| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
air jordan
Contributeur actif
France
192 message(s)
Statut:
|
|
41
 Posté - 08 juil. 2009 : 22:27:48
|
re,
A mon avis , vous ne pourrez revenir sur le paiement de l'architecte, celui ci ayant présenté son projet (même mauvais) et l'ag ayant voté , je suppose, cette consultation.
Je suppose aussi qu'un appel de fond spécial a été voté en ag et réalisé pour payer les honos de l'archi ?
Si tel est le cas, le projet ayant été "pondu" par l'archi, vous ne pourrez plus contester.
Le refus d'approuver les comptes de l'exercice en cours ne vous sera d'aucun secours hélas, je le pense.
Si l'archi est correct, il acceptera, au regard du montant assez énorme de ses honos de modifier son projet, de reconsulter des stes et de travailler main dans la main avec vous ( je veux dire le nouveau cs) .
L'essentiel est de lui montrer que c'est vous, le CS, qui pilotez le projet et que le syndic n'est ici qu'un simple exécutant.
J'imagine que votre archi a calculé ses honoraires en fonction du montant des devis proposés dans le cadre de la consultation ?
Généralement,le diagnostic préalable est forfaitaire (de l'ordre de 1500 à 3000 euros)
Sur PACA, je connais deux ou trois archi qui déterminent le montant de leurs honoraires en fonction du montant ht du devis le moins disant , en général c'est de 4 à 5 %.
Cette méthode est à proscrire !
Certains travaillent pour cette seconde phase au forfait ce qui est bien mieux (en general un minimum de 10000 euros forfaitaire).
Cette méthode est à mon avis la plus saine car elle n'encourage pas l'archi a chiffrer les solutions les plus couteuses.
Je recommande à mes cs de demander aux architectes la consultation d'au moins 1 ste que eux choisissent.
Il ne faut pas laisser beaucoup de liberté hélas aux différents intervenants , syndics, archi.....
|
Édité par - air jordan le 08 juil. 2009 22:30:35 |
|
|
|
mmpp31
Contributeur actif
135 message(s)
Statut:
|
|
 42
 Posté - 09 juil. 2009 : 00:13:04
|
Le projet n'a pas été validé. Aucun vote n'a été effectué.
Comme j'étais président de l'AG et que nous avions bien préparé l'AG et informé les copropriétaires nous avons demandé à ce que rien ne soit voté car trop d'éléments étaient manquants : une seule résolution pour voter 3 millions d'euros de travaux sans avoir un seul devis de visible, il n'y avait pas de devis pour tous les travaux prévus, le projet n'a été présenté que le jour de l'AG...
Rien n'a été voté et l'AG é décidé que le projet serait revu avec le nouveau CS.
Deux jours après l'AG le syndic a payé l'architecte, ne tenant pas compte des différentes étapes prévues au contrat : 22000€ pour l'étude de la résidence et la présentation du projet, 38000€ pour l'appel d'offres après validation du projet par le CS (l'ancien CS ne pouvait pas le valider car invalide par démission de plus la moitié des membres plusieurs mois avant) et 12000€ pour le PC. Le tout est HT.
Le montant pour cette étude est approuvé par l'AG, nous ne revenons pas dessus. Mais le projet n'est pas accepté.
Les fonds pour payer l'architecte proviennent du fonds de réserve pour travaux (voté et accepté en AG).
Lorsque les travaux auront lieu l'architecte touchera 8,7% du montant HT des travaux. C'est également voté avec le contrat de l'architecte.
C'est ce que je vous dis depuis le début. Le syndic avait trop de liberté par l'ancien CS. A eux deux ils préparaient leurs coups. Nous bataillons avec le syndic pour récupérer tous les documents dont nous avons besoin (le local du CS était vide à notre arrivée). L'histoire du repas étaient pour compenser un peu tout ce que facture le syndic de manière abusive. Ils n'ont aucun scrupule à tenter toutes les manipulations possibles avec nous, nous n'hésiterons pas avec eux.
Ils ont accusé un copropriétaire (moi en l'occurence) de propos infamants envers les copropriétaires sans les prouver. Cela figurait sur la convocation de l'AG. Ce que nous avons fait pour le repas est de leur demander si oui ou non ils acceptaient d'offrir l'apéritif aux résidents (200€ pour Lamy!!!). Et nous afficherions leur réponse. Ils étaient en droit de refuser et nous étions en droit de l'afficher sans que ce soit infamant.
Les années précédentes, le CS affichait qu'ils offraient l'apéritif alors qu'en fait c'est la copropriété qui payait. Lors de ce repas, il n'y au eu aucun frais pour la résidence. |
|
|
|
air jordan
Contributeur actif
France
192 message(s)
Statut:
|
|
43
Posté - 09 juil. 2009 : 00:24:28
|
re
Le problème du diner relève franchement de l'anecdote et votre expérience sur le déroulement d'un ravalement de façade est vraiment la parfaite illustration de ce qu'il ne faut pas faire !
Le syndic n'a pas été bon loin de là , c'est peu dire.
Au mieux l'architecte aurait pu percevoir les 22000 euros pas plus.
Il y a certainement faute de la part de votre syndic.
Je vous dirais ce que j'en pense demain, là il est trop tard mais il y a matière à agir , c'est évident.
Mais je crois rêver lorsque je vois comment certains confrères défendent les intérêts de leurs mandants.
|
Édité par - air jordan le 09 juil. 2009 00:26:18 |
|
|
|
mmpp31
Contributeur actif
135 message(s)
Statut:
|
|
44
Posté - 09 juil. 2009 : 09:54:51
|
le repas c'est de l'anecdote mais c'est le sujet de ce post. L'an dernier notre syndic avait refusé ce repas avec les mêmes prétextes. Cette année nous l'avons fait et il a même participé à l'apéritif ce qui montrait bien que les prétextes d'assurance énoncés l'année précédente étaient totalement faux.
Sur ma réponse vous m'avez critiqué et je vous ai expliqué pourquoi nous avions agit ainsi et que le plus incompétent dans notre cas n'est pas le CS mais le syndic.
Le syndic a certainement commis une faute (ce que pense le syndic que nous mettrons en concurrence avec l'actuel lors de la prochaine AG). Il a bien été aidé par l'ancien CS qui voulait tous les travaux alors que les copropriétaires étaient contre. A eux deux ils ont poussé l'architecte à continuer ce projet alors que les copropriétaires avaient clairement affirmé (sans vote) qu'ils voulaient un projet par tranches sur plusieurs années et non global. Tout devait passer par l'omnipotent président du CS qui se croyait président de la copropriété pour ne pas dire propriétaire de la résidence... Lui seul validait tout dans la résidence : contrats, congés des gardiens, achats de tout le petit matériel du gardien... Quand il était en vacances, rien ne pouvait être décidé. Le syndic laissait faire car il avait la carotte "travaux" soit environ 70000€ d'honoraires pour le syndic (2,37% HT du montant TTC, rien que ça). Aujourd'hui le syndic sait qu'il n'aura pas ça (Il risque de ne plus être là pour les travaux et le % sera revu à la baisse et sur un montant HT). Du coup, il nous met tous les bâtons possible dans les roues. |
|
|
|
poum
Contributeur actif
269 message(s)
Statut:
|
|
45
Posté - 09 juil. 2009 : 10:10:10
|
Je vois que vous êtes dans le sud-ouest.
Vous préparez le changement de syndic tout seul ou bien vous vous faites aider par une association de copropriétaire ?
|
|
|
|
mmpp31
Contributeur actif
135 message(s)
Statut:
|
|
46
Posté - 09 juil. 2009 : 15:35:50
|
le syndic que nous avons contacté est conseillé par l'AGRC où nous sommes adhérents.
Nous avons tout de même contacté d'autres syndics mais leurs proposition de contrat sont assez catastrophiques (prestations et tarifs) et souvent non conformes à l'avis de la CNC. |
|
|
|
poum
Contributeur actif
269 message(s)
Statut:
|
|
47
Posté - 09 juil. 2009 : 19:36:53
|
|
Je pensais effectivement à cette association. J'ai déjà proposé l'adhésion à cette asso mais le CS pour l'instant fait la sourde oreille... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
