| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
61
 Posté - 28 oct. 2015 : 15:52:51
|
Pardon, mais vous sautez (au moins) un point :
"Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses ....."
Ce qui impose de déterminer avec précision l'acte objet de la délégation.
Dans la proposition : "délégation pour travaux urgents ou d'entretien", personne n'est en mesure d'indiquer de quel(s) acte(s) "expressément déterminé" il s'agit !
La canalisation qui saute ? Le toit envolé ? La remise en peinture de la porte du garage à vélo ? Le changement des ampoules ?
Qui va déterminer que tels travaux d'entretien relèveraient du syndic, tels autres seraient objet de la délégation ? 
On fait à pile ou face ??? 
Désolé, mais il est impossible de suivre cette position.
|
|
|
|
 62
Posté - 28 oct. 2015 : 16:32:54
|
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Combien de CS ayant reçu un mandat de l'AG sur un objet déterminé ou pas - car les exemples montrent que c'est une pratique très courante et cautionnée par les syndics - rendent compte de cette délégation à l'AG !!
Combien de copros posent des questions sur ce mandat !
Les copros et les syndics se débarrassent ainsi rapidement chacun de leur mission. C'est pas bien !!!! 
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
63
Posté - 28 oct. 2015 : 17:43:11
|
De moi-même
citation: L'objet peut être précisé comme l'exécution de travaux d'entretien urgents ne relevant ni des pouvoirs propres du syndic ni de l'article 37 du décret.
Cela me parait clair, même si on peut améliorer la formule.
La canalisation qui saute entre dans ce cadre
Le toit envolé entre dans le cadre de l'article 37
La peinture de la porte du garage ne peut être urgente, sauf s'il y a un problème de signalétique de sécurité.
Le remplacement des ampoules est une tâche urgente et quotidienne n'exigeant aucune décision spécifique
Vous voyez que le classement est simple et qu'il n'y a pas lieu de cogiter longtemps pour trouver la bonne solution.
Dans bien des cas, par contre il peut y avoir coïncidence entre la délégation au CS et le pouvoir propre du syndic. OK ! Le CS couvre le syndic.
Pourriez vous admettre, Gedehem, qu'il faille convoquer une assemblée pour remplacer une descente d'eaux vannes fuyarde ?
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
64
Posté - 29 oct. 2015 : 11:08:42
|
Pardon, mais on en est à discuter de ce que serait "l'urgence", ici d'une vanne, là de la porte du garage à vélo !
Avec l'éternelle confusion antre "mise en péril de l'immeuble pour ce qui est son objet (cas de la canalisation d'alimentation en eau qui saute, le toit qui s'envole), avec l'urgence à changer l'ampoule ou à repeindre la porte du garage à vélo.
Si la descente d'eau a une fuite, il faut y répondre rapidement, de façon 'urgente', dans le sens "rapidement" (à condition de trouver l'artisan disponible!!  ), ce qui ne relève pas de "l'Urgence" dont il est question ailleurs, mais de l'entretien courant de l'immeuble.
Nous sommes dans un autre sujet, sans rapport avec cette distinction.
Il s'agit de la délégation de pouvoir, prévue Lart.25, détaillée D.art.21.
Qui est clair et précis, ce qui est déjà remarquable.
Elle ne peut concerner qu'un acte précis, "expressément déterminé", ce qui exclu toute notion vague dont il est fait mention ici, "travaux urgents", travaux d'entretien"", du moijs lorsque cela est précisé.
Si un budget est autorisé, il ne peut être QUE dans le cadre de l'acte 'expressément déterminé" qui a été délégué. (*)
On a vu dans un autre sujet le CS se faire ouvrir un compte bancaire pour régler ces dépenses.
(*) n'est pas abordé ici l'incohérence d'une telle délégation de pouvoir à un collège dépourvu de toute personnalité juridique, auquel on a dénié par ailleurs, à juste titre, le pouvoir de contracter.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
65
Posté - 29 oct. 2015 : 11:48:12
|
A propos de l'impossibilité qu'a le conseil syndical de contracter, on ne saurait impliquer seulement une association. La société copro + qui se présente comme consultant et intervenant au long cours méprise tout autant l'assemblée et le syndic. On peut lire dans son site :
================
Vous vous interrogez sur le fonctionnement de votre résidence, le montant de ses charges ou la gestion de ses travaux, invitez COPRO+ à participer à une réunion de votre conseil syndical.
La législation a prévu et organisé l'assistance aux conseils syndicaux (article 27 du décret du 17 mars 1967)
•Le conseil syndical peut se faire assister par tout conseil de son choix
•Une simple délibération du conseil suffit, sans intervention du syndic ni délibération en AG.
•Le coût des prestations est inclus dans les charges et réglé par le syndic.
Lors de cette première rencontre avec le conseil syndical, entièrement gratuite et sans engagement, COPRO+ écoute l'exposé de vos préoccupations et propose, le cas échéant, une prestation de nature à répondre au besoin exprimé.
Chaque mission est définie de manière forfaitaire, par un bon de commande, précisant les engagements respectifs.
Le conseil syndical décide à la majorité simple d'accepter ou non la mission.
Prendre contact avec COPRO+
Extrait du décret d'application du 27 mars 1967 article 27
« Le Conseil syndical peut, pour l'exercice de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »
=======================
Voila une question qui doit être réglée une fois pour toutes, dans la plus grande objectivité et sans atteinte abusive aux intérêts dans "assistants " potentiels.
Pour la reste, il faut se fixer comme mission de faire disparaître les délégations excessives attribuant les plus larges pouvoirs au conseil syndical.
Si l'on arrive déjà à cela, ce ne sera pas mal.
|
|
|
|
|
|
66
Posté - 29 oct. 2015 : 12:30:32
|
Président du CS j'ai toujours refusé que cette délégation figure à un Odj; Et si le syndic proposait cela, j'expliquais à l'AG mon refus, et à chaque fois l'AG a décidé des travaux, du montant et de l'entreprise.
On peut aussi constater que les CS ET les syndics ne proposent pas plusieurs devis, et proposent une délégation au CS du choix de l'entreprise dans une enveloppe proposée à la louche sans aucun cahier des charges. Un petit arrangement entre amis !!! les dérives commencent avec ce genre de procédés.
L'urgence est une situation assez rare. Il arrive aussi que le week-end un président du CS ou un de ses membres appellent un plombier pour une grosse fuite, les pompiers pour un toit qui s'envole, .....
En décembre 1999, il fut impossible de contacter notre syndic et les pompiers pour dégager des arbres cassés ( parc de 2 ha) qui risquaient de tomber sur des pavillons de notre résidence.
Le président du CS a géré cette situation seul; professionnel du batiment, il a contacté une entreprise, et en 48 heures les très nombreux arbres dangereux ont été abattus ou sécurisés.
Une délégation pour des travaux d'entretien !!! quelle bêtise |
|
|
|
DLDL
Nouveau Membre
34 message(s)
Statut:
|
|
67
Posté - 04 nov. 2015 : 14:19:08
|
Si une résolution telle que celle indiquée dans la question initiale était votée, est-il nécessaire de voter dans une AG ultérieure une résolution spécifique pour annuler la résolution précédente ou le simple fait de ne plus voter une telle résolution est-il suffisant?
|
|
|
|
didier45
Contributeur actif
203 message(s)
Statut:
|
|
68
 Posté - 04 nov. 2015 : 14:26:22
|
|
je viens enrichir votre discussion , voila j'ai un aspirateur pour faire le ménage le moteur à grillé ce matin âge dix ans ( source d' un membre du CS électricien ) j'appel mon syndic pour savoir si je préviens le commercial pour le remplacer rapidement l'aspirateur , le membre dit au syndic on pourrait simplement remplacer le moteur de l'aspirateur , nous voilà parti chez le revendeur pour connaitre le prix et la disponibilité de la pièce ( le prix du moteur 145€ et livré dans les 3-4 jours ) le commercial dit au membre du CS l'aspirateur pro coûte 318€ divisé par l'ensemble qui fait 3€ ; le membre du CS alors et d'accord d'en parler à tous les membres du CS ( 13 ) et moi je dis à ce membre du CS que je ne suis pas prêt d'avoir un aspirateur demain . le syndic va attendre l'accord du président et moi je vais acheter un balai pour faire le ménage . |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
69
Posté - 04 nov. 2015 : 15:42:14
|
Très bon exemple fourni par Didier45.
Réponse objective : le syndic a pouvoir (et obligation !) de prendre la décision évidente : remplacer l'aspirateur.
Mais dans la pratique et en l'absence de tout mécanisme de cogestion, la pratique s'est installée subrepticement de consulter le CS au moindre éternuement.
Il faut ajouter qu'il y a souvent un membre du CS d'un immeuble de Colombes qui a un très bon fournisseur à Pontault Combaut On gagne 23 e et on a passé la matinée.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
70
Posté - 04 nov. 2015 : 15:57:59
|
Bon exemple pour pointer du doigt la nécessité de définir des pratiques de fonctionnement, cogestion ou pas, entre les acteurs, le syndic et le CS, dans le cadre d'une bonne gestion du syndicat au jour le jour.
Qui mérite sans doute un sujet de partage d'expériences.
Car cette histoire d'aspirateur, ou ailleurs de porte de garage à vélo à repeindre, ou même de la canalisation qui saute (comme par hasard le samedi soir ou le dimanche matin ! ), n'a rien à voir avec le présent sujet : Délégation au CS pour un acte expressément déterminé"...
Qui est autre chose.
PS : il n'y a rien de dégradant à prendre un balai, ni même un chiffon .....
|
Édité par - Gédehem le 04 nov. 2015 16:00:09 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
71
Posté - 04 nov. 2015 : 16:12:37
|
|
|
|
|
didier45
Contributeur actif
203 message(s)
Statut:
|
|
72
Posté - 04 nov. 2015 : 16:31:20
|
|
je le conçois j'ai même commencé par le balai et après l'aspirateur qui fait moins de poussières , puisse qu'on m'a livré des masques respiratoire à cartouche c'est le moment de les utilisés . |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
73
Posté - 04 nov. 2015 : 17:32:44
|
Attention à la date de validité de la cartouche ....
Sur le sujet abordé sur le site de JPM, il convient de compléter un point, qui a toute son importance, pour ce qui concerne le pouvoir d'engager des fonds :
"L’objet est en général la réalisation de travaux de réparation urgents nécessités par un incident imprévisible. ne suffit pas.
Il faut le compléter par : " .. en cas d'absence du syndic .."
Ce que rappelle l'arrêt cité (28.06.2001) reprenant un précédent arrêt dans ce sens (CA Paris 9.10.1997), précision d'importance.
Comme en général le syndic n'est pas tous les jours à la pêche .... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
74
Posté - 04 nov. 2015 : 19:05:02
|
Absence du syndic ? Je ne trouve aucune mention de l'absence du syndic dans l'arrêt du 28 juin 2001 tel qu'il est reproduit dans Loyers et copropriété.
Je ne vois d'ailleurs pas pourquoi on parlerait de l'absence du syndic. Le conseil syndical prend sa décision. Elle est appliquée par le syndic.
Dans la plupart des cas le conseil syndical ne fait à la vérité que conforter la position du syndic qui pourrait agir seul.
Pour ma part je pense qu'il faut utiliser systématiquement ce mécanisme qui vaut toutes les cogérances du monde.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
75
Posté - 05 nov. 2015 : 09:53:42
|
Dans l'extrait qui en est fait dans la revue, peut être.
Mais pas dans ma "Petite fiche" pense bête habituelle, établie entre autresl sur la base de Dalloz ou Littec...
Que je livre ici :
"Délégation de pouvoir donnée au CS. (D.art.21)
Elle ne peut être donnée que pour un acte expressément déterminé.
Excluant un objet vague, général, imprécis.
Dalloz 2004 p.325Â :
« Le principe énoncé art.21 al. 1 souffre une exception en matière de 'dépenses'. Pour un exemple de délégation de pouvoir donnée au conseil syndical d'engager des dépenses en cas de nécessité et en l'absence du syndic dans la limite d'un maximum compatible avec le budget de la copropriété voir CA Paris 9.10.1997, Loy et Copro 1998 n°48 et IRC oct.98 obs. Ritchy. »
Dalloz 2008 p.435
« Il ne peut y avoir de délégation générale consentie pour une durée indéterminée.
Le bénéficiaire de la délégation peut se voir confier le pouvoir de décider par lui-même de certaines dépenses : mais le montant maximum de la délégation doit alors en être fixée.
Pour la validité d'une délégation donnée au conseil syndical pour l'engagement de dépenses urgentes en cas d'absence du syndic et dans la limite d'un plafond : CA Paris 19°ch.B 9.10.1997 in Loy et Copro n°48 et CA Paris 23°ch.B 28.06.2001 in Loy et Copro 2002 n°47. »
D'où la nécessité de préciser ce point sur votre '(excellente) fiche.
Il faudrait retrouver l'intégralité de ces arrêts, dont celui de 97, que j'ai eu de mémoire entre les main lorsque je trainais encore à la BU de mon secteur ...
Sur le fond de la question, vous avez raison, cogestion ou pas : il faut définir des modalités d'action entre les 2 principaux acteurs, syndic et CS.
Mais cela ne relève pas de la délégation de pouvoir ou de l'autorisation d'engager des dépenses dont il s'agit D.art.21, mais de l'organisation de la gestion du syndicat en interne, à définir.
Ce qui n'est pas prévu ou enfermé dans un texte.
|
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2015 10:05:41 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
76
Posté - 05 nov. 2015 : 11:01:58
|
Dans l'arrêt du 9/10/97 la mention " en l'absence du syndic " est reprise au texte de la résolution donnant délégation.
On ne peut la considérer comme une condition posée par la jurisprudence. Par contre la délégation ne peut être donnée pour une durée indéterminée. En l'espèce elle ne vaut que pour la durée de l'exercice.
A noter qu'elle peut aussi bien être donné au syndic. Bien des syndics la refuseraient.
Mme Kischinewski-Broquisse a traité la délégation de pouvoir mieux que ses confrères auteurs. Elle note en premier lieu qu'il s'agit d'un dispositif du droit public inséré dans le statut de la copropriété. Il n'y a donc rien de nouveau avec l'engagement juridique et on peut dire vraiment que la gestion des copropriétés confine peu à peu au droit public, avec les adaptations et assouplissements appropriés
Elle fait aussi remarquer que la délégation peut être donnée à n'importe qui. D'où la pratique ancienne de donner délégation à l'architecte d'entretien de l'immeuble quand le syndic n'était pas lui-même architecte.
|
|
|
|
|
|
DLDL
Nouveau Membre
34 message(s)
Statut:
|
|
77
Posté - 05 nov. 2015 : 11:11:11
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Par contre la délégation ne peut être donnée pour une durée indéterminée. En l'espèce elle ne vaut que pour la durée de l'exercice.
Voulez-vous dire qu'il est inutile, si une résolution telle celle de la question initiale était adoptée en AG ordinaire, de voter une résolution l'annulant à l'AG ordinaire suivante? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
78
Posté - 05 nov. 2015 : 11:50:08
|
Oui, bien entendu, qu'elle ait été réalisée ou non.
Ce qui oblige à la prévoir à nouveau à l'ODJ chaque année pour chaque exercice si l'on veut la pérenniser.
"Elle fait aussi remarquer que la délégation peut être donnée à n'importe qui."
Ce qui est le cas s'agissant du CS dépourvu de toute personnalité ...., bien que "qui" concerne généralement une personne.
Etant entendu qu'au final, délégation ou pas, c'est au syndic qu'il appartient de finaliser l'affaire, en particulier pour le paiement.
D'où, et j'y insiste, la nécessité de coordonner les actions entre CS et syndic, délégation ou pas.
Sauf que les CS n'en ont généralement pas la capacité, voire la compétence, et que les syndics en général n'y sont pas prêts ... ou favorables.
Il y a là un beau chantier, adeptes de la cogestion ou pas. |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2015 11:58:30 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
79
Posté - 05 nov. 2015 : 14:19:53
|
Je ne suis pas l'inventeur du mécanisme.
Il est pratiqué depuis des lustres dans les copropriétés bien administrées et je suis favorable au développement de cette pratique, comme à la lutte très ferme contre les abus qui en seraient faits par des conseils syndicaux voulant gérer à leur guise.
C'est pourquoi j'ai tenté d'en établir un mode d'emploi net et clair dans mon site.
Je crois que nous sommes, Gedehem et moi, à peu près sur le même chemin et je suis certain qu'il en sera de même pour d'autres mises au point qui vont suivre. Les copropriétaires, perdus dans les brumes aluriennes, ont besoin de pistes bien balisées.
|
|
|
|
|
|
80
Posté - 05 nov. 2015 : 15:42:56
|
JPM :"Il est pratiqué depuis des lustres dans les copropriétés bien administrées et je suis favorable au développement de cette pratique, comme à la lutte très ferme contre les abus qui en seraient faits par des conseils syndicaux voulant gérer à leur guise."
gedehem :"Sur le fond de la question, vous avez raison, cogestion ou pas : il faut définir des modalités d'action entre les 2 principaux acteurs, syndic et CS.
Mais cela ne relève pas de la délégation de pouvoir ou de l'autorisation d'engager des dépenses dont il s'agit D.art.21, mais de l'organisation de la gestion du syndicat en interne, à définir.
Ce qui n'est pas prévu ou enfermé dans un texte.
"
Messieurs : Ou placez vous le curseur ?
Il y a une différence entre appeler le plombier un dimanche pour une fuite sur parties communes, et un CS qui change une ampoule avec les risques pour lui et le syndicat. Pourtant la notion d'urgence peut-être l'argument du CS, mais que se passera t'il si ce CS se casse la hanche !
Changer une ampoule à 2€, pourrait couter très cher aux copros.
Voter une délégation sans objet bien déterminé est le début des abus.
Expérience perso dramatique pour les copros par le passé, et cette année avec un CS qui choisit une entreprise qui est radiée de puis 5 ans !!
Que dire d'un CS qui achète des fleurs et se fait rembourser par le SDC sans aucun accord ni délégation voté par l'AG ( 1200 € par an), ou qui repeint les portes des garages pour faire des économies sans rien demander à personne ( le syndic remboursant la peinture) Aucune urgence dans ces dérives !
Qui va donc établir une telle liste de décision du CS qui engage le syndicat sans accord de l'AG ?
"la nécessité de coordonner les actions entre CS et syndic"
Dans des copropriétés parfaites ! oui.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
délégation cs 
