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stridiel
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 Posté - 30 mars 2011 : 07:29:43
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Donc ma locataire est finalement partie  http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8975
et suivant etat des lieux, il y a des travaux Ă faire suite Ă son depart.
j'ai fait venir des artisans pour la remise en etat mais ceux ci ne pourront pas intervenir avant la fin du "delai" de 2 mois de restitution de la caution.
donc est-ce la caution peut etre diminuée sur presentation devis ou faut'il la facture des travaux ?
merci
J Marc
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joulia
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Posté - 30 mars 2011 : 17:57:36
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oui
vous fournissez les devis
les travaux peuvent ĂŞtre faits plus tard. |
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philippe30
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Posté - 31 mars 2011 : 07:50:13
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Bonjour,
La déduction sur le dépôt de garantie se fait à partir des devis donc si vous êtes un peu bricoleur , i l est toujours possible de "s'arranger" entre les devis imputés au locataire et les travaux fait par un artisan.
Dans le cas de travaux importants cela dénote un mauvais locataire pour lequel il n'est pas nécessaire de s'embarrasser.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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stridiel
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 Posté - 02 avr. 2011 : 22:00:50
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merci pour votre retour
ce ne sont pas des gros travaux, des bricoles mais que je n'ai pas envie de laisser passer ...
dans la meme serie, il y avait une cuisine equipée avec electromenager. nous n'arrivons pas à nettoyer le four et les joints de la porte sont HS. s'il faut le remplacer, est-ce qu'il y a un coefficient de vetusté à prendre en compte
par avance merci
J Marc |
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Posté - 03 avr. 2011 : 07:24:11
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Il y a TOUJOURS un coefficient de vétusté à prendre en compte, qui part non pas de la date du début du bail mais du début de la mise en route de l'appareil. Il n'y a aucun coefficient officiel.
Si l'EDL indique bien le problème (différence avec l'EDL d'entrée) et que vous pouvez avoir un devis ou une facture, si c'est réparable, ou d'achat si ca n'es tpas réparable (ce qui semble etre le cas)
Si la mise en route a eu lieu il y a cinq ans, le début de bail du loctaire sortant il y a deux ans, il faut prendre en compte 5 ans, et la durée de vie prévisible de ce type d'installation est entre 5 et huit ans a mon avis (Rares sont les constructeurs qui garantissent plus de 5 ans pour ce type d'appareil).
La vétusté va être une part majeur.
Mettons une valeur résiduelle de 10%, il y donc 90% (100%-10%) à diviser en 5 à 8 pour obtenir la perte annuelle due a la vétusté soit de 11,2% à 18% par an.
La valeur est donc de 10% à 44% de la valeur initiale, , je dirais que si c'est de la très très bonne qualité, facture a l'appui, un peu plus de 40% mais que dans la quasi-totalité des cas ce sera plutot de l'ordre de 10 à 20% de la valeur initiale; |
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joulia
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Posté - 03 avr. 2011 : 15:51:08
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je vais surement en faire reagir plus d'un mais je trouve dans un tel cas (je parle bien sur d'une degradation causée par le locataire) que appliquer une vétusté est bien facile.
dans le cas mentionné (four degueu manifestement pas nettoyé et les joints pas changés), pourquoi le bailleur en irait il de sa poche ???
bien sur il aura une cuisiniere neuve, mais sorry, c'etait pas forcément prevu de la changer si rapidement du fait du non entretien.
je trouve que c'est trop facile dans ce cas ... 
et si le bailleur ne peut pas prouver la date d'achat de cet element ? combien va t-il deprécier ???? |
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Posté - 03 avr. 2011 : 16:36:36
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Si il ne peut pas prouver la date d'achat, je me doute de ce que va dire le juge a Joulia, surtout si elle est très remontée...
Le juge va lui dire qu'il est content de la voir en forme, mais ... ça fera 10%.
Vous pensez pouvoir obtenir plus? |
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stridiel
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Posté - 03 avr. 2011 : 18:33:02
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bon,
je vais laisser tomber
la cuisine a 7 ans
j'avais acheté un pack complet "meuble + electromenager", je peux prouver la date d'achet mais apres 7 ans la valeur résiduelle est faible
ce qui apporterait de l'eau au moulin de mon pere qui n'arrete pas de me dire "tu t'em***des pour rien en faisant des cuisines equipées".
et une question vient donc "est-ce que c'est interessant de mettre une cuisine equipée dans une location nue ?"
et d'ailleurs selon vos experiences, quel est le "supplement loyer" pour une cuisine equipée ?
je l'avais fait car la cuisine est petite et c'est une reponse aux visiteurs qui se demndent comment l'equiper
merci
J Marc |
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Ankou
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Posté - 03 avr. 2011 : 19:00:07
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citation: Initialement posté par stridiel
.......et une question vient donc "est-ce que c'est interessant de mettre une cuisine equipée dans une location nue ?"
et d'ailleurs selon vos experiences, quel est le "supplement loyer" pour une cuisine equipée ?
Pour moi, nul.
ça dépend de l'endroit et du type de bien.
Le seul intérêt éventuellement, c'est de faciliter la location.
Cuisine aménagée, c'est indispensable |
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Posté - 03 avr. 2011 : 19:19:57
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En non meublé, pas de cuisinière, pas de four, pas de truc qui risque d'etre massacré.
L'avantage en terme de loyer est nul, et je fais +1 avec Ankou. |
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stridiel
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Posté - 03 avr. 2011 : 19:43:48
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OK merci
je pense que je vais le virer
je laisse les plaques de cuissons qui sont encastrées
en plus le fait qu'il soit "degueulasse" ne m'a apporté que des commentaires negatifs pendant les quelques visites que j'ai faites |
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Posté - 03 avr. 2011 : 20:40:17
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Oui, c'est le problème.
C'est comme dans un immeuble, si vous faites faire l'entreiten ou vous dit que c'est pas malin que ca coute cher et que c'est mieux que chacun nettoie devant chez soi
Et quand vous ne faites pas l'entretien et que chacun doit entretenir on vous dit que vu leprix d'un nettoyage c'est pas malin de laisser dans cet Ă©tat.
Dans mes meublés, j'ai mis des poeles de tres bonnes qualité, épaisses et qui se nettoient plus facilement sans riques, 40 euros pièces. Au bout de six mois, il y en a un qui a réussi a me la rendre evec une croute de 0,5 centimètre et qui me fait la réfélexion que c'est stupide de mettre des poeles chères vu le prix qu'on les paye au supermarché.
Sincèrement je commence a penser que dans notre beau pays il y a une bonne moitié des loctaires qui sont des gens stupides et des législateurs qui font tout pourles encourager. |
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joulia
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Posté - 04 avr. 2011 : 20:30:47
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idem pour moi: pas de cuisine équipée ! que des emm... pour pas grand chose.
vous allez rigoler mais ici, en Allemagne, les cuisines ne sont même pas aménagées !!! chacun vient avec son évier et le reste ! j'en reviens tjs pas, a chaque changement de locataire, ca me laisse pantoise. mais pour eux, pas de pbl 
si l'un ne veut pas prendre sa cuisine, il la vend au suivant (s'il veut bien la prendre) et au bout d'un moment, ca reste tjs dans l'appart. dans un appart neuf, le locataire entrant fait une (superbe) cuisine équipée ... et depuis elle a été revendue 5 fois. on rigole tjs (de loin) lors des discussions entre partants et arrivants et à voir les prix demandés  |
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stridiel
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Posté - 04 avr. 2011 : 21:56:04
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moi au contraire, j'avais fait ça suite à une remarque d'un collegue hollandais qui m'avait demandé si c'etait normal que les cuisines en france ne soient pas equipées car il parait qu'en hollande, tous les meubles sont installés dans les cuisines
et comme ça, ça evite que chaque occupant fasse des trous dans les mur en installant ses elements de cuisine |
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Ankou
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Posté - 04 avr. 2011 : 22:07:18
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Vous confondez aménagée et équipée, non?
Bien entendu en France (visiblement pas en Allemagne), il faut que la cuisine soit aménagée |
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stridiel
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Posté - 04 avr. 2011 : 22:13:49
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que voulez vous dire par aménagée ? qu'il doit y avoir un evier ou qu'il doit y avaoi des meubles ?
j'ai équipé (meublé) les cuisines de mes appartements mais j'en ai equipée un pour optimiser la petite taille de la cuisine
mais lui se plaignait que les cuisines des maisons qu'il visitait n'etaient pas aménagées (meublées)
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Posté - 04 avr. 2011 : 22:16:56
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Ah, stridiel, les trous.
A mon avis, vous pouvez tout tenter pour éviter les trous, mais bon, il y a des troueurs de naissances, ceux qui vont vous faire des trous pour mettre un tableau de maitre sous l'évier, ou à coté du téléphone.
Si vous mettez du carrelage neuf, vous y avez droit aussi, bien entendu.
le trou, c'est la carte de visite du locataire. Boucher les trous, c'est un pensum, mais c'est aussi la seconde nature d'un bailleur. |
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philippe30
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Posté - 05 avr. 2011 : 09:06:08
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Bonjour,
Pour les ustensiles de cuisine , je vais au moins et à la moins bonne qualité pour 2 raisons :
- Comme c'est de mauvaise qualité cela ne dure pas longtemps et le locataire en achete de son coté et au changement de locataire je remets du neuf ( casserole , poele )
- sinon le locataire ne souhaite pas les utiliser afin de les rendre et il achete ce qui lui convient et je les recupere alors en bon état car pas utilisé ou très peu.
Pour ces ustensiles ( poeles et caseroles ) , je prefere en presenter des neufs .
Poiur les assiettes , verres et couverts , j'achete avec des motifs sympas cela me permet de changer mes couverts plus souvent Ă la maison et ensuite je met dans les biens les assiettes restantes en bon Ă©tat de mon precedent service personnel.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Posté - 05 avr. 2011 : 10:21:51
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J'ai essayé ca aussi. le problème, c'est le locataire qui reste trois mois.
Il faut alors tout changer. Il faut surtotu etre la a chaque changement et pourvoir racheter, ce qui n'est pas forcément toujours mon cas car en mon absence, actuellement je délègue; je sais ce qu'il en serait en cas de stockage, mes gens de confiance utiliserianet les stocks, a coup sur... j'ai deja des consommations tres importantes de lampes d'escalier, vous ne pouvez pas imaginer a quelle vitesse les ampoules d'escalier s'usent... |
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stridiel
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Posté - 06 avr. 2011 : 23:12:36
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une autre question qui decoule de ce qui a été dit precedemment:
et puisqu'on applique une vetusté à l'electromenager, est-ce que c'est le meme principe pour les autres equipements de la maison ? (radiateurs electriques, cabine de douche, fenetres, VMC ...) ? vetusté aussi ? avec les memes coefficients ? |
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:10:55
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Oui.
Même le bailleur devient vétuste au bout d'un certain temps :-)
Non, les coefficients ne peuvent pas etre les memes, car la vétusté d'un tuyau de douche (c'est considéré comem les joints comme du rempalcable) n'est pas la meme que celle du lavabo qui peut durer 15 à 25 ans selon la quyalité (mais plutot 15) et avoir une valeur résiduelle assez importante.
le papier peint autra autour de 7 ans et une valeur résiduelel quasi-nulle. |
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