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Tom
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 Posté - 05 févr. 2015 : 09:12:43
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Bonjour,
Le règlement de ma co-propriété stipule qu'un(e) employé(e) d'immeuble doit s'occuper de son entretien et être logé sur place.
Le syndic a donc chercher à recruter un nouvel employé au départ du précédent.
Une fois le nouvel employé "en place" (cad ayant déménagé et signé son contrat de travail), je constate que son logement est quasimment insalubre ! rien n'a été refait depuis 30 ans si ce n'est visiblement l'électricité pour être aux normes...et encore...
Une fenêtre est cassée et remplacée par un morceau de plexiglass, tout est dégoutant...
Je suis très choquée par cette situation d'autant que l'employé d'immeuble n'ose pas se plaindre. Pourtant, le logement n'e'st pas mis à disposition à titre gracieux mais bien avec une retenue sur salaire.
Pire, en discutant, j'apprend que le syndic a fait signer le contrat de travail AVANT de faire visiter le logement...
Le syndic se "cache" sous l'excuse qu'il attendait l'AG pour faire voter des travaux de réfexion mais aucun membre du conseil syndical ne connaissait l'état de cette loge et nous(conseil syndical) avons tous honte de ce recrutement abusif.
Que peut on faire pour dédommager l'employer d'immeuble ? je réclame depuis des mois qu'à minima la retenue sur salaire lui soit reversée.
Peut on se retourner contre le syndic pour négligence ?
Merci beaucoup pour votre aide car j'avoue être un peu désespérée
Tom
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 Posté - 05 févr. 2015 : 10:35:36
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la convention collective prévoit que le logement d'un employé d'immeuble doit être rénové suivant une périodicité prévue par le texte :
"article 20 :
...
En cas de changement de salarié, l'employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.
La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire.
..."
si l'employé va aux prud'hommes pour cela, il gagne à tous coups !!!! |
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 Posté - 05 févr. 2015 : 10:47:00
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D'autant que s'agissant d'entretien, le sydnic se doit de les faire, et que s'agissant de salubrité ou de décence il ne peut ignorer la loi et les risques que les non conformités aux réglements sanitaires font courir.
Pour une compensation équivalent a la retenue, je pense qu'il faut que ce soit voté en AG en revanche.
Question: Qui paye le chauffage? |
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nefer
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Posté - 05 févr. 2015 : 10:47:53
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cela signifie aussi que votre syndic ne connait pas les lieux
comment a t il pu faire l'état des lieux de sortie du logement du précédent salarié?
il faut en urgence faire des devis pour la reféction de ce logement, consulter le CS, faire procéder aux travaux de remise en état (probablement tout refaire) en urgence, faire ratifier ces travaux à la prochaine AG...et trouver un logement provisoire pour le salarié pendant les travaux
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 11:00:56
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Merci beaucoup pour ces réponses.
Voici l'état actuel des choses :
L'employé est en place depuis 18 mois (octobre 2013)
L'AG a eu en Juin 2014 et les travaux votés évidemment mais ... le syndic a encore trainé et les travaux ont lieu en ce moment même.
Mais je suis toujours très embêtée car si l'employé a été relogé 4 jours, les travaux durent depuis 15 jours et quand je m'inquiète auprès du syndic de l'odeur déjà insupportable dans le couloirs et qu'il est impossible que l'employé puissent dormir dans l'appartement, ils me réponde qu'il ne s'est pas plaint... SIC
Enfin, Concernant le chauffage, c'est une excellente question : les factures étaient exorbitantes avec le dernier employé (plusieurs centaines d'euros par mois). Du coup, le syndic a obligé le nouvel employé a prendre un contrat sans régler le problème car il y en a un pour avoir de telles factures (une personne seule, et un appartement de 50m2...)
Là encore donc, le salaire de l'employé est emputé de facture exorbitantes, et il ne lui reste presque plus rien.
Le syndic prétent qu'il s'en occupe... mais au bout de 18 mois tout n'est pas réglé (certes la chaudière a enfin été changée au bout d'un an mais la facture reste très élevée);
La encore, la solution serait elle les prud'hommes ? Dois démissionner du conseil syndical et accompagner l'employer dans cette voie ?
Merci beaucoup en tous cas pour vos réponses |
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Posté - 05 févr. 2015 : 11:04:24
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La remarque de Nefer est pleine de bon sens. |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 12:00:02
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aucun membre du conseil syndical ne connaissait l'état de cette loge
C'est une grave anomalie de la part du CS, mais aussi du syndic s'il n'a pas fait réaliser les travaux à la sortie de l'empluyé précédent !
Méconnaissance de la CCN par les uns et les autres.
C'est cette méconnaissance qui est à la base de tout. Informé de l'obligation de réfection, au moins lors du changement d'employé, le CS aurai du "obliger" le syndic à entreprendre des travaux obligatoires, au moins en partie sur le budget "entretien/refection" prévu au prévisionnel.
Et si besoin faute d'un budget de convoquer une AG "urgente" (délai quelques jours) s'agissant ici de répondre à une obligation légale et aussi conventionnelle : obligation d'embaucher, obligation des travaux.
Il était aussi possible de prendre provisoirement une entreprise extérieur (1 ou 2 mois), le temps de convoquer une AG et de réaliser les travaux .
Mais pour cela, il faut un CS au fait de la réglementation, où qui s'informe, mais qui n'attend pas 30 ans pour se préoccuper de l'état d'un logement de fonction qui est "propriété" du syndicat , et de secouer le syndic qui joue de cette passivité.
Pour le chauffage, quel est le système ? Chauffage collectif, individuel ? S'il est individuel, l'occupant en supporte la charge, peu importe son importance.
S'il est collectif, c'est selon les répartitions prévues.
NB : le bénéficiaire d'un logement de fonction 'est pas "locataire"; Il n'a pas de "bail de location et ne peut se prévaloir des règles qui s'y appliquent.
Le bénéfice d'un logement de fonction est "Rémunération complémentaire", salaire accessoire en nature de logement.
Ce logement de 50m² "vaut" dans votre secteur (exemple) 800 €/mois.
L'employé perçoit un salaire en liquide de (exemple) 1300 € plus un salaire en nature de 800 €, ici sous forme d'un logement.
Dans nos copropriétés, il est prévu un forfait pour le logement de fonction, fixé (je crois) à 3€ le m², celui-ci serait chez vous de 150 €. ce qui n'a rien à voir avec les 800 € d'un appartement similaire dans votre quartier. |
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Posté - 05 févr. 2015 : 12:04:08
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citation: le bénéficiaire d'un logement de fonction 'est pas "locataire"; Il n'a pas de "bail de location et ne peut se prévaloir des règles qui s'y appliquent. Certes mais on lui doit un logement salubre et décent |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 12:15:32
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Bien entendu, mais ce n'est pas lié à un bail, d'ordre privé, mais à une convention (la CCN) pour l'entretien du logement et à son contrat de travail pour l'attribution..
Ce qui me permet de rappeler la spécificité d'un logement de fonction, des règles qui s'y appliquent.
Concernant le logement de fonction des gardiens-concierges dont ils bénéficient au titre de leur contrat de travail (et non d'un bail), il convient de doter d’un certain formalisme l’occupation et l’utilisation de ce logement par le gardien-concierge, en précisant dans un acte écrit (acte unilatéral) les conditions et les contraintes auxquelles l’employé peut être soumis.
L'employeur propriétaire, ici le syndicat qui en est le "gardien" par son syndic, bénéficie d'un "droit de visite", dont il doit préalablement informer l'employé bénéficiaire, le CS chargé du "controle" pouvant se joindre à lui. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 12:16:36 |
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 13:48:06
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- Ã Nefer "cela signifie aussi que votre syndic ne connait pas les lieux
comment a t il pu faire l'état des lieux de sortie du logement du précédent salarié?"
C'est surtout que le syndic fait "vite et mal", et ne se préoccupe de pas grand chose : ni des co-propriétaires, ni des employés.
Sinon pour repréciser les situations : l'employé d'immeuble n'est pas gardien mais seulement employé.
- à Gédehem : effectivement , dans ma copropriété aussi, il est prévu un forfait pour le logement de fonction, fixé à 3€ le m², ( et donc150 €).Bien sur , ça n'a rien à voir avec les 800 € d'un appartement similaire dans l'immeuble, mais c'est beaucoup trop pour un logement dans cet état ! surtout sans visite AVANT signature du contrat.
Et toujours à Gédehem : je suis bien consciente de la négligence du CS dont je fais partie. Mais aucune pression au syndic ne fonctionne... que faire.
Ce que j'ai souvent rappelé au syndic qui ne répond pas à mes mails avant plusieurs semaines prétextant qu'ils avaient d'autres choses à faire aussi, c'est que je suis bénévole et ai accepté (sans connaitre mon rôle je l'avoue) de faire partie du CS, de donner un coup de main... mais je suis bien innorante et aimerais maintenant aider l'employé à s'en sortir (moralement et financièrement).
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 13:57:19
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J'oubliais la chaudière :
oui le chauffage est individuel gaz, donc pas de soucis pour que la facture soit directement au nom de l'employé. MAIS ... le syndic connaissait le disfonctionnement de la chaudiere, puisqu'il avait payé plusieurs mois/années de chauffage à des prix incroyable. Au lieu de régler le problème, il a fait faire un contrat à l'employé sans rien dire et "commence" à s'en occuper de nombreux mois plus tard. En attendant, le SMIC de l'employé est amputé d'un logement (les -150€ apparaissent sur la fiche de paye) insalubre et de factures de gaz exorbitantes...ce qui ne laisse pas grand chose pour vivre.
Légalement que puis je faire ? dois je rester au CS ou dois je en sortir pour avoir plus de poids ?
merci à tous en tous cas.
PS : j'ai à disposition quelques photos prises de l'appartement avant les travaux |
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Posté - 05 févr. 2015 : 14:45:51
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Le porblème n'est aps tant que le 'smic soit amputé' mais que le logement soit dangereux potentiellement.
Il faut régler les problèmes par ordre d'importance.
Avec la chaudière a gaz, il FAUT faire faire l’entretien, cela urge.
Le syndicat DOIT avoir en ses dossiers rapidement l'attestation d'entretien annuelle de l'appareil.
Il ne faut pas tout mettre sur le dos du syndic, et ne pas faire du social a court terme en promettant la lune en remboursement, il faut adreser urgemment les problèmes cruciaux (chaudière) puis urgentissimes (salubrité, voire décence) puis moins urgent (compenser les errances du sydnicat, peu importe que cela soit du syndic ou du conseil syndical) et ENFIN et ENFIN seulement régler les comptes ou laver le linge sale.
Si on commence par laver le linge sale devant tout le monde, vous risquez d'avoir un salarié qui refuse des interventions, un syndic qui se braque et un conseil syndical qui sourit en se pensant non responsable.
citation: rien n'a été refait depuis 30 ans si ce n'est visiblement l'électricité pour être aux normes...et encore... Pareil ici, vous sous-entendez un souci sur l'électricité. Peu import le responsable, énoncez clairement le problème sur l’électricité, il faudra le cas échéant le résoudre a terme ou en urgence, et seulement après regarder qui est responsable au sein du syndicat. |
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Posté - 05 févr. 2015 : 14:48:29
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citation: Mais aucune pression au syndic ne fonctionne... que faire. Combien avez-vous écrit de RAR
Combien de vote en conseil sydnical ont été fait pour des motions adressées au syndic?
Que dit en AG le conseil syndical de la gestion du syndic (rapport annuel ECRIT obligatoire)? |
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 15:08:26
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Pas d'inquiétude sur le danger : je ne pense pas que le logement ait été dangereux dans le sens où l'électricité avait été refaite (j'ai écrit "et encore" car à chaque nouvel artisan venant dans la loge on constate de nouveaux disfonctionnement).
Quant à l'insalubrité, je pensais uniquement à la fenêtre en plexiglass qui n'a été remplacée qu'au bout de plusieurs mois d'hiver. Pour le reste, il s'agit d'indécence , les murs n'ayant pas été refaits depuis des lustres (je ne connais pas la date, je suis nouvelles co-propriétaire).
quoi qu'il en soit pour ces deux choses, le logement est maintenant en travaux et donc remis à neuf (réception la semaine prochaine j'espère).
Pas d'inquiétude non plus sur d'éventuelles promesses et lavage de linge sale : je n'ai fait aucune promesse et ne cherche pas du tout la discorde. Au contraire, depuis que je connais la situation, je pensais qu'il fallait travailler à l'amiable et c'est peut être là la plus grosse erreur du CS. Les demandes répétées n'ont été qu'orales et par mail.
Le syndic est le même mais nous avons changé d'interlocuteur en espérant que les choses avancent mieux. Pour instaurer un climat de confiance, nous n'avons donc pas lancé d'RAR, et pas "oser" dénoncer le syndic en AG. Il faut dire que justement, comme il y avait quand je suis arrivée au CS beaucoup de discorde dans la copro, l'idée était vraiment d'apaiser les choses pour arriver à la normale. Mais plus le temps passe, plus j'ai l'impression que le travail est insurmontable. |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 15:13:46
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Et, pour finir, compte tenu de tous les "rappels à l'ordre" adressés au syndic, qu'a fait l'AG pour "sanctionner" ce syndic, au moins sur le plan de ses honoraires par des abattements pour "non exécution de taches légales et/ou contractuelles" ?
Mais pour cela il faut un CS actif et donc informé, avec des copropriétaires conscients de leur pouvoir et de leur responsabilité.... 
Concernant le logement de fonction, il ne faut pas se boucher les yeux !
Tel employé aura ici le smic (mettons 1100), moins son loyer de 800 €, soit un reliquat de 300 €, ce qui n'est pas terrible du tout.
Ce concierge également au smic de 1100 €, aura une déduction "avantage en nature" de 150 €, ce qui lui laisse 950 € de reliquat, ce qui est tout de même "un peu plus " que les 300 € de l'autre employé.
Logement insalubre ou pas.
Pour le chauffage, l'employé prend à sa charge tant les consommations que l'entretien courant lié à cet usage. Ceci est valable pour tous les éléments nécessaires, à l'exclusion de l'eau froide sanitaire supportée par le syndicat.
Une mise à plat s'impose, comme s'impose la formation/information des membres du CS. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 15:15:01 |
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Posté - 05 févr. 2015 : 15:37:35
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citation: Pour le chauffage, l'employé prend à sa charge tant les consommations que l'entretien courant lié à cet usage. Ceci est valable pour tous les éléments nécessaires, à l'exclusion de l'eau froide sanitaire supportée par le syndicat. Certes mais le syndicat doit bien l'attestation d'entretien de la chaudière avant l’entrée ou du moins au moment de l'entrée (on ne chipotte pas au jour près).
OK, je pensais que les choses étaient plus graves que ca...
Les peintures non refaites, ce n'est pas de l'indécence mais de la vétusté. Le syndicat ne risque rien avec ça. |
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 16:37:51
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Et l'entretien de la chaudière était fait, mais la consommation était excessive (de l'ordre de 10 fois la consommation normale). Connaissant ce problème vu que c'est le syndic qui a payé les factures jusqu'en 2013, je trouvais abhérrant de ne pas le régler avant de demander à l'employé de mettre la ligne de gaz à son compte. |
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Posté - 05 févr. 2015 : 17:34:11
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10 fois, je ne vois pas comment c'est possible...
Finalement de la catastrophe du début il reste des problèmes qui s'arrangent et rien de grave. |
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 17:46:17
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mon air catastrophé vient
1- de mon ignorance des fonctionnements des syndic /CS (mais je vais essayer de me rattraper)
2- de la prise de conscience que la situation ne s'arrange pas vraiment, ou alors très très très lentement (appartement refait au bout de 18 mois, chaudière changée au bout de 12, vitre au bout de 6 mois d'hiver). Tout est loin d'être réglé
3- Du constat que l'employé d'immeuble est mal logé depuis des mois et qu'à cause de ses factures de chaudière il a tout juste le minimum pour vivre ce qui reste à mon sens très grave.
En tant que membre du CS, je me sens un peu responsable de cette situation et aimerais donc y remédier rapidement et définitivement. |
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Posté - 05 févr. 2015 : 18:42:32
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changer la chaudière, n'a peut-être pas suffit, si les radiateurs n'ont pas été désemboués, voir adaptés en puissance ....
il y a peut-être beaucoup à revoir dans ce logement et ne pas faire du coup par coup... |
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Tom
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Posté - 05 févr. 2015 : 19:06:39
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@ rambouillet : évidemment je suis d'accord, mais la moindre demande prend tellement de temps. La révision complète de la chausiere + appartement a été demandée en novembre 2013 !
@ ribouldingue : je pense quand même qu'il y a des choses graves car ce qui m'a poussé à chercher des solutions urgentes pour mieux participer au CS, ce sont les réponses du syndic à mes messages concernant mon inquiétude pour l'employé soit-disant dans son logement pendant les travaux. Réponse : "non pas de soucis avec les solvants de peinture, il ne s'est pas plaint" ... alors que l'odeur était très forte dans les couloirs.
Enfin : un détail qui est loin d'en être un : l'employé est certe payé au SMIC mais il est surtout à mi-temps.
Évidemment le contrat était très clair là dessus, ainsi que la fiche de poste. Mais les factures excessives amputent du coup très très largement ce tout petit salaire.
Je vais essayer de récupérer la fiche de salaire rapidement.
Merci encore pour vos réponses : je fais un "guide du CS" pour mon usage et celui des autres membres à partir des fiches du site, nous lirons tout ceci attentivement. |
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Employé d'immeuble logé dans un appart. insalubre 
