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Mu99
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 Posté - 24 oct. 2015 : 08:44:12
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Bonjour,
En tant que Syndic non professionnel, je vais convoquer prochainement l'AG annuelle.
Comme le mandat de syndic doit être renouvelé cette année, je ne suis pas très sure dans quel ordre je dois présenter les points à l'ordre du jour.
Ci-dessous l'Ă©bauche de la convocation:
1) Désignation du Président de séance (Majorité art. 24).
2) Désignation du secrétaire de séance (Majorité art. 24)
3) Vérification des comptes arrêtés au 30 juin 2015 (exercice du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015) (Majorité art. 24)
4) Quitus au Syndic (Majorité art. 24)
5) Renouvellement du mandat de Syndic non professionnel (bénévole) (Majorité art. 25)
6) Approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (Majorité art. 24)
7) Modalités d’appel du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (Majorité art. 24)
8) QUESTIONS DIVERSES NON SOUMISES AU VOTE :
- Présentation du tableau de Synthèse « Nouvelles dispositions de la loi ALUR qui ne sont pas d’application immédiate (voir document joint en annexe).
- Présentation des retours de l’ARC sur les modalités de mise en place du « fonds travaux » en 2017, conformément à la Loi ALUR.
- Mise en place d’une gestion coopérative du Syndicat des copropriétaires lors du prochain renouvellement du Syndic (AG de novembre 2017).
- Présentation de l’obligation pour le Conseil syndical de présenter un rapport lors de l’AG annuelle.
- Autres questions.
Liste des pièces jointes :
• ANNEXE 1 : État financier après répartition au 30 juin 2015 (date de clôture de l’exercice)
• ANNEXE 2 : Compte de gestion générale pour l'exercice clos réalisé du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 (N) et budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (N+2)
• ANNEXE 3 : Compte de gestion pour opérations courantes pour l'exercice clos réalisé du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 (N) et budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (N+2).
• Projet de contrat de mandat du Syndic non professionnel
Par avance, merci beaucoup pour vos retours.
Cordialement,
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Édité par - Mu99 le 24 oct. 2015 08:45:58 |
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JB22
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Posté - 24 oct. 2015 : 10:00:02
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Ci-dessous quelques rectifications et compléments:
Les numéros bis sont pour indiquer leur emplacement, vous pourrez renuméroter votre liste:
1) Désignation du Président de séance (Majorité art. 24).
I bis- Election de scrutateurs.(Majorité art. 24).
2) Désignation du secrétaire de séance (Majorité art. 24)
2 bis-Compte rendu du Conseil syndical sur les missions et avis rendus au cours de l' exercice
3- Approbation des comptes de l' exercice di 01/07/14 au
30/06/15.(Majorité art. 24).
4) Quitus au Syndic (Majorité art. 24)
5-Désignation du syndic suivant contrat joint.(Majorité 25).
5bis-Désignation des membres du Conseil syndical.(Majorité art. 24).
6-Vote du budget prévisionnel de l' exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (Majorité art. 24)
7-seulement si changement des modalités actuelles.
8-Ajouter " ne faisant pas l' objet d' un vote",
Vous pouvez mettre la question 6 après la question 3.
Dans la convocation vous devez rappeler les modalités de vérifications des pièces justificatives des charges
Dans le Procès-verbal de l' A.G. vous devez rappeler l' article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
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Édité par - JB22 le 24 oct. 2015 10:19:49 |
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JPM
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Posté - 24 oct. 2015 : 10:34:04
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Il faut joindre à la convocation le relevé général des charges et produits (autres que les provisions) de l'exercice échu. C'est à dire la liste complète des dépenses classées par catégories et rubriques, avec également les produits s'il y a lieu (le loyer d'une partie commune par exemple).
Il faut également pour chaque copropriétaire le projet de relevé individuel des charges pour qu'il connaisse avant l'assemblée le solde final pour lui en fonction du projet de répartition établi.
La relevé général ne figure pas dans l'article 11 du décret parce que c'est une obligation du Code civil relative à la reddition de compte de tout mandataire.
Le relevé individuel est par contre visé par l'article 11 II 5° sous le nom de projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
A la vérité, ce projet exige bien évidemment le relevé général puisque le plan des catégories et rubriques doit être identique et que les calculs des quotes-parts doivent être effectués sur les sous totaux des catégories et rubriques.
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Mu99
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3
 Posté - 24 oct. 2015 : 10:48:24
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Merci beaucoup JB22 pour vos conseils :-)
Je vais rectifier...
Par contre, votre réponse induit des précisions complémentaires :
1) Nous sommes seulement 8 copropriétaires (dont 3 font partie du conseil syndical et 1 - moi, qui suis syndic non professionnel). Les autres donnent généralement leurs pouvoirs et n'assistent jamais à l'AG. Dans ces conditions, il nous semble inutile de désigner des scrutateurs puisque rien n'indique dans notre RC que cela est obligatoire. Peut-on continuer ainsi ?
2) Le Conseil Syndical ne produit jamais de compte rendu (...). Les 3 copro qui en font partie (dont deux seulement sont "actifs", et encore, ne s'intéressent pas vraiment à autre chose que les comptes que l'un d'entre eux vérifie avant l'AG. J'envisage donc leur "rappeler" cette obligation lors de l'AG (voir la partie question diverses non soumises au vote). Est-ce que je peux faire cela ?
3) Lors de l'AG de mars 2014, l'assemblée m'a désignée syndic jusqu'au 31/12/2015 mais le conseil syndical a, lui, été élu pour 3 ans soit jusqu'en mars 2017. Il semblerait donc que nous n'ayons pas à désigner les les membres du CS au cours de cette AG... En fait, nous envisageons de nous constituer en Syndicat Coopératif en 2016 (donc mon mandat, s'il est renouvelé, irait de novembre 2015 - date de la prochaine AG à fin décembre 2016). En effet, un nouveau copropriétaire occupant est arrivée dans l'immeuble et il souhaite s'investir dans la gestion de la copropriété. Le délai d'un an nous permettra de discuter de la mise en place ce fonctionnement et de le proposer à l'ordre du jour de l'AG de 2016. Pouvons-nous procéder ainsi ?
Sinon, j'ai bien rappelé l'article 42 dans la convocation :-)
Merci encore...
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Mu99
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Posté - 24 oct. 2015 : 10:53:39
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Merci JPM pour ces précisions.
je vais donc ajouter à la convocation, le relevé général des charges et produits ainsi que le relevé individuel par compte.
Bonne journée,
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Posté - 24 oct. 2015 : 13:09:32
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Mu99 : - Mise en place d’une gestion coopérative du Syndicat des copropriétaires lors du prochain renouvellement du Syndic (AG de novembre 2017).
???? Mise en place ?? qu'entendez vous par lĂ ? en 2017 ?
L'AG doit adopter le mode syndicat coopératif; pour cela il faut que le changement en mode coopératif soit prévu dans votre RDC. Est-ce le cas.
Si ce n'est pas le cas, il faut modifier votre RDC en ce sens et des votre AG de décembre 2015.
Rien ne vous empĂŞche de convoquer une AG courant 2016 pour adopter ce mode de gestion.
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JB22
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Posté - 24 oct. 2015 : 13:22:53
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A Mu99:
1-Suivant l' article 15 du décret la nomination d' un ou plusieurs scrutateurs n' est pas obligatoire, dans votre cas je conseille l' élection d' un seul scrutateur, qui vérifiera la régularité de la feuille de présence et des votes et signera le P.V. d' A.G.
2-Cette obligation n' est pas toujours respectée, le contenu de ce rapport n' est pas défini. Je vous invite à demander au C.S. de faire un rapport, même succinct.
3-Votre mandat ira de la date de l' A.G. à la date fixée par l' A.G. (durée de 12, 13,14,...mois.
Vous n' avez pas à désigner de membres du C.S. lors de la prochaine A.G. leur mandat étant toujours valides.
Vous pouvez utiliser le temps entre la prochaine A.G. pour préparer le passage en syndicat coopératif.
Rappel:
"Dans la convocation vous devez rappeler les modalités de vérifications des pièces justificatives des charges
Dans le Procès-verbal de l' A.G. vous devez rappeler l' article 42 de la loi du 10 juillet 1965."
Votre question portait sur l' ordre du jour, pas sur les pièces à joindre.
L' état détaillé des charges n' est pas prévu par la loi, mais il est certain qu'il est préférable de le joindre, comme les autres documents; les 5 annexes, le contrat de syndic, les devis, les contrats, etc.
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Mu99
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 Posté - 24 oct. 2015 : 13:31:44
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Bonjour Philippe.
C'est, bien sûr, l'AG qui devra adopter le mode syndicat coopératif... (je n'ai pas oublié tous vos bons conseils de 2014  )
Par contre, merci pour la précision sur la nécessite de modifier notre RDC qui, datant de 1958, ne prévoit pas ce mode de gestion.
Nous ne l'avons pas encore mis Ă jour (...). Du coup, comme notre copro comprend exactement 10 lots principaux (et non "moins de 10 lots"), il va falloir commencer par cela.
Mais, cela va entrainer des dépenses et, comme vous le savez, les autres copros sont assez frileux à ce niveau.
Ce n'est donc pas gagné et il semble que je vais donc devoir encore assumer le rôle de syndic pendant un certain temps puisque personne d'autre ne se porte volontaire...
Toutefois, je vais quand même me renseigner sur les coûts d'une telle modification et en parler dans les points divers à la prochaine AG.
Et Ă©ventuellement mettre la modification du RDC Ă l'ordre du jour de l'AG 2016 (car je n'ai pas le temps de m'en occuper avant fin novembre 2015).
Bonne journée,
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JB22
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Posté - 24 oct. 2015 : 14:26:26
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De Mu99:
"notre RDC qui, datant de 1958, ne prévoit pas ce mode de gestion"
L' article 14 de la loi dit:
" Le syndicat peut revêtir la forme d' un syndicat coopératif régi par les dispositions de la loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion;"
Comme votre règlement de copropriété ne prévoit pas cette modalité il vous faudra l' unanimité de tous les copropriétaires.
Sur un plan pratique il vous faudra obtenir, avant l' A.G., les pouvoirs de tous copropriétaires, même de ceux qui ont l' intention de venir.
Le jour de l' A.G. vous distribuez les pouvoirs des absents aux présents, dans mon ancienne copropriété ( 50 copros) nous avons procédé ainsi avec succès.
Vous en profiterez pour faire un "toilettage" de votre R.C. |
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JPM
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Posté - 24 oct. 2015 : 16:17:06
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JB 22 : citation: 1-Suivant l' article 15 du décret la nomination d' un ou plusieurs scrutateurs n' est pas obligatoire, dans votre cas je conseille l' élection d' un seul scrutateur, qui vérifiera la régularité de la feuille de présence et des votes et signera le P.V. d' A.G.
C'est inexact. Le décret impose la désignation d'un scrutateur au moins lorsque le règlement de copropriété est muet sur le nombre.
La Cour de cassation vient d'admettre une exception lorsque le nombre de copropriétaires ne permet pas de désigner un président, un scrutateur et un secrétaire.
Hormis ce cas, le défaut de désignation par vote d'un ou plusieurs scrutateurs entraîne l'annulabilité de l'assemblée. Cass civ 3 4 février 2004 Administrer juillet 2004 note Capoulade.
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JB22
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Posté - 24 oct. 2015 : 20:22:36
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De JPM
"C'est inexact. Le décret impose la désignation d'un scrutateur au moins lorsque le règlement de copropriété est muet sur le nombre."
Article 15 du décret:
"Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs."
Si la désignation est obligatoire on ne comprend pas ce "s'il y a lieu", mais comme on dit "sous réserves de l' appréciation souveraine des tribunaux"
Je rappelle mon conseil:
"dans votre cas je conseille l' élection d' un seul scrutateur, qui vérifiera la régularité de la feuille de présence et des votes et signera le P.V. d' A.G. "
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Mu99
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Posté - 25 oct. 2015 : 18:59:58
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GĂ©dehem
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Posté - 25 oct. 2015 : 23:51:21
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"S'il y a lieu" = lorsque l'AG n'y renonce pas !
A rapprocher de :
" leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. " (L.art.17)
Le Cs étant obligatoire, le "éventuellement" concerne le cas où l'AG décide de ne pas le former. |
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Ordre du jour le la prochaine AG 
