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GĂ©dehem
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21
 Posté - 03 oct. 2015 : 15:29:47
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Outre qu'il est sans rapport, cet arrêt de 1995 n'a plus d'intérêt actuellement, traitant d'un litige de 1992 sous le régime d'anciennes règles.
Il est sans rapport :
"Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'achat des extincteurs dont les immeubles collectifs doivent être obligatoirement pourvus, ne rentrait pas dans la catégorie des mesures nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble auxquelles le syndic peut faire procéder, en cas d'urgence, de sa propre initiative, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
La souscription d'un contrat de mutuelle relèverait de la sauvegarde de l'immeuble, de l'urgence ??
De plus, il n'est pas certain que la CA de renvoi ai caractérisé "urgent" cet achat d'extincteurs, la sauvegarde de l'immeuble étant mise en cause en leur absence.
A défaut de caractériser dans ce sens, le syndic ne pouvait engager ces fonds sans vote d'une assemblée.
C'est bien plus clair depuis.
Le statut de 65 a été modifié en 2000, les nouvelles dispositions rappelées plus haut étant en vigueur depuis janvier 2001, renforcées pour le décret en 2004.
Dans notre affaire de mutuelle 2013 rendue obligatoire en juin 2015, comme dans celles de retraites complémentaires ou autres, mesures rendues obligatoires (*), le passage par une AG destinée à adopter les fonds nécessaires est incontournable.
A défaut le syndic ne peut souscrire et engager de fonds.
J'insiste : il faut mettre ses tablettes Ă jour. 
Sur le reste :
"Cette décision conserve sa valeur pour une opération relativement importante. Le syndic commande du fioul sans décision de l'assemblée même si le crédit ouvert à ce titre par le budget prévisionnel est dépassé."
Mauvais exemple improbable : si le syndic n'a pas du tout prévu l'achat de fioul dans le budget prévis annuel, il faut le mettre à la porte, qu'il change de métier. Et au placard les membres du CS. Du moins si l'affaire n'a pas été rectifiée en séance, pas un copropriétaire n'ayant remarqué qu'il n'y avait pas de budget "chauffage/fioul".
S'il doit y avoir un complément : budget prévis rectificatif en cours d'exercice.
"Si le syndicat a perdu un procès et doit payer des dommages et intérêts, il doit payer un acompte à l'huissier chargé de l'exécution de la décision pour éviter une saisie attribution sur le compte séparé du syndicat"
Même chose : s'il y a procès, il y a provisionnement de fonds rendus nécessaires (huissiers, avocat, etc ...). S'il en manque, budget rectificatif. C'est de la simple gestion.
Ici aussi, il n'y a ni "urgence" ni "sauvegarde de l'immeuble".
(*) sauf à considérer que cette mutuelle relève de la sauvegarde de l'immeuble, présente un caractère "urgent" dans la définition donnée par le juge. 
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Édité par - Gédehem le 03 oct. 2015 15:56:13 |
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JPM
Modérateur
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 22
Posté - 03 oct. 2015 : 17:30:37
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Cher Gedehem, il faut qu'on règle ce problème
Bien entendu je ne proclame pas que le syndic fait ce qu'il veut de la trésorerie syndicale.
Vous invoquez les articles 14-1 et 14-2 de la loi et D 35.
Ces articles ne traitent que du préfinancement. Ils doivent être appliqués à la lettre.
Il faut en particulier que le budget prévisionnel soit soigneusement étudié, ce qui n'exclut les bonnes ou mauvaises surprises (pour le fioul notamment).
Pour l'exécution, il n'y a de réelle contrainte budgétaire que pour l'article 14-2.
Pour les dépenses courantes il n'existe aucun couperet aveugle. Ni dans chaque catégorie ni globalement. Il est hautement souhaitable de rester dans les limites du BP. Je condamne ceux qui prétendent que le syndic peut faire ce qu'il veut dès lors qu'il n'y a pas de dépassement mais je condamne aussi ceux qui prétendent qu'un dépassement de budget prévisionnel prive de fondement en engagement de dépense entrant dans le cadre des pouvoirs propres du syndic.
Sur le présent sujet, je partage entièrement votre avis quant à l'inaction des syndics en présence de ce texte assez mal fichu aussi. Je connais plusieurs cas dans lesquels la gardienne entend conserver sa propre mutuelle. Elle n'a pas demandé la dispense et accepte de supporter une amputation de sa paye 
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23
 Posté - 03 oct. 2015 : 18:57:26
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Le syndicat ici qui se retournerait contre son syndic pour dépense ne serai-ce que 1 euro de la précieuse cassette (au moins 30 par mois en fait et par salarié) serait en mauvaise position quand même, Gedehem:
Le budget est préparé par le Syndic et le conseil syndicat. Que l'un et l'autre oublient les contraintes légales est très ennuyeux.
Il serait préférable de recentrer le débat sur l’incompétence des deux que sur le respect absolu de la loi a l'euro près, e, ajoutant la lumière de ce que présente JPM |
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Posté - 03 oct. 2015 : 19:03:13
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Accessoirement, faisant une simulation sur le site de Humanis, je vois qu'il y a deux propositions possibles, une qui revient a 14,60 euros au syndicat, l'autre à 37 euros dépendant du fait que le salarié est célibataire ou qu'il a une famille et des ayant droits.
ce qui m'étonne, c'est que la loi impose une prise en charge de 50% minimum de la part de l'entreprise (ici du syndicat) mais que la proposition chiffrée, et qui je pense doit être celle négociée pour la convention dont nous parlons, coute au salarié entre 33,euros mensuel et 50 euros mensuels, dont beaucoup plus que la moitié!
Je ne comprends donc pas. Si quelqu'un a une explication, je suis prĂŞt Ă Ă©couter!
Accessoirement: Ici on paye au minimum donc 50 euros par mois. Certaines complémentaires santé coutent moins de 20 euros par mois, soit 10 euros chacun. |
Édité par - ribouldingue le 03 oct. 2015 19:14:03 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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25
Posté - 03 oct. 2015 : 21:15:29
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Chacun aura compris (du moins je l'espère !) qu'ils ne s'agit pas de se battre pour 1 ou 70 €, bien entendu !
Il s'agit de mettre fin à une pratique de certains syndics, plus répandue qu'on ne le pense, qui engagent des fonds sans freins, mettant les copropriétaires devant le fait accompli.
Les art.14-1 et -2 sont effectivement "couperet", si l'on veut bien se pencher sur leur application précisée à l'art.35 du décret.
Le syndic ne peut 'exiger' que ce qui a été préalablement décidé et rendu exigible par une AG.
Avec pour conséquence qu'il ne peut engager plus que ce qui est prévu globalement.
Hormis les cas d'urgence, dans le sens que rappelle avec d'autres l'arrêt de 1995 cité par JPM, le syndic ne peut engager les fonds que dans la limite de ce qu'en a décidé le syndicat, pour le prévisionnel annuel, ou spécifiquement..
Avec les éventuelles conditions fixées selon L.art.21 (avis, concurrence).
C'est le principe en vigueur depuis près de 15 ans.
Bien entendu, personne ne va lever le doigt pour un dépassement de 50 ou 120 € !!
Autre chose est la passation d'un marché, d'un contrat, avec un engagement conséquent, tant en obligations pour le syndicat que pour les sommes à engager, avec des dépassement de 1000, 3000 € ou plus, sans décision d'AG.
Vieille pratique qui perdure chez certains.
Il est question ici de la mutuelle employé, nouveau contrat obligatoire, dispositif prévu de longue date.
Comme il en est dans un autre sujet à propos de la dérèglementation de l'énergie et de la proposition de nouveaux fournisseurs, ici aussi prévue de longue date.
Dans ces cas comme dans tous les autres de ce type, le passage devant l'AG est incontournable, peu importe le montant ou l'obligation : le syndic ne peut souscrire de sa propre initiative engageant par lĂ les fonds du syndicat.
Qui ne se limitent pas alors à 50 ou 150 €. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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26
Posté - 03 oct. 2015 : 21:29:31
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ribouldingue citation: Je ne comprends donc pas. Si quelqu'un a une explication, je suis prêt à écouter! Voici ce que je lis dans la convention citation: Régime de prévoyance : Taux Tranche A 1,39% / Taux Tranche B 1,39%.
Régime de frais de santé : Cotisation globale « isolé » de 3,41% du salaire brut.
En cas de salarié multi employeur, chaque employeur se voit appliquer la règle du minimum et du maximum .... Ces % sont ceux que le syndicat cotise dans le "coupon de détail Humanis" d'un employé mono-employeur d'une copropriété que j'ai sous les yeux. J'en conclus qu'il n'y aurait pas de choix possible pour un employé mono-employeur.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 03 oct. 2015 21:31:26 |
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27
Posté - 03 oct. 2015 : 21:51:00
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Louis92, merci
Mais je pense que vous ne parler pas de la complémentaire santé, concernant les dépenses de santé personnelle, mais de la PREVOYANCE d'une part, et de la santé en ce qui concerne les accidents du travail.
La complémentaire n'est obligatoire que à partir du premier janvier 2016, elle ne dot sans doute pas apparaitre encore dans les feuilles existantes. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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28
Posté - 04 oct. 2015 : 00:20:49
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Pardon,, je vais utiliser un ou des termes qui peuvent blesser quand on ne les prend pas dans leur sens technique.
Gedehem citation: Les art.14-1 et -2 sont effectivement "couperet", si l'on veut bien se pencher sur leur application précisée à l'art.35 du décret.
Le syndic ne peut 'exiger' que ce qui a été préalablement décidé et rendu exigible par une AG.
Avec pour conséquence qu'il ne peut engager plus que ce qui est prévu globalement.
L'ensemble de ces observations est juridiquement incohérent.
Les articles 14-1 et 14-2 comme l'article D 35 traitent exclusivement du préfinancement des charges et ne disent rien à propos de l'emploi des fonds.
Il est tout fait exact qu'à ce titre le syndic ne peut pas exiger plus que ce qui a été décidé par l'AG. Il peut faire un appel de fonds complémentaire pour un motif justifié. Il peut encaisser les chèques qui lui sont adressés mais ne peut pas recouvrer judiciairement les quotes-parts de ceux qui ne veulent pas payer. OK la dessus.
Gedehem ajoute : citation: Avec pour conséquence qu'il ne peut engager plus que ce qui est prévu globalement.
Les articles visés ne traitent pas de l'emploi des fonds. Ils ne peuvent donc pas générer une conséquence sur l'emploi des fonds.
Il n'existe aucun texte interdisant au syndic de dépasser le montant du budget prévisionnel. C'est au contraire prévu dans le statut puisque qu'il prévoit des insuffisances en fin d'exercice aussi bien que des trop appelés (désignés comme trop perçus  )
C'est l'assemblée générale suivante qui appréciera le bien ou mal fondé des actions du syndic. Si une facture relative à un travail d'entretien effectué pour un prix raisonnable est rejetée par l'assemblée, le syndic pourra faire juger qu'il a bien agi s'il est invité à la payer de sa poche.
Il est bien Ă©vident que dans tout cela une bonne entente entre le syndic et le CS entre pour beaucoup dans la bonne gestion du syndicat.
Les mauvaises langues diront que ce sont les présidents de CS qui méprisent le plus les limites du budget prévisionnel.
Tout cela est valable pour l'article 14-1.
Pour l'article 14-2 il faut faire ratifier les dépassements par l'assemblée. Les syndicats fonctionnant correctement avec l'intervention d'un architecte ou autre maître d'œuvre prévoient toujours un poste d'imprévus dans le financement d'un chantier. Ils délèguent au CS le contrôle de l'utilisation de ce poste. Bien entendu cette bonne pratique est critiquée par les "je sais tout ".
Quand il y un échafaudage, il est absurde de ne pas réparer pour 1000 € de dépassement un terrasson qui se révèle foireux, alors que plus tard il faudra louer un élévateur pour faire ce même travail.
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Posté - 04 oct. 2015 : 07:49:09
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Je m'insinue entre JPM et Gedehem pour clore ma question en marge de ce fil:
La loi impose au patron de payer 50% d'un package minimum définit par ladite loi. La convention collective (-ici celle des gardiens d'immeuble-) peut aller plus loin et négocier une mutuelle qui fait un peu plus. Du coup le patron paye 50% de ce qu'il est obligé de payer, ou un peu plus, mais pas 50% de la complémentaire.
Ceci explique que dans la version 'de base' le total de 48,20 = 14,60 patron et 33,60 salarié
La loi n'impose au patron QUE la complémentaire audit salarié.
Si celui-ci a des ayants droits (quinze enfants...) il dépend de la complémentaire choisie que celle-ci les couvre ou non. Dans le même accord de branche, la négo a donné une part patronale plus importante pour une mutuelle avec ayant droit, mais désormais en effet très loin des 50%: 122,00 = 37 patron + 86,00 salarié
Je rappelle qu'en terme de pompon la même loi rend la part patronale déclarable au revenus. Dans le premier cas (couverture salarié uniquement) le revenu imposable augmente de 14,60*12 = 175 euros et dans le second de 444 euros. |
Édité par - ribouldingue le 04 oct. 2015 07:50:48 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 04 oct. 2015 : 19:37:43
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"Quand il y un échafaudage, il est absurde de ne pas réparer pour 1000 € de dépassement un terrasson qui se révèle foireux, alors que plus tard il faudra louer un élévateur pour faire ce même travail."
Exemple "amusant" .... sanctionné en cassation : n° 98-21561 du 14.06.2000 (la somme en jeu importe peu)
Sauf à démontrer que ces travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (ou à l'urgence), le syndic ne peut les engager sans décision d'AG.
Arrêt qui, sur ce point, rejoint celui de 1995 cité plus haut.
Et même dans ces cas (urgence, sauvegarde de l'immeuble) le syndic DOIT convoquer une AG selon cette procédure 'urgence', sans délai.
Selon le principe que l'on ne peut dépenser plus que ce que l'on a, sauf à décider (AG) d'un emprunt, le syndicat/syndic ne peut engager plus que ce qu'en a voté le syndicat.
Le fonds de roulement n'étant pas destiné à engager des fonds pour la gestion courante ou pour des travaux.
Passer contrat pour une mutuelle, une retraite complémentaire, avec un fournisseur d'énergie, une société d'espaces verts, etc ... ne relève pas de la sauvegarde de l'immeuble, de la procédure "urgence".
Ceci étant, le point soulevé par Ribouldingue est plus en phase avec le sujet.
Et d'importance.
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Édité par - Gédehem le 05 oct. 2015 08:54:51 |
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