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barbak75
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 Posté - 24 oct. 2014 : 11:25:11
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Bonjour à tous,
Nous venons de voir en faisant le contrôle des comptes que le syndic avait modifié le contrat de travail du gardien et que son salaire ayant été augmenté cela nous coute 3200 euros de plus par an.
Nous ne sommes que 68 copropriétaires...
Son salaire est maintenant de 2300 euros par mois avec un 13 ème mois! Je trouve cela énorme d'autant qu'il ne se tue pas à la tâche puisqu'il passe son temps au téléphone!
Le syndic n'était-il pas tenu de poser la question de l'augmentation de son salaire (déjà conséquent) à l'assemblée générale ?
Merci de vos réponses éclairées
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 Posté - 24 oct. 2014 : 12:02:57
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barbak75 : 2300 x 13 mois = 29 900 €; une augmentation de 3200 €, ce gardien gagnait 26 700 € soit 12% d'augmentation.
Pour vérifier si cela est " normal" quelles sont les taches supplémentaires prévues par le nouveau contrat ?
Si de nouvelles taches ont été ajoutées, l'AG devait le décider, et le syndic les proposer à l'employé du SDC, qui n'est pas obligé de les accepter. Sans ces démarches le syndic engagerait sa propre responsabilité par sa négligence.
barbak75 : ce syndic est il un syndic pro ?? |
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nefer
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 Posté - 24 oct. 2014 : 13:57:08
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le syndic doit appliquer le salaire prévu par la convention collective
avez vous vérifié les éléments sur le bulletin de salaire?
si aucune résolution d'AG n'a autorisé le versement d'une prime o un changement de catégorie ou.....: le syndic a commis une faute
il faudrait faire recalculer les salaires sur l'exercice et demander au syndic de prendre en charge le différentiel
sans oublier la question des charges sociales |
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BIBI
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Posté - 24 oct. 2014 : 18:25:46
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Il est donc indispensable de faire noter ces réserves , lors de l'approbation des comptes , sachant que le syndic ne peut le refuser. |
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Calendrier
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Posté - 25 oct. 2014 : 21:12:27
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Bonjour à tous,
citation: Philippe388
"Si de nouvelles taches ont été ajoutées, l'AG devait le décider, et le syndic les proposer à l'employé du SDC, qui n'est pas obligé de les accepter. Sans ces démarches le syndic engagerait sa propre responsabilité par sa négligence".
Philippe388, pourriez-vous expliquer la phrase en gras s'il vous plaît ?
citation: Nefer
"si aucune résolution d'AG n'a autorisé le versement d'une prime o un changement de catégorie ou.....: le syndic a commis une faute"
Nefer, et comment rectifier le tir dans ce cas ?
Barbak75,
Si c'est un gardien catégorie B, quel est le niveau ?
Et je suis également très intéressée par les nouvelles tâches qui ont justifié cette augmentation de salaire.
Merci
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Posté - 27 oct. 2014 : 06:29:37
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Le syndic est, assisté et contrôlé par le conseil syndical, souverain pour augmenter les salaires et plus généralement gérer les salariés du syndicat. L'assemblée n'a de prérogative que pour la catégorie et le nombre des emplois.
Par contre, l'augmentation doit être prévue dans le budget prévisionnel : c'est par ce biais que l'assemblée contrôle l'engagement de la dépense. Il n'y a pas forcément lieu d'inscrire une question spécifique à l'ordre du jour : il suffit de mentionner l'augmentation dans la résolution du budget et le vote de ce dernier emporte approbation de la dépense... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 oct. 2014 : 10:21:31
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Le syndic est, assisté et contrôlé par le conseil syndical, souverain pour augmenter les salaires et plus généralement gérer les salariés du syndicat. L'assemblée n'a de prérogative que pour la catégorie et le nombre des emplois.
Par contre, l'augmentation doit être prévue dans le budget prévisionnel : c'est par ce biais que l'assemblée contrôle l'engagement de la dépense. Il n'y a pas forcément lieu d'inscrire une question spécifique à l'ordre du jour : il suffit de mentionner l'augmentation dans la résolution du budget et le vote de ce dernier emporte approbation de la dépense...
je souhaiterais que vous nous précisiez sur quelle base le conseil syndical a le pouvoir d'augmenter le salaire du gardien comme bon lui semble, puisque le syndic doit appliquer la convention collective . |
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Posté - 27 oct. 2014 : 11:22:58
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seul le syndic a le pouvoir d'augmenter le salaire, le CS donnant éventuellement un avis. Mais le syndic ne peut agir en ce sens que si cela est prévu au budget voté par l'AG ou rendu obligatoire par des textes (augmentation du minimum, par ex...) |
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Posté - 27 oct. 2014 : 12:41:51
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rédactionuniversimmo : " Le syndic est, assisté et contrôlé par le conseil syndical, souverain pour augmenter les salaires et plus généralement gérer les salariés du syndicat. L'assemblée n'a de prérogative que pour la catégorie et le nombre des emplois. "
Comme le souligne rambouillet, le syndic DOIT respecter le classement de la convention collective. Il ne peut de sa propre initiative accorder une augmentation supérieure à la convention.
Barbak75 nous parle d'une augmentation de 12% !! .
Si la catégorie ou le coefficient de ce gardien a changé, si le nbre d'UV a changé une telle augmentation peut être justifiée, mais c'est toujours à l'AG de décider de cela.
Le syndic n'est donc pas souverain quant à cette augmentation.
Qu'elle soit votée au budget ou dans une résolution si celle-ci est nécessaire en cas de changement de catégorie.
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2014 : 11:18:35
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"Engage sa responsabilité le syndic qui a commis des erreurs dans le calcul des unités de valeur attribuées au gardien, de sorte que le syndicat de copropriété a été obligé de lui verser un salaire supérieur de 40 % à celui de sa fonction.
En l'espèce, le salarié a été engagé en qualité de gardien principal, coefficient 166, alors que sa fonction est celle de gardien à service complet, coefficient 143.
Le syndic doit donc rembourser le trop-versé au titre des salaires "(CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1997 )
"Le syndic commet une faute de gestion si la rémunération du concierge ne correspond pas à l'activité mentionnée sur le bulletin de salaire. La comdamnation du syndicat au paiement d'un surplus de rémunération doit, en conséquence, être mise à sa charge (du syndic) ." CA Paris. 21.04.2005)
Par ailleurs, la rédaction de D.art.31 n'a pas changé depuis 1965, à la différence de D.art.11 pour ce qui concerne d'une part le budget prévisionnel (Art.11 2°) d'autre part les contrats (art.11 3°), sans qu'aucun contrat d'aucune sorte ne soit exclu.
Dont celui des employés. (*)
On peut donc sans se tromper affirmer sur cette base qu'une modification substantielle du contrat de travail de l'employé, ici par l'attribution d'une augmentation de salaire dépassant la rémunération des taches prévues par contrat/CCN, salaires et charges votés au budget prévisionnel, passe nécessairement par une décision d'AG.
Autrement dit, le syndic ne peut pas de sa propre initiative accorder une rémunération supplémentaire à celle initialement prévue pour les taches/UV a excercer.
Lors de l'approbation des comptes, l'AG doit refuser cette rémunération supplémentaire indue, en précisant que le syndic devra en faire son affaire personnelle.
(*) c'est le syndic qui, es-qualité, passe contrat, tous les contrats qui concernent le syndicat, sans distinction. Dans la dernière rédaction de D.art.11, aucun contrat n'en est exclu. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2014 11:24:26 |
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bilunette
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Posté - 10 janv. 2015 : 14:28:20
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Art. 31 décret du 17/03/1967, l'employé est payé selon sa convention collective :
En application des pouvoirs qui lui sont attribués par l’article
31 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut, de sa
propre initiative, procéder au réajustement du salaire du
gardien en fonction de la convention collective applicable
mais il ne peut augmenter son salaire, au-delà de ce réa-
justement, sans une décision de l’assemblée générale. |
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Vega
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Posté - 12 janv. 2015 : 13:20:40
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Bonjour,
Je n'arrive pas à trouver, via internet, les arrêts dont parle Gédehem : CA Paris du 10 déc 1997 et CA Paris du 21 avril 2005. Pourriez-vous me donner des références un peu plus précises s'il vous plait.
Vega |
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2015 : 15:41:44
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Rédaction UI, il ne faut pas tout mélanger :
"le syndic (..) souverain pour augmenter les salaires et plus généralement gérer les salariés du syndicat.
(....)
Par contre, l'augmentation doit être prévue dans le budget prévisionnel : ..."
Si c'est prévu au BP c'est que le syndic n'est pas "souverain". 
Augmenter les employés hors convention et gérer ces employés, ce n'est pas tout à fait la même chose.
Il y a sur ce point une véritable confusion, qui plus est sur un poste budgétaire très important pour nombre de syndicat.
Non le syndic ne peut pas, de sa propre initiative, sans délégation de "pouvoir faire" donnée par une AG, augmenter comme il l'entend les employés du syndicat, leur accorder une prime.
Depuis le 1.01.2002, c'est à dire depuis 13 ans (il y a 3 ou 4 guerres ... ) TOUTES les dépenses du syndicat, sans exception, sont soit décidées dans le cadre du budget prévisionnel (L.art.14-1), soit spécifiquerment si hors BP (L.art.14-2.)
HORS DECISION D'AG, LE SYNDIC NE PEUT ENGAGER 1 Cent. d'€ ...
(hors urgence, qui est un cas très particulier dans lequel n'entre pas la rémunération des employés). (*)
Il faudrait en finir une bonne fois pour toutes avec les vraies fausses idées véhiculées ici ou là , avec des pratiques qui n'ont plus cours depuis des années.
(*) et même dans ce cas :
"Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui, pour condamner un copropriétaire au paiement de sa quote-part de travaux, relève qu'ils n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et retient qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux, sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes.
Cassation 17 janvier 2007 pourvoi 05-17119 .
Pour des travaux urgents ... comme pour l'employé : pas 1 centime sans décision d'AG.
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Édité par - Gédehem le 12 janv. 2015 16:08:22 |
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2015 : 16:13:51
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Vega, ma petite fiche, qui n'en précise pas plus :
"Syndic de copropriété. - Responsabilité personnelle - Passation de contrats. (extrait Jurisclasseur)
61 - Le syndic est chargé de conclure les contrats de travail des préposés du syndicat ( V. supra Fasc. 90-10).
À ce titre, il doit se conformer d'une part aux décisions de l'assemblée générale concernant la classification des emplois, d'autre part aux dispositions du Code du travail et de la convention collective applicable à ces emplois.
De même, il doit se conformer à la réglementation en vigueur en cas de licenciement du personnel.
À défaut, il doit assumer les conséquences pécuniaires qui pèseraient sur le syndicat des copropriétaires en sa qualité d'employeur (C.Cass. 3e civ., 26 mai 1994 : JCP G 1994, IV, p. 246).
62 - Engage sa responsabilité le syndic qui a commis des erreurs dans le calcul des unités de valeur attribuées au gardien, de sorte que le syndicat de copropriété a été obligé de lui verser un salaire supérieur de 40 % à celui de sa fonction.
En l'espèce, le salarié a été engagé en qualité de gardien principal, coefficient 166, alors que sa fonction est celle de gardien à service complet, coefficient 143.
Le syndic doit donc rembourser le trop-versé au titre des salaires (CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1997 : Juris-Data n° 023822). |
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Vega
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Posté - 12 janv. 2015 : 17:28:13
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Merci beaucoup pour toutes ces informations.
Vega |
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bilunette
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Posté - 20 janv. 2015 : 15:52:36
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A mon avis le vote du budget prévisionnel n'est qu'indicatif, utile pour le montant des provisions.
Il faut voter une résolution pour améliorer le salaire d'un employé ou du gardien, à quel article 24, 25, ou 26 ?
Notre syndic avait augmenté ses honoraires sans vote en AG, mais en mettant ses augmentations dans le budget prévisionnel.
Le tribunal d'instance lui a donné tort, il a du rembourser ses augmentations d'honoraires à la copropriété.
Le vote d'une résolution pour pouvoir augmenter le salaire du gardien, ou les honoraires d'un syndic me semble indispensable.
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Posté - 20 janv. 2015 : 17:24:58
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seuls sont autorisés, sans autorisation d'une AG, les salaires "poussés" par les minima conventionnels, puisqu'il est fait obligation au syndicat, mais en général cela se prévoit dans un budget aussi. |
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Gédehem
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17
Posté - 20 janv. 2015 : 21:42:16
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A mon avis le vote du budget prévisionnel n'est qu'indicatif, utile pour le montant des provisions.
Erreur grossière, méconnaissance : il a toute son importance, puisqu'il détermine la part exigible globale qui revient à chacun, le fractionnement n'étant qu'une "facilité de paiement" ...
L.art19-2
" A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles (.........)
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ...."
Le vote du budget prévis (14-1), comme le vote de l'enveloppe travaux (14-2) sont à la base de tout le système, tant pour l'obligation qui pèse sur les copropriétaires que pour l'engagement de fonds par le syndic.
Pour votre affaire d'honoraires, il faut voir le cas particulier, ce qui n'est pas le sujet ici. |
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JPM
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Posté - 21 janv. 2015 : 11:46:22
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Le budget prévisionnel a pour unique (mais très important) objet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs.
Il assure le préfinancement des charges courantes. Dans ce cadre, il a pour seul effet juridique de déterminer le montant global des provisions que le syndic doit appeler.
Il n'a aucun autre effet juridique. Mais il est dans la pratique un bon outil de contrôle de la gestion. C'est une autre affaire.
Une dépense courante indispensable peut être engagée par le syndic même si elle entraîne un dépassement dans une ligne et/ou sur le montant total du budget prévisionnel. Cela est le cas lorsque l'augmentation du combustible dépasse les prévisions effectuées.
Une dépense courante inutile ne peut pas être engagée par le syndic même si elle n'entraîne aucun dépassement du budget.
Pour les dépenses pour travaux de l'article 14-2 il n'y a pas de budget prévisionnel mais des décisions d'ouverture de crédits.
Ces décisions ne servent pas seulement à assurer le préfinancement du coût des travaux. Elles encadrent l'engagement des dépenses par le syndic car, en principe, il ne peut engager de dépenses que pour un montant total ne pouvant dépasser le total des crédits ouverts.
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Gédehem
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Posté - 21 janv. 2015 : 16:33:33
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Pardon, JPM, cela est une vision d'avant guerre, qui a été modifiée il y a peu, ..... c'est à dire depuis 01.2002, soit il y a 13 ans !
D'où sans doute la nécessité de laisser passer quelques décennies avant que cela n'entre dans les têtes et surtout les praiques !
"Dans ce cadre, il a pour seul effet juridique de déterminer le montant global des provisions que le syndic doit appeler"
Le budget prévisionnel à pour objet (effet juridique) de déterminer le montant de la quote-part provisionnelle exigible, selon un fractionnement imposée par la loi à défaut d'une autre modalité décidée par l'AG.
Excusez du peu !
En revanche, l'avis ou l'appel du syndic ne produit aucun effet, syndic qui ne peut appeler plus que ce qui a été décidé par l'AG.
Avancer que le "budget prévisionnel", bof, c'est pas important, c'est juste pour information, n'a plus aucun sens depuis 13 ans .... |
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JPM
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Posté - 21 janv. 2015 : 18:13:16
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Cher Gedehem, vous dîtes exactement la même chose que moi !
Quand j'écris que le budget prévisionnel fixe le montant global des provisions à appeler, cela implique qu'ensuite elles sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. On retrouve alors votre énoncé.
Quant à savoir si l'avis est un appel de fonds, c'est un détail futile.
Mon message ne concernait pas cet aspect de la question, mais de savoir si le budget prévisionnel peut être le fondement de certains ordres de service ou au contraire un plafonnement impératif interdisant d'autres ordres de service.
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salaire du gardien augmenté sans vote en AG 
