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Viviane
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 Posté - 01 mars 2014 : 16:18:27
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Ce qui est bien avec vos posts, Philippe, c'est la puissance et la précision des arguments..(ou plutôt des invectives....). A part ça, bon week-end, je crois que Bibi est à même de choisir seule entre "l'opinion personnelle" de l'ARC et la vôtre... |
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Édité par - Viviane le 01 mars 2014 16:27:00 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2014 : 11:30:58
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citation: Relisez au moins l'article que vous citez que le voie judiciaire en cas de non élection du syndic, et l'article D 46, et l'obligation de la saisine du TGI pour nommer un AJ !
Philippe, quelles différences faites-vous entre un syndic nommé par voie judiciaire (D46), et un AJ ?
Mis à part la nécessité de passer par un avocat pour demander au psd du TGI la désignation du syndic (qui peut être au choix de celui faisant la requête, et non-pro pourquoi pas), dont les frais pourraient-ils être opposés au syndic sortant défaillant (à mettre à l'ODJ de la prochaine AG), quels sont les "inconvénients" de passer par cette case D46 ?
(combien de temps, de rais, Ã avancer et/ou perdus, ..)
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PROSPER83
Contributeur senior
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23
Posté - 02 mars 2014 : 17:43:33
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VIVIANE : Mais même dans ce cas, si ce syndic bénévole est désigné à l'unamité, vous pouvez dormir tranquille, la résolution est incontestable.
Personnellement je serai bien moins catégorique que vous. L'ARC n'est pas la bible !
Le jugement cité par l'ARC est un jugement de 1ère instance (TGI)
Or la CA de Paris, Pôle 4, Chambre 2, arrêt du 9 février 2011, en a décidé tout autrement (administrer n° 443. Mai 2011)
"La Cour:
Considérant que la résolution n°11 décidant de la désignation d'un syndic bénévole sera annulée en application de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'ordre du jour de cette assemblée ne prévoyant pas une telle désignation mais seulement le renouvellement de la désignation de la Sté A...G...en tant que syndic ; ..../....Qu'au surplus, cette même résolution statue sur deux questions distinctes, le non renouvellement du syndic professionnel d'une part et la désignation du syndic bénévole d'autre part"
Commentaire GIVERNON
L'ordre du jour ne visant que le renouvellement du mandat du syndic en place, l'assemblée ne pouvait pas, dès lors qu'elle s'était prononcée contre ce renouvellement, désigner un syndic bénévole. La possibilité de désigner un autre syndic, fût-il bénévole, ne pouvait en effet être considérée comme implicitement comprise dans la question relative au renouvellement (et donc au possible non renouvellement) du syndic en place.
La question relative à un candidat nommément désigné est une chose ; celle de la désignation d'un autre syndic en est une autre.
Cette seconde question doit être expressément portée à l'ordre du jour. C'est ce que décide, à juste titre, l'arrêt ci-dessus.
Cet arrêt relève, au surplus, une seconde irrégularité à savoir que la désignation d'un syndic bénévole a fait l'objet de la même résolution que la décision de ne pas renouveler le syndic en place.
S'agissant de deux questions distinctes, il aurait fallu deux résolutions séparées.
Donc, même si dans le jugement cité par L'ARC, il y a eu 2 résolutions différentes, il n'en résulte pas moins que la désignation du syndic bénévole n'ayant pas été inscrite à l'ordre du jour, cette désignation était donc irrégulière.
Et il tout a fait normal qu'il en soit ainsi car les articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 dont doit découler la désignation d'un syndic, sont tous les trois d'ordre public.
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PROSPER83
Contributeur senior
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24
Posté - 02 mars 2014 : 17:51:54
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STEPHANE :à part la nécessité de passer par un avocat pour demander au psd du TGI la désignation du syndic (qui peut être au choix de celui faisant la requête, et non-pro pourquoi pas), dont les frais pourraient-ils être opposés au syndic sortant défaillant (à mettre à l'ODJ de la prochaine AG), quels sont les "inconvénients" de passer par cette case D46 ?
(combien de temps, de rais, Ã avancer et/ou perdus, ..)
Une AG ne peut absolument pas décider de faire supporter les frais d'honoraires d'un syndic judiciaire ou d'un administrateur provisoire au syndic qui a occasionné cette désignation.
Ce n'est que le juge saisi de la requête qui pourra le faire et à la condition expresse que cela lui soit demandé par le requérant.
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Viviane
Pilier de forums
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25
Posté - 02 mars 2014 : 18:19:24
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Prosper, soit vous m'avez mal lu soit je me suis mal exprimée.
Quand j'écris "Mais même dans ce cas, si ce syndic bénévole est désigné à l'unanimité, vous pouvez dormir tranquille, la résolution est incontestable."
Je prends en compte le fait que la copropriété dont on parle ne comprend que six copropriétaires. Je suppose donc (et c'est vrai que je ne l'ai pas spécifié) que tous seront présents ou représentés à l'assemblée générale. Si tous votent, à l'unanimité, pour la désignation du syndic bénévole, la résolution sera incontestable tout simplement parce que seuls les défaillants et les opposants peuvent contester. S'il n'y a ni opposant ni défaillants, il n'y a donc pas de contestation possible...
Par ailleurs je n'ai jamais dit que l'ARC était une "bible »mais votre intervention est étonnante. L'ARC met lui-même en garde les copropriétaires dans le cas où la résolution serait intitulée " renouvellement du syndic". Et je mets moi-même en garde Bibi en lui fournissant le lien de cette mise en garde. Et c'est ce jugement cité par l'ARC pour mettre en garde les copros que vous citez pour me dire que l'ARC n'est pas une bible????
Il y a,s à mon sens, d'autres failles dans le raisonnement de l'ARC que vous auriez pu pointer. Failles qui, à mon sens ne justifient pas de s'abstenir de désigner un syndic bénévole. Raison pour laquelle je suppose, l'ARC n'en fait pas mention.
Voilà comment je comprends les choses:
cas numéro un : l'ordre du jour mentionne un point Intitulé : « désignation du syndic »
l'assemblée générale refuse de désigner le syndic déjà en place, mais elle désigne un syndic bénévole (au sens propre du terme, c'est-à -dire qu'il n'est pas payé) pour trois mois maximum avec mission de convoquer dans ce laps de temps une autre assemblée générale afin de désigner un syndic.
L'assemblée générale a-t-elle désigné un syndic ? Oui. Comme le confirme l'arrêt de rétractation cité ici
http://www.unarc.asso.fr/documentat...l-ordonnance
Le syndicat n'est donc pas dépourvu de syndic. Impossible donc d'utiliser l'article D46 ou l'article D 47 pour faire nommer par le tribunal un syndic ou un administrateur provisoire.
Reste le problème du contrat. Contrairement à ce qu'exige la loi, le contrat du syndic désigné n'a pas été joint aux convocations. Un copropriétaire peut donc assigner le syndicat pour annulation de l'assemblée générale. Mais que gagnera-t-il réellement ?
a) a législation détermine parfaitement quelle est la mission du syndic. Peu importe le contrat, il doit remplir cette mission. Le principal intérêt du contrat est de déterminer la rémunération du syndic. Dans la mesure où le syndic désigné n'est pas rémunéré, et où cela est clairement spécifié dans la résolution de l'assemblée générale, il sera difficile d'apporter la preuve que l'absence de contrat a causé un préjudice au syndicat et/ou que si contrat il y avait eu la décision de l'assemblée générale aurait été différente.
Par conséquent, le copropriétaire grincheux gagnera-t-il la procédure ?
A priori, oui (et encore, en l'absence de préjudice, ce n'est pas sur). D'autant que les juges sont parfois des farceurs. Ils peuvent très bien décider que grincheux gagne mais que non seulement le syndicat n'a pas à rembourser les frais de procédure de monsieur grincheux, mais qu'en plus il doit rembourser ceux du syndicat. J'ai déjà vu le cas dans un litige entre bailleurs et locataires. Le bailleur a gagné et… a été condamné à rembourser les frais de procédure du locataire qu'il avait assigné...
b) Enfin, ce genre de procédure en annulation d'AG est long, lorsque l'affaire arrivera devant le tribunal, un syndic ayant communiqué son contrat avec les convocations sera déjà élu.
cas numéro deux : l'ordre du jour mentionne un point Intitulé : « renouvellement du syndic ». Formulation par ailleurs litigieuse au terme de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 , qui parle "désignation à nouveau' et pas de renouvellement
Là , c'est plus problématique
L'Arrêt de la 2ème Chambre de la Cour d'Appel de Paris en date du 9 février 2011 (celui que vous citez, Prosper) stipule que :
Considérant que la résolution n°11 décidant de la désignation d’un syndic bénévole sera annulée en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de cette assemblée ne prévoyant pas une telle désignation mais seulement le renouvellement de la désignation de la société A.. G.. en tant que syndic ; que la lettre jointe à la convocation de A..... sans ajout de M. ou Mme, sollicitant la mise à l’ordre du jour, en cas de non renouvellement du mandat du syndic, de sa désignation en tant que syndic bénévole, ne peut couvrir cette irrégularité ».
Â
D'après ce que je comprends de ce que je dit l' ARC, un copropriétaire pourrait alors aller devant le TGI pour faire nommer un syndic ou un administrateur provisoire.
Personnellement, je vois pas trop pourquoi. Toute résolution de l'assemblée générale reste valable jusqu'à être annulée par un tribunal . Pour faire nommer un syndic ou un administrateur provisoire il faudrait que le syndicat n'aie pas de syndic au moment de cette nomination. Il faudrait donc, il me semble, faire d'abord annuler cette résolution, ce qui, si je ne me trompe pas, est une procédure différente de celle visant à faire nommer un syndic ou un administrateur provisoire.
Enfin, dans les deux cas, si tous les copropriétaires sont présents ou représentés à l'assemblée générale, et qu'on est certain que tous approuveront l'élection du syndic bénévole, on peut y aller franco. Absolument personne ne pourra contester cette décision, qui par conséquent ne pourra être invalidée par aucun juge.
A moins de trouver un autre motif d'annulation de cette AG...
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 18:23:37 |
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Posté - 02 mars 2014 : 18:29:51
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viciane et la loi de la copropriété !!!  
On s'arrange avec la loi, ET personne n'a le droit de contester.
"Le principal intérêt du contrat est de déterminer la rémunération du syndic. Dans la mesure où le syndic désigné n'est pas rémunéré, et où cela est clairement spécifié dans la résolution de l'assemblée générale, il sera difficile d'apporter la preuve que l'absence de contrat a causé un préjudice au syndicat et/ou que si contrat il y avait eu la décision de l'assemblée générale aurait été différente."
NON !! cela ne fonctionne pas comme vous le souhaitez.
Un syndic non-pro peut-être rémunéré !! si il est bénévole la rémunération est de 0 €.
ET ici vous parlez de résolution, hors nous parlons d'absence de résolution d'un contrat concurrent !!
Et une copropriété ne marche avec des suppositions, des SI ma grand-mère en avait, ....
d'ailleurs la cass. que prosper 83 nous donne a été déjà proposée à chasue fois que l'on affimre que l'AG peuit élir un syndic non-pro sans contrat et résolution proposée à l'AG.
Un syndic non-pro, élu pour 2 ou 3 mois sans résolution portée à l'ODJ est illégale. |
Édité par - philippe388 le 02 mars 2014 18:33:20 |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 18:30:27
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citation: Une AG ne peut absolument pas décider de faire supporter les frais d'honoraires d'un syndic judiciaire ou d'un administrateur provisoire au syndic qui a occasionné cette désignation.
Là , je compends pas votre réponse? Un syndic ne PEUT PAS demander la nomination d'un AJ. Il ne peut donc pas avoir occasionné cette nomination? Sauf s'il a oublié de convoquer une AG avant la fin de son mandat.
Il me semble que la question de Stéphane n'était pas celle là .
Elle était de faire la différence de coût pour le syndicat entre le syndic nommé au titre du D46 et l'administrateur provisoire nommé au titre du D47. |
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Viviane
Pilier de forums
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28
Posté - 02 mars 2014 : 18:35:07
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Philippe, quand vous arrêterez vos invectives incessantes, répétitives et ennuyeuses à mon égard, ET que vous arrêterez d'interpréter à votre guise ce que j'écris, je prendrai la peine de vous répondre. Je suis pas votre chien, pas de raison de m'aboyer dessus à longueur de post.
J'ai posté à 18h19 un post relativement long et documenté. Vous répondez à 18h29 avec un post qui a bien dû prendre 3 ou 4 minutes à écrire. Si vous voulez me faire croire que vous avez pris la peine de lire et essayer de comprendre mon post, vous vous fourrez le doigt dans l'oeil jusqu'à la clavicule. |
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 18:39:40 |
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Posté - 02 mars 2014 : 18:46:53
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NO comment !!   |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 18:48:04
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Enfin une réponse sensée... |
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PROSPER83
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Posté - 02 mars 2014 : 18:53:52
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[i]Enfin, dans les deux cas, si tous les copropriétaires sont présents ou représentés à l'assemblée générale, et qu'on est certain que tous approuveront l'élection du syndic bénévole, on peut y aller franco. Absolument personne ne pourra contester cette décision, qui par conséquent ne pourra être invalidée par aucun juge.
A moins de trouver un autre motif d'annulation de cette AG...
Comme par exemple si ce syndic bénévole n'ouvre pas un compte séparé soit dans les 3 mois suivant sa désignation soit avant de procéder à la convocation d'une AG pour désigner un autre syndic pour le cas ou celle-ci se tiendrait avant l'échéance de ces trois. Car même dans ce cas, il a l'obligation d'ouvrir ce compte séparé avant de pouvoir convoquer une AG.
Ainsi, sauf à avoir la certitude absolue que ces 6 copropriétaires s'accorderont toujours, n'importe lequel d'entre eux pourrait demander l'annulation de plein droit du mandat donné au syndic bénévole pendant une période de 5 ans et ce même s'il n'était pas opposant.
Ce qui aurait notamment pour effet d'entrainer l'annulation de cette AG qu'il a convoqué pour la désignation d'un nouveau syndic.
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 19:02:58
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citation: Comme par exemple si ce syndic bénévole n'ouvre pas un compte séparé soit dans les 3 mois suivant sa désignation soit avant de procéder à la convocation d'une AG pour désigner un autre syndic pour le cas ou celle-ci se tiendrait avant l'échéance de ces trois. Car même dans ce cas, il a l'obligation d'ouvrir ce compte séparé avant de pouvoir convoquer une AG.
Et pourquoi il le ferait pas?
citation: Ainsi, sauf à avoir la certitude absolue que ces 6 copropriétaires s'accorderont toujours, n'importe lequel d'entre eux pourrait demander l'annulation de plein droit du mandat donné au syndic bénévole pendant une période de 5 ans et ce même s'il n'était pas opposant. Ce qui aurait notamment pour effet d'entrainer l'annulation de cette AG qu'il a convoqué pour la désignation d'un nouveau syndic.
Ben, quelle différence avec un syndic bénévole élu après communication du contrat, inscription à l'ODJ, etc...? Ou même avec un syndic pro? Ce serait pareil. S'il fait une erreur entraînant l'annulation de son mandat, un copro peut le faire annuler.
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 19:04:19 |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 20:30:06
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Rajout, qui vaut ce qu'il vaut mais éclaire la position de l'ARC:
http://www.village-justice.com/arti...e,16095.html
citation: La contestation n’est déclarée fondée que si la décision est encore d’actualité : il arrive souvent qu’à la suite de la contestation introduite, le syndic réunisse une nouvelle assemblée qui vote à nouveau la décision critiquée. Dans cette hypothèse, le Tribunal considère que la contestation de la première décision est devenue sans objet du fait de la régularisation par la seconde assemblée.
Autrement dit, si au moment où l'annulation d'AG arrive devant le tribunal un autre syndic est élu dans les formes...
Par ailleurs:
citation: Compte tenu du principe de l’autonomie de chaque assemblée générale, l’annulation d’une assemblée n’entraîne pas l’annulation des assemblées générales postérieures faute de contestation de ces assemblées dans le délai de deux mois qui suit la notification du procès-verbal.
Cependant, si le copropriétaire attaque systématiquement les assemblées générales en se fondant sur la nullité d’une première assemblée, l’intervention du Tribunal permettra d’obtenir une annulation de toutes les assemblée générales en cascade.
En revanche, faute pour le copropriétaire d’agir dans le délai de 2 mois à l’encontre de chaque assemblée ultérieure, la nullité de l’assemblée contestée n’aura pas d’effet sur les assemblées ultérieures.
Donc faire annuler l'AG ne servirait à peu près à rien, sauf à contester aussi les AG ultérieures. A moins d'avoir dans sa copro un accro de la procédure, ou une très bonne raison de vouloir décaniller le ou les syndics élus dans ces AG, le risque est vraiment très faible.. |
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PROSPER83
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Posté - 03 mars 2014 : 00:11:08
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[i]Voir aussi, abus 2777, Peut-on élire en assemblée générale un syndic bénévole si sa candidature n’est pas inscrite à l’ordre du jour ?
Réponse : oui :
http://www.unarc.asso.fr/documentat...dic-benevole[/i]
C'est sur ce OUI arbitraire que j'ai voulu vous dire que l'ARC n'était pas une bible en citant un arrêt de CA statuant justement sur le contraire.
Enfin, dans les deux cas, si tous les copropriétaires sont présents ou représentés à l'assemblée générale, et qu'on est certain que tous approuveront l'élection du syndic bénévole, on peut y aller franco. Absolument personne ne pourra contester cette décision, qui par conséquent ne pourra être invalidée par aucun juge.
A moins de trouver un autre motif d'annulation de cette AG...[/blue]
Vous émettez vous même une éventualité à laquelle je répond simplement :
Comme par exemple si ce syndic bénévole n'ouvre pas un compte séparé soit dans les 3 mois suivant sa désignation soit avant de procéder à la convocation d'une AG pour désigner un autre syndic pour le cas ou celle-ci se tiendrait avant l'échéance de ces trois. Car même dans ce cas, il a l'obligation d'ouvrir ce compte séparé avant de pouvoir convoquer une AG.
Et pourquoi il le ferait pas?
Je peux moi aussi continuer longtemps avec ce type de réponse qui relève d'un jeu de ping-pong : Et pourquoi il le ferait forcément ?
Ainsi, sauf à avoir la certitude absolue que ces 6 copropriétaires s'accorderont toujours, n'importe lequel d'entre eux pourrait demander l'annulation de plein droit du mandat donné au syndic bénévole pendant une période de 5 ans et ce même s'il n'était pas opposant. Ce qui aurait notamment pour effet d'entrainer l'annulation de cette AG qu'il a convoqué pour la désignation d'un nouveau syndic.
Ben, quelle différence avec un syndic bénévole élu après communication du contrat, inscription à l'ODJ, etc...? Ou même avec un syndic pro? Ce serait pareil. S'il fait une erreur entraînant l'annulation de son mandat, un copro peut le faire annuler.
Mais qui a dit qu'il y aurait une différence ? J'ai simplement répondu a votre : Absolument personne ne pourra contester cette décision, qui par conséquent ne pourra être invalidée par aucun juge. A moins de trouver un autre motif d'annulation de cette AG...
Et, que je sache, l'objet de la discussion concernait bien un syndic bénévole irrégulièrement élu et non un syndic bénévole ou un syndic pro régulièrement élu ?
Ma réponse, relisez la bien, ne concernait donc que ce cas.
Quant à :
[blue]Rajout, qui vaut ce qu'il vaut mais éclaire la position de l'ARC:
http://www.village-justice.com/arti...e,16095.html
Je peux continuer la partie de ping-pong en disant que tout d'abord cet exposé concerne les contestations d'assemblée générale et non la nullité de plein droit du mandat du syndic et ensuite qu'il est permis de supposer qu'un copropriétaire qui s'engagerait par le biais d'un avocat, et pour une raison X ou Y, à demander cette nullité de plein droit du mandat du syndic bénévole, cet avocat serait en principe à même de connaitre la doctrine de la cour de cassation sur l'autonomie des assemblées générales et donc..blablabla...etc..etc..
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2014 : 01:23:34
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citation: Viviane: Voir aussi, abus 2777, Peut-on élire en assemblée générale un syndic bénévole si sa candidature n’est pas inscrite à l’ordre du jour ?
Réponse : oui :
http://www.unarc.asso.fr/documentat...dic-benevoleprosper: C'est sur ce OUI arbitraire que j'ai voulu vous dire que l'ARC n'était pas une bible en citant un arrêt de CA statuant justement sur le contraire.
Désolée, Prosper, mais c'est pas ce que vous avez écrit dans votre première réponse. Vous avez cité une autre phrase, d'où ma réaction:
citation: VIVIANE : Mais même dans ce cas, si ce syndic bénévole est désigné à l'unamité, vous pouvez dormir tranquille, la résolution est incontestable.
Personnellement je serai bien moins catégorique que vous. L'ARC n'est pas la bible !
Quant à vos réponses sur la nullité du mandat du syndic pour des raisons autres qu'une désignation irrégulière, là encore, j'ai pas vu pourquoi vous citiez ces cas. Pour moi c'était effectivement, et comme vous le dites, hors sujet, le problème concernant tous les syndics, j'ai donc pas compris pourquoi vous développiez ce genre d'arguments, d'où les multiples points d'interrogation dans mon post..
Après, si c'était en réponse à ma phrase disant "a moins de trouver une autre raison", je veux bien. Pour moi cette phrase quand je l'ai écrite n'appelait pas de réponse. C'était juste, dans le contexte du post, une constatation: pour annuler cette AG, faudra trouver autre chose que l'irrégularité de désignation du syndic bénévole...
citation: concerne les contestations d'assemblée générale et non la nullité de plein droit du mandat du syndic
Ben, c'est pour ça que je l'ai mis, ça n'avait pas spécialement de rapport avec ce que vous disiez sur la nullité de plein droit du mandat du syndic, chose qui est effectivement plutôt hors sujet.
L'absence de contrat joint aux convocs n'entraine pas la nullité de plein droit du mandat du syndic.. Juste l'annulation de tout ou partie de l'AG. Donc éventuellement désignation du syndic annulée. Mais entre temps, un autre a été elu. Et si sa désignation n'a pas été contestée, il le reste. J'ai trouvé que l'info avait un intérêt dans ce sujet.
Ce qui à la réflexion serait la même chose pour une nullité de plein droit du mandat. Il n'y aurait pas d'effet cascade entraînant la nullité de l'AG convoquée pour élire un autre syndic, sauf si cette AG a elle-même été contestée dans les délais et pour ce même motif. Ce qui n'est pas ce que vous disiez:
citation: n'importe lequel d'entre eux pourrait demander l'annulation de plein droit du mandat donné au syndic bénévole pendant une période de 5 ans et ce même s'il n'était pas opposant.
Ce qui aurait notamment pour effet d'entrainer l'annulation de cette AG qu'il a convoqué pour la désignation d'un nouveau syndic.
etc.. etc.. on peut effectivement jouer longtemps au pong ping du "c'est pas ça que j'ai dit" ou "c'est pas ça que je voulais dire"
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Édité par - Viviane le 03 mars 2014 01:39:52 |
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Résolution non portée à l'O du J 
