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mespres
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 Posté - 07 juin 2011 : 07:05:40
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Gedehem, je suis convaincu que vous avez raison, mais qu'est ce qui lie le syndicat au syndic si ce n'est son contrat ? Commen doit on appeler le document listant les prestations du syndic et leur tarif ? |
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etc
Contributeur senior
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 22
Posté - 07 juin 2011 : 08:48:48
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snp
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Posté - 07 juin 2011 : 09:06:50
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Pauvre ber26!
Maintenant on vous "dit" qu'il faut que ce contrat soit signé, mais on oublie de signifier quel article stipule cette obligation. |
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Posté - 07 juin 2011 : 10:07:58
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gedehem : citation: pas la peine de se casser la tĂŞte sur cette histoire de signature pour un "contrat" qui n'existe pas
Une Lapalissade !!!
Un contrat qui n'existe pas ne peut pas être signé, c'est évident !!!
Mais TOUS les syndics proposent des contrats; Il existe des milliers d'articles qui concernent le contrat de syndic; on parle de bons contrats et d'autres qui ne respectent pas la loi ou la recommandation de la CNC;
Les associations de copropriétaires et les syndics se battent sur ce contrat qui n'existerait pas dans la loi !!!!
A quoi tout cela sert il ?? beaucoup de temps perdu pour discuter de rien !!
A la prochaine AG, je serai donc dans mon droit de proposer à mes voisins copropriétaires de rejetter les 12 feuilles d'un contrat juridiquement non valable puisqu'il n'existe pas, et que l'AG approuve simplement des honoraires de X XXX €, et des frais réels de copies et d'envoi ET rien d'autre.
Cette grande affaire des contrats enfin réglé !!!
Quelle sera donc la réaction de nos chers syndics.
gedehem : citation: Sur le strict plan du droit
ON remarque une nouvelle foi que la rélaité de la copropriété est très loin de ce " strict plan du droit" que nous propose gedehem; mais pour lui pas de soucis, il n'y a pas de syndic dans sa copropriété.
gedehem : pas d'article de loi proposé par les intervenants sur la signature d'un contrat de syndic !!! Mais en cas de conflit entre le SDC et le syndic, le tribunal ne demandera t'il pas la copie du contrat ?? contrat qu'il n'a pas à demandé puisqu'il n'existe pas !!
Comment un syndicat de copropriétaires pourra poursuivre son syndic sur un contrat non respecté, sur une rupture abusive, ..... ??
A notre prochaine AG, pas de contrat de mandat de syndic mais un " gentleman agreement" !!! Ă signer ou pas par les 2 parties ????? 
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2011 : 11:05:44
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Encore une fois, polémique stérile !
Lorsqu'une AG autorise un copropriétaire à réaliser tels travaux privatifs sur présentation (convocation) d'un dossier, celui-ci doit-il être signé ensuite par le "bureau" de l'AG ???
Même chose pour la proposition pour le ravalement de la façade, dont le "contrat" est proposé à l'AG. Faut-il désigner un mandataire pour le signer ?
La désignation du syndic est par elle-même "contrat", accord de volonté l'un pour déléguer ses pouvoirs, l'autre pour les accepter, accord qui forme le "contrat de mandat".
Lorsqu'un copropriétaire donne mandat pour être représenté à une AG, il y a "contrat de mandat" entre mandant et mandataire.
Pour le "contrat de mandat" du syndic, son adoption par l'AG rapportée dans le PV suffit à authentifier ses clauses annexées à la convocation, clauses éventuellement modifiées en séance.
Il n'y a rien formellement Ă signer.
Quant à une "délégation" qui serait faite à tel ou tel pour signer ce "contrat de mandat" elle n'est pas possible : l'adoption du "contrat" est un acte qui relève de l'art.25, une délégation de pouvoir ne pouvant porter que sur des actes relevant de l'art.24 !
PS : le premier qui trouve trace d'un "contrat de mandat" du syndic ou même d'un "contrat" pour le syndic dans la loi de 65 modifiée a gagné le gros lot !
Le "coup tordu" c'est de trouver ce "contrat de mandat", et encore de façon ambigue, dans le décret d'application de cette loi !
Un décret d'application détaille, explicite les principes de la loi qu'il est chargé de mettre en œuvre . Il n'invente pas des principes qui n'existent pas dans sa loi "maitresse" ! |
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Posté - 07 juin 2011 : 12:25:38
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gedehem : citation: Encore une fois, polémique stérile
Ou est la polémique, gedehem !!!! arrêtez d'employez ce mot à chaque fois que l'on vous contredit !!
De plus vous n'avez pas saisi que tout mon post était du second dégré !!!
Tous les copropriétaires apprécieront que dans le fonctionnement d'une copropriété, beaucoup de choses n'existent pas juridiquement, mais malgré tout on vote, on signe ou pas contrat ou PV, on rejette, toutes ces choses qui n'existent pas comme : le contrat, le quitus, le compte séparé obligatoire mais détourné, .......
Vos arguments comparant le vote d'un ravalement ou de travaux privatifs au vote du contrat de syndic ne tiennent pas la route.
Vous ne répondez pas non plus sur des jugements ou cass. concernant des contrats de mandat de syndic signés ou non signés !!!!
JPM affirme sur son site que l'obligation de désigner un copro. pour signer le contrat figure dans le texte !!!!
JPM pourrait nous en dire plus sur ce "texte" que gedehem et d'autres Uinautes n'ont pas trouvé. !! 
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2011 : 15:07:02
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A faire référence à JPM, il ne m'en voudra pas de le citer :
"Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.
Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non.
(…..)
Il faut donc déterminer les caractères juridiques d’un mécanisme propre à satisfaire ces besoins.
Ces modalités peuvent faire l’objet d’un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale appelée à l’approuver et encore, le cas échéant, au procès verbal de cette assemblée, notamment lorsque le projet a fait l’objet d’amendements acceptés par le syndic. Ce document doit être opposable au syndicat comme au syndic, et même aux copropriétaires dans la mesure où il justifie les charges réparties au titre de la rémunération du syndic.
Dans ce cadre, le caractère abusif de certaines des modalités adoptées peut sans nul doute être invoqué.
Cette technique était utilisée à l’époque de la taxation administrative des honoraires. Elle n’est en rien incompatible avec le régime plus libéral en vigueur de nos jours.
Ce document peut se présenter comme un contrat de rémunération mais il ne peut s’agir d’un contrat de mandat car il ne peut se substituer à la loi pour déterminer les prestations imposées au syndic. Il se borne à fixer la rémunération de chacune de ces prestations.
Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire.
D’une part il est inconcevable pour une assemblée générale de désigner un syndic sans accepter le contrat de rémunération qu’il propose, après négociation éventuellement.
D’autre part, le contrat de rémunération doit disparaître avec le mandat légal à l’extinction de celui-ci pour quelque raison que ce soit (*). Il ne peut plus alors que permettre l’apurement définitif du compte des honoraires entre le syndicat et le syndic sortant.
Pour qualifier ce contrat de rémunération on trouve une piste dans les commentaires reproduits ci-dessus du projet de réforme du Code civil : « Dans son alinéa final, l’article 1101-1 renvoie implicitement les actes juridiques unilatéraux et les actes collectifs aux dispositions spéciales qui les gouvernent respectivement, dans leur validité et leur effet. Mais, quand la raison le commande, il leur rend subsidiairement applicable le régime général des conventions, lequel apparaît ainsi, sous ce rapport, comme le droit commun des actes juridiques."
Nous n’irons pas plus avant dans une recherche juridique qui pourrait lasser le profane. Les juristes y trouveront largement leur miel, même si certains pourront de trouver déconcertés par un brutal remaniement du classement des actes juridiques."
(....)
- - - - -
C'est la loi qui fixe la mission et les pouvoirs du syndic, pas un prétendu "contrat" qui n'existe pas !
Le seul document pouvant être établi est ce "contrat de rémunération" joint à la convocation et adopté par l'AG, la décision prise suffisant à l'opposabilité des rémunérations convenues ... comme il en est pour toutes les décisions d'AG.
Quant à l'affirmation " ....obligation de désigner un copro. pour signer le contrat figure dans le texte", merci de préciser où elle se trouve, JPM expliquant qu'il n'y a pas de "contrat" !
(*) Point interessant pour ce qui concernerait la date échéance d'un prétendu "contrat de syndic" et la perception d'honoraires lorsque le sortant n'est pas reconduit dans son mandat, un autre syndic ayant été désigné avec effet immédiat.
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Édité par - Gédehem le 07 juin 2011 15:30:50 |
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Posté - 07 juin 2011 : 15:55:37
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gedehem : voici le texte du site de JPM : citation: En ce qui concerne le syndicat, nous partageons l’avis de l’ARC quant à l’absurdité de la désignation d’un copropriétaire pour « signer le contrat ». Mais l’obligation figure dans le texte ! Ce non-sens juridique milite en faveur de l’inexistence de ce prétendu contrat, le barème des honoraires et la définition des modalités du mandat relevant de la résolution adoptée par l’assemblée.
Ce que vous venez de nous expliquer est très clair; en reprenant vos termes favoris : le contrat que font signer tous les syndics n'est que "roulage dans la farine".
Dans le non-respect de la loi, on peut donc placer " le contrat de syndic"
Mais pourquoi les juristes, les politiques, les associations de copropriétaires, les associations de syndic se battent sur un contrat juridiquement contestable puisqu'il n'existe pas dans la loi ???
Bien compliqué pour les copropriétaires; bien compliqué pour être honnête !!!
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2011 : 16:53:20
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Pour ma part j'y vois une explication toute simple :
il y a une confusion, hélas entretenue par les assoce de copropriétaires, entre les attributions du mandataire du syndicat, qui relèvent de la loi, et les rémunérations contre-partie de ses diverses taches !
Autrement dit, ce "contrat de rémunération" ne peut préciser les attributions taches (loi), mais uniquement les honoraires au regard de ces taches.
C'est en ce sens qu'il ne peut y avoir au sens strict de "contrat" de syndic qui préciserait ce qu'il doit faire, comme il y aurait un "contrat" de prestataire de services, de vente, etc ...
D'où la difficulté (pour les uns et les autres) pour identifier (nommer) ces taches et ventiler ce qui relève des taches de "gestion courante" de celles qui seraient "gestion particulière".
On sait ce qu'il en est de ces taches "gestion courante" passées en "gestion particulières" par certains syndics.. pour les honoraires.
PS : L'ancienne version de D.art.29, abrogé le 31.08.2004, était pourtant explicite pour ce qui concerne ce qui est appelé improprement "contrat de syndic" :
" Les conditions de la rémunération du syndic (....) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées .... (par l'AG) ..."
Au moins les choses Ă©taient claires ! |
Édité par - Gédehem le 07 juin 2011 17:04:40 |
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etc
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Posté - 07 juin 2011 : 17:39:43
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Pour résumé, comme je disais...
...il faut que ce "contrat", faisant partie de la résolution désignant le syndic, soit paraphé comme n'importe qu'elle autre page du procès-verbal. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2011 : 22:07:24
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Si ce "contrat de rémunération" est annexé au PV parce qu'il a été modifié en séance, pourquoi pas !
Mais il n'y a ni obligation ni encore moins "délégation" à donner à qui que ce soit.
"il faut que ...."
Si l'AG a approuvé les rémunérations telles que prévues avec la convocation, aucune obligation !
La résolution d'AG transcrite au PV désignant le syndic et approuvant ses honoraires suffit. On se moque d'une signature sur un document distinct du PV d'AG, qui n'apporte rien de plus, paraphe sans aucun effet ! |
Édité par - Gédehem le 07 juin 2011 22:10:45 |
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snp
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Posté - 07 juin 2011 : 22:19:11
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Il faut, il faut….c’est vide dit écrit!
Soit quelqu’un donne (enfin) le texte de loi rendant obligatoire une telle signature, et par qui (tant qu’à faire !) ; soit il n’y a rien, et ce n’est plus qu’un souvenir de « polémique » ; soit c’est le Far-west !!!
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2011 : 22:37:44
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Comme pour les "appels de fonds", qui n'existent plus formellement mais dont la pratique perdure et c'est tant mieux, il ne faut pas chercher dans la "signature du contrat du syndic" autre chose qu'une pratique, mĂŞme si celle-ci est sans aucun fondement, le "contrat du syndic" n'existant pas !
A. Papadopoulos, que vous citiez plus haut, ne disait n'Ă©crivait pas autre chose :
"« …la signature est alors purement formelle car le mandat (tel qu'approuvé par l'AG. ndlr) est réputé consenti et plus aucune modification (d'honoraires. ndlr) ne peut plus intervenir à ce stade… »
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Édité par - Gédehem le 07 juin 2011 22:45:34 |
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snp
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Posté - 07 juin 2011 : 22:53:27
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C'était déjà OK pour moi! C'est ber26 qui devrait se sentir soulagé...
C'est pour philippe388 que cela va ĂŞtre dur...Ă convaincre (???) |
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Posté - 08 juin 2011 : 10:54:30
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snp : citation: C'est pour philippe388 que cela va ĂŞtre dur...Ă convaincre (???)
Je pense que vous avez mal lu mes posts !!!
Je suis plutot convaincu, et depuis longtemps, que cette profession doit se réformer. Ce sont les syndics qui bloquent; il est vrai que le grand flou sur la loi de la copropriété les a aidé à détourner ou modifier la loi.
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JPM
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Posté - 08 juin 2011 : 16:57:30
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A propos du contrat de syndic, le plus effarant est que des gens très sérieux ont affirmé que son caractère obligatoire nous vient de la loi Hoguet, alors que l'article 64 du décret Hoguet dispense explicitement le syndic de tout mandat écrit.
Je nie sa légalité mais on ne peut pas négliger une pratique courante, serait-elle dépourvue d'existence légale. A l'origine, le modèle de contrat annexé à l'accord de modération imposait à l'assemblée de désigner un copropriétaire pour signer le contrat. J'ai fait mention de cette obligation tout en la classant parmi les monstruosités juridiques déjà décrites par M. Le conseiller Guillot.
S'il y avait un prix de thèse pour les monstruosités juridiques , il faudrait recommander ce sujet à un brillant jeune juriste : le contrat de syndic.
Le lauréat pourra montrer que le contrat de syndic, prévu pour encadrer les syndics professionnels, a été pour eux un levier puissant pour le développement de leurs rémunérations. C'est pourquoi il n'a jamais été suggéré au Conseil d'État de sanctionner les textes réglementaires qui en traitent. Dans le cas contraire, les spécialistes se seraient régalés comme Bonaparte au siège de Toulon.
Ceci étant, il est tout naturel que la désignation du syndic soit accompagnée de l'approbation d'un document accessoire comme cela était le cas au temps de la taxation administrative.
Mais à la vérité, de nos jours, qui peut encore savoir ce que pouvait bien être le régime de la taxation administrative ?
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