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bouzoukis
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 Posté - 08 nov. 2010 : 12:28:49
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Bonjour
Notre AG a décidé d’appeler une avance de solidarité exceptionnelle pour pallier les difficultés de trésorerie actuelles de notre copropriété. Je dis bien “Avance de solidarité” et non “augmentation du fonds de roulement” car celui–ci représente déjà 1/6 ème du budget annuel.
Pourriez-vous me dire dans quelles conditions un copropriétaire pourrait refuser de s’y conformer ?
Doit-il, au préalable, contester la résolution devant le juge ?
Merci de votre avis
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Posté - 08 nov. 2010 : 12:54:31
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pour répondre directement à vos questions :
un copropriétaire peut-il refuser de s'y conformer ? la réponse est NON, si cela a été voté comme vous le dites.
S'il ne veut pas payer, il doit parvenir à faire annuler cette résolution par un juge du TGI qu'il aura saisi dans les règles.
Or le temps de la justice n'Ă©tant pas celui de la copro, en attendant il doit payer et en cas de refus, le syndic doit mettre en demeure, etc...
Maintenant, cette avance de solidarité doit être justifiée pour payer des fournisseurs dans le cas où le SDC se trouve avec des difficultés de trésorerie dues à des impayés de certains copros, est ce le cas ? |
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JPM
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Posté - 08 nov. 2010 : 13:59:16
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Il ne s'agit pas d'une avance de solidarité mais d'un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ", selon la terminologie officielle qui ne connaît pas la concision.
Elle est pleinement justifiée s'il existe un impayé important.
Il est possible parfois de reprocher au syndic de n'avoir pas correctement son travail pour le recouvrement de la somme due. C'est un point à régler. Mais, même dans ce cas, l'emprunt est nécessaire.
La responsabilité du syndic est une chose qu'il faut traiter.
La suffisance de la trésorerie en est une autre qu'il faut traiter aussi.
La contestation de la décision d'AG n'est ouverte qu'aux opposants et défaillants. Que peuvent ils invoquer pour contester ?
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bouzoukis
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3
 Posté - 09 nov. 2010 : 09:50:00
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Bonjour Rambouillet, bonjour JPM et merci pour vos réponses.
Oui, le syndic se heurte à de gros impayés, oui le syndic utilise tout l'arsenal habituel pour recouvrer ces impayés.
Malheureusement, dans notre cas très particulier, certains lots sont en déshérence et malgré l'article 539 du CC, l'état ne paie pas les charges appelées pour ces lots.
Bonne journée |
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JPM
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Posté - 09 nov. 2010 : 10:51:37
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Dans ce cas, un emprunt est parfaitement justifié.
A ce propos, on parle occasionnellement dans le forum de la gestion des successions vacantes par le service des curatelles mais la question n'a jamais été approfondie. Je pense qu'il faudrait ouvrir un sujet la dessus.
Il y aurait des témoignages à enregistrer et des enseignements à en tirer. L'ARC a été, à ma connaissance, la seule organisation à se remuer un peu et à fournir des indications précises, au moins pour la région parisienne.
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bouzoukis
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Posté - 09 nov. 2010 : 12:15:16
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Oui ! Très bonne idée ! Vous ouvrez le sujet ou préférez-vous que je le fasse ? |
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JPM
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Posté - 09 nov. 2010 : 13:39:28
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Je vais le faire parce qu'il faut retrouver un post d'il y a 6 mois.
Titre en principe : impayés des successions vacantes |
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Posté - 09 nov. 2010 : 15:28:32
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à mon avis, dans votre cas, le syndic agit bien, mais vérifier qu'il positionne bien cette avance dans le "1033 - Autres avances" et que l'on retrouve comme l'a dit JPM, dans cet article du décret citation: Article 45-1
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
Un petit conseil pratique pour un meilleur suivi comptable (ce n'est pas une obligation) : si le syndic était contraint de répéter plusieurs fois cette opération, faites lui inscrire ces opérations dans des sous intitulés tels que
1033-1 emprunt de solidarité : AG 2010 -
1033-2 emprunt de solidarité : AG 2011
vous pourrez ainsi vous y retrouver plus faciement surtout s'il y a des mutations de proprios |
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bouzoukis
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Posté - 10 nov. 2010 : 09:29:57
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Merci de ces précisions, Rambouillet.
Will do! |
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JB22
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Posté - 10 nov. 2010 : 10:53:51
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"vous pourrez ainsi vous y retrouver plus facilement surtout s'il y a des mutations de proprios"
Dans la pratique je préconise pour le compte 1033 une ligne au nom de chaque copropriétaire.
En cas de mutation constatation comptable du rembourement au vendeur et reconstitution de l'avance par l'acquéreur:
Débit du vendeur par crédit de l'acquéreur.
A la réouverture des comptes de l'exercice suivant, reprise détaillé des soldes des copropriétaires. |
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JPM
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Posté - 11 nov. 2010 : 11:00:27
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L'éclatement est inutile et serait totalement ingérable.
Le montant de l'emprunt peut être modifié avant son remboursement total :
soit à cause d'une constatation de perte partielle sur la créance litigieuse. Dans ce cas c'est sur la somme " empruntée " qu'on va pomper les fonds.
soit au contraire Ă cause d'un versement partiel sur la somme due qui permet un remboursement partiel de l'emprunt.
Dans certains cas il peut y avoir deux ou trois versements de ce type au cours d'un exercice.
Et en fin d'exercice il faudrait repasser 40, 60 ou 150 lignes sur l'exercice suivant 
Par contre il faut veiller à la gestion correcte de la base de répartition de l'emprunt. Logiquement,
1) l'emprunt est effectué en fonction des tantièmes généraux. Il peut théoriquement y avoir des exceptions.
2) auprès des copropriétaires autres que le débiteur
Il faut donc créer une grille de répartition " emprunt ", et la maintenir jusqu'à disparition de l'emprunt d'une anière oud'une autre.
A défaut : on impute au débit du débiteur une quote-part de l'emprunt qui a) ne sera pas payée b) faussera son compte chaque fois qu'il faudra le mettre à jour pendant le cours de l'instance et de l'exécution de la décision judiciaire.
Il faut veiller à réutiliser la même grille de répartition à l'occasion de toutes les opérations relatives à l'emprunt.
L'expérience (la pratique de l'emprunt de solidarité ne date pas d'hier) montre que cette précaution n'est pas toujours prise. Il en résulte alors des difficultés inextricables. Quitte à subir des difficultés, mieux qu'elles ne portent que sur le montant global et pas sur 150 écritures ventilées.
L'utilisation du compte 459 est d'ailleurs contestable.
L'ensemble du mécanisme est aussi contestable. Il nous vient de la comptabilité commerciale classique où il est admissible puisqu'il s'agit de déterminer la diminution potentielle du patrimoine de l'entité comptable. En copropriété : il n'y a qu'un patrimoine de transit, toujours égal à zéro (total créances = total dettes). Pas de diminution du patrimoine, ni d'ailleurs d'augmentation.
Il n'est pas non plus adapté à l'évolution de la procédure de saisie immobilière qui a été très heureusement modernisé. Mais ceci est une autres affaire.
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Posté - 11 nov. 2010 : 11:16:34
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je suis en accord avec jpm, il n'est pas utile de décomposer le 1033 par ligne correspondant à chaque copro, ce serait trop lourd.
D'ailleurs cette solution existe puisque la contrepartie pour chaque proprio se fait avec l'éclatement du compte 450 qui peut être demandé par l'AG, les avances étant enregistrées au 450-3.
extrait de l'arreté comptable de 2005 : citation: Le compte 45 "Collectivité des copropriétaires" regroupe l'ensemble des comptes 450 :Copropriétaire individualisé
Si l'assemblée générale le décide, le compte 450 est ventilé en quatre sous-comptes : 450-1 "Copropriétaire - budget prévisionnel", 450-2 "Copropriétaire - travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles", 450-3 "Copropriétaire - avances" et 450-4 "Copropriétaire - emprunts".
Par contre l'utilisation du compte 459 lorsque la créance est douteuse me parait appropriée, car elle permet d'identifier rapidement dans les comptes la correspondance ou le lien entre l'avance "'dite de solidarité" et la créance douteuse. Le stade suivant étant la créance irrécouvrable qui transforme l'avance en provisions et la créance en "quasi" pertes et ne se justifie que si l'AG a voté la mise en route d'une saisie immobilière. |
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JPM
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Posté - 11 nov. 2010 : 13:40:52
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La ventilation des comptes 450 en 1, 2, 3 4 est aussi ingérable. La règle d'imputation des paiements figurant dans les textes d'application méconnaît les règles supérieures du Code civil. De toute manière il est difficile de fixer l'imputation d'un paiement partiel dans le courant du traitement comptable. Les règles du Code civil sont relativement complexes :
Le débiteur doit 3200 € échus le 11/03/2010 (solde 2009) et 2800 € au titre de la provision 01/07/ 2010, soit 6000 €
Il paie un acompte de 3000 €
L'arrêté dit qu'on impute les 3000 € sur la créance la plus ancienne soit le solde 2009. Le solde est alors 200 + 2800.
Le Code civil dit qu'on impute sur la créance que le débiteur a le plus grand intérêt à régler prioritairement ; c'est l'appel de provision (plus récent) puisqu'il risque un référé de l'art. 19-2 avec demande de déchéance du terme pour la provision à échéance du 01/10 !!!!
Quant il y a un ou deux soldes débiteurs > 4000 € dans les 450, il n'est pas difficile de les repérer.
A ce jour, je n'ai pas eu l'occasion de constater l'application correcte des textes relatifs aux dépréciations de créances. Il y a bien des débiteurs passés en 459, mais après la procédure comptable n'est pas respectée alors qu'on en est à la phase de la saisie immobilière.
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JB22
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Posté - 11 nov. 2010 : 20:08:09
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"L'éclatement est inutile et serait totalement ingérable."
Il est insensé de dire qu'il serait inutile que la comptabilité donne le détail par copropriétaire du compte 1033.
Quand à la gestion il n'est pas inutile de rappeler que les programmes informatiques bien conçuent permettent la reprise automatique en détail des écritures dites "non lettrées".
"Quitte à subir des difficultés, mieux qu'elles ne portent que sur le montant global et pas sur 150 écritures ventilées"
Aucune difficulté puisqu'on dispose des 150 soldes créditeurs des copropriétaires préteurs.
Aucune difficulté rencontré dans l'application de la méthode que je préconise.
"Par contre il faut veiller à la gestion correcte de la base de répartition de l'emprunt."
C'est évident, et valable pour la gestion de toutes les avances, la 6e recommandation de la commission le précise:
"Considérant qu'une avance travaux peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition devant s'effectuer suivant un nombre de tantièmes différents"
"Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provision...."
De rambouillet
"D'ailleurs cette solution existe puisque la contrepartie pour chaque proprio se fait avec l'éclatement du compte 450 qui peut être demandé par l'AG, les avances étant enregistrées au 450-3."
Il ne faut pas tout mélanger, l'appel pour l'emprunt passe au débit du compte 450, ventilé ou pas, le versement de l'appel au crédit, le compte est soldé, il n'y a pas ou plus de corrrespondance.
C'est la dette du copropriétaire défaillant qui passe du 450 au 459, cela n'a rien à voir avec les comptes et soldes créditeurs des copropriétaires qui ont constitués l'avance de solidarité (Cte 1033). |
Édité par - JB22 le 11 nov. 2010 20:11:00 |
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Posté - 12 nov. 2010 : 08:05:51
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jb22, je ne mélange pas tout , mais
citation: Il ne faut pas tout mélanger, l'appel pour l'emprunt passe au débit du compte 450, ventilé ou pas, le versement de l'appel au crédit, le compte est soldé, il n'y a pas ou plus de corrrespondance.
1- il ne s'agit pas d'appel pour emprunt, mais d'un appel pour "autres avances"
2- l'éclatement au sous compte 450-3 a un gros avantage pour qui s'est manipulé le compte proprio : en effet en ne décomosant pas (et c'est possible) cette avance va apparaitre comme 2 lignes (débit et crédit) à la date de novembre 2010, OK. Lorsque cette personne va vendre dans 10 ans (et surtout) s'il y a changement de syndics entre deux, vous pensez que le syndic ira rechercher pour l'état daté, une centaine de lignes auparavant quel montant il faut rembourser à ce propio, et je ne parle pas du compte proprio de l'acquéreur.
Pour la pratique et le bon suivi par le CS, personnellement dans le cas d'une "autres avances", je préconise l'éclatement du compte 450 en sous compte. Cela ne coute pas plus cher en informatique mais au moins c'est clair à suivre.
2- vous avez raison, et c'est ce que j'ai dit, c'est le compte proprio 450 débiteur qui est transféré au compte 459 lorsque la créance est déclarée douteuse (ce qui est le cas si on fait appel aux autres proprios). Ce même proprio qui fait l'avance étant débité d'autant en tantièmes sur le sous compte 450-3 |
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JB22
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Posté - 12 nov. 2010 : 10:24:25
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De rambouillet
"1- il ne s'agit pas d'appel pour emprunt, mais d'un appel pour "autres avances"
Votre post du 9/11/10:
"- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux."
faites lui inscrire ces opérations dans des sous intitulés tels que
1033-1 emprunt de solidarité : AG 2010 -
1033-2 emprunt de solidarité : AG 2011
C'est donc bien un emprunt auprès des certains copropriétaires à comptabiliser au compte 1033 "Autres avances".
2-"...Lorsque cette personne va vendre dans 10 ans (et surtout) s'il y a changement de syndics entre deux, vous pensez que le syndic ira rechercher pour l'état daté, une centaine de lignes auparavant quel montant il faut rembourser à ce propio..."
Vous croyez vraiment que dix ans après (2010) il ira rechercher dans les comptes de l'année 2000 le montant de l'avance qui d'ailleurs peut avoir été modifiée entre temps. Il sera plus simple de consulter le compte détaillé 1033, surtout si celui-ci est bien classé par ordre alphabétique ou numéro de compte.
"personnellement dans le cas d'une "autres avances", je préconise l'éclatement du compte 450 en sous compte"
Totalement inutile comme dit ci-dessus, ce n'est pas dans le compte 450 qu'il faut aller chercher le détail de l'avance mais dans le compte 1033.
Je ne préconise pas des "sous-comptes" mais un détail, un crédit par copropriétaire. Un compte enregistrant un appel global ne permet pas de justifier le compte de chaque copropriétaire.
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JPM
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Posté - 12 nov. 2010 : 13:52:19
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JB 22 a raison.
Mais en outre il faut savoir qu'un bon logiciel pro comporte la mention des quotes-parts d'avances sur les relevés individuels des copropriétaires. S'il y a 3 avances, il y a 3 montants.
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