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JPM
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81
 Posté - 05 nov. 2015 : 16:06:02
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Futilité en 318 - 250 ! Il ne faut pas laisser tourner le ratissage, comme disent les militaires
Les copropriétés sereines laissent les autres se débattre avec leurs laxismes.
Il reste un excellent mécanisme dont il faut faire la promotion.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 05 nov. 2015 : 16:55:54
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Je veux pas rajouter du poil à gratter dans le dos de certains, mais là on revient un peu sur le sujet "RFCS & Cogestion une complémentarité ou un double emploi ?" :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19167
citation: Initialement posté par JPM
Il reste un excellent mécanisme dont il faut faire la promotion.
Je dirais qu'il faut améliorer le concept et éclaircir celui déjà existant.
Je vais jouer à l'avocat du diable....
L'AG donne à une très large majorité une délégation de pouvoir au conseil syndical (CS) avec une mission précise et un montant fixé. Tout conforme au mécanisme précité.
Évidement l'AG est souverainement décisionnaire, et le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l'AG.
Mais il existe des couacs :
1 - Aucun des membres du CS n'a voté la résolution de délégation de l'AG ainsi donnée au CS, et validé pourtant à la majorité du SDC. Dans ce cas, la délégation ne peut être validé puisque non acceptée par la totalité des membres du CS ?
2 - Seulement une partie des membres du CS ont eux-mêmes acceptés la dite délégation qui leur est donnée par l'AG. Dans ce cas, les autres membres du CS ayant voté contre sont-ils exemptés de ladite délégation ?
Le texte n'est pas claire sur ces particularités. Et avouer que l'AG ne peut obliger un membre du CS d'accepter une délégation dont il refuse lui-même d'endosser la responsabilité.
De même, le CS ne pourrait virer un de ses membres au simple motif qu'il refuse une délégation de pouvoir donnée par l'AG.
En fait, on ne peut reprocher à des membres du CS de refuser une délégation, si ni le syndic ni le syndicat ne veulent eux-mêmes assumer une quelconque responsabilité.
En fait, toute la problématique de cette délégation réside simplement dans l'articulation et le transfère de responsabilité professionnel du syndic à la responsabilité civile des membres du CS.
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Posté - 05 nov. 2015 : 17:04:28
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Luc Standon :" Évidement l'AG est souverainement décisionnaire, et le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l'AG."
Evidemment, l'AG ne peut pas voter des résolutions qui ne respectent pas la loi de la copropriété? Une telle résolution est illégale.
Et votre scénario aux histoires internes du CS !!!!
Responsabilité du CS : mais celui-ci ne peut recevoir une délégation de pouvoir que sur un acte déterminé et dans budget décidé par l'AG. Il rend compte de l'éxécution de cette délégation à l'AG. Pour quelle raison la responsabilité du CS serait elle engagée, si la loi est respectée; c'est à dire pas de vote d'une délégation vague et sans objet.
Luc Standon : je suis copropriétaire, je vote contre cette délégation illégale, ET je ne paie pas mes charges ayant comme argument que la loi n'est pas respectée. Que va dire le juge ? 
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JPM
Modérateur
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84
Posté - 05 nov. 2015 : 18:14:55
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Il s'agit bel et bien de faire tourner le ratissage 
L'hypothèse de Standon ne tient pas ! On nous casse les oreilles depuis trois ans à vouloir écrire dans la loi que le conseil syndical participe à l'établissement de l'ordre du jour, alors que cette pratique est constante depuis des lustres dans les copropriétés qui marchent.
De plus il y a un président du CS sauf pour les gens de l'Institut national de la consommation qui enseignent encore à la plèbe que la désignation du président n'est pas obligatoire (fiche 135).
Comment voulez vous dès lors que figure à l'OJ une délégation dont le CS ne voudrait pas.
Quant à un membre du conseil syndical qui, seul, y serait opposé, il doit exécuter les décisions de la majorité et se taire.
MAIS on évoque ici l'éventualité d'une acceptation par le conseil syndical de sa mission. C'est à piocher 
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 nov. 2015 : 19:01:05
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JPM et moi sommes en gros non seulement d'accord, comme il le rappelait, mais étant un adepte et praticien depuis des lustres (même ceux fonctionnant à la bougie) du syndicat coopératif, je suis très réceptif pour tout ce qui à trait à ce qu'on peut appeler "cogestion", bien que les textes ne soient pas en phase avec la pratique qui pourrait en découler.
Je suis d'accord aussi avec le fait que de nombreux syndicats, et donc leur CS, ont plus le soucis de bien gérer leur bien commun que de suivre à la lettre à défaut d'esprit les textes, la jurisprudence, l'exacte conformité des choses.
Et c'est heureux.
Sauf que, et c'est là que les choses se corsent, cela exige une bonne connaissance de la part des copropriétaires, du moins la conscience "des affaires", des membres de CS bien formés (et "intelligents", bien qu'écrivant cela je vais encore me faire incendier !), et enfin d'un syndic qui ne soit pas obtu mais ouvert au partage et à la concertation bien comprise, sorte de "travail en équipe"..
Comme dit ma bonne voisine Mme Michu : "C'est une question de neurones. Y'en a à qui il en manque .."
C'est sur ces points qu'il y a un gros travail, la frontière entre les divers acteurs étant parfois difficile à définir, souvent fonction des personnes.
Qui n'a pas rencontré telle personne qui semble très bien, élue au CS, bombardée pdt, et qui en peu de temps se retrouve "dictateur", y compris pour mettre le syndic "aux ordres".
La cogestion (comme le syndicat coopératif) est un 'art' difficile, qui suppose (impose) bien plus que la simple bonne volonté, ou même la compétence.
J'ose affirmer qu'elle impose une certaine philosophie du "vivre ensemble", de la conscience du "bien commun", ce qui ne se trouve ni sur les bancs de la fac de droit (cela se saurait !) ni même dans la vie de l'entreprise, où règne le chacun pour soi, qui commence comme chacun sait par le "moi d'abord" (Dieu étant mis aux oubliettes ...).
D'où ma grande réserve face à ces résolutions décidant la délégation de 5 ou 6000 € (voire plus) à des CS un peu 'potiche' (*), mal formés, pour des dépenses indéfinies, qui seront réalisées puisque votées. Dépenses que les copropriétaires majoritairement ignorants approuveront puisqu'on leur dit que c'est tout bon.
Les mêmes copropriétaires qui ne manqueront pas de contester les 400 € d'honoraires supplémentaires que demande le syndic, ou la facturation pour 300 € d'un état daté, et que sais-je encore dans ce style.
C'est là le rôle de "garde fou" des textes, faute de quoi cela part dans tous les sens, et s'agissant de dépenses, bien loin d'une véritable politique de maitrise des charges.
(*) je saute ceux dépourvus de règles et/ou de pdt...
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Édité par - Gédehem le 05 nov. 2015 19:15:05 |
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Posté - 05 nov. 2015 : 19:26:41
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Gedehem : "J'ose affirmer qu'elle impose une certaine philosophie du "vivre ensemble", de la conscience du "bien commun", ce qui ne se trouve ni sur les bancs de la fac de droit (cela se saurait !) ni même dans la vie de l'entreprise, où règne le chacun pour soi, qui commence comme chacun sait par le "moi d'abord" (Dieu étant mis aux oubliettes ...).
C'est là le rôle de "garde fou" des textes, faute de quoi cela part dans tous les sens, et s'agissant de dépenses, bien loin d'une véritable politique de maitrise des charges."
gedehem : J'ose affirmer que ce dernier post résume ce qu'est la copropriété et la manière de la gérer.
Absolument rien à ajouter, tout est dit, sans polémique
Vivre ensemble, bien commun, intelligence, bons sens, ... cela ne concerne pas que la copropriété.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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87
Posté - 08 nov. 2015 : 14:03:14
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon :" Évidement l'AG est souverainement décisionnaire, et le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l'AG."
Evidemment, l'AG ne peut pas voter des résolutions qui ne respectent pas la loi de la copropriété? Une telle résolution est illégale.
Encore une fois vous détournez mes propos pour répondre à côté de la plaque.
Décidément c'est plus une habitude chez vous, mais une technique.
citation: Initialement posté par philippe388
Responsabilité du CS : mais celui-ci ne peut recevoir une délégation de pouvoir que sur un acte déterminé et dans budget décidé par l'AG.
Comme vous le dite : PAR l'AG !.
Donc il n'est pas impossible que les X membres du CS (minoritaires) votent conjointement contre cet acte déterminé dans le budget décidé par l'AG (majoritaire).
citation: Initialement posté par philippe388
Il rend compte de l'éxécution de cette délégation à l'AG.
Simple : les membres du CS ont voté contre la dite délégation de pouvoir déterminée par l'AG.
De fait, ils n'ont pas exécuter la délégation qui leur a été confié par l'AG.
Alors ?!.... Qui allume le bûcher ?!...
citation: Initialement posté par philippe388
Pour quelle raison la responsabilité du CS serait elle engagée, si la loi est respectée; c'est à dire pas de vote d'une délégation vague et sans objet.
Du fait que justement la délégation était conforme à la Loi, avec un objet bien déterminé et un budget fixé, mais que les membres du CS s'y sont opposés (c'est aussi leur droit).
Or cette opposition de vote n'a pas été suffisante, et l'AG a quand même approuvé à la majorité la dite délégation au CS (moins ses membres).
La situation peut très bien se produire.
citation: Initialement posté par JPM
L'hypothèse de Standon ne tient pas !
Elle reste probable, et conforme à l'articulation des textes actuellement en vigueur.
citation: Initialement posté par JPM
De plus il y a un président du CS sauf pour les gens de l'Institut national de la consommation qui enseignent encore à la plèbe que la désignation du président n'est pas obligatoire (fiche 135).
On ré-ouvre le sujet sur cette particularité ou pas ?
Car effectivement un CS sans présidence est possible, même si ce n'est pas recommandé.
citation: Initialement posté par JPM
Comment voulez vous dès lors que figure à l'OJ une délégation dont le CS ne voudrait pas.
Et pourquoi cela n'y figurerait pas ? Le CS n'est pas le censeur de l'établissement de l'ODJ.
Lequel ODJ est préparé par le syndic... en concertation avec le CS (et pas seulement avec le pdt du CS).
citation: Initialement posté par JPM
Quant à un membre du conseil syndical qui, seul, y serait opposé, il doit exécuter les décisions de la majorité et se taire.
Et donc il en serait de même si tous les membres du CS s'y oppose mais que l'AG vote pour.
Le CS devra donc exécuter la délégation de pouvoir donnée par l'AG, même si les membres du CS ne veulent accepter ladite délégation.
Laquelle délégation vient bien en supplément de leurs prérogatives initialement fixées dans les textes.
citation: Initialement posté par JPMMAIS on évoque ici l'éventualité d'une acceptation par le conseil syndical de sa mission. C'est à piocher
Non pas de sa mission, MAIS seulement de l'acceptation d'une délégation supplémentaire donné par l'AG au titre de l'article 25 (on y revient encore). C'est là la nuance.
Est-ce qu'en cas de refus d'acceptation d'une telle délégation, cela implique que le CS n'est pas digne de confiance ? Qu'il ne fait pas ce pourquoi il a été mandaté initialement ? Les membres doivent-ils démissionner ? Oui c'est effectivement à creuser.
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JPM
Modérateur
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88
Posté - 08 nov. 2015 : 15:25:06
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Standon : citation: Car effectivement un CS sans présidence est possible, même si ce n'est pas recommandé.
Non c'est illégal
L'art 21 de la loi prescrit " Le conseil syndical élit son président parmi ses membres "
Cette disposition à l'indicatif présent est impérative et d'ordre public.
Voyez sur le site du Sénat " Rédiger la loi " 2007 :
citation: Classiquement, le présent de l'indicatif vaut prescription impérative : en droit -et bien sûr si le sens s'y prête- l'expression « Le Président de la République promulgue les lois dans les quinze jours [...] » doit ainsi s'entendre comme « le Président a l'obligation juridique de promulguer [...] » (article 10, alinéa 1er, de la Constitution française de 1958). En vertu de cette règle d'usage, et sauf exception, il est donc préférable de ne pas recourir dans le dispositif des propositions de loi à des verbes prescriptifs comme « avoir l'obligation de », « être tenu de », « devoir », etc....
Le Conseil constitutionnel s'est prononcé dans le même sens
Vous ne l'ignorez pas, Standon, mais comme certaines associations vous piétinez le droit. Sic pour l'ARC qui écrit : heureusement le décret a balayé la loi !!! et souhaite ensuite faire partie du jury de la Commission de contrôle appelée à juger les professionnels immobiliers.
Sur le tout : http://www.jpm-copro.com/Langue%20f...ropriete.htm
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Édité par - JPM le 08 nov. 2015 15:52:28 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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89
Posté - 08 nov. 2015 : 18:05:46
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C'est dommage de ne pas répondre au sujet, et de focaliser sur cette problématique de présidence du CS. Alors que ce débat a maintes fois été abordé, y compris dans ce forum, mais aussi dans l'ancien forum.
Donc OK un CS doit impérativement avoir un président dixit l'article 21 de la Loi... Le président est élu à la majorité des membres du conseil : Que se passe t'il si aucune majorité se dégage d'un vote... = statu quo ?!...
L'élection du président est donc obligatoire (art.21 de L.1965) mais sa non désignation n'est pas sanctionnée. Les textes ne prévoient pas non plus les modalités de cette désignation (lesquelles modalités sont fixées par le CS = RFCS ou par le RdC selon les us et coutumes de chaque SDC).
Faute de candidature, il peut arriver que les membres du CS n'arrive pas à se décider. Il peut aussi arriver le pdt du CS démissionne et reste quand même membre actif du CS, jusqu'à la prochaine AG.
Cette ambiguïté juridique sur l'absence possible d'un pdt de CS réside aussi dans l'article 8 du D.1967 pris pour application de la L.1965 :
Les fameux débats : "s’il en existe un" de l'art.8 du D.67 toujours pas modifié à ce jour.
D'autre part, l'article 26 du D.1967 précise :
"Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres."
"Lorsqu'il en a désigné un" le décret admet donc une situation dans laquelle il est possible que le CS n'a donc pas désigné son président. Et donc... "à défaut..." de pdt du CS, un copropriétaire doit écrire à chacun des membres du CS pour s’adresser tout aussi valablement au conseil syndical sans présidence.
Le mieux étant d'ouvrir un énième sujet pour prolonger l'inutile débat de la présidence du CS...
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Posté - 08 nov. 2015 : 19:25:51
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Luc Standon : Vous ne faites que polémiquer sur des textes de lois. Le rpésident du CS est OBLIGATOIRE, et rien d'autre.
pas de président de CS = pas de CS fonctionnel, point final à ce débat.
"
Et donc il en serait de même si tous les membres du CS s'y oppose mais que l'AG vote pour."
Cette polémique est débile ! les membres du CS votent, comme tous les autres copros,. Ce sont des copros NORMAUX lorsqu'ils votent.
Ils peuvent adopter, rejeter ou s'abstenir pour cette délégation. Ils votent comme ils l'entendent comme tout autre copro. qu'ils sont?
Le fait qu'ils soient membres du CS ne change rien sur le résultat du vote; ils ne votent que pour leurs tantièmes?
Les votes internes au CS n'ont rien à voir avec le vote de l'AG, la seule décisionnaire.
Si l'AG adopte une délégation de pouvoir conformément à la loi, sur un objet déterminé avec un budget déterminé, le CS doit exécuter cette délégation et en rendre compte à l'AG.
Un CS qui n"exécuterait pas cette délégation, n'est pas un CS qui fonctionne; l'AG devra rejeter ce CS à la prochaine AG.
La question a se poser, c'est la responsabilité d'un CS qui n'exécuterait pas une délégation ? Si il s'agit de travaux ( non urgents) mais indispensables à la conservation de l'immeuble, de parties communes ou d'éléments communs, cela pose question !
Ce nouveau scénario est encore ridicule.
Luc Standon : Si la poule avait des dents, ....... |
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didier45
Contributeur actif
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 Posté - 08 nov. 2015 : 19:56:28
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c'est un vrai roman feuilleton , je suis d'accord avec philippe388 , chez nous ils ont élu un nouveau président du conseil syndical qui à duré une demi-heure personne voulez être président mais personne voulez que le syndic ait la mainmise donc président du conseil syndical obligatoire sinon ... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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92
Posté - 08 nov. 2015 : 21:37:41
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 nov. 2015 : 22:11:00
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C'est une vraie manie que cette argumentation bidon : "C'est pas sanctionné alors c'est pas obligatoire".
Il n'est pas nécessaire d'avoir une sanction prévue par un texte pour quelle existe, surtout si "sanction" est compris abusivement dans le sens de "condamnation" !
Une "sanction" peut simplement être l'absence de réalisation d'un acte. Si tel document n'est pas signé, il n'est pas opposable, par exemple. Si pas de signature du contrat = pas de contrat.
C'est la "sanction" Ã l'absence de signature, sans que personne n'ai d'amende ou ne se retrouve en prison !
S'agissant du CS, de la formation collégiale découlant de la désignation de membres par une AG, elle ne peut être formée en capacité d'agir en tant que "CS" QUE par la réalisation des 2 obligations prévues par les textes :
- avoir un pdt.
- avoir des règles d'organisation et de fonctionnement.(RFCS).
Si les 2 obligations ne sont pas réalisées, il n'y a pas de groupement formé, constitué "ensemble", ayant la capacité d'agir en qualité de "collège CS".
C'est cela la "sanction".
Etant rappelé que l'AG ne fait que désigner individuellement des personnes. Elle ne forme pas le collège CS.
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Édité par - Gédehem le 08 nov. 2015 22:22:29 |
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