2
Posté - 20 mai 2010 : 17:38:41
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Gedehem, votre réponse ne tient pas compte (ou ne veut pas tenir compte) du récent décret n°2010-391 qui exige des dates fixes pour le début et pour la fin du mandat de syndic.
Article 29
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
« Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
Bien entendu, ce nouveau texte va obliger à abandonner cet usage de croire qu'il fallait absolument associer la fin du mandat à l'instant même du vote ne reconduisant pas le syndic sortant pour une nouvelle periode.
J'admets que ce nouveau texte à lui seul ne règlera pas les problèmes de passation entre syndics. Il faudra bien réflechir à ces problèmes lors de l'établissement du contrat de syndic.
J'espère que ce forum permettra d'avancer rapidement pour trouver la meilleure solution.
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Gédehem
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3
Posté - 20 mai 2010 : 18:38:44
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La précision qui doit être apportée à la date échéance du mandat du syndic ne change rien du tout à mon exposé : il ne fait que mettre noir sur blanc ce qui était déja dans la recommandation n°15 de 1a CRC (de 1996 je crois), repris par une jurisprudence constante : pas de désignation "... jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes" , le mandat d'UN an (ou de 2 ans) donné à telle AG c'est 1 an/365 jours (ou 2 ans/730 jours), et pas un jour de plus !
Pour autant, reste D.art.46, avec sa disposition couperet : le syndicat convoqué en AG pour désigner le syndic le l'ayant pas fait est dépourvu de syndic, peu importe la date échéance initialement prévue : le mandat est à son terme automatiquement à la date de cette AG.!
Chaque mandat est spécifique : lorsque le sortant est désigné "à nouveau", il part pour un nouveau mandat, le précédent ayant pris fin automatiquement.
Idem si cette AG désigne un nouveau syndic : il n'y a pas chevauchement de 2 mandats : le mandat du sortant qui serait à échéance 40 jours (ou 2 mois) plus tard, et le mandat de l'entrant qui prend effet à la date de sa désignation ! 
Et comme je ne connais aucun syndic nouvellement élu qui accepterait de n'entrer en fonction que 40 jours (ou 2 mois) plus tard, il n'y a pas de "risque" ! 
(... les 2 en même temps avec cumul des honoraires !! : maso mais pas trop ! )
Sans parler que si le syndicat ne "renouvelle" pas le sortant et en désigne un nouveau, ce n'est pas pour se "farcir" le sortant mis à la porte encore 40 jours (ou 2 mois) de plus !!! 
L'obligation de préciser la date échéance est faite pour déterminer jusqu'à quelle date le syndic est en fonction (mandat à durée déterminée) , et en particulier jusqu'à quelle date il peut valablement convoquer une AG !
Mais quelle que soit la date échéance initialement convenue, le mandat du syndic prendra fin à la date de l'AG convoquée pour désigner le syndic comme le précise D.art.46, qui n'est pas abrogé ou modifié par la modif du décret !
Si l'AG ne désigne pas le sortant seul candidat, le syndicat est dépourvu de syndic, point final ! 
Pour autant, il faut en finir avec ces mandats d'UN an qui font 16 ou 18 mois !
Sachant qu'il faut au plus 3 mois pour tenir l'AG annuelle, l'échéance à "30 jours fin de mois" est très largement suffisante "au cas où", par exemple un retatrd pour un devis, ou un problème X qui nécessite de retarder un peu l'AG.
Mais il faut en finir avec ces AG qui se tiennent mi ou fin juin pour des comptes arretés le 31.12 qui précède. |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2010 18:55:21 |
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Posté - 20 mai 2010 : 23:40:16
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Merci Gédéhem pour ces éléments. je vais essayer de reprendre point par point pour y voir clair.
1/ Je ne suis pas familier avec le D.art.46, mais j'aimerais bien mettre la main dessus - notamment, sauf si j'ai mal compris, sur le fait que l'AG entraine automatiquement la fin de mandat du Syndic actuel. Car je précise que je suis quasi certains que le nouveau Syndic sera élu (on est une petite copro et d'accord sur ce point). Ce que je prévois est que le Syndic actuel finisse son mandat le 10 Juin (donc 2 jours après l'AG), et que le mandat du nouveau Syndic commence le 11 Juin. J'ai du mal à comprendre pourquoi cela ne marcherait pas..? Quel est le texte de loi qui stipule que porter à l'ODJ l'élection d'un nouveau Syndic (avec un mandat qui débute après le terme du Syndic actuel) entraine automatiquement l'échéance du mandat du Syndic actuel le jour de l'AG?
2/ Concernant le nouveau Syndic, doit il être présent le jour de l'AG au moment où on évoquera son élection? la question peut paraitre stupide au premier abord, mais je l'ai déjà rencontré, il ne devrait y avoir q'un seul autre copro (qui est OK) et j'aurais la majorité des pouvoirs - il n'a pas besoin de "se vendre" pour être élu, et son contrat est OK.
3/ Pourquoi l'AG est finalement en Juin au lieu de Mars? Tout simplement parceque le Syndic n'a pas fait son boulot cette année (ça allait meiux avant qu'il ne change le gestionnaire...), il a fallu que je le mette en demeure fin Avril voyant en plus le contrat arriver à terme. Oubli, ou faute intentionnelle (peut être pour se trouver reconduit par défaut si on s'en était rendu compte après coup?). Je sais pas.
4/ Sur ma question "Une fois élu, le nouveau Syndic doit il convoquer une nouvelle AG, ou doit il attendre la fin de l'exercice comptable (dans mon cas exercice calendaire, donc pas avant début 2011)?"; qu'en pensez vous?
5/ Concernant les dépenses contestables sur les comptes 2009, le hic c'est qu'on a déjà tout payé au travers des appels de fonds 2010. Donc si il ne veut pas reconnaitre ses torts, la question est plutôt "comment on se débrouille pour récupérer le trop payé?". Sans compter que de mauvaises surprises nous attendent peut être également sur les dépenses 2010 en cours... |
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Gédehem
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5
Posté - 21 mai 2010 : 10:40:02
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D.art.46 = article 46 du décret du 17.03.1967 modifién décret d'application de la loi du 10.07.1965 modifiée régissant les immeubles en copropriété. Par convention on parle de L ou D selon qu'il s'agit de la loi ou du décret, avec à la suite l'article concerné.
Vous trouverez ces textes, notre "bible" de la copro, dans le cartouche de gauche de ce site .
Votre histoire de mandat pour 2 jours (ou 2 mois) de plus, c'est pour rigoler ou parce que vous n'y connaissez rien ????
Il est évident que si vous changez de syndic c'est parce que vous en êtes mécontent !!! Pourquoi (pour quoi faire ?,) voulez-vous le garder 2 jours de plus (ou 2 mois si c'était le cas) ??? Incompréhensible !
Le syndic quitte sa fonction à l'instant ou l'autre syndic est désigné, et l'affaire est close !
Une fois élu, le nouveau syndic à 1 mois pour récupérer fonds et archives, 1 mois de plus pour le solde des comptes (L.art.18-2) . Sauf cas particulier, il convoquera l'AG annuelle dans les mois (3) qui suivent l'arret des comptes, à moins que vous ne décidiez entre vous d'autre chose..
Concernant les comptes de l'ex-syndic, sauf à les approuver lors d'une AG convoquée dans les mois qui viennent, ils seront abordés l'année prochaine, l'exercice étant fractionné en 2 : la partie ex-syndic, la partie nouveau syndic. |
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gustav
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 Posté - 24 mai 2010 : 10:16:26
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Bonjour..
mais que penser de ce qu'écrit Chenrak?
Article 29
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
« Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
Bien entendu, ce nouveau texte va obliger à abandonner cet usage de croire qu'il fallait absolument associer la fin du mandat à l'instant même du vote ne reconduisant pas le syndic sortant pour une nouvelle periode.
J'admets que ce nouveau texte à lui seul ne règlera pas les problèmes de passation entre syndics. Il faudra bien réflechir à ces problèmes lors de l'établissement du contrat de syndic.
J'espère que ce forum permettra d'avancer rapidement pour trouver la meilleure solution.
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Posté - 24 mai 2010 : 10:45:21
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il est certain que cet article est ambigu... Les arguments de gedehem sont judicieux, mais que dira un juge, le jour où la question lui sera soumise.
Je pense que l'on va revenir à notre vieille bonne phrase : "du jour de l'assemblée (ex 24/5/2010), pour une durée d'un an, soit au plus tard le 23/5/2011, ou à la date de la prochaine AG appelée à statuer sur la désignation du syndic, si celle ci se situe avant la date d'échéance." |
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Posté - 24 mai 2010 : 19:19:51
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1/ Bon, je viens d'aller voir ce fameux art 46 du décret 1967; je le colle ci dessous:
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Article 46 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 11 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 JORF 15 février 1995
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
*************
alors je dois être un peu neuneu car je n'y trouve rien qui dit qu'un Syndic élu commence ses fonctions immédiatement... mais bon, on va pas polémiquer sur le sujet, admettons.
2/ je pense que la réponse est oui
4/ la réponse semble être: attendre la fin de l'exercice en cours
5/ on peut sub-diviser en 2: les comptes 2009, puis les comptes 2010 jusqu'au changement de Syndic.
Sur les comptes 2009 (où on a déjà tout payé), je ne vois toujours pas bien comment contraindre le futur ex-Syndic a restitué les dépenses contestées. OK, pour mettre pour les approuver et émettre des réserves sur les dépenses contestables. Et ensuite? qu'est ce qui dit qu'il va rendre le pognon? |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 25 mai 2010 : 19:30:35
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Vous voyez bien que l'affaire n'est pas simple.
Logiquement, le contrat de syndic, comme la plupart d'autres contrats, a une durée légale et peut préciser des conditions de rupture.
Contrairement à ce que pensent certains spécialistes, il y a des syndics qui acceptent cette logique de transition "à l'amiable...", sur une période qui devra certainement être la plus courte possible.
Aucune loi ou décret n'impose une fin brutale du mandat de syndic. L'idée même de tout lacher et partir n'est pas satisfaisante pour beaucoup de personnes.
Avant de signer un contrat de syndic, il convient de bien réflechir et être exigeant sur ces détails, malgré l'optimisme qui règne souvent à ce stade! |
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Gédehem
Pilier de forums
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10
Posté - 25 mai 2010 : 22:03:28
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La langue française étant très claire, surtout avec des mots simples que tous peuvent comprendre ...:
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs ......."
On peut le faire autrement :
"Lorsqu'une AG est dûment convoquée pour désigner le syndic mais que celle-ci n'y parvient pas, le syndic est désigné par le pdt du TGI sur requête d'un ou plusieurs ..."
De ces 2 expressions, qui disent exactement la même chose, il en ressort une constante :
- Lorsque l'AG, convoquée pour désigner le syndic, ne parvient pas à désigner son mandataire, le syndicat est automatiquement dépourvu de syndic, puisque seul le pdt du TGI peut alors le désigner !
S'il y avait prolongation du mandat ou une autre possibilité de désignation, cet article le préciserait !
Concernant le fameux "contrat", il faut rappeler un point : il ne s'agit pas d'un contrat lambda, de nature commerciale (bien que de fait cela en soit un), comme peuvent l'être contrat de services avec l'ascensoriste, l'entreprise de nettoyage ou le chauffagiste.
Il s'agit ici d'un "contrat de mandat", contrat lié à une délégation de pouvoir, à un "mandat".
Donner mandat, délégation de pouvoir, forme le "contrat". Le "contrat de mandat" procède du mandat .
Plus de mandat = plus de 'contrat de mandat' !
On n'est pas ici dans le monde commercial (bien que cela en a l'odeur et la couleur ... ..).
On ne peut donc parler de "contrat de/du syndic" ... mais pour être précis de "contrat de mandat" du syndic .....
Accessoirement, on peut relever que ce "contrat" prévu D.art.11 "pour la validité de sa désignation" n'existe pas dans la loi !
Ce qui est un sacré tour de passe-passe pour qu'un décret d'application d'une loi, censé préciser ce qu'expose la loi, invente ce contrat dont la présentation est préalable au mandat ! 
A croire que les rédacteurs ne savaient pas de quoi ils parlaient ....
Il s'agit pour le syndic d'un mandat obligatoiremant à durée déterminée, en particulier celui de 3 ans de date à date sans aucun dépassement possible, dont certaines taches ne sont pas pour autant terminées à la fin du mandat.
Comme par exemple la remise des fonds et archives, le solde des comptes 2 mois plus tard, ainsi que le précise L.art.18-2.
D'autre part, pour quoi (en 2 mots, j'insiste) vouloir une prolongation au mandat ???
L'exercice comptable, généralement du 1.01 au 31.12, correspond à la période de gestion pour laquelle le syndic ne manque pas de demander quitus !
Il n'est pas question alors de la période 31.12 arret des comptes ..... date AG 3 ou 5 mois plus tard , période durant laquelle l'AG n'est pas amenée à se prononcer .
Lorsque le syndic sortant n'est pas désigné "à nouveau", POUR QUOI vouloir lui faire faire 2 jours de plus (tartampion) ou 2 mois de plus dans d'autres cas ????
Tartampion pourrait donner des précision, sur un syndic qu'il veut mettre dehors au plus vite ... mais qu'il veut garder 2 jours de plus, on se demande bien pour quoi ( de plus ou de moins ...) ?
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ainohi
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Posté - 25 mai 2010 : 23:13:50
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citation: Initialement posté par Gédehem
La tenue d'une AG prévoyant à l'ODJ la question de la désignation d'un syndic entraine automatiquement à la date de cette AG échéance du mandat du syndic sortant. C'est en effet le folklore généralement suivi. Je me suis déjà exprimé sur le sujet.
L'étonnement de tartampion sur ces curieuses façons de faire est tout à fait justifié. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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12
Posté - 25 mai 2010 : 23:27:01
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citation: Initialement posté par chenkak
Vous voyez bien que l'affaire n'est pas simple.
Logiquement, le contrat de syndic, comme la plupart d'autres contrats, a une durée légale et peut préciser des conditions de rupture.
Contrairement à ce que pensent certains spécialistes, il y a des syndics qui acceptent cette logique de transition "à l'amiable...", sur une période qui devra certainement être la plus courte possible.
Aucune loi ou décret n'impose une fin brutale du mandat de syndic. L'idée même de tout lacher et partir n'est pas satisfaisante pour beaucoup de personnes.
Avant de signer un contrat de syndic, il convient de bien réflechir et être exigeant sur ces détails, malgré l'optimisme qui règne souvent à ce stade!
Chenkak, je vous soutiens à 100% sur cette position. Le départ précipité avec perte et fracas du syndic non renouvelé est une pratique détestable, devenue contraire aux textes, qui ne survit qu'en raison d'habitudes profondément enracinées reposant sur une conception conflictuelle et passionnelle de la relation entre une copropriété et son syndic.
Quand un gouvernement démissionne, il continue à gérer les affaires courantes jusqu'à l'installation d'un nouveau gouvernement. Il pourrait en être de même du syndic. |
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océan
Contributeur actif
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13
Posté - 26 mai 2010 : 00:55:54
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En extrapolant, pourrait-on aussi penser qu'un syndic élu pour un an par exemple du 10 juin 09 au 10 juin 10, ne devrait prendre ses honoraires au 1er avril 2010 que jusqu'au 10 juin et non jusqu'au 30 juin?
questio de trésorerie tant pour les syndics que la copro car pour récupérer 2 mois après voire plutôt 3 avec la période vacances ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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14
Posté - 26 mai 2010 : 09:18:56
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Il me semble qu'il y a ici une confusion entre ce qui serait souhaitable, ou souhaité, et ce que prévoient les textes, dans leur forme et sur le fond !
Il avait été admis la notion de "syndic de fait", dans le genre de celui qui continue sa fonction dans l'attente de son remplacement, ou, comme on dit, pour "expédier les affaires courantes" ..(sans préciser ce qu'elles sont, mais bon ....).
Cette notion a été balayée par la jurisprudence : le mandat du syndic est à durée très déterminée, sans possibilité de prolongation, point final.
Ainohi écrit :
"Le départ précipité avec perte et fracas du syndic non renouvelé est une pratique détestable, devenue contraire aux textes  (*), qui ne survit qu'en raison d'habitudes profondément enracinées reposant sur une conception conflictuelle et passionnelle de la relation entre une copropriété et son syndic."
C'est oublier que le départ "précipité avec perte et fracas" est quasi toujours le fait du syndic qui, mécontent de la position de l'AG (contestation de ses comptes, refus du quitus, etc ...) quitte la séance en annonçant sa démission sans préavis !
Ceci, non sans emporter toutes les pièces nécessaires au PV d'AG, dont les feuilles de présence.
Quand ce n'est pas en expulsant les copropriétaires de "ses" locaux pourtant loués au syndicat.
Il ne faut pas sur ce point inverser les choses ou ne les voir qu'Ã sens unique ...!
L'autre aspect vient de l'absence de désignation par l'AG du syndic sortant seul candidat, peu importe les raisons !
Il n'y a pas là de départ "précipité" avec claquement de portes et noms d'oiseaux comme dans le cas précédent ! Il y a ici l'ignorance, la méconnaissance, la folie, l'impréparation, ....des copropriétaires et donc du CS, à coté de la plaque !
Lorsqu'on ne veut plus de son syndic, il faut prévoir son successeur, c'est aussi simple que cela ! Pour ne pas l'avoir fait, le syndicat qui ne désigne pas de mandataire alors que le sortant est seul candidat se retrouve sans mandataire !
Je trouve très surprenantes les propositions de continuer "les affaires courantes" ....
(rien à voir ici avec un gouvernement "démissionnaire" ... lequel n'est pas élu, et qui généralement brule ses cartons et archives ... bien que ce devrait être ceux de la "nation" !!!)
Aux dernières nouvelles, le syndic désigné par un vote n'est que le mandataire du syndicat, en charge de la mise en œuvre de ce que décide le mandant (dans le cadre d'une sorte de "mandat impératif".)
Ici aussi il ne faut pas inverser les choses : si les copropriétaires (id le cas de l'indivision !) ne sont pas capables d'avoir en permanence un (mandataire) chauffeur pour leur bus "copropriété" afin de l'amener au port choisi, il ne faut pas en incriminer les textes ou je ne sais quelle pratique .....
(*) - "Aucune loi ou décret n'impose une fin brutale du mandat de syndic ...."
Chenkak a raison : aucune loi n'impose ce départ !!!!
La loi ne fait que le constat d'une situation découlant de la nature du mandat à durée déterminée :
D.art.46 et D.art.47 : dans tous les cas où, soit parce que l'AG convoquée à cet effet ne l'a pas désigné, soit pour X et Y raisons , le syndicat est dépourvu de syndic (comme par ex l'absence d'ouverture du CBS alors qu'il n'y a pas de dispense), il n'y a plus de syndic. C'est au pdt du TGI d'y répondre !
La Loi, toutes les lois, comportent des dispositions "couperet" !
Ce n'est pas parce que les copropriétaires sont imprévoyants dans cette affaire de mandat du syndic et de son échéance qu'il faut contester ici les textes, là des pratiques.
Même choses pour le CBS : délai 3 mois. Si rien au bout des 3 mois, couperet : mandat nul de plein droit.
Idem pour le CS : plus du 1/4 démissionnent, plus de CS fpormé.
etc etc ......
Dans cette affaire, il me semble qu'il ne faut faire de confusion entre la date échéance du mandat du syndic qui doit être déterminée, et les dispositions légales qui précises la situation du syndicat lorsque l'AG, convoquée à cet effet, ne désigne pas de syndic.
Aucune ambiguité : faute d'avoir désigné un syndic le syndicat en est dépourvu !
L'imprévoyance des copropriétaires n'est pas motif à prolongation !
Dans la question posée par Tartampion, il est question d'une échéance du mandat 2 jours après la date d'AG qui ne le "re-désignerait" pas !!!
2 jours ou 2 mois, il n'est toujours pas expliqué pour quoi, pour quoi faire il tient à ces (ses ?) 2 jours ....
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Édité par - Gédehem le 26 mai 2010 10:05:31 |
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Posté - 26 mai 2010 : 10:21:48
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gedehem il va falloir attendre la jurisprudence pour metter de l'épaisseur à la rédaction de cet article.
En effet, le juge qui dit la loi, ne dira t il pas qu'il y a déconnection entre désignation et durée du contrat... pour ma part, je ne voudrai pas être confronté au problême d'un syndic qui voudrait faire respecter les dates du contrat en s'appuyant sur la rédaction de cet article 29 du décret d'avril 2010 (applicable au 1/7/2010). En effet le point important qui n'existait pas avant : citation: précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance
On pourrait citer d'autres points un peu similaire quoique ne dépendant pas du même code, mais dont on pourrait retrouver des textes dans le code civil (à vérifier...) : on arrête un contrat de maintenance ascenseur dans les règles, on en désigne un autre en AG, le premier restant en activité jusqu'à la fin de la date de son contrat...
Certains diront ce n'est pas pareil, ok.... mais pour ma part, je resterai prudent et lors de la prochaine désignation, je ferai mettre les deux dates possibles dans la résolution de l'AG : ".... date de fin de contrat xx/xx/20xx, ou date de la prochaine AG étant amenée à désigner le syndic si celle ci devait inetervenir avant la date d'échéance fixée contrat.... " ou quelque chose de similaire.
Il va falloir attendre l'après 1/7/2010.... |
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ainohi
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Posté - 26 mai 2010 : 10:27:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il me semble qu'il y a ici une confusion entre ce qui serait souhaitable, ou souhaité, et ce que prévoit les textes, dans leur forme et sur le fond !
Il avait été admis la notion de "syndic de fait", dans le genre de celui qui continue sa fonction dans l'attente de son remplacement, ou, comme on dit, pour "expédier les affaires courantes" ..(sans préciser ce qu'elles sont, mais bon ....).
Cette notion a été balayée par la jurisprudence : le mandat du syndic est à durée très déterminée, sans possibilité de prolongation, point final. Jusque là , nous sommes d'accord.
citation: Initialement posté par GédehemAinohi écrit : "Le départ précipité avec perte et fracas du syndic non renouvelé est une pratique détestable, devenue contraire aux textes (*), qui ne survit qu'en raison d'habitudes profondément enracinées reposant sur une conception conflictuelle et passionnelle de la relation entre une copropriété et son syndic."C'est oublier que le départ "précipité avec perte et fracas" est quasi toujours le fait du syndic qui, mécontent de la position de l'AG ( contestation de ses comptes, refus du quitus, etc ...) quitte la séance en annonçant sa démission sans préavis ! Ceci, non sans emporter toutes les pièces nécessaires au PV d'AG, dont les feuilles de présence. Quand ce n'est pas en expulsant les copropriétaires de "ses" locaux pourtant loués au syndicat. Il ne faut pas sur ce point inverser les choses ou ne les voir qu'à sens unique ...! Je n'inverse rien. Cette pratique, vous la défendez, il y a en fait un consensus entre la profession et les copropriétaires pour la perpétuer. Je trouve cela tout à faut néfaste.
citation: Initialement posté par Gédehem
L'autre aspect vient de l'absence de désignation par l'AG du syndic sortant seul candidat, peu importe les raisons !
Il n'y a pas là de départ "précipité" avec claquement de portes et noms d'oiseaux comme dans le cas précédent ! Il y a ici l'ignorance, la méconnaissance, la folie, l'impréparation, ....des copropriétaires et donc du CS, à coté de la plaque !
Lorsqu'on ne veut plus de son syndic, il faut prévoir son successeur, c'est aussi simple que cela ! Pour ne pas l'avoir fait, le syndicat qui ne désigne pas de mandataire alors que le sortant est seul candidat se retrouve sans mandataire ! C'est en effet bien préférable. Je n'ai jamais prétendu le contraire.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ici aussi il ne faut pas inverser les choses : si les copropriétaires (id le cas de l'indivision !) ne sont pas capables d'avoir en permanence un (mandataire) chauffeur pour leur bus "copropriété" afin de l'amener au port choisi, il ne faut pas en incriminer les textes ou je ne sais quelle pratique ..... Je n'incrimine pas les textes, au contraire, je les trouve très pertinents et je déplore qu'on rechigne à les appliquer.
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans cette affaire, il me semble qu'il ne faut faire de confusion entre la date échéance du mandat du syndic qui doit être déterminée, et les dispositions légales qui précises la situation du syndicat lorsque l'AG, convoquée à cet effet, ne désigne pas de syndic.
Aucune ambiguité : faute d'avoir désigné un syndic le syndicat en est dépourvu !
L'imprévoyance des copropriétaires n'est pas motif à prolongation ! Il ne s'agit pas de prolongation.
Exemple : le mandat du syndic vient à échéance le 30 juin. L'assemblée se tient le 15 mai. Elle ne parvient pas à désigner de syndic pour une période commençant le 16 juin. Jusqu'au 15 juin, elle n'est pas dépourvue de syndic. On ne prolonge rien, on laisse achever le contrat à la date prévue. Le contraire serait une rupture prématurée. La copropriété dispose encore d'un moins et demi pour désigner syndic qui la représentera à compter du 16 juin. C'est simple..
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la question posée par Tartampion, il est question d'une échéance du mandat 2 jours après la date d'AG qui ne le "re-désignerait" pas !!!
2 jours ou 2 mois, il n'est toujours pas expliqué pour quoi, pour quoi faire il tient à ces (ses ?) 2 jours .... Tartampion ne comprend pas pourquoi le syndic quittant doit quitter l'assemblée avant la fin. Moi non plus.
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Gédehem
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17
Posté - 26 mai 2010 : 12:00:20
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 Je n'avais pas compris qu'il s'agissait de "quitter l'assemblée avant la fin "(de la réunion)....
Concernant notre débat, il porte effectivement sur l'interprétation de l'échéance prévue contractuellement .... et celle "couperet" des textes ..
Le problème est, à mon avis, que
- d'une part nous ne pouvons que partir des textes pour approcher ce qu'il en est de la posuition du syndic ..
- d'autre part partir de la jurisprudence pour appréhender l'échéance contractuellement prévue ...
On peut commencer par ce premier point, récent !
Les syndics avaient l'habitude (facheuse) de faire voter des résolutions du style bien connu :
" ..mandat de (un, deux) an .. jusqu'à la date de la prochaine AG appelée pour approuver les comptes"
Résultat, des ambiguités sur la véritable date échéance du mandat du syndic, déja dénoncée en 1996 par la CRC par sa "recommandation n°15" , qui précisait la résolution à adopter avec une date échéance précise.
L'autre point : pourquoi nécessairement une date échéance toujours postérieure à la date habituelle de l'AG ?
Tout simplement afin de pouvoir convoquer 'confortablement' l'AG annuelle sans avoir une épée de Damocles sur la tête. L'AG annuelle se déroulant habituellement vers la mi-mai (pour reprendre votre exemple le 15 mai), prévoir une échéance au 30 juin permet de la souplesse , pour convoquer valablement l'AG par une personne ayant qualité le 5 juin (attente devis, retards divers justifiés ...)
C'est sur ce point que la jurisprudence est intervenue, sur ces convocation d'AG par des syndic agissant dans le cadre d'un mandat précis (mettons) d'UNE année (donc 365 j) mais qui convoquaient des AG "destinée à approuver les comptes" 14 ou 18 mois après leur désignation.
M. Jean-François Weber, avocat général à la Cour de cassation, avait fait un rappel de la position de la Cour sur ces affaires de durée du mandat du syndic et son échéance.
Très accessoirement, on peut noter que c'est dans cette logique de "souplesse" dans la convocation de l'AG annuelle que je préconise une formule pour la date échéance du mandat d'un an contractuellement convenue :
"date AG + 1 an + 30 jours fin de mois" ..
Ceci pour l'accord convenu par la "contrat de mandat" !
Mais il n'en reste pas moins la "norme supérieure" au contrat, ici la loi et ses art.46 et 47 du décret et sa disposition "couperet" : faute d'avoir désigné un syndic lors de l'AG convoquée à cet effet (avant la date échéance contractuellement convenue .. ) , le syndicat est dépourvu de syndic !
On peut aussi citer des arrets, comme celui-ci sur la désignation du syndic par le Pdt du TGI sur le fondement de D.art.46 :
C.Cass 20 février 2002 pourvoi 00-14276
Attendu qu'à défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ; (....)
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet n'a pas pu parvenir à nommer un syndic, le président du tribunal de grande instance doit désigner par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires un syndic judiciaire en application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 et non un administrateur provisoire en application de l'article 47 du même décret."
Pour reprendre votre exemple d'échéance du mandat d'un syndic au 30 juin, il a pour conséquence de rendre valide les actes de gestion jusqu'à la date du 30 juin ......
Sauf que si une AG appelée à désigner le syndic dont le mandat est à échéance de ce 30 juin est convoquée pour le 5 juin, la norme juste au dessus du "contrat de mandat" entre en œuvre, D.art.46 et sa disposition couperet : faute de désigner un syndic ce 5 juin, le syndicat sera dépourvu de syndic !!!
Si l'on veut autre chose il faut changer "la norme" !!
Sur le fond, je n'ai jamais rencontré de syndic non "reconduit" qui acceptait de poursuivre la gestion : "Vous ne voulez plus de moi, débrouillez-vous !", .... non sans prendre ses honoraires jusqu'à la date de cette AG.
(J'aime bien le "faute de " même s'il n'a pas ce sens : car il s'agit bien d'une "faute" des copropriétaires que de ne pas désigner à nouveau le sortant seul candidat, ou lorsqu'on veut changer, de ne pas en avoir prévu un autre ....)
PS : "... . On ne prolonge rien, on laisse achever le contrat à la date prévue."
Attention, ce n'est pas un "contrat" lambda mais un "Contrat-de-mandat".
Plus de mandat le 5 juin, plus de "contrat de mandat" .
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Édité par - Gédehem le 26 mai 2010 12:09:08 |
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JB22
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18
Posté - 26 mai 2010 : 13:34:49
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Il est assez curieux que la loi remontant à 1965 on en soit encore à polémiquer sur le durée du mandat d'un syndic.
Il ne faut pas oublier qu'un mandat de syndic, comme tout contrat peut être resilié, modifié.
Par contre la loi interdit son "renouvellement", il y a élection d'un syndic.
Si la loi fixe la durée du mandat elle en fixe également les possibilités de modification (D.art.46 ).
Quand un syndic met à l'ordre du jour "Election du syndic' il remet en jeu son mandat.
La formulation "jusqu'à la date de la prochaine AG appelée pour approuver les comptes" permettait aux syndics de retarder l' A.G.
De par la loi il ne peut y avoir qu'un syndic, pas deux en même temps, donc quand un syndic est "désigné" le précédent n'est plus syndic.
Ma position rejoint donc celle de Gédehem
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ainohi
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19
Posté - 26 mai 2010 : 17:40:34
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citation: Initialement posté par JB22
Il est assez curieux que la loi remontant à 1965 on en soit encore à polémiquer sur le durée du mandat d'un syndic. Le premier alinéa de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 est tout récent : avril 2010. Il tend à ce que le syndic ait un mandat courant de date à date :Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
citation: Initialement posté par JB22
Il ne faut pas oublier qu'un mandat de syndic, comme tout contrat peut être resilié, modifié. De commun accord entre les parties. Il n'est pas forcément dans l'intérêt du syndicat que le mandat du syndic s'arrête brusquement à la minute même où l'assemblée a décidé de changer de syndic.
Quand on résilie un mandat d'assurance, on le fait avec deux mois de préavis.
Quand on change de prestataire pour l'entretien des ascenseurs ou de l'équipement de chauffage, il en va de même. L'entreprise évincée termine son contrat.
citation: Initialement posté par JB22
Par contre la loi interdit son "renouvellement", il y a élection d'un syndic. Personne n'a prétendu le contraire.
citation: Initialement posté par JB22
Si la loi fixe la durée du mandat elle en fixe également les possibilités de modification (D.art.46 ). L'article 46 ne dit absolument pas que le mandat de syndic s'arrête le jour de l'élection du syndic. Il indique simplement ce qu'il faut faire si l'assemblée n'a pu nommer de syndic. Si, le 15 mai, l'assemblée n'est pas parvenue à désigner à nouveau son syndic mais que le mandat du syndic en place court jusqu'au 30 juin, le syndicat n'est pas dépourvu de syndic et dispose encore d'un mois et demi pour en nommer un. Ce n'est que le 1er juillet, si un syndic n'a toujours pas pu être nommé, que l'article 46 du décret trouvera à s'appliquer.
citation: Initialement posté par JB22
Quand un syndic met à l'ordre du jour "Election du syndic' il remet en jeu son mandat. Il ne remet rien en jeu. Si son mandat arrive à échéance, il y a simplement lieu de désigner le syndic à compter de la date d'expiration du mandat en cours.
citation: Initialement posté par JB22
La formulation "jusqu'à la date de la prochaine AG appelée pour approuver les comptes" permettait aux syndics de retarder l' A.G. Et le permettra toujours si on maintient cette formulation, à condition de ne pas dépasser une durée de mandat de trois ans, mais cela ne change rien par rapport aux dispositions antérieures.
citation: Initialement posté par JB22
De par la loi il ne peut y avoir qu'un syndic, pas deux en même temps, donc quand un syndic est "désigné" le précédent n'est plus syndic. Il n'est pas question d'avoir deux syndics simultanément. Il est question que le syndic en place termine son mandat jusqu'à la date mentionnée sur son contrat et que le mandat du successeur prenne effet quand celui du prédécesseur s'achève. C'est simple à comprendre.
citation: Initialement posté par JB22
Ma position rejoint donc celle de Gédehem C'est une position de blocage intellectuel. |
Édité par - ainohi le 26 mai 2010 17:45:27 |
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Gédehem
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20
Posté - 26 mai 2010 : 19:43:38
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Le bloquage intellectuel c'est de parler du "contrat de mandat" du syndic comme on parle d'un contrat d'assurance ou d'entretien d'espaces verts, ces derniers de nature commerciale !
Il a suffisament été rappelé par les juges que le "contrat de mandat" du syndic n'était pas soumis au Code du commerce (ce qui est bien malheureux !!) pour ne pas continuer à le comparer aux contrats commerciaux qui lui sont soumis ....
Torchons et serviettes !!!
La modif de l'art.29 ne change rien du tout aux éléments avancés sur l'échéance du mandat à la date de l'AG appelée à le désigner : il est mis noir sur blanc ce que tout le monde prone depuis des années, dont la CRC depuis maintenant 14 ans !!!
Rien de neuf en la matière, de nombreux syndics ayant changé leurs (mauvaises) habitudes au fil du temps !
Quant à trouver un syndic qui accepte d'entrer en fonction le 1.07.2010 pour une AG qui l'aurait désigné 1 mois 1/2 plus tôt le 15.05.2010, ...!! 
A supposer que le syndic non renouvelé accepte de poursuivre son mandat jusqu'au 30.06 (la résolution adoptée en AG devra le préciser) , ceci uniquement pour les beaux yeux des copropriétaires ....
Je serais très curieux de connaitre ces 2 perles rares, étant entendu que l'accord des 2 est indispensable pour cette entorse aux dispositions légales !
Pardon, mais je dois avouer que 35 ans de pratique ne m'en a pas fait rencontré un seul !!!
Alors les 2 en même temps ........
On peut comprendre votre soucis "de l'interet du syndicat ".....
Mais ce n'est hélas pas celui des textes, qui édictent des règles valables pour tous, intéret ou pas !
D'autant que l'interet d'"un syndicat c'est de désigner un syndic, lequel entre en fonction à l'instant même où il est désigné, en particulier parce que les copropriétaires ont ressentis tout l'interet qu'ils avaient à se séparer du sortant ... L'interet du syndicat qui ne veut plus du tout du sortant c'est d'avoir un autre candidat.
S'il n'y en a pas, l'interet du syndicat c'est de désigner à nouveau le sortant !!
L'interet du syndicat n'est pas dans ce folklore d'un syndic dont on ne veut plus qui poursuivrait sa fonction 1 mois 1/2 pendant que le tout beau tout propre attendrait dans son coin ...se privant d'1 mois 1/2 d'honoraires !!!
Pour les textes, ce n'est pas du tout cela !
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