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BIBI
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 Posté - 27 févr. 2014 : 17:28:23
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Un syndic n'a pas porté la demande d'un copropriétaire postée le 4/02 (LR/AR + contrat /candidat syndic) alors que la convocation a été reçue le 15/02 ..
Il était matériellement possible de respecter cette résolution (d'autant qu'il s'agit d'une copropriété de 6 lots )
La copropriétaire a immédiatement réagi en LR/AR .. en vain :aucune réponse .. et on ne la prend pas au téléphone ..
Merci pour vos remarques ..et suite à donner
bonne soirée
bibi
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 18:29:38
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Pas grand-chose à faire, à part un signalement à l'assemblée générale, ou un procès. Mais avec un recommandé parti le quatre (et arrivé le ?) Et une convocation arrivée le 15 (et partie le ?), Le syndic n'aura sans doute pas beaucoup de mal à convaincre le juge qu'il n'a pas eu le temps de mettre ce point à l'ordre du jour.
Ils ne sont que six. Si ils veulent à l'unanimité changer de syndic, rien ne les empêche de ne pas élire le syndic en place, et de nommer un syndic bénévole pour trois mois avec mission de convoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic...
Si ils ne sont pas unanimes sur le sujet, et notamment que certains veulent absolument rester avec le syndic en place, alors mieux vaut rester avec le syndic en place, parce que élire un syndic bénévole dont la dont la candidature n'est pas à l'ordre du jour pour trois mois est un peu limite du point de vue juridique , un copropriétaire pas content pourrait contester la chose devant les tribunaux. |
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 18:36:09 |
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Posté - 27 févr. 2014 : 19:18:43
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BIBI : difficile pour cette copropriétaire de contester cela. Envoyer une notification une semaine avant l'envoi des convocations n'est pas raisonnable, surtout pour proposer un syndic concurrent.
Cela se prépare bien avant la tenue de l'AG annuelle.
Le syndic pouvait répondre qu'il était trop tard pour modifier l'OdJ, et le juge lui donnera certainement raison, et que cette résolution sera portée au prochain OdJ.
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Stéphane
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 Posté - 27 févr. 2014 : 20:57:32
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Une semaine pour éditer six OdJ = mission impossible ? Vous plaisantez j'espère !
Est-ce un syndic pro ?
BIBI, votre RdC précise-t-il une limite de temps préalable à une AG ordinaire où une telle demande doit être traitée ?
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Viviane
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4
Posté - 28 févr. 2014 : 01:03:47
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Ben non, je plaisante pas. Bien sur que si il voulait il pouvait. Il pouvait le faire en 1/2 h
Mais devant le juge il expliquera n'importe quoi: que c'est le gestionnaire qui a le fichier avec la convoc complète, que ces jours là il était absent, ou malade, ou occupé ailleurs... qu'il a pas les moyens de lui payer des heures sup, que la convoc était déjà partie dans tel service chargé de faire les photocops, qu'il a eu une panne de photocopieuse, d'ordinateur, que le RAR a mis 3 jours pour aller de l'accueil au gestionnaire. Bref, il manquera pas de prétextes à fournir, surtout dans une période où toutes les AG de toutes les copros sont à préparer.
De l'autre côté, quelle sera la justification de celui qui a envoyé ce contrat si tard?
Personnellement, à moins que le syndic aie largement avancé la date d'AG par rapport à l'habitude ou à ce qui était prévu, je me risquerais pas à engager une procédure sur un coup comme celui là , c'est un coup de poker. Mais chacun peut prendre ses risques comme il l'entend.. |
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Posté - 28 févr. 2014 : 04:04:34
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"......Merci pour vos remarques ...."
Question préalable à Bibi:
Le contrat du syndic était il arrivé ou sur le point d'arriver à échéance ? |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 28 févr. 2014 : 09:58:27
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cette copro peut faire annuler l'AG ou tout au moins faire convoquer une nouvelle AG aux frais du syndic car il a procédé à une notification dans les délais surtout sur une copro de 6 lots.
maintenant, il faut savoir si le contenu de la notification a été fait dans les règles ... |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 12:41:11
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Une procédure pour annulation d'AG est longue. Le syndic aura fini son mandat peu ou prou en même temps que la procédure se terminera... Et personnellement, je parierais pas 1500 à 3000 euros (soit le coût d'un avocat) sur qui la gagnerait..
Surtout que le juge peut par exemple décider que oui l'AG est annulée parce que le syndic a tord, mais que non le syndic n'est pas condamné à rembourser les frais d'avocat parce que la partie adverse aurait pu s'y prendre plus tôt..
Et que AG annulée entièrement= toutes les résolutions annulées, y compris approbation des comptes etc.. |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 12:53:21 |
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Posté - 28 févr. 2014 : 14:19:38
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Je pose à nouveau ma question à Bibi, mais sous une autre forme.
L'ag dont la convocation a été reçue le 15/02 comportait elle dans son ODJ le renouvellement du mandat du syndic en place ?
Si ce n'était pas le cas le syndic en place a eu raison d'occulter la demande d'un nouveau contrat. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 14:35:24
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Si le contrat du syndic actuel n'était pas à l'ODJ, il vous a peut-être rendu service en ne mettant pas ce point à l'ODJ.
Mais cela dit, quel que soit le motif, le syndic ne peut pas refuser de porter une question à l'ODJ, telle que rédigée par le demandeur.
Il a une obligation de conseil. Par exemple, si le mandat du syndic actuel n'était pas fini et pas à l'ODJ, il doit informer les copros qu'élire un autre syndic équivaudrait à le révoquer et qu'il peut poursuivre le syndicat en justice pour ça. Si la question est mal rédigée, il peut proposer une autre rédaction. Si c'est une décision illicite qui est proposée, il doit en informer l'AG.
Mais il est obligé de mettre le point à l'ODJ (non tenu compte du problème de délai de notification, bien sur).
extrait article de l'ARC:
http://www.unarc.asso.fr/documentat...du-jour-de-l
citation: le syndic :
n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00 - 17296).
Cela signifie qu’il est tenu de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.
Il convient donc de rédiger une question claire et concise, avec son projet de résolution correspondant, ainsi que les éventuelles pièces qui pourraient être nécessaires à l’adoption de la décision (ex : devis d’une entreprise en cas de travaux, projet de contrat de syndic professionnel ou bénévole dans l’hypothèse d’une mise en concurrence du mandat …) ;
Vous trouverez dans cet article quelques réponses sur le délai de notification. L'ARC conseille un mois.
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 14:37:58 |
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BIBI
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Posté - 28 févr. 2014 : 19:12:07
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kikiladoucette:
oui le syndic actuel prévoit le renouvellement de son mandat ( malheureusement pour la copropriétaire ..)..
et effectivement : le refus d'inscription d'une question régulièrement notifiée ..a pour conséquence de constituer une faute ..qui l'expose sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle ( cassation 3è civile -29 mai2002- N° 00 17296)
et peut exceptionnellement entrainer la nullité d'une résolution adoptée dans la mesure ou la question écartée aurait eu une influence sur le vote de la résolution adoptée.. (cassation 3è civile -12 mars 2008 -N° 07 14792)
Certes il convient de notifier suffisamment tôt ..cela ne signifie pas pour autant que le syndic puisse légitimement refuser d'inscrire une question régulièrement notifiée , au motif qu'elle lui serait parvenue "trop tard" au regard du délai déterminé par le RDC ou une délibération d'AG .
Merci pour vos remarques .
Bibi
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Posté - 28 févr. 2014 : 20:09:38
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BIBI : "Certes il convient de notifier suffisamment tôt ..cela ne signifie pas pour autant que le syndic puisse légitimement refuser d'inscrire une question régulièrement notifiée , au motif qu'elle lui serait parvenue "trop tard" au regard du délai déterminé par le RDC ou une délibération d'AG . "
ET si !!! quelques jours avant l'envoi des convocations c'est plutot juste, et pas sur que le juge donnera raison à ce copropriétaire !!
Dans un petit syndic de 6 copropriétaires il est si facile de demander au CS ou au syndic quand la prochaine AG va avoir lieu. Et si le syndic envoie habituellement les convocations vers le 5/15 mars, ce copropriétaire pouvait envoyer son RAR et ce contrat en janvier.
Quelle est la date de fin de mandat de ce syndic ?? |
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Stéphane
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Posté - 28 févr. 2014 : 21:24:25
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Si ce copro est soutenu par une majorité des membres du syndicat, l'AG pourra toujours décider de ne pas désigner de syndic lors de cette AG.
Et ceci sans pour autant valoir la révocation
(serait-elle justifiée et suffisamment sécurisante par ce motif de n'avoir pas pris en compte la demande ? .. Rambouillet, à juste titre, demande à voir "la question" envoyée pour inscription à l'odj telle qu'elle a été formulée...)
, voir le D46 [édit : était "D47"] :
citation: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
[...]
Il [le syndic] doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
Je comprends que le syndic actuel restera en mandat le temps de la procédure et l'effectivité de la désignation du nouveau syndic par le TGI.
Je n'ai aucune idée du temps que cela peu prendre.
Il me semble que Gédehem dirait que le syndicat se trouverait dépourvu de syndic au moment de la décision de ne pas nommer de "syndic à nouveau" lors de l'AG, et que l'article 47 pourrait prendre le relais.
Nous en avons déjà discuté, mais ne comprenant toujours pas pourquoi, je maintiens donc encore ma position.
(je sens que je vais me faire encore remonter les brettelles^^) |
Édité par - Stéphane le 28 févr. 2014 21:46:00 |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 21:37:28
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Pas de raison de vous "remonter les bretelles"
Ne pas nommer de syndic du tout est une option...celui en place le restera jusqu'à nla fin de son mandat. Mais pour un syndicat de 6 copros, ça fait cher:
1500 Ã 3000 euros d'avocat pour faire nommer un AJ...
+ l'AJ Ã payer...
A moins... que le mandat du syndic en place soit encore valable jusqu'à disons...15 jours à 1 mois après l'AG ? Dans ce cas; mise en demeure immédiate du CS au syndic de convoquer une AG à une date X postérieure à l'AG actuelle avec ce contrat du nouveau syndic à l'ODJ...
Tant que le mandat du syndic n'est pas fini, il peut valablement convoquer l'AG.
Mais le fera -t-il? Pas sur... |
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Stéphane
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Posté - 28 févr. 2014 : 21:43:21
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citation: 1500 Ã 3000 euros d'avocat pour faire nommer un AJ...
+ l'AJ Ã payer...
Oui, je n'avais pas pensé à frais.
Mais le D46 parle de mettre en place un syndic, pas un AJ.
A moins que cet AJ puisse être appelé de fait "syndic" ?
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Viviane
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15
Posté - 28 févr. 2014 : 23:44:32
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Autant pour moi, vous avez raison. Je suis pas allée voir le D46,j'ai confondu avec le D47. D47, c'est un administrateur provisoire (et pas judiciaire comme je l'ai écrit) D46 c'est bien un syndic. (vous pouvez me remonter les bretelles )
Mais celui qui demande le choisit-il? Et si non, quel sera son coût?
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BIBI
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16
Posté - 01 mars 2014 : 10:17:07
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Merci pour votre contribution :
la solution sera effectivement de voter majoritairement : contre le renouvellement du syndic actuel (le contrat précisait :jusqu'au jour de l'AG ..)
La copropriété se retrouve donc sans syndic d'où le vote immédiat d'un syndic bénévole provisoire ( le temps de re-convoquer avec contrat autre syndic ..
Seule solution afin d'éviter : révocation .. procédure..
Bon W. E .
Bibi
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Posté - 01 mars 2014 : 10:34:12
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BIBI : attention aux derneirs conseils de stéphane et viviane !!!
1. l'AG est convoquée régulièrement, et l'élection du syndic est à l'OdJ.
2. pas de contrat concurrent pro ou non-pro joint à cet OdJ
3. Un copro. propose régulièrement mais un peu tard un contrat concurrent que le syndic ne porte pas à l'ODJ. Cette coprO. devra donc assigner le syndic pour cela , et disons 50% de chance de gagner ce proçès en étant optimiste.
4. L'AG éli le sortant et tout va bien
5. L'AG rejette ce contrat ET les soucis commencent :
a. le SDC n'a plus de syndic et par conséquent OBLIGATION de la nomination d'un AJ afin de convoquer une AG et élir un syndic.
b. l'AG éli un syndic non-pro, sans aucun contrat et résolution portés à l'OdJ, c'est ILLEGAL.
c. les 6 copros votent TOUS pour ce syndic non-pro. Aucun d'entre eux ne pourra donc faire jouer l'article 42 pour contester cette décision.  SUPER.
d . pas d'Unanimité dans cette élection, alors les opposants et les défaillants pourront contester cette décision devant le TGI. Nous ne savons pas si quelques copros soutiennent le sortant. Si c'est le cas, le syndic aidera ces copros a engager cette procédure OU à demander l'AJ.
viviane : Ne pas nommer de syndic du tout est une option...celui en place le restera jusqu'Ã la fin de son mandat.
AIE !! ET NON !! encore une fois ce la ne focntionne pas comme cela. Relisez TOUS les posts à ce sujet.
L'AG ne choisi pas de syndic, le sortant n'est PLUS syndic, puisque il n'est pas élu à cette AG chargée d'élir le syndic. Mandat courant jusqu'à la prochaine AG
pas d'élection du syndic = PAS DE SYNDIC! il n'y a pas d'autre choix que celui-là quoiqu'en pense certains.
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 11:41:48
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citation: L'AG ne choisi pas de syndic, le sortant n'est PLUS syndic, puisque il n'est pas élu à cette AG chargée d'élir le syndic. Mandat courant jusqu'à la prochaine AG
Effectivement, là dessus vous avez probablement raison.
citation: le SDC n'a plus de syndic et par conséquent OBLIGATION de la nomination d'un AJ afin de convoquer une AG et élir un syndic.
Il n'y a aucune OBLIGATION de le faire. Si obligation il y a, dites moi donc QUI sera sanctionné pour ne pas être allé au TGI demander la nomination d'un AJ?
Qui plus est vous confondez vous aussi D46 et D47. Pas d'AJ dans ce cas précis mais un syndic nommé par le TGI
citation: b. l'AG éli un syndic non-pro, sans aucun contrat et résolution portés à l'OdJ, c'est ILLEGAL.
D'abord, l'illégalité de la chose est contestée , et ensuite, si tout le monde est d'accord, c'est la meilleure solution. Que ça vous plaise ou pas, une résolution non contestée devient (à quelques rares exceptions dont l'élection du syndic ne fait pas partie) valide, qu'elle soit ou pas licite au départ.
citation: c. les 6 copros votent TOUS pour ce syndic non-pro. Aucun d'entre eux ne pourra donc faire jouer l'article 42 pour contester cette décision. SUPER.
Et alors? Où est le problème? Si ils sont d'accord, pourquoi voudraient-ils contester? Est-ce que vous même vous votez contre tout pour garder le droit de contester? Est-ce que vous niez aux copros le droit de préférer se doter d'un syndic bénévole provisoire que de supporter plus longtemps un mauvais syndic ou supporter les frais et la galère d'un administrateur provisoire?
citation: pas d'Unanimité dans cette élection, alors les opposants et les défaillants pourront contester cette décision devant le TGI. Nous ne savons pas si quelques copros soutiennent le sortant.
Effectivement, ils pourront. Savoir si ça leur servira à quelque chose ou pas est une autre histoire.
Si vous élisez un syndic pour 3 mois, que ce syndic convoque dans les 3 mois une AG en bonne et dûe forme pour élire un syndic avec contrat etc, le syndicat aura un syndic légitime bien avant que la contestation de l'élection du syndic bénévole pour 3 mois arrive devant les tribunaux.
citation: Si c'est le cas, le syndic aidera ces copros a engager cette procédure OU à demander l'AJ.
Elle est bien bonne celle là ! Aidera comment ? Il leur fera un chèque derrière le manteau? Il payera l'avocat à leur place? Le syndic n'a aucun pouvoir pour engager ce genre de procédure, et aucun moyen de poursuivre le syndicat pour ne pas l'avoir élu. Alors dépenser je ne sais combien, de façon occulte, pour récupérer une copro de SIX lots??? Faudrait qu'il soit dingue... Surtout que s'il a pas été élu une première fois, aucune raison qu'il le soit ensuite...
Je vous invite à la lecture de cet article de l'ARC. Vous y verrez ce qui peut se passer dans les faits, et pas en théorie.
1) L'aG n'avait pas réélu Foncia, mais avait élu un syndic bénévole dont la candidature n'était pas à l'ODJ
Foncia avait demandé (et obtenu) la nomination d'un Administrateur provisoire au motif que le syndicat était dépourvu de syndic.
Le syndicat a fait appel de cette décision, et gagné. Extrait du jugement
citation: Si l'article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à tout intéressé et par conséquent au syndic non renouvelé qui se retrouve en possession des fonds, des documents et archives du syndicat de demander, par voie de requête, la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété c'est toutefois à la condition que le syndicat soit dépourvu de syndic.
En l’espèce, il résulte au procès-verbal de l’assemblée générale 2ème lecture du 8 février 2011 qu'immédiatement après le vote de la non reconduction de FONCIA AGENCE MODERNE une nouvelle résolution a été proposée au vote et mandat a été donné à Monsieur G..... pour administrer la copropriété en tant que syndic bénévole non rémunéré pour une durée minimum de 21 jours et maximum de trois mois.
Dès lors, au 17 février 2011 date du dépôt par la SAS FONCIA MODERNE AGENCE de sa requête, le syndicat ne pouvait être considéré comme dépourvu de syndic.
Il convient en conséquence et en application de l'article 497 du code de procédure civile, de rétracter l'ordonnance rendue le 17 février 2011.
Conclusion de l'ARC, et je suis d'accord avec eux:
citation: Copropriétaires, ne vous laissez pas impressionner et faites comme nos adhérents :
remerciez les « mauvais » syndics
élisez un syndic provisoire parmi vous ;
reconvoquez une assemblée générale pour élire un moins mauvais syndic (ou un syndic bénévole définitif).
Attention cependant à la façon dont est libellée la résolution de désignation du syndic, voir ici
http://www.unarc.asso.fr/documentat...fus-de-faire
Mais même dans ce cas, si ce syndic bénévole est désigné à l'unamité, vous pouvez dormir tranquille, la résolution est incontestable. |
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 12:38:07
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citation: citation:
L'AG ne choisi pas de syndic, le sortant n'est PLUS syndic, puisque il n'est pas élu à cette AG chargée d'élir le syndic. Mandat courant jusqu'à la prochaine AG
Effectivement, là dessus vous avez probablement raison.
En fait non, vous aviez tord:
Extraits site de l'ARC
http://www.unarc.asso.fr/documentat...ic-dans-quel
citation: En conclusion, les copropriétaires ne doivent pas se laisser impressionner par le ton menaçant de leur syndic professionnel, lorsqu’il évoque l’administration judiciaire en cas de refus de sa réélection par l’assemblée générale souveraine.
Il leur faut vérifier avant toute chose l’échéance exacte de ce mandat, et en l’absence d’expiration, exiger du syndic la convocation d’une nouvelle assemblée générale, s’ils n’arrivent pas à élire un syndic bénévole.
citation: B. La voie judiciaire
1. L’absence de syndic du fait de l’incapacité de l’assemblée générale
L’article 46 du décret du 17 mars 1967 dispose, que lorsque le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale ne parvient pas à élire son syndic, tout copropriétaire ou membre du conseil syndical doit saisir le président du TGI, afin qu’il nomme un administrateur provisoire ayant pour mission de gérer l’immeuble et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
Cette saisine impérative suppose l’impossibilité pour le syndic de pouvoir reconvoquer régulièrement une assemblée générale pour soumettre son élection ou celle d’autrui (professionnel ou bénévole), en raison de l’expiration de son mandat lors de cette réunion du syndicat.
Il convient enfin de souligner, que cette action n’est offerte qu’aux copropriétaires ou membres du conseil syndical, et aucunement aux syndics professionnels éconduits, contrairement à une pratique courante irrégulière se déroulant dans la complaisance et l’indifférence de certains magistrats et d’avocats.
Voilà pour vous de quoi écarter la menace formulée par certains syndics en assemblée générale de recourir à l’administration judiciaire - pour éviter la « contagion » à d’autres copropriétés - mais aussi pour assouvir leur ressentiment à l’égard du syndicat qui ne les a pas renouvelés.
Voir aussi, abus 2777, Peut-on élire en assemblée générale un syndic bénévole si sa candidature n’est pas inscrite à l’ordre du jour ?
Réponse : oui :
http://www.unarc.asso.fr/documentat...dic-benevole |
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Posté - 01 mars 2014 : 15:43:41
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viviane ! vous recommencez un autre débat sur ce post en vous imposant comme la seule intervenante crédible ur les questions juridiques !!! Alors que vous en êtes très trés loin.
Vous avez été reprise de nombreuses fois d'ailleurs par JPMet gedehem, les " maitres " juristes de ce forum et sur ce thème de la non élection du syndic.
Cela devient fatiguant et vos nombreux posts successifs ne font que pourrir chaque fil ou vous intervenez. On n'y comprend plus rien.
Vous rejettez la loi de la copropriété, vous ne comporenez rien à rien.
Relisez au moins l'article que vous citez que le voie judiciaire en cas de non élection du syndic, et l'article D 46, et l'obligation de la aisine du TGI pour nommer un AJ !
Le reste est un point de vue personnel de l'ARC !
En ce qui concerne le fait que le syndic ne peut PAS demander cet AJ, RIEN de nouveau la dessus ET ce n'est pas le sujet.
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Résolution non portée à l'O du J 
