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roger98
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 Posté - 28 oct. 2015 : 22:39:47
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Bonjour,
En AG, la résolution du BP n'a pas été présenté, quoique dans l'OJ .
Le syndic a t il le droit de faire les appels de charges courantes auprès des copropriétaires lors du prochain exercice?
Merci
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JB22
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Posté - 28 oct. 2015 : 23:13:31
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Il y a une faute du Président de séance et également du syndic, s' il était présent, qui a manqué à son devoir de conseil, car il devait avertir l' A.G. des conséquences du non vote du budget.
Le budget de l' exercice n' ayant pas était voté il n' est pas possible de faire des appels |
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Posté - 29 oct. 2015 : 06:53:41
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citation: En AG, la résolution du BP n'a pas été présenté, quoique dans l'OJ . Normalement on vote le budget prévisionnel N+2, et donc en l'absence, il n'y a ps de conséquence majeure.
Coformez-vosu que le budget de N+1 avait bien été voté en 2014? |
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Posté - 29 oct. 2015 : 07:55:43
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Si aucun budget n'a été voté, le syndic ne peut appeler que 2 premiers trimestres sur la base du budget de l'année précédente.
Par contre, il se passe souvent la chose suivante : l'année précédente (2014), on vote un budget approximatif pour l'année suivante (2015). Dans ce cas, le syndic appelle de droit sur les valeurs votées pour les 4 trimestres. Puis ensuite dans l'année en cours, on vote un réajustement du budget en cours.
Dans votre cas, au cours de l'AG de 2015, il était peut-être prévu de revoir ce montant du budget voté au cours de l'AG de 2014, mais peut-être qu'un réajustement n'étant pas nécessaire, cette question n'a pas été abordée. Cela aurait du être inscrit sur le PV. |
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roger98
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 Posté - 29 oct. 2015 : 08:01:32
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bonjour Ribouldingue
je ne suis pas d'accord , les conséquences semblent graves
Le budget N+2 est le budget prévisionnel de l'année à venir qu'il faut voter en N+1.
Donc si en N+1 (2015) on ne vote pas le BP N+2 (2016) le syndic ne semble pas pouvoir faire des appels de fonds pour 2016 car les sommes ne sont ni certaines ni liquides enfin, c'est ce que j'ai compris avec mes recherches et la réponse de JB22 désolé si je me trompe
Le budget N+1 voté en 2014 que vous indiquez n'est que le budget prévisionnel N+2 à voter en 2013 et n'a rien à voir avec 2016, en 2014 c'est l'exercice N de 2013 clos qui est à approuver
Merci pour votre intervention |
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roger98
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Posté - 29 oct. 2015 : 08:13:05
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Bonjour Rambouillet
désolé on a écrit en même temps sur le Post
je vous cite:
Si aucun budget n'a été voté, le syndic ne peut appeler que 2 premiers trimestres sur la base du budget de l'année précédente.
Cela n'est valable me semble t'il, que si le syndic a été préalablement autorisé par une AG
Merci |
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Posté - 29 oct. 2015 : 08:31:45
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Roger68, en 2013 on vote le budget 2015.
En 2014 on vote le budget 2016, donc il est deja voté
SI en 2015 on a refusé de voter ou omis de voter le budget 2017, c'est grave, mais pas désespéré, et n'empêche nullement les copropriétaires de payer. |
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JB22
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Posté - 29 oct. 2015 : 09:03:19
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"En 2014 on vote le budget 2016, donc il est deja voté"
ERREUR, Lors de l' A.G. 2015, on approuve les comptes de l' année N: 2014 et on vote le budget de l' année N+2: 2016, le budget de l' année N+1 2015 a été voté lors de l' A.G. précédente, il peut être réviser (en plus ou en moins) lors de l' A.G.2015.
Le budget est voté avant l' année qu' il concerne, le budget 2016 doit être voté avant 2016 donc en 2015.
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Posté - 29 oct. 2015 : 09:25:31
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Pour pinailler il faudrait être beaucou plus précis, ce qui n'est pas le cas ici, puisqu'on semble parler d'une AG se tenant en automne.
Quel est l'exercie normal de votre syndicat?
Quelle est la date de vos AG
Qu'a t'il été voté lors de la précédente AG |
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Gédehem
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Posté - 29 oct. 2015 : 10:49:53
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On marche sur la tête à vouloir adopter des budgets prévisionnels 1 an vire 2 ans AVANT sa date d'entrée en vigueur.
Déjà , décider en avril 2015 du budget pour 2016 (janvier>décembre 2015) est un exercice difficile, qui oblige en avril 2016 à décider d'un prévisionnel rectificatif.
LE vote d'un budget prévisionnel a pour objet de rendre exigibles les provisions, au moins la première échéance (mettons au 1.01.2016).
Dans la mesure où un BP était prévu à l'ODJ, le pdt de séance devait le soumettre aux voix. Il en porte la responsabilité s'il y a préjudice.
Il appartient à chaque copropriétaire de verser aux échéances prévues (1er jour du 1er mois de chaque trimestre) le 1/4 du budget précédent, l'AG 2016 devant adopter le BP 2016 qui conviendra.
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nefer
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10
Posté - 29 oct. 2015 : 10:57:49
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que le président de séance "saute" une résolution, cela peut arriver
mais il y a toujours un copropriétaire présent pour en faire la remarque
ou alors tous les présents étaient "endormis".... |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 29 oct. 2015 : 12:51:23
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De ribouldingue
"Pour pinailler il faudrait être beaucou plus précis, ce qui n'est pas le cas ici, puisqu'on semble parler d'une AG se tenant en automne."
Il n' y a aucun pinaillage, on ne peut pas être plus précis en parlant de l' exercice N, N+1 ou N+2, que l' A.G. se tiennent en automne ou au printemps. Un exercice à une durée de un an qui ne correspond pas nécessairement à l' année civile.
Article" 14-1 de la loi:
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d' administration des parties communes et équipements communs de l' immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L" assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l' exercice comptable précédent...."
Article 43 du décret:
"Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l' exercice qu'il concerne.
Toutefois si l' exercice ne peut être voté qu' au cours de l' exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l' assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles...."
Voir les annexes 2 et 3:
N : Exercice clos à approuver
N+1 : Budget prévisionnel en cours voté.
N+2 : Budget prévisionnel à voter |
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JPM
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Posté - 29 oct. 2015 : 13:44:50
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A noter que cette omission de vote est regrettable, mais n'a vraiment de conséquence dommageable que si un copropriétaire refuse de payer sa cotisation.
Le syndic peut appeler le budget qui avait été prévu en joignant une lettre du conseil syndical expliquant la situation. Si les copropriétaires aient tout va bien.
Mais le syndic ne peut pas faire de recouvrement des provisions ainsi appelées.
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nefer
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Posté - 29 oct. 2015 : 16:18:44
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et ne pas oublier que la tenue de l'AG et le PV sont sous la responsabilité du président de l'AG |
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roger98
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Posté - 29 oct. 2015 : 18:35:37
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Merci à Tous pour votre participation
Je retiens donc et cela conforte mon opinion, que le syndic n'a pas légalement le droit d'appeler les provisions non votées pour l'exercice suivant
Le syndic vient de remplacer l'ancien et a été mis en place par un abus de majorité déguisé pour favoriser les copains!
Le contrat du syndic commence effectivement en septembre, mais comme il a été dit, la date n'a pas d'importance puisque l'on parle en exercice de 12 mois
Cdlt Roger |
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Gédehem
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Posté - 29 oct. 2015 : 19:02:30
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Peu importe qui est syndic !
Il faut s'enlever de la tête la vraie fausse idée largement répandue que l'argent versé va dans sa poche !
Les provisions versées par les copropriétaires sont destinées à "faire tourner la boutique". Ne pas payer ses provisions c'est se tirer une balle dans le pied. Qui va régler le salaire de l'employé, la facture d'eau, d'électricité, le contrat de l'ascenseur, le chauffagiste, etc ... ??
Certainement pas le syndic de sa poche.
Il est évident que le pdt de votre AG est responsable de cette bévue, responsabilité qui peut être engagée devant un juge dans la mesure où elle porte préjudice.
(Il faudrait mettre "en fronton" cette responsabilité du pdt de l'AG, que des associations feraient bien d'aider à engager afin d'en exclure les potiches et les ignorants)
Par cette incompétence fautive du pdt de séance, le syndicat en est pénalisé dans la mesure où cette absence de BP prive le syndic de toute action en recouvrement, comme le rappelle JPM.
Autrement dit, à l'extrême, si personne ne verse rien ou refuse de payer, le syndicat se retrouve en cessation de paiement.
Le syndic ? Il s'en lave les mains.
Si on ne peut couper l'eau aux particuliers, pas sur qu'on ne le puisse pas pour des groupements collectifs. |
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Luc Standon
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Posté - 29 oct. 2015 : 20:34:51
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Posté - 30 oct. 2015 : 11:24:50
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Luc Standon : "Ces deux personnes étant différentes (une personne physique et une personne morale) nous n'avons pas appliqué la règle de réduction des voix lors de l'assemblée générale et avons donc eu la majorité pour les décisions, ce que conteste le dernier copropriétaire (ce que l'on peut comprendre)."
Gens du voyages et groupements collectifs comme une copropriété !! est-ce une bonne comparaison ? 
pour votre info : ANCC :
En ce qui concerne, tout d’abord, les factures d’électricité, l’article 8 du décret prévoit qu’à défaut de règlement à la date indiquée, le fournisseur doit adresser un courrier au syndic l’informant que la copropriété dispose d’un nouveau délai de paiement d’un mois et qu’elle peut, si elle le souhaite, bénéficier d’un échéancier. L’absence de paiement dans ce délai d’un mois ou le défaut d’accord entre le syndic et le fournisseur sur les modalités de paiement autorise ce dernier à procéder à la coupure de courant après apposition, dans les parties communes de l’immeuble, d’un nouveau rappel. Selon le texte, sa durée d’affichage ne peut être inférieure à un mois ou deux mois lorsque « le syndicat des copropriétaires peut faire valoir auprès du fournisseur la défaillance frauduleuse du syndic ou l’existence d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de ce dernier ou lorsque le fonds de solidarité pour le logement a été saisi par l’intermédiaire des services sociaux ». En outre, le rappel doit nécessairement préciser les éléments suivants :
- le nouveau délai accordé pour procéder au règlement de la facture ; - les coordonnées de la personne ou du service habilité à recevoir le règlement de la facture ; - la possibilité, pour les copropriétaires occupants, de saisir les services sociaux « s’ils estiment que leur situation relève des dispositions de l’article L 115-3 du Code de l’action sociale et des familles », c’est-à -dire s’ils éprouvent des « difficultés particulières au regard notamment de leur patrimoine, de l’insuffisance de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence ». Dans ce cas, ces personnes peuvent prétendre au fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Par ailleurs, et en ce qui concerne les autres types de factures (eau, gaz et chaleur), le décret a prévu le respect d’un protocole similaire à celui applicable au non-paiement des factures d’électricité mais avec des délais réduits à 15 jours au lieu d’un mois. Mais ici, ce n’est plus au fournisseur, mais au syndic, d’informer chaque copropriétaire débiteur, dans la lettre de mise en demeure qu’il lui adresse et qui lui fait injonction de régler sa quote-part, qu’il a la possibilité de déposer un dossier de demande d’aide auprès du FSL, soit directement, soit par l’intermédiaire des services sociaux compétents et dont les coordonnées lui sont également indiquées. Ce courrier doit aussi l’informer qu’à défaut de paiement sous 15 jours, et s’il n’a pas entrepris cette démarche, c’est le syndic qui prendra l’initiative de présenter en son nom un dossier d’aide auprès du FSL. Le dossier devra notamment indiquer, selon l’article 9, « l’état des soldes débiteurs du compte du copropriétaire, sa quote-part, le montant du budget prévisionnel de l’année en cours et le compte de gestion général du dernier exercice clos ». Il est intéressant de noter que le FSL n’accorde des aides financières (cautionnements, prêts ou avances remboursables, garanties ou subventions) qu’aux copropriétaires qui occupent régulièrement leur logement (article 6 de la loi du 31 mai 1990).
Les mesures instaurées par le décret sont de bon augure car elles évitent que la défaillance de certains copropriétaires pénalisent toute une copropriété, le fournisseur ayant comme client non pas chaque copropriétaire pris individuellement mais le syndicat des copropriétaires. Le syndic peut ainsi se substituer aux débiteurs qui resteraient passifs et qui prendraient l’habitude que leur quote-part soit supportée par les autres.
Toutefois, avant qu’une aide financière soit accordée aux défaillants, ce sont les copropriétaires solvables qui vont devoir avancer les sommes manquantes s’ils ne veulent pas subir une coupure d’eau, d’électricité, de gaz ou de chaleur dans les parties communes, sauf à ce que la copropriété dispose d’une trésorerie suffisante pour faire face à la situation en attendant que le FSL lui reverse directement l’argent.
Mais une aide financière n’est pas automatiquement accordée dès lors qu’un dossier est déposé. Dans ce cas, la copropriété se verra contrainte d’engager une action en recouvrement contre les débiteurs, ce qui occasionnera des frais supplémentaires. Enfin, il est important de noter qu’une coupure d’eau, d’électricité ou de gaz dans les parties communes peut avoir des répercussions sur les parties privatives et ainsi priver les bons payeurs d’une jouissance correcte de leurs appartements. En effet, si le fournisseur coupe l’eau à l’arrivée de l’immeuble par exemple, non seulement les parties communes seront touchées (impossibilité d’utiliser de l’eau pour laver les poubelles ou faire le ménage du hall d’entrée et des escaliers), mais également les appartements puisque ces derniers sont alimentés en eau par des canalisations qui dépendent des alimentations communes
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Sunbird
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:00:34
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Vu que la situation semble conflictuelle dans votre copropriété, le syndic en place doit convoquer une AG en urgence pour faire voter ce budget, à défaut il ne peut pas gérer votre copropriété.
Concernant le rôle du président de l'AG (et même des membres du conseil) je trouve qu'il faudrait que le législateur se penche sérieusement sur le sujet. |
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Prévisionnel non voté 
