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romain57
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 Posté - 27 déc. 2012 : 14:34:04
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bonjour,
j'ai comme bailleur [Syndic de copropriété] metz , qui a deja fait de ma part d'une condamnation au TI de Metz pour sa gestion et interpretation de la loi en mon encontre de locataire.
j'ai 2 questions pour les professionnels et habitué du forum
apres 10 ans de non ramonage de l'immeuble , il y a eu un ramonage en fevrier 2012 , il on utilisé une société de leur choix , sans prevenir .
il y a eu regularisation des charges 2011 et il on compté le ramonage fait en 2012 .
Mes questions peut t on passer des charges de l'annee 2012 sur l'annee 2011 ? ca me semble bizarre
une autre chose m'intrigue : que c'est un choix unilateral du gestionnaire .. pas le choix de la société , aucun avertissement que cela va etre fait etc ..
on est sur le coté obscure de la loi d'apres mon sentiment , il n'est rien marqué dans le bail vis à vis de quelle société prendre , le gestionnaire na rien fait depuis 10 ans , na jamais reclamer de certificat ( c 'est meme moi qui en avait parlé en 2007 au TI de metz de ce comportement )
vos avis ?
*****Modération*****
Anonymisation du nom du syndic
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Édité par - Numero6 le 27 déc. 2012 15:35:58 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 déc. 2012 : 15:47:53
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citation: Initialement posté par romain57
bonjour,
j'ai comme bailleur [Syndic de copropriété] metz , qui a deja fait de ma part d'une condamnation au TI de Metz pour sa gestion et interpretation de la loi en mon encontre de locataire.
j'ai 2 questions pour les professionnels et habitué du forum
apres 10 ans de non ramonage de l'immeuble , il y a eu un ramonage en fevrier 2012 , il on utilisé une société de leur choix , sans prevenir .
il y a eu regularisation des charges 2011 et il on compté le ramonage fait en 2012 .
Mes questions peut t on passer des charges de l'annee 2012 sur l'annee 2011 ? ca me semble bizarre
une autre chose m'intrigue : que c'est un choix unilateral du gestionnaire .. pas le choix de la société , aucun avertissement que cela va etre fait etc ..
on est sur le coté obscure de la loi d'apres mon sentiment , il n'est rien marqué dans le bail vis à vis de quelle société prendre , le gestionnaire na rien fait depuis 10 ans , na jamais reclamer de certificat ( c 'est meme moi qui en avait parlé en 2007 au TI de metz de ce comportement )
vos avis ?
*****Modération*****
Anonymisation du nom du syndic
quand vous parlez de ramonage, s'agit il de la cheminée de l'immeuble ou de la votre uniquement?
s'agt il d'une coporpriété ou d'une monopropriété? |
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romain57
Nouveau Membre
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 Posté - 27 déc. 2012 : 16:03:22
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pas cheminé , conduit pour la chaudiere
tout l'immeuble appartient au meme proprio ( 6 logements )
il aurait fait tous les conduit individuel de l'exterieur des appartementsce n'est pas collectif |
Édité par - romain57 le 27 déc. 2012 16:04:32 |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 27 déc. 2012 : 16:59:24
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le locataire doit procéder au ramonage de son conduit individuel chaque année
l'avez vous fait ? |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 28 déc. 2012 : 16:18:37
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quant a la periode comptable, elle n'est pas forcément du 1er janvier au 31 decembre. ceci expliquant la date de ramonage imputé aux charges de 2011.
certes ils ne peuvent pas decider unilateralement d'un ramonage pour une chaudiere de votre appartement
mais tout locataire DOIT faire un entretien de la chaudiere et ramonage des conduits d'evacuation (obligation legale, faisant partie des charges locatives)
verifiez le montant, il se peut que le fait de faire cela globalement pour tout l'immeuble vous revienne moins cher !  |
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romain57
Nouveau Membre
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Posté - 29 déc. 2012 : 20:33:38
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merci des reponse ..
c'est la partie comptable qui m'interesse :d
pour le ramonage c'est une obligation il est vrai .. mais la decision unilateral je l'admet pas surtout apres 10 ans d'inaction :d
on etudira ca dans une 2eme salve de reproche pour fin annee contre gestionnaire :d |
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seborga
Contributeur actif
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6
Posté - 30 déc. 2012 : 13:03:57
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Vous êtes locataire dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire. Vous dénoncez 10 ans de non ramonage des conduits, ce qui veut dire que cet entretien est prévu comme étant de type collectif, c'est à dire fait par le propriétaire et récupéré via les charges.
Vous pouvez attaquer le propriétaire sur son laxisme de 10 ans mais... maintenant qu'il y a porté remède, je pense que le juge ne vous suivra guère. En revanche, le propriétaire était parfaitement dans son droit de choisir le prestataire sans demander avis aux locataires.
Pour information : Le choix devant résulter d'une décision d'Assemblée Générale, c'est entre de copropriétaires et le syndic das le cadre de la gestion d'une copropriété. Ce 'est pas votre cas.
Si vous n'avez pas eu d'avertissement de la prestation, c'est qu'elle pouvait se faire par le toit sans pénétrer chez vous.
Le gestionnaire a le droit de ne pas vous demander systématiquement les certificats d'entretien de votre chaudière et cela ne vous exonère en rien de votre obligation quant à cet entretien.
Sur le plan comptable, il est concevable que la prestation soit affectée comptablement à la date de son engagement et pas à la date de son règlement. Le plus probable est que l'exercice comptable de l'immeuble ne coïncide pas avec les années civiles. Une autre explication : la prestation a été faite en février 2011 et il y a juste eu une erreur d'indication de la date. Comment savez-vous que la prestation a eu lieu en février 2012 ?
Mais rien ne vous interdit de lancer une procédure dont vous ne tirerez rien d'autre que des frais et de l'épuisement s'il n'y a rien d'autre à reprocher.
citation: c'est la partie comptable qui m'interesse :d
pour le ramonage c'est une obligation il est vrai .. mais la decision unilateral je l'admet pas surtout apres 10 ans d'inaction :d
on etudira ca dans une 2eme salve de reproche pour fin annee contre gestionnaire :d
Avez-vous fait valoir votre droit de consulter les justificatifs au cours du mois qui a suivi la réception du décompte (au lieu de commencer à envisager une action judiciaire). C'était juste le meilleur moment pour demander qu'on vous explique. Il est peut-être trop tard aujourd'hui pour faire valoir ce droit !
Ce n'est pas à vous "d'admettre" la décision que vous dite "unilatérale" (j'ai donné l'explication plus haut).
Quelle est cette 2e salve de reproche pour fin d'année ?
Par ailleurs, essayez d'écrire un peu plus en français et avec un peu moins de fautes.... ce sera plus facile à comprendre. |
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romain57
Nouveau Membre
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Posté - 30 déc. 2012 : 13:58:01
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merci de votre reponse
en realité c'est 2 proprietaires ..enfin normallement de la meme famille .
si on suis votre logique pourquoi demanderait t il un justificatif si c'est lui qui fait ou aurait du faire l'entretiens ? : neanmoins vous soulignez bien la difficulté faire ou ne pas faire ce ramonage pour se voir facturé plus tard un autre ramonage dans les charges ...
visiblement vous mettez en haute estime ce gestionnaire .. qui a régularisé les charge de 2002 en 2007 dans mon cas par exemple ...:s
sinon je vais chaque années voir les charges :
je constate qu'1 des locataire / logement est au forfait pour l'eau ,
je constate que le mode de repartition des charge a changer de methode de calcul 3 fois en 3 ans ,
je constate des penalité de gestion pour l'eau ( retard de paiement du gestionnaire ) imputé au locataire ...
pour le ramonage : j'ai vu la facture de fevrier 2012 et la date de passage sur la facture
pour le gestionnaire : la technique de ce gestionnaire ayant un beau bateau de competition est a chaque fois que j'ai introduit une instance au civil ou ayant l'intention de le faire de faire des plaintes au penals en contre feu .. au bout de 3 fois cela commence a ce voir surtout qu'il a bien été jugé la fourniture de faux documents au TI de metz ...et le classement de toutes ces allegations ..
apres quand je recois une lettre indiquant que moi et ma famille ai un comportement delictueux .. c'est civil et penal dans les 4 jours ..oui ca prendra 9 mois mais bon ...on a de l'honneur ou pas et a present j'ai jamais eu ne serait ce un pv en 20 ans ..
pour la deuxieme salve : je doit regarder certaine chose de plus pres comme les charges , le faite d'avoir debarrassé une cave privé en passant ca en debarra collectif ; le faite d'avoir été 1 mois sans electricité dans la moitier de mon appartement due a une installation vetuste et dangereuse d'electricité des petites choses de ci de la ...
j'avais posté sur l'autre forum lors su premier proces .. et j'avoue c'etait la 1er fois au TI je me suis embourbé et surtout il y avait beaucoup trop de chose .
Cette fois je n'attaque que 4 point precis par proces ,2 sur de l'illegalité , 2 un peu plus flou ce qui fera des conclusion courte et simple et multiplira les indemnités  |
Édité par - romain57 le 30 déc. 2012 14:15:54 |
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 30 déc. 2012 : 20:59:36
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Je n'accorde aucun estime particulier à quelque réseau de gestionnaire que ce soit. Je suppose juste qu'il en existe qui font les choses correctement. Je constate par ailleurs qu'il nous arrive à tous de supposer qu'il y a des dérives alors qu'on est juste en incapacité à bien comprendre ce qui se passe, par manque de connaissance sur le sujet ou par mauvaise explication donnée par celui qu'on soupçonne. je constate tout autant que nous sommes également vulnérable et que nous accordons de la confiance à des choses qui sont de la manipulation ou de l'arnaque. Rien n'est simple.
Il faut donc toujours tout analyser dans tous les sens avant de conclure si cela relève ou pas d'un appel à justice.
citation: si on suis votre logique pourquoi demanderait t il un justificatif si c'est lui qui fait ou aurait du faire l'entretiens ? : neanmoins vous soulignez bien la difficulté faire ou ne pas faire ce ramonage pour se voir facturé plus tard un autre ramonage dans les charges ... Si les ramonages sont réalises par le propriétaire qui en répercute le montant sur les charges, le locataire conserve le devoir de l'entretien de la chaudière. Pour savoir les limites de vos obligations, vous avez sans doute les informations utiles dans votre dossier de locataire surtout si le gestionnaire appartient à un grand réseau. Ces gestionnaires ne font pas toujours parfaitement bien leur travail mais, quand il s'agit de distribuer du papier aux locataire au moment de la signature du bail, ils savent faire.
Si vous allez chaque fois contrôler les comptes, qu'attendiez-vous de nous puisque vous avez forcément la réponse à votre interrogation sur la raison pour laquelle la prestation faite en 2012 est sur le décompte 2011 ?
Pour les modalités de calculs de répartition mouvantes et les pénalités sur les factures d'eau, vous pouvez les dénoncer.
Pour les différence de traitement entre les logements, votre qualité de locataire ne vous autorise pas à vous immiscer dans ce domaine. Les seules choses que vous pouvez dénoncer ont comme limite votre logement et les relations entre vous et votre propriétaire (avec gestionnaire). Pour dénoncer des défauts portant sur tout l'immeuble, vous avez la possibilité de créer une association entre tous les locataires de cet immeuble afin d'analyser ce sujet et d'en dénoncer les éventuelles dérives.
Pour les points de votre "2e salve", vous pouvez dénoncer et prenez, avant, la précaution de réunir les pièces vous étant favorables. |
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romain57
Nouveau Membre
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Posté - 13 janv. 2013 : 01:17:33
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merci des reponses...
j ai eu la reponse que j attendais .... la confirmation que d un point de vue comptable on peut mettre sur l annee anterieur des charges . chose jamis fait auparavant
la difference de traitement en locataire est du prive je vous le concede , neanmois , j ai cru lire que unebase forfaitaire pour les charge d eau etait illegal , de plus comment voullez vous faire des charges les plus equitables entre 6 familles si 1 est au forfait ?
le but des questions est d avoir un 2 eme ou 3 eme eclairage , surtout quand on se defend seul
le plus gros probleme c est le contournement des lois , ce gestionnaire gere 4000 logment dans la ville , ce qui fait 4000 logement ou o n a fait le coup des quittance de loyer .. 100000 euro par an quand meme
neanmoins c est une experience indispensable dans la vie et qui meme si financierement na pas encore rapporte a resolut enormenent d autre probleme .
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ramonage fev 2012 payer charge 2011 , possible ? 
