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stepht
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 Posté - 30 oct. 2015 : 09:07:02
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Bonjour,
Je reviens vers vous suite à l'achat d'un appartement dans une petite copropriété où j'étais déjà copropriétaire.
Nous étions 3 copropriétaires : Le vendeur, moi (M et MMe) et une tierce personne.
Le vendeur ne voulait pas me vendre son appartement (longue histoire de famille), j'ai donc constitué une SCI avec une amie comme gérante, ce qui m'a permis d'acquérir ce bien de famille.
Je me retrouve donc avec mon appartement d'origine au nom de M et Mme et ce deuxième appartement en SCI dont nous sommes associés, M et Mme à 50% chacun.
Ces deux personnes étant différentes (une personne physique et une personne morale) nous n'avons pas appliqué la règle de réduction des voix lors de l'assemblée générale et avons donc eu la majorité pour les décisions, ce que conteste le dernier copropriétaire (ce que l'on peut comprendre).
Je sais que si une SCI a été créée avec le but de contourner la règle de majorité de l'article 22 concernant la réduction des voix un juge peut décider qu'il y a lieu d'appliquer la réduction des voix, mais en aucun cas nous ne l'avons faite pour cela, c'était seulement afin de pouvoir acheter un bien de valeur sentimentale.
Pensez-vous que si le copropriétaire opposant intente une action afin d'obtenir la réduction de voix il ait une chance d'obtenir gain de cause ?
Avec mes remerciements anticipés pour vos réponses.
Bonne journée
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Sunbird
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 Posté - 30 oct. 2015 : 10:45:30
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Au lieu d'aller dans un conflit pourquoi n'acceptez vous pas de réduire vos tantièmes comme si vous étiez le propriétaire de l'ensemble?
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stepht
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Posté - 30 oct. 2015 : 10:56:01
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Bonjour et merci pour votre intérêt.
En fait cela fait 10 ans que ce copropriétaire était majoritaire avec l'ancien propriétaire et du coup aucuns travaux d'entretien n'ont été votés et là il serait bon de pouvoir pour la préservation de l'immeuble ( de 1934)de procéder à quelques menus travaux, rien de pharaonique, décision devenue impossible si nous avons le même nombre de voix puisqu'aucune majorité n'arriverait à se dégager étant donné l'opposition systématique à tout dépense.
Je ne suis pas du tout adepte des conflits rassurez-vous.
Mais auriez-vous connaissance de cas similaires où un juge aurait pu ordonner la réduction des voix ?
Merci et bonne journée |
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Posté - 30 oct. 2015 : 11:08:32
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stepht :" Le vendeur ne voulait pas me vendre son appartement (longue histoire de famille), j'ai donc constitué une SCI avec une amie comme gérante, ce qui m'a permis d'acquérir ce bien de famille.
Je me retrouve donc avec mon appartement d'origine au nom de M et Mme et ce deuxième appartement en SCI dont nous sommes associés, M et Mme à 50% chacun."
Dès lors qu'un copropriétaire parvient à prouver qu'une fraude a été commise, il peut demander l'annulation de la résolution ainsi obtenue.
Ce peut être le cas lorsqu'un copropriétaire majoritaire tente artificiellement de contourner la règle légale limitant le nombre de voix dont il dispose.
Pour voter, en effet, il a autant de voix que la somme de celles des autres copropriétaires. Il pourrait donc être tenté de transférer la propriété d'une cave, d'une chambre de service à un ami ou a un enfant, par vente ou donation, afin de créer une majorité fictive et faire échec aux dispositions légales.
Dans une telle situation, cependant, le copropriétaire minoritaire qui parvient à prouver que l'opération ne vise qu'à contourner la loi pourra faire annuler en justice les délibérations adoptées dans ces conditions (cass. civ. 3e, du 20.1.93 pourvoi n° 90-21997).
Les copropriétaire M et Mme stepht possède donc 2 lots, un perso, et un an créant une SCI avec une gérante. Cette gérante est elle mandatée par la SCI pour voter aux AG ?
Si c'est le cas on comprend que ce 3ème copro. soit en colère.
Le caractère sentimental n'est pas réellement une raison valable.
stepht :"Ces deux personnes étant différentes (une personne physique et une personne morale) nous n'avons pas appliqué la règle de réduction des voix lors de l'assemblée générale et avons donc eu la majorité pour les décisions, ce que conteste le dernier copropriétaire (ce que l'on peut comprendre)."
On comprend bien dans ces propos que vous connaissez cette manipulation existe entre SCI et votre couple. C'est une raison valable pour estimer qu'il y fraude.
Qui est ce " ON n'a pas appliqué " ? que dit votre syndic à ce sujet. Il devait expliquer ce risque de contestation.
Ce copro. a raison de contester, ET il a une chance de gagner. 
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JB22
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Posté - 30 oct. 2015 : 11:59:44
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"Pensez-vous que si le copropriétaire opposant intente une action afin d'obtenir la réduction de voix il ait une chance d'obtenir gain de cause ?"
Je suis persuadé que le copropriétaire opposant obtiendra gain de cause, d' autant que sous cette S.C.I se cachent les mêmes personnes, peut importe le motif pour lequel cette S.C.I a été créée
" devenue impossible si nous avons le même nombre de voix puisqu'aucune majorité n'arriverait à se dégager étant donné l'opposition systématique à tout dépense"
C' est là tout le problème des syndicats de copropriétaires à deux copropriétaires, toutes décisions demandent l' accord des deux parties.
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nefer
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Posté - 30 oct. 2015 : 12:13:59
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Sunbird
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Posté - 30 oct. 2015 : 12:46:16
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Entre croire qu'on peut contester une résolution, le faire et réussir il y a des étapes à franchir.
Même dans le cas où vous auriez été initialement copropriétaire de 2 lots, et que vous aviez décidé de vous revendre un lot en constituant une SCI il ne sera pas simple à votre contradicteur d'apporter la preuve de ce qu'il avance. Pour moi il me semble illusoire de croire qu'il aura gain de cause.
A la limite rien ne vous empêchait par exemple que votre femme soit propriétaire à 100% du premier lot, et vous propriétaire à 100% du second lot, et dans ce cas il inventera quoi comme histoire que ce n'est pas normal que vous avez une femme....
Vous êtes géré par un syndic pro? |
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JB22
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:03:56
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"Pour moi il me semble illusoire de croire qu'il aura gain de cause."
On n' est jamais certain d' une décision de justice, laissée à "l' appréciation souveraine des autorités de justice", mais dans le cas exposé je crois personnellement que la justice reconnaitra un abus de droit.
Qui est syndic, cela n' a qu'un effet de curiosité, sans effet juridique.
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:04:15
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Sunbird :"et avons donc eu la majorité pour les décisions, ce que conteste le dernier copropriétaire"
Le "ON" n'a pas appliqué la réduction des voix, MR et Mme stepht ont eu la majorité ! le but en créant cette SCI est atteint.
Ce 3ème copro fut berné, il a voté contre, et conteste cette AG. Cela semble très clair. Pas de gentillesse possible.
la majorité à atteindre c'est l'Unanimité obligatoire avec 2 copros. Rie ne dit que ce 3 ème lot vote systématiquement contre les résolutions. Avec cette embrouille, il a voté contre.
stepht : avez vous un syndic ? vous ne répondez pas à cette question.
Si vous n'avez pas de syndic, toutes ces décisions sont illégales, peu importe le partage des vox. Une autre histoire
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stepht
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:07:07
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Re-bonjour,
et merci encore à tous pour vos interventions.
Je suis également syndic non pro de la copropriété et l'autre copropriétaire n'y voit pas d'inconvénient, il en est même content car il fait des économies sur la gestion courante.
Mais il se pose aujourd'hui cette question de réduction des voix ou pas...
Je suis plutôt de l'avis de Sunbird puisqu'il y a deux entités différentes (une personne physique et une personne morale) mais je comprends complètement la position du deuxième copropriétaire.
Si vous avez encore des indications à me donner...
Merci encore |
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JB22
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:15:25
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" mais je comprends complètement la position du deuxième copropriétaire."
Vous admettez ainsi qu' il n' y en réalité que deux copropriétaires, lui et vous d' autre part à travers un bien propre et un bien en SCI. |
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stepht
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:24:46
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C'est évident : mais sur le plan juridique... il y a bien 3 copropriétaires différents : la sci, nous et le troisième.
Donc pour faire les choses parfaitement dans les règles j'avais besoin de savoir si la règle de réduction s'appliquait ou pas.
Merci en tout cas de l'intérêt que vous portez à mon sujet. |
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Sunbird
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Posté - 30 oct. 2015 : 13:52:14
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citation: Initialement posté par JB22
"Pour moi il me semble illusoire de croire qu'il aura gain de cause."
On n' est jamais certain d' une décision de justice, laissée à "l' appréciation souveraine des autorités de justice", mais dans le cas exposé je crois personnellement que la justice reconnaitra un abus de droit.
Lorsqu'on est demandeur il faut pouvoir motiver sa demande. Il me semble délicat de pouvoir prouver que la SCI X a acheté ce lot et que la création de la SCI avait comme but de contourner l'art 22 de la loi de juillet 65 afin de permettre à Stepht d'avoir toujours la majorité dans les décisions...
Ce propriétaire va devoir engager des frais contre le SDC qui est constitué par 3 copropriétaires, avec un résultat incertain. Le syndic qui est Stepht va devoir engager des frais pour défendre le SDC c'est ridicule.
Dans ce dossier il faut discuter avec ce copropriétaire et comprendre pourquoi il ne souhaitait pas engager les travaux (il a peut être un problème d'argent).
Maintenant je pense que si vous aviez un syndic pro pendant quelques temps cela permettrait de calmer le conflit. |
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Posté - 30 oct. 2015 : 14:39:46
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stepht :"Je suis également syndic non pro de la copropriété et l'autre copropriétaire n'y voit pas d'inconvénient, il en est même content car il fait des économies sur la gestion courante."
Je m'en doutais un peu ! Un couple de copropriétaires majoritaires et en plus syndic non pro !!! ce 3ème copro a plus que raison de contester la non application de la réduction des voix de votre couple.
Le juge va prendre en compte que vous avez la main mise sur la totalité de la gestion. De plus vous affirmez qu'il est content que vous soyez syndic pour des raisons d'économies; il y aussi de la mauvaise foi dans ses propos, que le juge appréciera à sa juste valeur.
"il y a bien 3 copropriétaires différents : la sci, nous et le troisième."
NON, pas tout à fait, car c'est Mr et Mme les associés de la SCI, et également propriétaire d'un autre lot. 3 lots différents mais 2 copropriétaires.
Le fait qu'une amie est gérante et représente la SCI est le cas typique pour avoir une majorité dans une petite copro. le fait d'être aussi le syndic est certainement aggravant devant le juge.
sunbird : je crois que le 3ème copro a tout en main pour gagner son procès avec de nombreux éléments qui prouvent un abus de droit. Il ,ne s'agit pas d'un conflit mais le syndic doit respecter la loi ! pro ou non-pro.
Ce 3ème copro aura aussi des DI et l'article 700.
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stepht
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Posté - 30 oct. 2015 : 15:38:09
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Je précise que malgré le fait que nous ayons plus d appartements dans la copropriété que l autre copropriétaire je ne considère pas avoir la main mise sur la gestion et n ai pas une approche totalitaire du rôle de syndic que j occupe avec le plus grand respect des autres copropriétaires ( je me suis toujours inclinée devant leurs décisions qui n allaient pas dans mon sens lorsqu ils avaient la majorité avec l ancien propriétaire parce que c est la loi).
C est pour cela que je cherche à savoir la conduite à tenir afin d être en règle avec la loi que ce soit en ma faveur ou non.
Je ne suis pas pour le conflit. Merci encore à ceux qui prennent du temps pour alimenter ce sujet |
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Posté - 30 oct. 2015 : 15:54:55
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stepht : Mais depuis votre achat et la création d'une SCI avec une gérante, votre situation a totalement changé.
DE copropriétaire avec un seul lot et 2 autres copros et syndic non-pro, vous n'aviez aucune majorité en voix. Maintenant vous avez 2 lots et une majorité réelle en voix, et un seul copro minoritaire en face de vous !
Sans connaitre le caractère de chacun, on peut comprendre que vous avez profitez de la situation en ne réduisant votre nbr de voix à la hauteur de votre seul voisin.
En tant que syndic vous pouviez demander conseil sur la légalité du choix du syndic de votre copro. Vous écrivez NOUS - Mr et Mme - n'avons pas appliqué la réduction des voix !
stepht : je ne considère pas avoir la main mise sur la gestion
???? mais vous l'avez de fait : copropriétaire majoritaire et syndic non pro. qui n'a pas appliqué la réduction des voix du majoritaire. Si votre voisin n'a pas plus du tiers des voix, vous n'avez pas besoin de lui pour adopter TOUTES les décisions, et faire ce que vous voulez de cette copropriété.
Une question : qui était le président de séance ?
Votre mari ou le voisin ?
Si vous désirez la calme dans votre copropriété, un apéro avec ce voisin en lui expliquant que vous allez réduire à la prochaine AG le nbre de voix à sa hauteur, il va peut-être suspendre son assignation.
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La règle de réduction des voix s'applique-t-elle ? 
