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 Posté - 22 févr. 2015 : 13:29:01
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danmasse, moi, perso, je ne mets pas en cause votre bonne volonté ni même la justesse de vos actions, mais je vis vous citer un cas perso que j'ai vécu :
Lors d'une AG qui se déroulait à 14h (ceci a son importance), l'un des copros était un peu "chaud" du à la digestion (ou ingestion  ). Ce copro était mécontent parce que le syndic avait enregistré son chèque avec 3 semaines de retard. Pour montrer sa désapprobation, il a décidé de voter CONTRE toutes les résolutions. Eh bien certaines ne sont pas passées par manque de voix.....
lorsque j'ai rediscuté le lendemain avec ce copro (à froid ), ce copro a admis qu'il avait jouer au C.. et qu'il avait eu tort de voter ainsi... et que s'il avait été à "jeun" il n'aurait pas voté ainsi..., mais l'AG était passée.
vous voyez qu'un incident de digestion peut porter préjudice à la vie de la copro, mais cela c'est la réalité. Imaginez que cela soit pour faire entériner une facture importante d'étude dont le CS aurait pris l'initiative ?????
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 102
 Posté - 22 févr. 2015 : 17:45:23
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citation: Pas de problème : je doute que qui que ce soit vienne critiquer les actions d'un CS qui a fait baisser les charges de 17% en un an..
vous avez de la chance que je ne sois pas copropriétaire dans votre copro car, croyez moi, vous serez surpris ...
Si un jour un copropriétaire vient, texte de loi a l'appui, vous apporter la preuve que vous n'etes pas dans votre bon droit... Que vous ayez fait gagner 50% du budget à la copro ou 75, vous vous en prendrez plein la tete et vous serez bien obliger de vous expliquer ! |
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danmasse
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103
Posté - 22 févr. 2015 : 17:58:18
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Ouaou ! De plus en plus sympas, les défenseurs des syndics !
Ca fait vraiment chaud au coeur, de vous cotoyer !
Fort heureusement, si un copropriétaire vient me chercher des poux dans la tête, je pourrai toujours le renvoyer au syndic : c'est lui qui est légalement responsable... |
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JPM
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104
Posté - 22 févr. 2015 : 18:56:11
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Erreur Ă©norme
Le conseil syndical n'étant pas une personne morale, ne peut pas être déclaré responsable, ne peut souscrire aucun contrat ni adhésion à une association, etc ...
Mais les membres du conseil syndical peuvent être déclarés responsables !
On n'en parle pas beaucoup dans la jurisprudence parce que les cas de procédure judiciaire ne sont pas nombreux.
Mais on y vient petit Ă petit.
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105
Posté - 22 févr. 2015 : 19:00:32
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citation: Fort heureusement, si un copropriétaire vient me chercher des poux dans la tête, je pourrai toujours le renvoyer au syndic : c'est lui qui est légalement responsable... Danmasse, vous êtes très décourageant, et doublement en erreur
1/ Nous ne sommes pas les défenseurs des syndics
2/ Puisque nous ne sommes pas d’accord avec vous, ce n'est pas FORCEMENT nous qui avons tord.
Si je trouve qqn qui a votre tournure d’esprit au conseil syndical et qui m'explique sans rire que puisqu'il faut gagner de l'argent, le respect de la loi, il s'en fout, je ne vote pas pour lui.
Vous faites partie des gens qui pensent que l'action prime tout. Ca a tué des entreprises, ce genre de concept
Accessoirement les erreurs du conseil syndical ne sont en rien couvertes par le syndic.
Vous le CONTROLEZ et l'assistez..... rien de plus, rien de moins... |
Édité par - ribouldingue le 22 févr. 2015 19:08:51 |
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Posté - 22 févr. 2015 : 21:08:04
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citation: Initialement posté par danmasse
Ouaou ! De plus en plus sympas, les défenseurs des syndics !
Ca fait vraiment chaud au coeur, de vous cotoyer !
Fort heureusement, si un copropriétaire vient me chercher des poux dans la tête, je pourrai toujours le renvoyer au syndic : c'est lui qui est légalement responsable...
Détrompez vous je suis bien loin de défendre les syndics !!
Mon syndic pourrait d'ailleurs bien vous le confirmer vu le nombre de fois oĂą je lui tombe dessus ces derniers temps ...
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danmasse
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107
Posté - 22 févr. 2015 : 22:51:53
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Attendez une seconde. De quoi nous accuse-t-on ?
De ceci : "le CS peut prtendre conseil auprès d'expert, mais dans le cas de votre bureau d'étude, le conseil d'expert de ce bureau d'étude EST de prendre un bureau d'étude pour les travaux que le CS proposera au prochain OdJ ( conseil gratuit ) ET c'est l'AG qui décidera de cette dépense, pas le CS." ?
Mais vous n'avez rien compris.
Pourtant, j'ai expliqué plusieurs fois : en accord avec le syndic, le CS a demandé à un bureau d'études de rédiger un cahier des charges pour un appel d'offres de contrat de chauffage. L'appel d'offres a été lancé par notre syndic, et le bureau d'études nous a à nouveau aidés à dépouiller les offres reçues. La recommendation conjointe du CS et du syndic a été proposée à l'AG, qui a voté le contrat de chauffage.
Où est l'embrouille ? Le syndic n'avait pas les compétences techniques pour rédiger le cahier des charges d'appel d'offres. Le CS non plus, bien entendu. Alors, et avec l'accord du syndic, le CS a demandé l'aide d'un expert - ce que nous avons parfaitement le droit de faire...
Quand vous aurez tous fini de hurler au loup... Commencez par lire les messages, et essayez de les comprendre.
Cela dit, et comme souligné par JPM, je doute fort que le CS puisse être poursuivi - et encore moins condamné - pour avoir fait son travail : assister le syndic à trouver un bureau d'études capable de rédiger un cahier des charges...
Notre but à tous n'est-il pas de gérer au mieux la copropriété ? En tous cas, c'est l'objectif du CS... Est-ce également celui du syndic ? |
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Posté - 23 févr. 2015 : 07:19:37
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citation: Pourtant, j'ai expliqué plusieurs fois : en accord avec le syndic, le CS a demandé à un bureau d'études de rédiger un cahier des charges C'est vous qui ne comprenez pas.
Le but du conseil syndical n'est surement pas de 'gérer au mieux la copropriété' qui est une invention de danmasse parce que ca vous arrange!
Le but du conseil syndical est d'assister et de contrĂ´ler le syndic.
Le seul qui gère c'est le syndic, missionné par l'AG qu prend les décisions et chiffre les budgets;
Vous confondez encore une fois avec le sydnicat coopératif.
Vous êtes en train de nous accuser de hurler au loup parce que les pompiers arrivés les premiers prennent en charge l’arrêt des suspects et les premières interrogations, car tout le monde est bien la pour assurer la sécurité des biens et des personnes, non? |
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109
Posté - 23 févr. 2015 : 07:27:53
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citation: Cela dit, et comme souligné par JPM, je doute fort que le CS puisse être poursuivi - et encore moins condamné - pour avoir fait son travail : Le pire, c'est que vous ne savez même pas lire;
JPM n'a exprimé aucun doute, puisque le conseil syndical n' a pas de personnalité juridique.
En revanche, les conseillers syndicaux qui prennent dans la caisse (quand il y a des dépenses avec avance, qu'il n'y a pas les factures, c'est ce que cela signifie) le conseiller fautif peut être condamné, oui.
Quand les conseillers lancent des dépenses qui ne sont pas compatibles avec leurs fonctions, pareil.
Relisez avec vos lunettes (En particulier le début du post de JPM ou quelque chose est écrit en lettres grasses)! |
Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2015 07:51:42 |
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Posté - 23 févr. 2015 : 08:42:17
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danmasse :"en accord avec le syndic, le CS a demandé à un bureau d'études de rédiger un cahier des charges pour un appel d'offres de contrat de chauffage. L'appel d'offres a été lancé par notre syndic"
Alors, et avec l'accord du syndic, le CS a demandé l'aide d'un expert - ce que nous avons parfaitement le droit de faire...
NON, NON et NON !! vous ne comprenez rien au role du CS, du syndic ET de l'AG.
Ce que vous écrivez ici confirme en tout point que syndic et CS sont à coté des clous.
Le syndic ne PEUT PAS lancer cet appel d'offres SANS un accord de l'AG. AG qui votera un budget pour ce bureau d'Ă©tude.
Le CS n'est pas le PATRON de la copropriété, et votre syndic commet une faute grave en suivant ce CS " dictateur".
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111
Posté - 23 févr. 2015 : 09:28:01
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citation: en accord avec le syndic, le CS a demandé à un bureau d'études de rédiger un cahier des charges pour un appel d'offres de contrat de chauffage. L'appel d'offres a été lancé par notre syndic, et le bureau d'études nous a à nouveau aidés à dépouiller les offres reçues. La recommendation conjointe du CS et du syndic a été proposée à l'AG, qui a voté le contrat de chauffage.
Ce qu'il faudrait faire c'est d'ABORD demander l'accord à l'AG d'engager la dépense et ENSUITE d'engager la dépense ... Pas l'inverse ...
Que votre syndic soit d'accord avec ces pratiques n'en fait pas une pratique légale, et son accord ne vaut rien sans accord préalable de l'assemblée générale ... |
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danmasse
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112
Posté - 23 févr. 2015 : 10:59:01
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Le but du conseil syndical est d'assister et de contrĂ´ler le syndic.
Le seul qui gère c'est le syndic, missionné par l'AG qu prend les décisions et chiffre les budgets;
Nous (le CS) avons détecté que notre contrat de chauffage n'était pas optimum.
Nous en avons parlé au syndic, qui n'avait pas la moindre idée de qui pouvait être négocié - et certainement pas les connaissances techniques pour le faire.
Nous avons donc, en accord avec le syndic, demandé l'aide d'un bureau d'études extérieur - ce que nous avons le droit de faire.
Ce bureau d'étude a rédigé - avec le CS et le syndic - un cahier des charges d'AO pour un nouveau contrat de chauffage.
L'AO a été lancé par le syndic.
Nous avons reçu plusieurs offres, parmi lesquelles nous avons (avec le syndic) sélectionné une, qui a été recommandée à l'AG
Et l'AG a voté l'attribution de ce contrat...
Je ne vois toujours pas en quoi nous avons outrepassé nos droits... Notre rôle étant d'assister le syndic, c'est exactement ce que nous avons fait...
Je lis par ailleurs ceci (Droits-Finance.net) : citation: Missions
Le conseil syndical est chargé d'assister le syndic mais aussi de contrôler ses actes. Il peut ainsi demander communication de toutes les pièces et documents nécessaires et se faire assister par un technicien (expert-comptable, etc.).
C'est exactement ce que nous avons fait - avec l'accord du syndic...
philippe388 dit ceci : citation: Le syndic ne PEUT PAS lancer cet appel d'offres SANS un accord de l'AG. AG qui votera un budget pour ce bureau d'Ă©tude.
Dans notre cas, le syndic n'a lancé aucun appel d'offres : le CS et le syndic ont choisi ensemble un bureau d'études, qui a été chargé de rédiger l'AO de contrat de chauffage. Cet appel à un expert extérieur était nécessaire, car ni le syndic ni le CS n'avait les compétences pour rédiger l'AO pour le contrat de chauffage.
Ribouldingue dit ceci : citation: En revanche, les conseillers syndicaux qui prennent dans la caisse (quand il y a des dépenses avec avance, qu'il n'y a pas les factures, c'est ce que cela signifie) le conseiller fautif peut être condamné, oui.
Il y a des factures, présentées et approuvées en AG - après coup. Toutes les dépenses sont totalement justifiées : il ne peut y avoir de "coulage".
Tout cela montre bien quel doit ĂŞtre le rĂ´le du CS :
Il doit donc "assister et contrĂ´ler les actes du syndic"
Il doit donc très clairement, entre autres missions :
- apporter au syndic une assistance dans le choix des travaux à réaliser (sécurité, entretien, améliorations...) en s'assurant que le syndic dispose des qualifications nécessaires pour effectuer ces choix.
- s'assurer que les sommes versées au syndic sont bien utilisées dans le but pour lequel elles ont été appelées.
Le syndic dispose très rarement de toutes les compétences nécessaires à la résolution de tous les problèmes d'une copro. Ces problèmes sont très variés, et souvent fort complexes. Le syndic doit donc faire appel à des entreprises ou à des experts extérieurs - sans avoir la compétence pour juger de la validité des recommendations qui lui sont faites.
Or le syndic n'est pas véritablement concerné par le montant des dépenses : il ne fait que les transmettre au syndicat. Son seul risque est que le syndicat trouve les charges trop élevées, et finisse par changer de syndic.
Le premier devoir du syndic est d'assurer la survie de SON entreprise
Par contre, le syndicat est directement intéressé par la montant des charges et par la conservation de son investissement : c'est son argent...
La seule issue est donc que le syndicat - par l'intermédaire du CS - "assiste et contrôle" le syndic, en apportant son aide et son expertise pour choisir les travaux à effectuer, et conseiller le choix des entreprises qui seront chargées de les mettre en oeuvre.
Ceci est parfaitement possible, par concertation entre le syndic et le syndicat (représenté par le CS) : chacun doit mettre sur la table ses disponibilités et ses compétences, et le travail est réparti entre les deux, en coopération constante. C'est du simple bon sens. Et tout le monde y gagnera.
Il est difficile - sinon impossible - d'enfermer les domaines d'intervention du syndic et du CS dans des textes de loi, car les compétences et disponibilités de l'un et de l'autre varient avec le temps : les membres du CS sont élus pour 3 ans, mais peuvent démissionner quand ils le veulent.
La seule issue raisonnable est de faire régulièrement un point des compétences et disponibilités de chacun, en respectant le principe fondamental de la loi "le CS doit assister et contrôler le syndic". |
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Posté - 23 févr. 2015 : 12:12:04
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danmasse : "Le syndic dispose très rarement de toutes les compétences nécessaires à la résolution de tous les problèmes d'une copro. Ces problèmes sont très variés, et souvent fort complexes. Le syndic doit donc faire appel à des entreprises ou à des experts extérieurs - sans avoir la compétence pour juger de la validité des recommendations qui lui sont faites.
Or le syndic n'est pas véritablement concerné par le montant des dépenses : il ne fait que les transmettre au syndicat. Son seul risque est que le syndicat trouve les charges trop élevées, et finisse par changer de syndic.
Le premier devoir du syndic est d'assurer la survie de SON entreprise"
danmasse : le syndic est incapable, PAS le CS !! Il est idiot car ile ne peut pas comprendre les avis d'experts, PAS le CS OU plurtot PAS danmasse et son CS d'expert en tout , MAIS qui ont besoin aussi d'experts !!
danmasse : Bien Ă©videmment le syndic pense Ă la survie et aux profits de son entrperise, et si il ne le fait pas, il est irresponsable, MAIS cela n'a rien Ă voir avec le SDC.
Encore un fois le CS ne dirige pas le SDC, c'est un dérive grave.
SI le syndic a besoin d'un avis d'expert - juridique, architecte, avocat, ... - il le fait généralement sans frais pour le SDC. Si le SDC a besoin d'un juriste, d'un avocat, d'un architecte pour le ravalement, d'un expert en assurance, ... IL DOIT DEMANDER L'ACCORD DE L'AG, et l'avis du CS, qui n'est qu'un avis   , que le syndic n'a aucune obligation de suivre !
NOus ne parlons pas du changement de contrat de chauffage que l'AG a adopté, mais des frais de bureau d'étude !!!
danmasse : " Il est difficile - sinon impossible - d'enfermer les domaines d'intervention du syndic et du CS dans des textes de loi, car les compétences et disponibilités de l'un et de l'autre varient avec le temps : les membres du CS sont élus pour 3 ans, mais peuvent démissionner quand ils le veulent. "
Confirmation encore une fois que c'est la loi que vous ne désirez pas respecter. Le CS ne gère PAS le SDC !!!
Il y a d'ailleurs une unanimité des autres intervenants sur votre position personnelle sur le role du CS, du syndic et de l'AG.
danmasse : Par contre, le syndicat est directement intéressé par la montant des charges et par la conservation de son investissement : c'est son argent...
NON, ce sont les copropriétaires qui sont intérressés par le montant des charges. ET CE SONT EUX QUI DECIDENT DE CE MONTANT? PAS LE CS. |
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Posté - 23 févr. 2015 : 12:52:51
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Ce fil n'a plus d'intéret.. On n'avance pas. |
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danmasse
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Posté - 23 févr. 2015 : 13:02:24
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ce fil n'a plus d'intéret.. On n'avance pas.
Non, et il n'y a aucune chance d'avancer, quand ceux qui répondent ne lisent pas les messages antérieurs... Certains ont des idées préconçues sur ce qu'ils pensent que j'ai dit, et s'y cramponnent...
Exemple : j'ai dit "le syndicat est directement intéressé par le montant des charges" et c'est traduit par "NON, ce sont les copropriétaires qui sont intérressés par le montant des charges"... No comment...
J'espère tout de même que certains lecteurs (peut-être pas ceux qui répondent à ce fil...) seront amenés à réfléchir un peu. J'ai exposé mes arguments pour une action conjointe syndic-CS : j'espère qu'elle pourra se mettre en place - tout doucement... |
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Posté - 23 févr. 2015 : 16:36:08
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danmasse j'ai plutôt l'impression que c'est vous qui ne lisez pas nos réponses et vous entêtez à vous accrocher que ce que vous faites est bien et légal ...
TOUT LE MONDE qui est intervenu en réponse vous indique que CE QUE VOUS FAITES EST ILLEGAL !
que ne comprenez vous pas dans cette phrase ?
TOUTE DEPENSE DOIT FAIRE L OBJET D UN ACCORD EN ASSEMBLEE GENERALE AVANT QUE CELLE CI NE SOIT ENGAGEE |
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danmasse
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117
Posté - 23 févr. 2015 : 17:37:21
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citation: Initialement posté par darksnake89
TOUT LE MONDE qui est intervenu en réponse vous indique que CE QUE VOUS FAITES EST ILLEGAL !
Et je pose une fois de plus la question : qu'est-ce que nous faisons EXACTEMENT qui soit illégal ? Et POURQUOI ?
citation: TOUTE DEPENSE DOIT FAIRE L OBJET D UN ACCORD EN ASSEMBLEE GENERALE AVANT QUE CELLE CI NE SOIT ENGAGEE
(Inutile de crier...)
C'est ça, qui est illégal ?
Mais de quelle dépense parlez-vous ? Soyez précis.
L'AG est souveraine : elle peut décider de faire confiance au CS pour des dépenses non détaillées.
L'AG peut autoriser le syndic à dépenser jusqu'à un certain plafond (fixé) pour faire réaliser des travaux (non détaillés) par une entreprise non définie : je l'ai vu faire maintes fois, par notre syndic et par d'autres syndics. Personne n'a trouvé à redire. J'ai cru comprendre que c'est une pratique tout à fait courante... Et c'est très bien : on peut très bien ne pas vouloir retarder des travaux que l'on sait urgent, et ne pas avoir reçu un devis acceptable au moment de l'AG. |
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Posté - 23 févr. 2015 : 18:34:11
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danmasse : L'AG est souveraine : elle peut décider de faire confiance au CS pour des dépenses non détaillées.
NON, cela n'est pas la copropriété. Le CS n' aucun pouvoir d'enager un Euros au nom du SDC. L'AG peut donner mandat au CS MAIS sur un objet précisn une neveloppe précise, pour des travaus votés à l'article 24, et rien d'autre.
L'AG peut autoriser le syndic à dépenser jusqu'à un certain plafond (fixé) pour faire réaliser des travaux (non détaillés) par une entreprise non définie : je l'ai vu faire maintes fois, par notre syndic et par d'autres syndics. Personne n'a trouvé à redire.
NON; cela ets ILLEGAL. Votre syndic n'applique pas la loi. Un syndic n' auaucn droit d'engager des travaux sans accord de l'AG. IL doit respêcter les décisions de l'AG. ET cette décision de l'AG est irresponsable.
Le CS doit vérifier ety controler la gestion du syndic; en laissant fiare ce genre de pratique il EST complice et les membres engagent leur responsabilité.
J'ai cru comprendre que c'est une pratique tout à fait courante... Et c'est très bien : on peut très bien ne pas vouloir retarder des travaux que l'on sait urgent, et ne pas avoir reçu un devis acceptable au moment de l'AG.
Meconnaissance de la loi, irresponsabilité du CS et du syndic!! ce que avez cru comprendre n'est pas la loi de la copor, ce que TOUS vous écrivent depuis le début de ce fil.
danmasse : J'ai exposé mes arguments pour une action conjointe syndic-CS : j'espère qu'elle pourra se mettre en place - tout doucement...
la gestion collégiale d'un SDC n'existe PAS dans la loi de la copropriété, SAUF pour un SDC coopératif; c'est le chemin à prendre pour assouvir votre petit rêve de pouvoir.
Ce que vous exposez est bien illégal. Même si vous avez cru comprendre le contraire, MAIS qui peut affirmer le contraire ??
danmasse : Et je pose une fois de plus la question : qu'est-ce que nous faisons EXACTEMENT qui soit illégal ? Et POURQUOI ?
Darksnake89 a raison vous ne lisez pas les réponses à vos questions. Vous avez tous les arguments juridiques qui répondent à cette illégalité de votre fonctionnement : CS et syndic compris.
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Posté - 23 févr. 2015 : 18:47:48
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citation: danmasse : L'AG est souveraine : elle peut décider de faire confiance au CS pour des dépenses non détaillées.
Article 17
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Article 18
IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
fin déterminée d'un côté, dépenses non détaillées au conseil syndical qui va en décider de l'utilisation de l'autre.
Ca ne colle pas. |
Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2015 18:50:38 |
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danmasse
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Posté - 23 févr. 2015 : 19:08:03
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citation: Initialement posté par philippe388
danmasse : Par contre, le syndicat est directement intéressé par la montant des charges et par la conservation de son investissement : c'est son argent...
NON, ce sont les copropriétaires qui sont intérressés par le montant des charges. ET CE SONT EUX QUI DECIDENT DE CE MONTANT? PAS LE CS.
Comment croire ce que vous dites, alors que vous faites la confusion entre syndicat et conseil syndical ? Je ne peux pas croire que vous ne sachiez pas : j'en conclus que vous dites n'importe quoi... Comment croire ce que vous dites sur d'autres sujets ?
ribouldingue : citation: IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
On peut discuter des heures sur la signification de "fin déterminée"... |
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Frais du Conseil Syndical au budget 
