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 Posté - 26 mai 2010 : 20:01:33
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gedehem, je pense que nous aurons l'occasion de reparler de tout cela après le 1er juin date d'application du nouvel article : je mets ma main au feu que l'on trouvera des syndic "déchus" qui demanderont à être payés jusqu'à la fin de leur contrat et cela sans en faire plus... 
alors nous saurons ce que dit la loi par les Ă©crits des juges... |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mai 2010 : 10:44:32
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Le problème ici c'est de parmer d'un "contrat" comme s'il s'agissait de celui de l'ascensoriste, avev la Ste d'entretien des espaces verts, avec l'assurance ...etc ....
Quand donc va t-on percuter pour comprendre qu'il s'agit d'un "CONTRAT DE MANDAT" , c'est à dire d'une convention liée à une délégation de pouvoirs pour agir en lieu et place du titulaire d'un droit ..., contrat de mandat qui procède du mandat, qui en est une déclinaison.
L'ascensoriste, l'assureur, le chauffagiste, la Ste d'entretien n'agissent pas comme mandataire du "client" !!!!
Ils sont des prestataires de services : leur contrat s'entend jusqu'à son échéance, sauf accord des parties !
Donner (et accepter) mandat forme "contrat" : mais pour comprendre la nature de ce "contrat de mandat", il aurait été préférable de conserver l'ancienne description faite par D.art.29.
Ce "contrat de mandat" doit préciser "les conditions de la rémunération du syndic ...ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat .."
Le "contrat de mandat" s'entend jusqu'à échéance du mandat : plus de mandat = plus de "contrat de mandat".
Parler de "contrat du syndic" comme on parle du "contrat d'assurance" n'a pas plus de sens que de vouloir additionner carottes et navets ... torchons et serviettes ! 
Comme il a été dit plus haut, la modification prévue en juillet (obligation de préciser la date échénace du "contrat de mandat") ne change rien au fond de l'affaire : lorsque le syndicat ne désigne pas son syndic il n'y a plus de syndic, le mandat du sortant ayant pris fin automatiquement, peu importe la date échéance initialement prévue du "contrat " déclinaison du mandat ...
Ceci dit, rien n'empechera le juge de dire ensuite ce qu'il veut, la jurisprudence Ă©tant changeante comme chacun sait ! ....
PS : si le syndic est un "prestataire de services" comme il y en a tant, il faut le dire et l'Ă©crire, la relation syndicat>syndic Ă©tant alors identique Ă celle de l'assureur ou de la Ste de nettoyage ... qui ne sont pas "mandataires sociaux" !! |
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Posté - 27 mai 2010 : 12:08:45
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alors patientons, mais je crois que nous serons confrontés à la dissociation entre désignation et dates de mandat....
attendons... il y aura peut-être une différence entre ce que vous pensez et ce que dira un juge.
Espérons toutefois que nous en restions à la situation actuelle qui est plus saine. |
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 Posté - 31 mai 2010 : 08:24:42
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je vois que le sujet a suscité des réactions ;-)
Pour répondre en particulier à Gédéhem, je ne vais pas me retrouver sans Syndic (je suis à 95% sûr que la proposition du nouveau Syndic B sera votée le jour de l’AG), donc l'art46, c'est pas pour mon cas. Ainohi l’avait relevé. Ceci dit je comprends toutefois que cela puisse intéresser d'autres personnes dans ce cas, d’où l'intérêt de bien préparer en amont la succession ;-)
Je précise aussi que le contrat du Syndic A actuel mentionne très clairement une fin de mandat au 10 juin (et non pas « jusqu’à la tenue de la prochaine AG » comme on peut le trouver dans certains contrat).
Désolé de me répéter mais je ne vois pas de texte qui autorise le Syndic A, mécontent, à s’en aller le jour de l’AG alors que son mandat finit 2 jours plus tard. Son contrat de mandat précise qu’il a un préavis de 3 mois s’il veut démissionner !! Donc même s’il est démissionnaire à l’AG, il doit attendre le 10 Juin, et je ne vois pas pourquoi l’AG devrait se terminer au bistro du coin puisqu’on paye le Syndic A pour la tenir chez lui !
Encore une fois, je ne fais pas une fixation sur ces 2 jours, je cherche seulement Ă comprendre comment cela devrait se passer si tout le monde respecte son contrat et la loi.
L’échéance approche… et vous tiendrai au courant de son déroulement.
Quelqu’un peut il me répondre sur mon 2ième point ? Comment s’assurer (ou tout du moins mettre le maximum de chances de mon côté) pour récupérer le trop payé (auprès du Syndic A sortant) en 2009 sur les appel de fonds, en particulier sur les dépenses contestées ?
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GĂ©dehem
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25
Posté - 31 mai 2010 : 09:07:57
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 Bienvenue au Club, Tartampion ... : Comme vous le dites si bien, vous "ne voyez pas " certains points, qui vous Ă©chappent effectivement totalement !...
En copropriété, nous sommes dans une relation de droit privé qui ne concerne que les parties. S'il y a un litige, c'est le recours au juge systématiquement.
Ce qui est la limite en copropriété, car il faut que la collectivité syndicat soit d'accord pour engager une action contre le syndic, ou l'ex-syndic.
Vous, Ă titre personnel, vous l'engageriez, peut-ĂŞtre (ce n'est pas certain), mais vos 3 voisins de palier ????
Le syndic qui se lève en séance, mécontent (on discute ses comptes, on ne veut pas lui donner quitus, il en a marre de ces gens qui ralent) et quitte l'AG en jetant "débrouillez-vous, je démissionne dès maintenant.", que voulez-vous faire ???
Le mĂŞme qui, en plus, vous expulse de "ses" locaux : que faites vous ???
Concretement, vous (le syndicat) n'avez que vos yeux pour pleurer, et demain, à vous concertez pour trouver un avocat qui déposera requête en désignation d'un syndic provisoire.
Il faut tout de même ouvrir les yeux : le syndicat de copropriétaires est placé sous la tutelle d'un syndic, qui a quasi le monopole de tout, et de plus en plus avec les dernières prétendues "réformes".
Le préavis ? les comptes ?, les dépenses que vous contestez ?
Ce sera une autre histoire, avec le futur syndic, après avoir décidé en AG d'engager la responsabilité de l'ex-syndic, ce qui implique la création d'un fonds particulier pour cette action, par nature de longue haleine ..(le temps de la justice n'est pas celui du syndicat !)
Le fait que le "contrat de mandat" (*) du syndic mentionne la date échéance du 10 juin ne change rien à l'affaire.
Le fait de convoquer une AG pour le 8 juin avec la question de la désignation du syndic entraine à cette date du 8 juin échéance du MANDAT du syndic sortant, et donc du "contrat de mandat" qui, comme son nom l'indique, procède (découle) du mandat.
(*) PS : il faut enlever de nos têtes cette fausse appellation réductrice de "contrat du syndic", comme nous disons du "contrat du chauffagiste", le "contrat d'assurance" ou "contrat d'entretien", .. alors qu'il s'agit d'un "contrat de mandat du syndic"", ce qui est autre chose !
Un chat est un chat : si c'est un lynx ce n'est pas un chat, mĂŞme si cela y ressemble beaucoup .... |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2010 09:16:15 |
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ainohi
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Posté - 31 mai 2010 : 22:37:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
le mandat du sortant ayant pris fin automatiquement, peu importe la date échéance initialement prévue du "contrat " déclinaison du mandat ... Non. Cette particularité du mandat ne se trouve pas dans le code civil mais dans votre imagination.
L'imagination n'est pas créatrice de droit.
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ainohi
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Posté - 31 mai 2010 : 22:48:18
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citation: Initialement posté par GédehemUn chat est un chat : si c'est un lynx ce n'est pas un chat, même si cela y ressemble beaucoup .... Un chat est un félin. Un lynx est un félin. Voilà ce qui les rapproche. Ce qui vaut pour tous les félins vaut aussi bien pour le chat que pour le lynx.
Un contrat de prestation de service n'est pas un mandat et un contrat de mandat n'est pas un contrat de prestation de service. Mais ce sont tous deux des contrats et comme tels régis par l'article 1344 du code civil :
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
On exécute ce qui a été convenu tel que cela a été écrit dans le contrat, sauf accord des deux parties pour y apporter des modifications.
Définition du mandat donnée par le code civil (article 1984) :
Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne Ă une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2010 : 19:26:39
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"Cette particularité du mandat "du syndic" ne se trouve pas dans le code civil mais dans votre imagination le décret de 1967 en son art.46 !
Quant à un "contrat" qu'aurait le syndic, il ne se trouve pas dans la loi de 1965, invention du décret, ce qui est une belle pirouette juridique pour un décret d'application d'une loi, point relevé par de nombreux juristes, à commencer par JPM qui est intervenu ici sur cette affaire il y a longtemps .
Il s'agit bien d'un "contrat de mandat" qui procède de ce dernier, qui lui est indivisible.
Il n'existe pas ici de "contrat" par lui-même s'agissant d'un mandat (Le mandat de représentation aux AG est un mandat de même nature, mandat qui forme contrat pouvant prévoir des conditions (mandat impératif)
Sauf à réformer D.art.46, ce qui n'est pas le cas mais qu'imaginent certains, le fait même de convoquer une AG prévoyant la désignation du syndic entraine la fin du mandat du sortant !
On se moque ici du "contrat de mandat", déclinaison pratique de la délégation.
Plus de délégation = plus de déclinaison pratique
Ajout sur les points de droit pour ceux qui ont encore doutes.... et pardon Ă ceux qui n'en ont pas !
Ainohi fait à juste titre référence au Code civil ...
Sauf qu'en matière de "contrat" le Code civil ne dit pas tout, et que la jurisprudence a été amené à préciser les choses.
Tentons simplement d'y voir clair.
On note déjà que le Code civil traite des "contrats et obligations" en son titre troisième (art.1101 et s), alors qu'il traite du "Mandat" dans son titre 13° (art.1984 et s.), ce qui montre à priori que "contrat" et "mandat" ne son pas exactement dans le même panier ...
Par ailleurs, toujours pour faire simple, on doit relever une différence de fond :
- le contrat dit "d'entreprise" est défini par la jurisprudence, en l'absence de définition légale, comme un contrat par lequel une personne s'engage moyennant une rémunération, à accomplir de manière indépendante un travail au profit d'une autre sans la représenter. (*)
Ce type de contrat est donc caractérisé par la simple exécution d'une prestation matérielle ou intellectuelle pour cette personne, sans contracter ni en son nom ni pour son compte.
- le mandat est défini par l'art.1984 du Code civil comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom .
Ce "quelque chose" n'est donc pas obligatoirement ou uniquement un "travail", à la différence de qu'il en est pour le "contrat", lequel induit une contre partie au "travail".
Cette définition du "mandat" implique donc une mission de représentation, qui n'existe pas dans un "contrat", mission que seul un acte juridique est susceptible d'accomplir. Ce dernier est ordinairement défini comme une manifestation de volonté ayant pour objet et pour effet de produire une conséquence juridique.
Les régimes juridiques du "contrat" et du "mandat" diffèrent sur des points essentiels. Comme par exemple l'obligation du mandataire qui est une obligation de moyen tandis que l'entrepreneur est tenu à une obligation de résultat. Le mandat finit par la mort de l'une ou l'autre des parties (**), alors que le contrat d'entreprise s'éteint uniquement par celle de l'entrepreneur (de ce qui a été réalisé, de la réalisation de l'objet du contrat).
Le principe de la révocation ad nutum ne s'applique quant à lui qu'au contrat de mandat.
S’agissant du contrat de mandat d’un syndic, aucune confusion possible avec un contrat lambda, contrat dit d’entreprise
Sur la distinction contrat (d’entreprise) et contrat de mandat, voir par exemple Cass. 1°civ. 27.10.1970.
(*) pour les puristes (il y en a !!) : le contrat de travail, qui n'est pas mentionné par le Code civil, n'est pas un "contrat llambda d'entreprise" puisque l'employé est subordonné à l'employeur. il n'est donc pas "indépendant", dans le sens de la définition donnée par la jurisprudence. C'est le Code du travail qui traite de ce type de "contrat".
(**) par sa convocation d'une AG prévoyant la désignation d'un syndic, le mandataire sortant signe "son arrêt de mort", du moins celui de son "mandat", étant entendu que faute pour l'AG de désigner un syndic le syndicat en sera dépourvu .... |
Édité par - Gédehem le 01 juin 2010 23:08:23 |
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ainohi
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Posté - 01 juin 2010 : 22:56:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
Quant à un "contrat" qu'aurait le syndic, il ne se trouve pas dans la loi de 1965, invention du décret, ce qui est une belle pirouette juridique pour un décret d'application d'une loi, point relevé par de nombreux juristes, à commencer par JPM qui est intervenu ici sur cette affaire il y a longtemps. C'est voir un problème où il n'y en a pas. Ni le mot "contrat", ni le mot "mandat" ne sont mentionnés dans la loi, mais il résulte sans aucune ambigüité que le syndic est chargé par les copropriétaires de gérer l'immeuble pour le compte des copropriétaires, ce qui correspond parfaitement à la définition du mandat donnée à l'article 1984 du code civil. Ce même article 1984 dit expressément que le mandat est un type de contrat.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il s'agit bien d'un "contrat de mandat" qui procède de ce dernier, qui lui est indivisible. La Sainte Trinité indivisible avec le Saint Esprit qui procède du Père et du Fils, c'est de la théologie, ce n'est pas du droit de la copropriété.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'existe pas ici de "contrat" par lui-même s'agissant d'un mandat (Le mandat de représentation aux AG est un mandat de même nature, mandat qui forme contrat pouvant prévoir des conditions (mandat impératif) Vous avez l'esprit embrouillé et ce que vous dites n'a pas de sens. Le mandat est défini à l'article 1984 du code civil comme étant un contrat, la notion de contrat étant définie à l'article 1101.
Il n'y a rien à dire de plus. S'il y a un mandat il y a un contrat, de même que s'il y a un chat il y a un félin.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sauf à réformer D.art.46, ce qui n'est pas le cas mais qu'imaginent certains, le fait même de convoquer une AG prévoyant la désignation du syndic entraine la fin du mandat du sortant ! Vous dénaturez l'article 46. Il ne dit pas que le mandat du syndic prend fin prématurément le jour du vote.
citation: Initialement posté par Gédehem
On se moque ici du "contrat de mandat", déclinaison pratique de la délégation.
Plus de délégation = plus de déclinaison pratique Et le sexe des anges, qu'est-ce ça vous inspire ?
Erratum : dans mon message précédent, lire : "article 1134" au lieu de : "article 1344". |
Édité par - ainohi le 01 juin 2010 23:03:24 |
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ainohi
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Posté - 01 juin 2010 : 23:19:37
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citation: Initialement posté par Gédehem
lorsque le syndicat ne désigne pas son syndic il n'y a plus de syndic,
Lorsqu'on ne met pas d'essence dans la voiture on tombe en panne. Sauf que, si la station où l'on s'est arrêté est fermée mais qu'il reste quand même dans le réservoir de quoi faire 50 km, il y a de quoi aller jusqu'à la prochaine station. On n'est pas encore en panne. |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 juin 2010 : 09:12:55
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ou  .. Propos révélateurs : si vous n'êtes pas en mesure de faire la différence entre un contrat de représentation, le mandataire agissant au nom de son mandant, et un contrat lambda dit "d'entreprise", pour faire un travail sans représentation il est inutile d'aller plus loin !
Lorsque vous "donnez pouvoir" pour vous représenter à l'AG et décider en votre nom, cela forme "contrat de mandat", qui est d'une nature toute différente du "contrat" que vous passez avec l'entreprise qui va repeindre votre séjour.
Ce n'est pas là problème de compréhension mais question de droit, qui semble ici vous échapper.
Quant à vouloir comparer le syndic à de l'essence dans un réservoir ..... !!! 
Sans doute qu'il y a des syndics qui s'Ă©vaporent aussi ...
(D.art.46 ne met pas fin au mandat "prématurément" !!!
C'est la date de tenue de l'AG appelée à désigner le syndic qui signe "la mort" du mandataire ... de son mandat !
Il n'y a rien de prématuré.) |
Édité par - Gédehem le 02 juin 2010 09:27:19 |
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ainohi
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Posté - 02 juin 2010 : 17:13:27
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Je ne vais pas poursuivre, ce serait Ă la fois inutile et fatiguant.
Gedehem me fait dire ce que je n'ai jamais dit, lit dans les textes ce qui n'y est pas écrit et échafaude des théories fumeuses pour prouver que le noir est blanc.
Faire interrompre le jour de l'assemblée un mandat qui n'est pas arrivé à son terme, ce n'est pas, selon gedehem, une interruption prématurée. Il faudra qu'on m'explique la signification du terme "prématuré".
Je n'ai pas comparé le syndic à l'essence dans le réservoir, mais la distance qu'on peut parcourir avant de tomber en panne d'essence avec le temps qui reste avant que le mandat du syndic soit parvenu à échéance. Comparer une distance avec un temps, il n'y a rien de plus banal. Qui n'a jamais vu un graphique faisant figurer une échelle de temps ?
Pour résumer, la logique de Gedehem c'est : le chat est un félin, le lynx n'est pas un chat, donc le lynx n'est pas un félin.
Cette discussion me rappelle celles qu'il m'est arrivé de tenir avec des créationnistes. On a beau leur mettre sous le nez des textes émanant du CNRS, il n'y a rien à faire : les chercheurs du CNRS sont tous des ânes. Parfois, il faut savoir laisser tomber. |
Édité par - ainohi le 02 juin 2010 17:23:10 |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 juin 2010 : 18:06:18
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"... avec le temps qui reste avant que le mandat du syndic soit parvenu à échéance."
"Mandat du syndic" ??? ..... où comme il est avancé par certains "contrat du syndic " ???
Il n'existe pas de "contrat (du syndic)" mais un "contrat de mandat (du syndic"), les 2 étant distinctement identifiés dans le C.civ, que chacun peut avoir sous le nez ...
A moins que ses rédacteurs ne soient des ânes pour ces révisionnistes qui ne veulent voir que selon leur petit bout de lorgnette ....
Sauf Ă faire des pirouettes, le syndic est toujours, il me semble encore, mandataire du syndicat, pas son contractuel .... |
Édité par - Gédehem le 02 juin 2010 18:14:27 |
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Posté - 03 juil. 2010 : 10:50:59
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Bon, l'AG a eu lieu, et je vous dit grosso modo comment ça s'est passé.
Le Syndic sortant a fait son mea culpa, ce n'est pas ma gestionnaire habituelle qui a tenu l'AG, mais le gestionnaire d'il y a 1 an et demi (du temps où ça se passait bien, et personne en qui j'ai toute confiance). Il m'a expliqué l'erreur du Cabinet, faire le pari de mettre des débutantes sur les dossiers de copro. La gestionnaire a été viré la semaine avant l'AG. La précédente avait fait 6 mois. Ce n'est pas tellement le fait que ce soit des "débutantes" qui pose problème mais en premier lieu, mais plutôt leur manque de suivi du client (et même de politesse!). Passons.
J'ai posé franco la question d'entrée au Syndic: dois je faire le secrétaire de séance, ou assurez vous le compte rendu quelque soit la décision vis à vis du nouveau Syndic? il a accepté de faire le secrétaire et d'assurer la diffusion de compte rendu.
Sur l'approbation des comptes, rien à faire, malgré l'épée de Damoclès, ils n'ont rien voulu lâcher et ne pas reconnaître les torts que je leur impute. On a donc dû les approuver en mettant des réserves sur les points contestés. Je ne voyais pas d'autres moyen de s'en sortir. Entre nous, c'est bien beau, mais je ne vois pas comment on va revoir notre oseille là dessus...
Sur la désignation du nouveau Syndic, ils ont bien sûr tenté de nous convaincre de rester avec eux, qu'il y aura bientôt un nouveau gestionnaire plus expérimenté, de leur donner une dernière chance, etc... aucun dédommagement proposé, et un tarif qui reste 30% plus cher que le Syndic B proposé, pour moi décision facile à prendre. La copro qui était avec moi était pressée et n'avait pas envie/le temps de rencontrer le Syndic B (qui attendait dans le hall) et m'a suivi dans la décision; ayant à nous deux la majorité des pouvoirs (les autres copros n'étaient pas là , on n'est que 7, et j'avais reçu des pouvoirs suite à mon courrier expliquant les raisons du changement voulu) la décision a été adopté. Le nouveau Syndic n'a pas eu à se présenter, et j'ai signé le mandat après la fin de l'AG dans un café à côté.
Sur la question quand fini le mandat, effectivement le Syndic sortant m'a dit qu'il pouvait arrêter maintenant; apparemment, il n'avait que faire du préavis pour démission. Comme vu avant dans le forum, j'en conclu que les cas où les Syndics se font poursuivre en justice pour ne pas avoir fini leur mandats doivent être plutôt rares... A mon sens pour protéger les copros, il faudrait un texte de loi plus ferme vis à vis des Syndics sur ce point ! Il a accepté toutefois de mener le mandat jusqu'à son terme. Je précise à nouveau que les relations avec l'ancien gestionnaire était très bonnes, c'est à mon sens la seule raison qui fait qu'il ait voulu mener le mandat à son terme.
VoilĂ , le changement est fait, on va voir maintenant comment cela se passe avec le nouveau. |
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nefer
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Posté - 03 juil. 2010 : 10:58:10
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puisque vous avez élu un syndic, celui ci prend ses fonctions immédiatement!
il n'y a donc pas de révocation ou de démission! |
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ainohi
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Posté - 05 juil. 2010 : 23:23:39
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citation: Initialement posté par nefer
puisque vous avez élu un syndic, celui ci prend ses fonctions immédiatement!
il n'y a donc pas de révocation ou de démission!
Lorsqu'un mandant met fin unilatéralement au mandat donné à son mandataire avant la date convenue, cet acte est une révocation.
Lorsque le syndic met fin à son mandat avant la date convenue, cet acte est une démission.
En l'espèce, le syndicat et le syndic se sont mis d'accord pour une cessation anticipée du mandat : c'est une rupture négociée de contrat.
Dans ces conditions, il est à espérer qu'il a été convenu avec le nouveau syndic que son mandat prenait effet immédiatement.
Il n'y a aucun automatisme. |
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chenkak
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37
Posté - 06 juil. 2010 : 23:18:39
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Dans tous les cas, il est difficile de perdre un match.
Mais la fin de l'histoire de tartampio999 montre que dans un monde civilisé, il est plus satisfaisant que la passation de mandat se déroule d'une manière douce, plutôt que par K.O. en pleine séance de l'assemblée.
D'ailleurs aucune loi n'impose la brutalité du K.O.!
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GĂ©dehem
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38
Posté - 07 juil. 2010 : 18:11:54
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Tartampion :
"il a accepté de faire le secrétaire et d'assurer la diffusion de compte rendu."
Sauf qu'il appartient au syndic désigné de notifier le PV d'AG et certainement pas à l'ex syndic de le diffuser ...
Accessoirement on peut trouver curieux que vous demandiez au futur ex-syndic s'il veut bien assurer le secrétariat : c'est un impératif qu'il ne l'assure pas, mais bon .....
Lorsque une AG est convoquée à fin de désigner le syndic, cette désignation pour un nouveau mandat met fin automatiquement au précédent mandat, que le 'nouveau' syndic soit le sortant ou un autre !
Il ne peut y avoir chevauchement de 2 mandats de gestion, qu'ils soient sur une mĂŞme tĂŞte ou sur 2 ! 
Dans la mesure où la désignation du syndic n'est assortie d'aucune condition expressément adoptée par l'AG avec l'accord des parties :
- le sortant
- l'entrant
- le syndicat mandant,
le mandat du syndic entrant prend effet immédiatement, celui du sortant ayant pris fin aussitot !
parler de KO suppose qu'il y a 'combat' en raison d'une mésentente, d'une contestation !
Le syndic qui n'est pas "désigné à nouveau" pour un nouveau/autre mandat prend sa valise et quitte la scene, non sans respecter ses obligations prévues L.art.18-2, bien qu'il ne soit plus dans le cadre d'un mandat mais d'une obligation légale.
Cette histoire de prolongation du mandat du sortant pour 5 jours ou 2 mois alors qu'un nouveau syndic vient d'être désigné sans condition particulière relève de la fantasmagorie !  |
Édité par - Gédehem le 07 juil. 2010 18:16:52 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 07 juil. 2010 : 19:10:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Lorsque une AG est convoquée à fin de désigner le syndic, cette désignation pour un nouveau mandat met fin automatiquement au précédent mandat, que le 'nouveau' syndic soit le sortant ou un autre ! C'est ce que vous ne cessez de répéter sans être en mesure de vous appuyer sur aucun texte tout simplement parce qu'une telle idée, n'ayant aucun sens, n'est imposée nulle part.
citation: Initialement posté par GédehemIl ne peut y avoir chevauchement de 2 mandats de gestion, qu'ils soient sur une même tête ou sur 2 ! Evidemment ! Il n'a jamais été question de donner deux mandats devant s'exercer en même temps ! Mais on peut parfaitement, au cours d'une assemblée tenue le 15 mars, désigner A comme syndic à compter du 1er mai et laisser B, dont le mandat expire le 30 avril, rester syndic comme prévu jusqu'à cette date.
citation: Initialement posté par GédehemDans la mesure où la désignation du syndic n'est assortie d'aucune condition expressément adoptée par l'AG avec l'accord des parties :
- le sortant
- l'entrant
- le syndicat mandant,
le mandat du syndic entrant prend effet immédiatement, celui du sortant ayant pris fin aussitot ! Certes, mais la désignation du syndic est impérativement assortie de conditions expressément adoptées par l'assemblée, sinon le mandat serait donné pour une durée indéterminée, ce qui est exclu dans le statut de la copropriété.
S'il est donné pour un an, c'est exactement pour 365 jours (éventuellement 366).
S'il est donné jusqu'à telle date, c'est jusqu'à cette date, et non jusqu'à la date de réunion de l'assemblée appelée à désigner le syndic pour la période suivante.
S'il est désigné "jusqu'à la prochaine assemblée ...", c'est effectivement au cours de cette assemblée que la main sera passée.
Cette dernière solution n'est absolument pas obligatoire, difficilement compatible avec la rédaction en vigueur du décret et, surtout, inopportune.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic qui n'est pas "désigné à nouveau" pour un nouveau/autre mandat prend sa valise et quitte la scene, C'est théâtral, mais il faut savoir si on gère une copropriété ou si l'on fait du théâtre. Ce n'est pas parce qu'on a toujours pratiqué de façon insensée qu'il faut s'obstiner.
citation: Initialement posté par GédehemCette histoire de prolongation du mandat du sortant pour 5 jours ou 2 mois alors qu'un nouveau syndic vient d'être désigné sans condition particulière relève de la fantasmagorie ! Désigné sans condition particulière ? Mais évidemment, obligatoirement, toujours, avec conditions particulières ! Dans l'exemple précédent, mandat lui est donné le 15 mars à compter du 1er mai. L'ancien n'est pas prolongé, il continue son mandat jusqu'à son terme, tout simplement.
Et quand je quitte un logement après avoir donné un préavis de trois mois au propriétaire, j'ai prolongé mon bail de trois mois ? Arrêtez de dire n'importe quoi !
C'est vous qui ĂŞtes fantasmagorique.
Le président des Etats-Unis est élu en novembre et prend ses fonctions en janvier. Cela ne perturbe les Américains. |
Édité par - ainohi le 07 juil. 2010 19:15:00 |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juil. 2010 : 20:29:33
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Il en faut effectivement pour les perturber !
Sauf que cet exemple, comme celui de'un bail, n'a rien Ă voir avec notre affaire !
Dans le cas du pdt des USA, un texte prévoit les modalités de prise de fonction.
Quant au préavis, il s'agit dans tous les cas d'une information nécessaire préalable à la date échéance dans l'hypothèse ou la poursuite de la location (ou le contrat) n'est pas souhaité par les parties.
Il n'y a pas là de convocation d'une instance pour décider d'un renouvellement ou non, un "mandat" de syndic n'étant pas "renouvelé" !
(C'est fou les exemples qui sont pris alors qu'ils sont Ă©trangers Ă l'affaire dont il s'agit !)
Lorsqu'un syndic inscrit à l'ODJ d'une AG une autre candidature que la sienne (soit 2 candidats) cela induit automatiquement que son propre mandat arrive à échéance de cette date d'AG dans tous les cas :
- soit, seul candidat, il n'est pas désigné "à nouveau", peu importe le motif, le syndicat se retrouvant dépourvu de syndic (D.art.46, qui doit bien servir à quelque chose ! )
- soit il y a un autre candidat, élu par l'AG sans condition particulière, auquel cas sa désignation prend effet immédiatement ainsi qu'il en est de toute décision d'AG, le mandat du sortant étant terminé.
Il peut certes exister des conditions particulières !
Par exemple que l'AG adopte une résolution selon laquelle le syndic sortant poursuivra son mandat jusqu'à l'échéance initialement prévue (5 jours ou 2 mois), ce qui est alors "décision d'AG" valant acceptation du syndicat, sous réserve :
- que l'échéance prévue soit dans les 3 ans du mandat.
- que le syndic sortant en soit expressément d'accord (il doit être noté qu'il accepte).
- que le syndic entrant en soit aussi expressément d'accord (il doit être noté qu'il accepte aussi), entrant qui accepterait par là de ne commencer sa mission (mandat) qu'à l'échéance acceptée par tous !
Sauf que cela relève du folklore, si ce n'est du fantasme !
"Mais on peut (*) parfaitement, au cours d'une assemblée tenue le 15 mars, désigner A comme syndic à compter du 1er mai et laisser B, dont le mandat expire le 30 avril, rester syndic comme prévu jusqu'à cette date."
Là ce n'est plus une hypothèse fantasmagorique mais du masochisme très 'hard' !!!!  
Voila un syndicat qui n'est pas content de son syndic, qui propose un autre candidat dont il espère beaucoup (trop), mais que parce qu'il aime bien souffrir et sentir la lanière du fouet il déciderait de continuer 1 mois et demi avec le "mauvais" dont il ne veut plus et qu'il veut mettre à la porte laissant le "bon" syndic poirauter pendant ce temps !!!!
Maso, je vous dis !!!!
Franchement, cela tourne au foutoir cette affaire de désignation du syndic !
Et pourquoi pas continuer 3 mois ou 6 mois, Ă y ĂŞtre !!
(*) dans le genre "débile", on peut tout faire !
PS : "mais la désignation du syndic est impérativement assortie de conditions expressément adoptées par l'assemblée  , sinon le mandat serait donné pour une durée indéterminée, ce qui est exclu dans le statut de la copropriété.
Les bras m'en tombent !!!!!
Depuis quand la durée du mandat d'un syndic de copropriété serait "indéterminée" s'il n'y a pas de condition particulière adoptée en séance ??,, |
Édité par - Gédehem le 07 juil. 2010 20:36:19 |
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