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air jordan
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41
 Posté - 25 oct. 2015 : 17:23:12
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là vous avez raison  |
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Gédehem
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 42
 Posté - 26 oct. 2015 : 15:04:57
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La "cogestion" n'a rien à voir avec la résolution soumise aux voix.
La délégation de pouvoir susceptible d'être donnée au CS n'est possible "... que sur un acte ou une décision expressément déterminé."
C'est clair, net, sans interprétation possible.
La proposition soumise à l'AG ("délègue pouvoir au CS d'effectuer les actes suivants : travaux d'urgence et d'entretien." notion générale, vague, indéterminée, ne répondant pas du tout à cette exigence.
Ce que ne peut ignorer un syndic, ce que ne devrait pas ignorer pdt et membres de CS, du moins s'ils sont bien informés. Ce qui ne semble pas être le cas ici.
La délégation dont il s'agit D.art.21 porte sur un acte connu des copropriétaires, acte expressément décidé par l'AG dans la délégation. S'il s'agit de travaux, ils doivent être précisés.
Par exemple, l'AG décide du ravalement des façades, la délégation au CS portant sur cet acte précis avec éventuellement un budget maxi lui aussi délégué.
Autrement dit, l'objet de l'acte délégué est identifié, connu par avance des copropriétaire dans la question inscrite à l'ODJ (cf : "acte expressément déterminé")
La proposition dont il est question ici ne précise rien 'expressément' sur un acte déterminé. Il est question de "travaux urgents et d'entretien", sans que les copropriétaires ne sachent par avance et précisément ce qu'ils sont, ni même s'ils existeront.
Autrement dit, la décision est inapplicable. Le syndic doit faire noter au PV l'illégalité d'une telle proposition, inapplicable si elle est adoptée.
Car il y a l'autre volet !
Dans la mesure où aucun acte précis, "expressément déterminé" n'a été délégué, personne ne peut rien mettre en œuvre. Ce ne serait pas à proprement parler une décision illicite, mais une "non décision", aucun acte précis n'étant délégué.
Qui plus est l'AG ne pouvant décider contre la loi, (une AG ne peut décider que dans son domaine de compétence : ici elle ne peut décider contre une condition imposée par un texte).
Ex : la rémunération du pdt-syndic d'un syndicat coopératif étant interdite par la loi, une AG ne peut décider de rémunérer le pdt-syndic)
D'autre part, le bénéficiaire de la délégation est dans l'incapacité de déterminer si tel acte précis a bien été délégué ... mais pas tel autre.. : qui va en décider ?
On fait à pile ou face ? 
On serait alors dans la substitution de syndic, interdite, celui-ci ayant spécifiquement en charge l'entretien et la sauvegarde de l'immeuble (L.art.18)
Sur le syndic chargé de mettre en ouvre les décisions d'AG, même illicites, il faut y regarder de près ......
Il a été admis que le syndic n'engageait pas sa responsabilité s'il outrepassait le refuis de l'AG d'effectuer tels travaux nécessaires à l'entretien ou à la conservation de l'immeuble.
On peut sans se tromper affirmer à l'inverse que le syndic qui refuserait de mettre en œuvre une décision à l'évidence illicite, contraire aux textes, ou comme ici une "non décision" qui plus est s'il en a fait explicitement réserve lors du débat, et après le vote avec mention dans le PV.
Ce n'est pas au motif que l'équipage du bateau est completement ivre, irresponsable, que le capitaine doit laisser le bateau foncer tout droit sur les récifs.
PS qui a à voir sur la "cogestion".
Cette histoire de délégation n'a aucun lien avec une éventuelle "cogestion".
Celle-ci s'entend d'un partenariat 'syndic-CS' dans la gestion du syndicat, relevant du volet "assistance du syndic" par le CS.
Une sorte de pseudo "syndicat coopératif" où le CS serait étroitement associé aux choix et actes du syndic dans le cadre qu'aurait décidé l'AG.
Rien à voir avec la délégation ponctuelle, spécifique, déterminée, dont il s'agit D.art.21.
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Édité par - Gédehem le 26 oct. 2015 15:09:56 |
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Luc Standon
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Posté - 26 oct. 2015 : 15:45:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
La délégation de pouvoir susceptible d'être donnée au CS n'est possible "... que sur un acte ou une décision expressément déterminé."
C'est clair, net, sans interprétation possible.
La proposition soumise à l'AG ("délègue pouvoir au CS d'effectuer les actes suivants : travaux d'urgence et d'entretien." notion générale, vague, indéterminée, ne répondant pas du tout à cette exigence.
.../...
Il y a la théorie et la pratique....
Voici un scan de l'extrait d'un PV d'AG certifié conforme (avril 2015) - J'aurais recopié le texte que l'on ne m'aurait pas cru, aussi j'ai préféré en faire une copie écran :
Y a de quoi faire de l'entretien avec 10K€ à disposition du CS... Pour ce prix l'immeuble doit briller à coût sur et à prix certain !....
La résolution 14 est illégale, mais acceptée à la majorité des copropriétaires présents et/ou représentées.
Seuls les 3 opposants et possiblement ceux qui étaient absent avaient alors le droit de contester la dite résolution, conformément aux dispositions de l'art. 42 de la L.1965, et par devant le TGI. Évidement, il faudra payer un avocat pour contester dans le délai légal, puis le copropriétaire contestataires seraient aussi à payer dans ses charges générale le cout de l'avocat du SDC (en attente de l'application de l'art.10-1 à l'issue du jugement...)
Dans ce cas, les délais de procédures sont favorables tant au syndic qu'au syndicat :
Le tire sera alors rectifié pour la prochaine AG, alors que l'affaire n'aura sans doute même pas passée la procédure de mise en état... Résultat le syndic et le syndicat se serviront de la prochaine AG pour corriger l'erreur de la résolution 14 de l'AG 2015; rendant alors l'assignation initiale inutile et demandera ensuite que l'affaire soit classée sans suite, les parties se réservant la charges des honoraires de leurs avocats respectifs.
Cela est aussi la réalité !...
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JB22
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Posté - 26 oct. 2015 : 16:05:07
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De Luc Standon:
"Résultat le syndic et le syndicat se serviront de la prochaine AG pour corriger l'erreur de la résolution 14 de l'AG 2015; rendant alors l'assignation initiale inutile et demandera ensuite que l'affaire soit classée sans suite, les parties se réservant la charges des honoraires de leurs avocats respectifs."
Cela ne prouve qu'une chose, la difficulté, en copropriété, de faire respecter le droit. |
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Luc Standon
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45
Posté - 26 oct. 2015 : 16:26:26
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snp
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46
Posté - 26 oct. 2015 : 17:46:38
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Dans l’exemple donné par Luc Standon (post # 43), comment sont appelés les fonds (quelle grille) et comment sont faites les répartitions en fonction des travaux décidés par le CS, puis effectués (généraux, bâtiment, parking, piscine…). J’ai bien une petite idée, mais j’attends d’autres éventuelles solutions. |
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Gédehem
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47
Posté - 26 oct. 2015 : 19:33:30
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Une décision d'AG est destinée à produire un effet pour tel objet.*
Dans la résolution transcrite par Luc S, il n'y a aucune délégation de pouvoir pour un acte qui serait précisé, les fonds indiqués n'apportant aucune précision en rapport avec les fonds indiqués.
Ceci au regard de ce qu'en dit D.art.21 :
"Cette délégation [/u](pour un acte expressément déterminé) peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses [u]dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum."
En l'état, non seulement aucun acte déterminé n'est délégué, personne ne pouvant dire ce qu'il en est exactement.
Sur :
"alors que l'affaire n'aura sans doute même pas passée la procédure de mise en état... Résultat le syndic et le syndicat se serviront de la prochaine AG pour corriger l'erreur de la résolution 14 de l'AG 2015; rendant alors l'assignation initiale inutile et demandera ensuite que l'affaire soit classée sans suite, les parties se réservant la charges des honoraires de leurs avocats respectifs.
Le désistement d'une action par le demandeur n'est pas lié à une seconde AG qui annulerait une précédente décision contestée.
Si l'action va au bout, ce serait même une circonstance aggravante : le syndicat s'est bien rendu compte de son erreur.
Un désistement, un retrait passe par une négociation entre parties au litige, le retrait du demandeur étant lié à son indemnisation, frais que devra supporter "attaqué" dans l'erreur, le demandeur étant exonéré de sa part de "pénalité".
C'est un grand classique, et pas uniquement en copropriété.
Si la partie dans l'erreur n'accepte pas, l'affaire ira au bout, avec la sanction inévitable.
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JB22
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48
Posté - 26 oct. 2015 : 19:43:38
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A gedehem
Nous ne sommes pas dans le cas d' un désistement d' un droit acquis régulièrement.
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Gédehem
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49
Posté - 26 oct. 2015 : 22:00:57
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Comprend pas !
De quel "droit acquis" parlez vous à propos d'un désistement dans une action en justice ?
Si une décision est illicite, pas besoin de se justifier pour agir.
Une décision est contestée en justice. Que cette décision soit ensuite annulée est sans effet sur l'action en contestation introduite dans le délai. Il y a bien eu "décision".
Si désistement il doit y avoir, cela passe par un accord par l'intermédiaire des avocats respectifs, avec conditions d'indemnisation du demandeur.
Lequel n'a aucun intérêt à se désister si le syndicat n'accepte pas de l'indemniser, demandeur obligé d'agir pour faire respecter ses droits, un texte, une grille de répartition, une règle de majorité, une clause RDC, etc ...
Le syndicat aurait il ensuite annulé la décision contestée. Preuve qu'il était dans l'erreur, mais acte sans influence pour le juge qui n'abordera que l'affaire qui lui est soumise : la conformité ou non de la décision prise par telle AG à telle date.
C'est un grand classique dans les litiges de la vie : on sort le canon, les médias, avec effet de manches des avocats devant les caméras, ...... et l'affaire se règle ensuite à l'amiable dans le secret des cabinets, avec indemnisation des demandeurs.
La copropriété n'a rien inventé, n'a rien de particulier contrairement à une vraie fausse idée.
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Édité par - Gédehem le 26 oct. 2015 22:15:58 |
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JB22
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50
Posté - 26 oct. 2015 : 22:50:22
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J' ai dit que l'on n'était pas dans le cas de désistement d' un droit acquis.
On peut se désister sans aller en justice.
Un copropriétaire qui a obtenue une autorisation de faire des travaux a un droit acquis.
J' ai toujours dit que l' A.G. devait revenir sur sa décision, je n' ai jamais dit qu' il fallait une action en justice, je n' ai rien d' un procédurier, "un accord vaut mieux qu'un bon procès. |
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JPM
Modérateur
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51
Posté - 26 oct. 2015 : 22:53:53
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L'assemblée peut donner délégation au conseil syndical d'autoriser le syndic à effectuer des travaux présentant une urgence manifeste dans la limite d'un montant ht de nnn € par intervention, indépendamment de la faculté ouverte par l'article 37 du décret du 17 mars 1967
CA Paris 19e chambre 09/10/1997 Loyers et copropriété février 1998 n+ 48
A mon avis une telle décision devrait figurer dans tous les PV aux lieu et place de la délégation beaucoup trop large qui figure dans bien des PV et facilite des abus. Son plafond devrait être de l'ordre de 3000 à 5000 € ht par intervention. Il faudrait que le caractère urgent de l'intervention soit strictement contrôlé.
Il me semble qu'elle pourrait comporter en outre a possibilité d'effectuer un appel de fonds spécifique lorsque la trésorerie du syndicat risque d'être insuffisante pour payer l'entrepreneur.
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Luc Standon
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Posté - 27 oct. 2015 : 10:52:19
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Et quand bien même (CA Paris 19e chambre 09/10/1997 Loyers et copropriété février 1998 n+ 48) cela ne règle pas le problème de qui défini le caractère de l'urgence…
Et pour cause... L'inconvénient pour le syndicat (et son syndic convoquant l'assemblée urgente selon l'art.37 du D.67) tient au fait que le caractère de l'urgence doit impérativement être apprécié souverainement, et, a posteriori par le Juge, en cas de contestation (Cass. 3ème Civ. 1er avril 1992).
L'aléa judiciaire est donc inévitable en cas de contestation du caractère urgent de l'assemblée par un copropriétaire opposant et/ou défaillant. Et dans ce cas là c'est le juge qui appréciera le caractère de l'urgence.... Puisque entre temps, les travaux auront probablement été réalisé : il sera inutile de demander un référé expertise a posteriori des travaux réalisé dans la prétendue urgence.
La charge de la preuve de l'urgence incombe au syndicat des copropriétaires, et non pas aux copropriétaires contestataires.
Ceci étant pour le cas d'Air Jordan, son premier message indique clairement que la délégation donner au CS pour un montant de dépense maximum de 5K€ en vu de travaux d'urgence mais aussi en vu de l'entretien courant.
Et dans l'exemple donné par mes soins ci dessus (résolution 14 / AG avril 2015), c'est carrément un montant max de 10K€ qui est servit au syndic sur un plateau en argent et sous l'aval d'un avis du CS, lequel avis est décisionnaire de part la résolution de délégation donnée par l'AG. Pour le syndic la boucle est bouclée, même si cette résolution est totalement illégale, elle est quand même adoptée par la majorité du SDC, donc applicable en attente d'un jugement qui ne sera prononcée qu'à l'issue d'une longue et coûteuse procédure aux frais avancé du copropriétaire contestataire (dans son droit, mais minoritaire devant l'AG).
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Édité par - Luc Standon le 27 oct. 2015 10:52:57 |
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Posté - 27 oct. 2015 : 11:08:28
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air jordan :"J'ai bien insisté sur le fait que je suis en totale convergence avec mon conseil syndical."
Moralité : Je ne gère pas ce syndicat comme l'exige la loi, je me plis aux ordres du CS et aux décisions illégales de l'AG.
La loi de 1965 est d'ordre public. Une décision d'AG qui ne respecte pas cette loi est illégale et inapplicable.
On peut noter que pour certains intervenants, quand on parle d'appliquer les lois, la base même de la démocratie, on est fasciste ou commissaire politique.
Luc Standon : le syndic REDIGE l(OdJ, et votre exemple démontre que cette rédaction n'est pas respectueuse de la loi. Votre syndic donne même comme base l'article 21 du décret de 1967 !!!
Article 21
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Pauvre France !
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JPM
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54
Posté - 27 oct. 2015 : 11:41:46
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Dans notre cas, l'urgence pose rarement des problèmes. Quand un morceau de descente d'eaux vannes est cassé et que ça dégouline partout il y a urgence.
Dans l'arrêt d'avril 1992 il s'agit de l'urgence à réunir une assemblée.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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55
Posté - 27 oct. 2015 : 12:04:26
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Gédehem
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Posté - 27 oct. 2015 : 19:03:58
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On est parti dans une autre direction.
Si des travaux "en urgence" doivent être engagés, le syndic n'a besoin de rien, pas plus que le CS, "l'urgence" ayant été caractérisé par "mise en péril de l'immeuble", cas classiques de la canalisation qui saute, du balcon qui s'effondre ou qui menace, de la toiture en partie envolée ....
Avec la procédure correspondante : convocation d'une AG sans délai.
C'est au syndic d'apprécier ce caractère "urgent", au juge de constater la conformité s'il y a contestation.
En particulier sui une AG "en urgence" a bien été convoquée.
Que viendrait faire ici une "délégation au CS afin d'autoriser le syndic à engager des travaux urgents " ???
Non seulement ces travaux sont de la compétence du syndic, qu'il doit engager sauf à engager sa responsabilité, même s'il n'est pas interdit d'avoir l'avis du CS, mais une délégation au CS dans ce sens est "folklorique" ( A moins de préciser : "délégation au CS pour botter les fesses du syndic qui n'engage pas des travaux urgents" )
Pour le reste, la délégation au CS "pour des travaux urgents" est vague, sans acte expressément déterminé, ces travaux étant par nature imprévisibles, hypothétiques ... inexistants : c'est le syndic qui engagera les travaux urgents s'il y a lieu, pas le CS, avis ou pas du CS..
Il ne faut pas se tromper !
Lorsqu'une délégation de pouvoir doit être donnée au CS, la question est prévue à l'ODJ de l'AG, l'acte délégué devant être précisé dans la question.
Il est constant qu'une AG ne peut décider valablement que sur les questions inscrites à l'ODJ.
Que la délégation de pouvoir prévu D.art.21 doit être inscrite, avec précision sur l'acte "expressément déterminé" délégué.
Une délégation "pour autoriser le syndic " ( ) ou pour "travaux urgents et d'entretien", mention "rigolote' ou vague, ne détermine aucun acte précis, déterminé.
Les copropriétaires doivent savoir par avance, avec la convocation, quel acte "expressément déterminé" est l'objet de la délégation de pouvoir proposée, chacun devant être en mesure de le savoir ensuite à la lecture du PV.
A défaut de préciser un acte "expressément déterminé" (le texte insiste; il ne faut pas l'occulter), la délégation de pouvoir est sans effet : aucun acte n'a été délégué.
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Édité par - Gédehem le 27 oct. 2015 19:10:40 |
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Posté - 28 oct. 2015 : 09:14:24
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gedehem : vous avez certainement remarqué que ce sont 3 syndics qui ont une lecture personnelle et une application illégale de cet article 21 du dédret : JPM, air jordan, FBO, ... 
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 oct. 2015 : 11:20:05
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Je suis navré de décevoir Philippe 388 et démentir formellement Gedehem sur une question tout à fait capitale
La rédaction nouvelle (D 27 mai 2004) de l'art 21 du décret du 17 mars 1967 est, pour ce qui nous préoccupe : Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum
La rédaction ancienne était : Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum"
L'assemblée a toujours pu donner délégation au CS de de décider de certaines dépenses. On a constaté de nombreux abus d'utilisation de ce mécanisme.
D'où la nouvelle rédaction qui encadre mieux la délégation :
L'assemblée doit déterminer l'objet de la dépense, qui doit demeurer dans le cadre primaire de la délégation soit une décision pouvant être prise à la majorité de l'article 24.
Un exemple de décision valable est donné par CA Paris 23e B 28/06/2001 Loy Cop 2002 n° 47 : décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont le maximum est fixé par la délégation.
Mais cette décision est antérieure à la réforme de 2004 qui exige de préciser l'objet.
L'objet peut être précisé comme l'exécution de travaux d'entretien urgents ne relevant ni des pouvoirs propres du syndic ni de l'article 37 du décret.
Cette solution est fort heureuse dès lors qu'elle n'autorise pas le conseil à mettre en place les rêves de son président mais se borne à permettre sans risque juridique des travaux manifestement urgents et dont le coût n'est pas excessif.
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Gédehem
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Posté - 28 oct. 2015 : 15:03:43
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Je ne vois pas où mes affirmations seraient contraire à D.art.21 rédaction 2004, ni même où il y aurait un démenti.
La délégation de pouvoir ne peut être donnée QUE pour un acte expressément déterminé.
Ce qui impose que l'acte délégué soit précisé dans la question prévue à l'ODJ.
C'est clair, sans ambiguité
Donner délégation pour "des travaux urgents et d'entretien", notions vagues, indéfinies, ne détermine aucun acte précis, avant 2004 comme après.
Dans le cadre de cette délégation (qui suppose donc un acte précis, "expressément déterminé" au préalable), l'AG peut autoriser le bénéficiaire à engager telle somme pour tel objet.
Il y a donc 2 niveaux, le second, éventuel, lié au premier :
1 - la délégation de pouvoir pour un acte expressément déterminé.
2 - éventuellement, dans le cadre de cette délégation "pour un acte expressément déterminé" l'autorisation d'engager telle somme maxi, pour tel objet précis.
Exemple :
- l'étude du ravalement des façades est délégué au CS,
- lequel se voit attribué un budget de 5000 € pour les études nécessaires et établissement cahier des charges par architecte.
S'il n'y a pas préalablement délégation de pouvoir pour un acte "expressément déterminé", il ne peut y avoir autorisation d'engager des fonds, celle-ci procédant (découlant) de celle-là .
La résolution très vague de "travaux urgents et d'entretien", indéterminés, ne répond pas du tout aux dispositions de l'art.21, ici claires, nettes et précises.
Et c'est heureux qu'il en soit ainsi !
En particulier parce qu'il serait incohérent de mettre en avant ici l'absence de toute personnalité reconnue au CS, et là d'accepter que des actes de gestion qui concernent le syndicat lui soient délégués.
Dépourvu de toute personnalité juridique (il est au même niveau qu'un meuble ou un animal), il est incohérent qu'il puisse recevoir délégation de pouvoir. Qui plus est sans que sa responsabilité collective ne puisse être engagée. Encore un texte mal fichu.
Il en serait tout autrement si la délégation concernait personnellement le pdt du CS. Qui aurait intérêt à avoir les reins solides.
PS : "l'exécution de travaux d'entretien urgents '
Ca, il fallait le faire ..... |
Édité par - Gédehem le 28 oct. 2015 15:24:49 |
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JPM
Modérateur
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60
Posté - 28 oct. 2015 : 15:39:55
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Non Gedehem !
Il y a bien sur la délégation sur une opération nette et claire.
Il y a eu dans le passé des délégations qui permettaient d'engager des travaux à l'hurlure avec beaucoup d'abus
Ce point a été corrigé en imposant pour les décisions de dépenses un objet déterminé, c'est à dire une catégorie de dépenses qui peut être définie.
Comme précédemment il y a un paragraphe pour la délégation portant sur un acte ou une décision expressément déterminé.
et un autre paragraphe pour les décisions de dépenses dont elle détermine l'objet et le montant maximum
C'est une excellente solution pour les copropriétés d'une certain importance mais je constate qu'il y a encore beaucoup d'assemblées qui cotent des délégations à l'aveugle.
Comme vous je condamne les abus ainsi permis.
Je vais faire l'inventaire des modèles de résolutions qui correspondent bien au texte modifié.
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