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 Posté - 20 févr. 2015 : 12:42:57
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danmasse : il suffirait de passer par l'AG sur vos engagement de dépenses par votre CS qui sont illégaux ( bureau d'études ) , de fournir toutes les factures de votre budget de fonctionnement, de respecter votre mission fixée par la loi, de ne pas prendre votre syndic pour un " abruti " et d'avoir des relations conviviales et constructives, .... de ne pas se substituer au syndic, .... de proposer à l'OdJ un rapport d"activité du CS sérieux et exhaustif ( rapport financier, rapport sur les travaux votés, rapport sur les résolutions proposées à l'OdJ, rapport sur des travaux futurs à envisager, rapport sur la relation syndic/CS, rapport sur la vie de la collectivité, ..)
Ce sont les copropriétaires qui décident ! il faut leur dire.   |
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 82
 Posté - 20 févr. 2015 : 13:17:10
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Philippe, tout en douceur, comme d'habitude..... |
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danmasse
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83
Posté - 20 févr. 2015 : 15:32:19
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philippe388, je ne vais pas prendre la peine de répondre point par point à vos commentaires, parfaitement déplacés.
J'ai déjà expliqué plus haut notre point de vue : inutile de recommencer.
J'espèrais trouver ici des avis véritablement constructifs... Perdu...
Merci tout de mĂŞme !
Dommage que l'on ne puisse ébaucher un dialogue entre "défenseurs des syndics" et copropriétaires : c'est pourtant le seul moyen d'avancer... |
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Louis92
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84
Posté - 20 févr. 2015 : 17:43:58
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danmasse, vous êtes juste en situation bancale : vous aimeriez un fonctionnement de syndicat de forme coopérative cf. message 40 de JPM (c'est sans doute le mode idéal) mais votre syndicat n'est pas dans ce mode (il faut davantage d'engagement du CS que dans la forme basique). Vous devez donc respecter les contraintes du mode basique. Ainsi que je l'ai indiqué dans mon message 46, la contrainte est seulement de perdre quelques mois de délais pour obtenir la décision de l'AG. Ce n'est pas dramatique pour une copropriété. Il suffit de caler votre processus de traitement d'un projet sur la date incontournable de l'AG.
Ne désespérez pas d'UI pour la rudesse de quelques contradicteurs.
Cdlt. Louis92. |
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85
Posté - 20 févr. 2015 : 20:15:58
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danmasse : Qui a t'il de déplacé dans les propos, sur le fonctionnement normal et conforme à la loi d'un CS.
Vous n'avez pas saisi le sens de mes propos. C'est un liste non exhaustive du " boulot" du CS; il est vrai que la votre est légèrement différente.
Les autres intervenants ont exactement dit la mĂŞme chose.
Vous refusez les conseils, c'est votre problème; vous désirez appliquer un fonctionnement personnel pour le CS, libre à vous, mais attention, comme le dit gedehem, la copropriété c'est 90% de juridique.
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danmasse
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86
Posté - 20 févr. 2015 : 21:18:45
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous n'avez pas saisi le sens de mes propos. C'est un liste non exhaustive du " boulot" du CS; il est vrai que la votre est légèrement différente.
Bon, voyons donc cette liste :
- Dépenses de bureaux d'études illégales : je l'apprends. Pour moi, je ne vois pas la différence entre demander de l'aide à un bureau d'études et demander de l'aide à un expert - ce qui est autorisé.
- fournir les factures de dépenses de fonctionnement : nous les avons fournies, bien entendu. La seule chose est que l'AG a décidé de nous avancer l'argent. Il est effectivement interdit au syndic d'avancer de l'argent au CS, mais la loi ne dit pas que l'AG ne peut le faire : l'AG est souveraine...
- nous ne prenons pas notre syndic pour un abruti... S'il se comporte parfois comme tel, ce n'est pas de notre fait...
- et nous fournissons évidemment un rapport détaillé des activités du CS. Les propriétaires sont d'ailleurs tenus au courant dans le détail et au fur et à mesure des discussions en réunions de CS pendant l'année. Nous passons beaucoup de temps à rédiger des comptes rendus que nous plaçons sur le forum de la résidence (que nous avons créé et que nous animons entièrement) : nous avons parfaitement conscience de l'importance d'informer les copropriétaires. D'ailleurs, les AG ne durent pas très longtemps : les gens sont déjà informés.
Je ne vois donc toujours pas ce que nous faisons et que nous ne devrions pas faire - sinon que nous essayons de controler nos dépenses.
Un exemple de ces dernières semaines : nous (le CS) s'est rendu compte que les compteurs individuels changés il y a deux ans par une entreprise "imposée" par le syndic ("pas d'autres devis"...) n'avaient pas été équipés de clapets anti-retour, ce qui expliquait probablement des dysfonctionnements du système. L'entreprise qui avait posé les compteurs (et qui ne nous a jamais parlé de la nécessité de ces clapets) nous a fait une offre au tarif "préférentiel" de 70€ HT par clapet (prix normal : 95€ HT !). Le syndic nous a assuré qu'il ne connaissait pas d'autre entreprise susceptible de faire le travail - et a refusé de négocier ce prix, en nous disant que cela nous couterait beaucoup plus cher ailleurs. Le CS a facilement obtenu deux offres, à 62,5 et à 51,6 € HT par clapet, sans négocier...
l'ARC dit bien que le résultat de son enquête est que les copropriétés qui ont un CS actif paient 17 à 30 % moins de taxes que celles qui font entièrement confiance à leur syndic : le chiffre est crédible (j'ai d'autres exemples).
Le jour où l'un des copropriétaires viendra se plaindre des initiatives du CS, nous en parlerons. Je doute que beaucoup de gens se plaignent que le montant des charges courantes soit maintenant du niveau de 2006 - dans un immeuble à chauffage collectif, avec ascenseurs et un couple de gardiens... |
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JPM
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87
Posté - 20 févr. 2015 : 23:25:45
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Ce serait l'occasion de faire le point sur l'affaire des clapets anti-retour, pour évoquer à cette occasion le rôle de la rumeur dans la gestion immobilière.
Un pont certain est ce qui suit :
Les réseaux intérieurs ne doivent pas, du fait de leur conception, de leur réalisation ou de leur entretien, pouvoir occasionner la pollution du réseau public de distribution d’eau potable lors de phénomènes de retours d’eau.
Il incombe au propriétaire des installations intérieures de se prémunir de tels phénomènes en installant un dispositif anti-retour adapté aux usages de l’eau, aux risques de retour d’eau encourus et répondant aux caractéristiques des normes en vigueur.
Les appareils de protection sanitaire de type BA doivent être entretenus et vérifiés une fois par an, par un organisme agréé, aux frais de l’abonné. Une copie du procès verbal de contrôle sera adressée au Service Public. Le Service pourra effectuer des visites périodiques afin de s’assurer de la vérification des équipements.
A ce stade il n'est pas question d'un clapet anti-retour avec chaque compteur.
Il est bien certain qu'en certains points des circuits un disconnecteur est utile. Sic en particulier pour le point d'alimentation des circuits de chauffage ou ECS
Existe-t-il une règlement imposant un clapet avec chaque compteur ?
Merci aux spécialistes de se faire connaître.
Ou s'agirait il d'une rumeur commerciale ?
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danmasse
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88
Posté - 21 févr. 2015 : 11:30:02
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On s'Ă©loigne un peu du sujet initial...
Mais comme j'ai un peu regardé la question, voici mes réflexions :
- L'important pour le législateur est de ne pas polluer le réseau public : il est donc très clairement imposé de mettre un clapet anti-retour au niveau du branchement sur le réseau. Je n'ai trouvé aucune préconisation, concernant le réseau privé.
- Dans le cas de notre immeuble, nous avons remarqué deux anomalies :
+ Il arrive que l'eau du robinet d'EF soit tiède
+ Il existe une très importante consommation apparente d'EF (environ 3 m3/jour) que nous n'arrivons pas à expliquer.
+ Nous pensons qu'il y a peut-ĂŞtre passage d'ECS dans le circuit EF, par les robinets thermostatiques. Si la pression ECS est plus forte que la pression EF, il pourrait y avoir refoulement, et le compteur EF pourrait tourner en sens inverse, expliquant les lectures abherrantes.
De toutes façons, nous sommes en train de changer les détendeurs présents dans les étages inférieurs (les appareils en place ont 40 ans, et auraient dû être changés il y a longtemps : merci au syndic !) . Ces appareils faisant également office de clapet anti-retour, nous saurons rapidement si la situation a évolué. |
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JPM
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89
Posté - 21 févr. 2015 : 11:57:48
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Certes ! il ne faut pas dériver ; mon propos porte sur la rumeur !
En l'espèce vous ne semblez pas connaître la disposition imposant un clapet anti-retour après compteur qui est très vantée par les fabricants et fournisseurs ;
S'il s'avère que la disposition réglementaire n'existe vraiment pas, on est en présence d'une rumeur propagée par certains dont certains conseils syndicaux et syndics.
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danmasse
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90
Posté - 21 févr. 2015 : 12:09:24
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citation: Initialement posté par JPM
En l'espèce vous ne semblez pas connaître la disposition imposant un clapet anti-retour après compteur qui est très vantée par les fabricants et fournisseurs ;
S'il s'avère que la disposition réglementaire n'existe vraiment pas, on est en présence d'une rumeur propagée par certains dont certains conseils syndicaux et syndics.
Si, si, j'ai bien entendu cette rumeur.
Mais je n'ai pas trouvé trace qu'un clapet soit imposé après compteur dans les installations privatives. Je pense effectivement qu'il s'agit d'une rumeur.
Cependant, cette histoire de retour d'ECS dans le circuit EF semblerait prouver qu'effectivement, c'est une bonne idée de placer un clapet sur les parties privatives. Si le remplacement de nos détendeurs résoud le problème de "surconsommation", cela prouverait effectivement l'utilité d'un clapet - dans certains cas, tout au moins.
Pour donner une idée de l'enjeu : si une quantité d'ECS passe dans le réseau EF, et est utilisée comme telle, cela voudrait dire que nous réchauffons cette ECS pour l'utiliser comme étant de l'EF : nous la réchauffons pour rien. Or, le coût de chauffage de l''eau est, d'après notre contrat de chauffage, de l'ordre de 6 € par m3 (variable en fonction du coût du gaz). On parle donc de 3 m3/jour x 365 jours x 6 € = 6 500 € par an... Ca vaut la peine de s'y intéresser... |
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JPM
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91
Posté - 21 févr. 2015 : 13:05:16
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Je connais ce problème !
La solution est dans l'entretien des mitigeurs. Il n'y en a pas d'autres
Cet échange ne relève pas que de la plomberie. Il relève de la formation technique des syndics. . Un syndic, comme un gestionnaire, doivent savoir ce qu'est un mitigeur, et comment on vérifie l'existence d'une anomalie en tâtant les tuyaux après avoir convenablement ouvert ou fermé les robinets.
Après, le reste revient aux plombiers.
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danmasse
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92
Posté - 21 févr. 2015 : 14:02:14
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citation: Initialement posté par JPM
La solution est dans l'entretien des mitigeurs. Il n'y en a pas d'autres
Le problème est que les mitigeurs sont dans le domaine privatif... Et tout le monde en a plusieurs, maintenant. Des modêles différents, de simples mélangeurs et des thermostatiques...
Peut-on imposer aux occupants une inspection de leurs mitigeurs ?
Deux autres types d'appareil du domaine privatif posent un problème similaire : les flexibles de connexion au gaz de ville (sont-ils changés régulièrement ?) et les hottes d'aspiration (ne sont-elles pas reliées à la VMC ?).
Les flexibles de gaz sont particulièrement inquiétants, les conséquences d'une défaillance étant catastrophiques... J'en ai parlé à EDF autant qu'à notre syndic : on ne peut rien faire, sinon des campagnes d'information. Or je doute qu'une affiche ait beaucoup d'effet sur certaines personnes agées... |
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93
Posté - 21 févr. 2015 : 16:33:40
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Belle diversion de JPM (réussie)
Pour information, sur un immeuble que je possède dans le Sud de la France, les clapets anti-retours sont installés et testés par la compagnie qui fournit l'eau; et installé bien entendu en aval du comptage, donc sur la partie de tuyauterie privative.
citation: La solution est dans l'entretien des mitigeurs. Il n'y en a pas d'autres Quel entretien peut-on faire sur un mitigeur?
citation: J'en ai parlé à EDF autant qu'à notre syndic : on ne peut rien faire, sinon des campagnes d'information. Or je doute qu'une affiche ait beaucoup d'effet sur certaines personnes agées... Je vois autant de problèmes avec les jeunes qui fument 'de la bonne' et planent sans budget pour le reste qu'avec les personnes agées.
Ce ne sont plsu la des problèmes de syndicat mais des problèmes privatifs qui ne regardent plus ni le syndicat nile conseil syndical.
Vous faites référence a EDF, mais en l'occurence il s'agit de GRDF... (pour mémoire ni EDF ni GDF ne possèdent un seu bout de tuyau ou de fil électriques dans nos villes oudans nos villages) |
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danmasse
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94
Posté - 21 févr. 2015 : 16:42:53
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: La solution est dans l'entretien des mitigeurs. Il n'y en a pas d'autres Quel entretien peut-on faire sur un mitigeur?
J'ai entendu dire que certains mitigeurs étaient équipés de clapets...
citation: Vous faites référence a EDF, mais en l'occurence il s'agit de GRDF...
Oui, bien sur. Lapsus
citation: Ce ne sont plus la des problèmes de syndicat mais des problèmes privatifs qui ne regardent plus ni le syndicat ni le conseil syndical.
Oui, et c'est là le problème : celui qui ne change pas son flexible de gaz met en danger toute la copro, et celui qui branche sa hotte sur la VMC fait profiter ses voisins de ses odeurs de cuisine...
Et le syndicat ne peut rien faire... |
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95
Posté - 21 févr. 2015 : 19:12:50
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danmasse :" Dépenses de bureaux d'études illégales : je l'apprends. Pour moi, je ne vois pas la différence entre demander de l'aide à un bureau d'études et demander de l'aide à un expert - ce qui est autorisé."
Le CS peut prtendre conseil auprès d'expert, mais dans le cas de votre bureau d'étude, le conseil d'expert de ce bureau d'étude EST de prendre un bureau d'étude pour les travaux que le CS proposera au prochain OdJ ( conseil gratuit ) ET c'est l'AG qui décidera de cette dépense, pas le CS.
Pour votre prochain ravalement, votre CS "décide" alors qu'il doit proposer son avis, de prendre un architecte. le CS ne peut pas engager cette dépense de prendre cet architecte à plusieurs milliers d'euros. L'aG seule décidera ou non ce bureau d'architecte afin d"étudier le ravalement.
Rien de très compliqué à comprendre.
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danmasse
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96
Posté - 22 févr. 2015 : 00:37:51
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Posté - 22 févr. 2015 : 08:28:25
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danmasse : faites tout de même attention car vous risquez un jour de vous voir refuser la dépense engagée sans accord de l'AG....
avez vous pensé à cette éventualité ? |
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danmasse
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98
Posté - 22 févr. 2015 : 11:07:54
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Pas de problème : je doute que qui que ce soit vienne critiquer les actions d'un CS qui a fait baisser les charges de 17% en un an... |
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Louis92
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Posté - 22 févr. 2015 : 11:35:18
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danmasse, un nouveau copropriétaire ne sera pas sensible aux baisses du passé et pourra chercher des noises au CS sur une dépense mal gérée de son point de vue pour l'exercice présent ou à venir. Ne faites pas prendre le risque à votre copropriété de perdre la confiance en son CS. Il pourrait lui rendre de grand service encore.
Cdlt. Louis92.
CS ayant donné (charges stagnantes sur plusieurs années) et reçu (nouveau copropriétaire ...). |
Édité par - Louis92 le 22 févr. 2015 11:36:58 |
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Posté - 22 févr. 2015 : 12:51:24
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danmasse: je doute que qui que ce soit vienne critiquer les actions d'un CS qui a fait baisser les charges de 17% en un an...
OUH La!!!!! attention à de telles affirmations. je vous trouve très sur de vous, le retour de manivelle doit être porté dans votre logiciel, sinon gare aux suprises.
Imaginez qu'un copropriétaire Mr Machin propose un contrat de syndic 50% moins cher, et que le CS donne un avis contraire.
L'AG va évidemment choisir le syndic le moins cher et vous serez immédiatement discrédité.
Le copro. comme tout bon français a la mémoire très courte. Et en copropriété, la majorité des copropriétaires ne vérifie pas leur compte de charge. Vos 17% de baisse sont certainement une très bonne chose, mais attention !!
PS : expérience perso, j'ai - président du CS - suivi un dossier depuis 1995 d'une SCI en faillite qui n'avait jamais payé ces charges de copro. J'ai avec un nouveau syndic pu récupérer ces fonds en 2012, et ils représentait 1 année et demi de budget. Un membre du CS a présenté un syndic low cost à 65€ !! imaginez la suite du film.
PS2 : ce nouveau syndic est en faillite  et le bon CS et le bon syndic furent jetés sans aucune reflexion.
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Frais du Conseil Syndical au budget 
