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Alex57
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 Posté - 20 mars 2015 : 14:22:25
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Bonjour à tous, et merci d'avance pour vos réponses
Sur une copropriété (de 140 lots) environ 45% des lots sont détenus de la manière suivante par le biais d'un montage juridique :
-L'usufruit est donné à un organisme HLM,
-Le nue propriétaire est un particulier investisseur.
Le RC précise bien que c'est l'usufruitier qui a le droit de vote pour toute les questions de gestion courante ( et bien entendu pour la désignation du syndic).
Voici la composition :
Syndic : Groupe x
Promoteur : Groupe y (appartenant au Groupe x)
Usufruitier : Groupe z (ayant pour actionnaire principal le Groupe x)
Ces trois organismes sont évidemment liés (actionnaires et dirigeants communs par exemple).
Du coup à l'AG, une personne de Groupe z se pointe et détient à elle seule plus de 45% des voix.
Le peu de copropriétaires actif dont les membres du CS souhaitent vraiment changer de syndic mais n'y arrive pas depuis des années à cause de cette écrasante majorité.
Ma question est : au regard de la loi de 1965, et notamment de l’article 22 et 23, est ce légale cette détention abusive de majorité ? Depuis les dernières dispositions de la loi ALUR, cela ne remet il pas en question les dispositions du RC ?
Si nous pouvions limiter cette personne a la détention de 3 pouvoir ou 5% ... cela changerait la donne pour nous.
N'hésitez pas à me demander des précisions si je ne suis pas assez clair.
Merci encore d'avance pour votre aide.
Cdlt
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Posté - 20 mars 2015 : 14:37:27
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citation: Ma question est : au regard de la loi de 1965, et notamment de l’article 22 et 23, est ce légale cette détention abusive de majorité ?
45% des voix, ce n'est pas la majorité théorique citation: Si nous pouvions limiter cette personne a la détention de 3 pouvoir ou 5% ...
Déjà sans pouvoir, il représente 45% des lots ; mais vous ne dites pas combien de tantièmes, cet usufruitier détient en tant que mandataire commun.... 
Il faudrait parler un peu des tantièmes et surtout essayer qu'un nombre plus important de copros (hors ce promoteur) soient au moins représentés.....
L'important n'est pas le poste de syndic, car le syndic n'est pas le "chef" d'un syndicat c'est le mandataire, l’exécuteur des décisions prises en AG. Or c'est la présence ou la représentation des copros en AG qui est important.
Parlez nous des tantièmes de voix plutôt que des lots ... ? qu'en est-il ? |
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andre78fr
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 Posté - 20 mars 2015 : 14:55:39
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De toute façon, même avec plus de la majorité l'article 22 ne s'applique pas aux organismes HLM :-(
Cette historie de mandataire prévu dans le RDC est un peu bizarre, il y aurait peut être une faille à creuser à ce niveau mais sinon il n'y a malheureusement pas grand chose à faire à part mobiliser tous les copropriétaires...
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Alex57
Nouveau Membre
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Posté - 20 mars 2015 : 15:32:50
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Merci pour vos réponses,
Quand je dis 45% c'est en fait 45000/100000 tantièmes (environ 60 logements)
Pour le reste il s'agit d’investisseurs en grande majorité qui ne prenne pas le temps de renvoyer leurs pouvoirs... Pour les contrer il faudrait au moins détenir 51 000/100 000, ce qui est quasiment impossible vu la mobilisation des autres copropriétaires... Et ce n'est pas faute d'avoir envoyé des courriers et tenter de tous les joindre...
Je suis au courant que la réduction de voix pour copropriétaire majoritaire ne s’applique pas au organismes HLM.
La faille que je recherche c'est cet article du rc qui précise bien que c'est l'usufruitier qui bénéficie du droit de vote. Mais en cas de démembrement de propriété, il faut désigner un mandataire commun. Qu'elle forme doit prendre cette désignation ? Est ce que ce "mandataire" peut être le mandataire des 60 propriétaires ? La proportion des 3 délégations ou 5 % ne s'applique t'elle pas ? |
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Posté - 20 mars 2015 : 17:40:53
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Pour ces 60 logements, il semble qu'il n'y ait qu'un seul nu-propriétaire, dans ce cas nu-propriétaire et usufruitier s'entendent pour désigner un mandataire commun et le "notifie" (courrier en LRAR) au syndic, cela suffit. Mais dans votre cas, le fait que cela soit inscrit au RdC suffit également.
Quant à vous il suffit de réunir 45001 tantièmes, de votre avis, pour avoir la majorité sur beaucoup de résolutions....
Attention, la règle de la non-réduction des voix ne s'applique pas à ce cas, puisque l'organisme HLM n'est pas propriétaire et il faut également que cette copro soit issue de la vente de logements HLM et non que l'HLM ait acheté/participé à la construction d'un immeuble mis partiellement en vente à des copros individuels. Est ce votre cas : vente de logements anciennement appartenant à cet HLM ?
"Article L443-15 du CCH
En cas de vente réalisée en application de la présente section, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement.
Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.
Les fonctions de syndic de la copropriété comportant des immeubles vendus en application de la présente section peuvent être assurées par l'organisme vendeur conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lorsque l'organisme n'est plus propriétaire d'aucun logement.
Les dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur.
Dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs réalisée en application de la présente section dans lesquelles un organisme d'habitations à loyer modéré détient au moins un logement, celui-ci peut, en tant que de besoin, mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d'assurer des missions de gardiennage, d'agent de propreté, d'élimination des déchets, d'entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs. Cette prestation de mise à disposition de personnel bénéficie de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue à l'article 261 B du code général des impôts lorsque les conditions prévues par cet article sont remplies." |
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Alex57
Nouveau Membre
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Posté - 21 mars 2015 : 17:46:02
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Merci Rambouillet pour votre réponse,
Cependant, il n'y a pas qu'un seul nue propriétaire, mais bel est bien 60 nue propriétaires différents et qui ont donné un usufruit temporaire à la même personne. Et il ne s'agit pas d'une vente de logement appartenant à un organisme HLM.
Merci, |
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 21 mars 2015 : 18:28:48
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La question pourrait se révéler plus délicate qu'il n'y parait dans ce cas... si l'usufruitier est considéré comme mandataire et non comme copropriétaire de tous les lots, il exploserait largement la limite des 3 pouvoirs / 5% !!!
L'avis des juristes serait bienvenu ! |
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Posté - 21 mars 2015 : 19:52:42
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vous avez dit/écrit : "-Le nue propriétaire est un particulier investisseur."
et ensuite : " il n'y a pas qu'un seul nue propriétaire, mais bel est bien 60 nue propriétaires différents "
Qu'en est il exactement ?.... |
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JPM
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Posté - 21 mars 2015 : 21:00:25
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Il s'agit d'une opération classique : l'usufruit locatif social.
L'organisme HLM est propriétaire de l'usufruit d'un certain nombre de lots pour une durée de 20 ans habituellement.
L'acquisition de la nue propriété est proposée lot par lot à des épargnants personnes physiques. Ellers sont rputées faire une excellent opération ??
La convention d'usufruit comporte notamment des clauses relatives à la tenue des assemblées.
Il est vraisemblable que c'est l'organisme hlm qui participe aux assemblées.
Il n'a pas besoin de pouvoir au sens de l'article 22 de la loi puisqu'il est lui même titulaire d'un droit réel sur le lot.
La situation est régulière. Il reste la pratique : les organismes HLM disposent de nombreuses dérogations au statut de la copropriété.
C'est au nom des nécessités de l'habitat social, ce qui est très respectable quand il n'y a pas d'abus.
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Alex57
Nouveau Membre
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Posté - 23 mars 2015 : 14:22:47
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Merci à vous tous pour vos réponses,
Jpm vous avez bien cerné la situation, et il s'agit bien d'un usufruit temporaire (de 15 ans) donné à un organisme HLM. L'usufruitier est bien considéré comme mandataire commun d'après le règlement de copropriété.
Selon moi, il y a un abus de majorité, même si les organismes HLM peuvent s'affranchir de certaines règles. Mais est ce que cet affranchissement est valable même en cas de démembrement ?
Je pensais que la loi ALUR avait cassé certains codes, notamment en matière de mandataires (article 22/23)...
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Posté - 23 mars 2015 : 14:28:07
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comme vous ne répondez pas au question et en particulier le nombre de nus-propriétaires : un seul ou multiples ?.... les réponses ne peuvent venir... |
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Alex57
Nouveau Membre
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Posté - 23 mars 2015 : 14:43:52
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Monsieur,
Il y a en tout 60 nue propriétaires différents qui ont donné un usufruit temporaire (15 ans) à cet organisme social. Il s'agit d'un montage juridique pour financer une opérations de construction.
A côté de cela il y a eu des achats classiques, ainsi que de la location accession. |
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Posté - 23 mars 2015 : 15:08:36
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donc
d'une part il y a 60 lots démembrés différents, dont l'usufruitier a été désigné comme le même pour chacun des lots ; ce qui fait que l'HLM, usufruitier, est bien le mandataire commun de chacun de ces 60 lots, puisqu'ils sont chacun composés différemment
d'autre part, votre RDC prévoit que ce soit cet usufruitier qui soit également le mandataire de ces 60 lots différents,
ainsi on ne peut pas parler d'abus de majorité, d'autant que cet organisme n'a pas à lui tout seul la majorité absolue, c'est l'absence d'un certains nombre de copros individuels qui leur fait atteindre cette majorité relative.
Alors effectivement tout ce qui se vote à la majorité 24 pose souci, ainsi qu'une partie de ce qui se vote à la majorité 25-1, mais pas tout ce qui est travaux, améliorations, etc... qui ne peuvent vous être imposés... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 mars 2015 : 18:12:14
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Il n'y a aucun abus puisque toutes les dérogations dont bénéficient les organismes HLM sont déterminées par la loi.
Ce mécanisme ingénieux créé par la Sté PERL (Patrimoine Epargne Retraite Logement) est censé profiter aussi bien à des investisseurs qui acquièrent la nue propriété pour 15 ans qu'à des candidats au logement qui bénéficient des locations à prix raisonnables consenties par un bailleur social usufruitier pour la même durée.
Il reste à savoir ce qui se passe la seizième année !
Une réflexion qui trouve son origine dans la connaissance du monde des résidences de tourisme pour le dixième année, quant le premier exploitant a regagné son village natal, mais est peut être infondée en l'espèce.
Les prérogatives concédées aux organismes HLM comme usufruitiers (en l'espèce) ou syndics de copropriété sont justifiées par la nécessité d'assurer l'entretien des bâtiments sans être soumis aux aléas des assemblées de copropriété.
Mais je pensais que ce mécanisme ne s'appliquait qu'à des immeubles entiers dédiés intégralement à l'ULS. Or ce sujet nous montre le cas d'une copropriété classique dans laquelle un bloc de lots est soumis à ce régime particulier.
C'est en fait le fond du problème évoqué par Alex57.
Il serait intéressant de savoir ce que sont les autres copropriétaires et si le syndic est un syndic HLM.
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nefer
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Posté - 23 mars 2015 : 18:31:05
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Je connais un immeuble dans le même cas à Paris
l'organisme HLM n'est pas le syndic , mais obtient tout ce qu'il veut...et les copropriétaires "classiques" sont coincés! |
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Alex57
Nouveau Membre
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Posté - 24 mars 2015 : 10:01:56
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JPM vous avez tous juste, il s'agit effectivement d'un montage effectué par la société PERL.
Pour les autres copropriétaires, il s'agit soit de copropriétaires résidents, soit d’investisseurs classiques qui louent leur appartement (hors HLM). Il y a eu au départ de la location accession (sur 12 mois), mais cela est terminé.
Le syndic est effectivement un syndic HLM qui appartient au groupe HLM qui a construit l'immeuble et signé cette convention avec la société PERL. |
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Abus de majorité en AG 
