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Franck1966
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 Posté - 22 nov. 2015 : 18:52:17
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***Modération UI : Le fil a changé de sujet, nous l'avons désassemblé ici http://www.universimmo.com/forum_un...20617#196569 *** je viens d'acquérir un bien dans un immeuble entièrement rénové, BBC ... tout juste livré.
Le syndic (choisi par le promoteur) est très éloigné de notre ville (on ne l'a voté que pour 1 an !). Lors de la première AG, il a été décidé que pour ceux qui le souhaitent TOUT se ferait par mail :convocation, envoi du PV, contrôle des comptes !!! une première pour moi.
Pour l'instant on essaye de trouver la société de nettoyage, on se passe les devis par mail entre syndic et CS ...
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:04:51
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Franck1966 :" Lors de la première AG, il a été décidé que pour ceux qui le souhaitent TOUT se ferait par mail :convocation, envoi du PV, contrôle des comptes !!! une première pour moi."
OUH LA !!!!
Ce syndic ne connait pas son métier, ou il vous roule dans la farine, ou les deux !!
La convocation se fait par recommandé en RAR. Le délai légal des 21 jours part de la date de la première présentation.
Les PV sont envoyés en RAR aux opposants ou défaillants en courrier recommandé; le délai de contestation des 2 mois partant de la réception de ce RAR. Article 42 de la loi.
Un controle des comptes qui ne se fait pas dans les locaux du syndic demanderait que la TOTALITE des docs du SDC soient envoyés pour ce controle à TOUS les membres du CS; et la liste est longue :
Le compte de dépenses, les comptes travaux, les factures, le GL, les balances, les relevés de comptes, les contrats, les dossiers contentieux, les annexes, ...................... recevoir que les copies des factures n'est pas suffisant pour vérifier les comptes.
Ce n'est pas sérieux. Un controle des compte se fait au cabinet du syndic, et celui-ci DOIT répondre à toutes les questions, corriger les " erreurs, .....
Il va falloir élire un autre syndic que celui-ci. Avez vous des contrats concurrents sérieux proposés à cet OdJ ? c'est une obligation de la loi ALUR .
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snp
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:11:51
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Franck1966, le problème n'est pas de communiquer avec le CS ou les copropriétaires ou les administrations et fournisseurs par courriels, cela se fait depuis "belle lurette", mais c'est l'envoi des PV par mail qui n'est pas encore admis. Le PV doit s'envoyer, aux défaillants, uniquement par LRAR...pour l'instant! Pour les convocations, l'emmargement est autorisé mais toujours pas par courriel! |
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Franck1966
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:26:11
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C'est bien ce que j'ai dit au syndic ... Heureusement que c'est une petite copro de 18 lots (+2 commerces à venir) ,qu'un an c'est vite passé, et que le CS (dont fait partie le promoteur) représente 60% des lots.
mais il faudra rester très attentif, c'est sur !
Et j'ai un autre syndic, local, en qui j'ai presque confiance ... prêt en cas de problème, le devis de contrat Alur sur sur bureau. |
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Posté - 22 nov. 2015 : 20:29:43
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Franck1966 : "Et j'ai un autre syndic, local, en qui j'ai presque confiance ... prêt en cas de problème, le devis de contrat Alur sur sur bureau."
C'est à l'OdJ qu'il doit figurer, pas sur votre bureau ! 
Il faut aussi convaincre d'autres copros sur ce changement de syndic. Proposer un contrat sans avoir déjà quelques copros avec vous, c'est foutu pour ce changement de syndic. |
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nefer
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Posté - 22 nov. 2015 : 20:40:46
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citation: Initialement posté par Franck1966
C'est bien ce que j'ai dit au syndic ... Heureusement que c'est une petite copro de 18 lots (+2 commerces à venir) ,qu'un an c'est vite passé, et que le CS (dont fait partie le promoteur) représente 60% des lots.
mais il faudra rester très attentif, c'est sur !
Et j'ai un autre syndic, local, en qui j'ai presque confiance ... prêt en cas de problème, le devis de contrat Alur sur sur bureau.
convocations et notifications de PV par mail = chaque copropriétaire concerné pourra faire annuler l'AG puisque le syndic ne pourra pas prouver :
1- que le copropriétaire a bien reçu la convocation
2- que les opposants et défaillants ont bien été notifiés |
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Franck1966
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Posté - 22 nov. 2015 : 21:12:02
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Nefer, vous avez entièrement raison, j'espère que les quelques copropriétaires seront gentils et compréhensifs
Mais vivement que l'on puisse signer électroniquement ... et que ce soit légal |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 nov. 2015 : 22:14:02
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Les notifications électroniques sont possibles depuis le 24 octobre 2015
Mais la mise en place sera longue puisque chaque copropriétaire devra donner explicitement son accord pour ce mode de notification.
Les syndics seront donc contraints d'envoyer une partie des convocations comme par le passé, une autre partie par e-mail.
pour ce dernier mode, le dispositif est assez lourd.
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Édité par - JPM le 22 nov. 2015 22:30:09 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 nov. 2015 : 07:55:50
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Suite au désassemblage :
J'avais bien noté le syndic loin de la copro mais en France on peut avoir un syndic à 30 km sans qu'il s'agisse d'un syndic virtuel.
Alors question : Quelle est la distance entre le copropriété et le bureau du syndic professionnel ?
S'il y a deux cents kilomètres et qu'il s'agit de ce qu'on appelle le syndic à distance ou syndic virtuel ma position est claire il n'y a pas de syndic.
Je laisse à part le cas des très petites copropriétés issues de la division d'une maison pour les besoins de la discussion. La chambre de experts en copropriété va discuter ces jours ci de l'arbitrage à propos de ces petites copropriétés. OK pour arranger les difficultés. Mais la question de la gestion courante subsiste.
Dès qu'il y a une copropriété de type classique de 5 lots au moins il faut un syndic local.
Un syndic virtuel ne remplit pas toutes les missions prévues par l'article 18 ou d'autres dispositions de la loi. Parmi les tâches ne pouvant manifestement pas être remplies figurent les plus importantes tenue de l'assemblée et de certains des conseils syndicaux, interventions sur place pour incidents graves, etc...
Tout copropriétaire ayant voté contre la désignation d'un syndic virtuel peut contester la désignation avec les plus grandes chances de succès à mon avis.
Il me semble même possible de solliciter par voie de référé (le contradictoire est nécessaire !) la désignation d'un administrateur provisoire car le juge doit considérer que le syndicat est dépourvu de syndic.
Je précise pour être clair qu'il n'est pas impossible de monter une organisation inspirée par ce mécanisme mais il faut un syndic copropriétaire, classique ou coopératif.
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snp
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Posté - 23 nov. 2015 : 09:33:53
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Merci JPM pour m'avoir obligé de me bouger et chercher le décret du 23-10-15 quant à la notification electronique.
Mais un petit "truc" me chiffonne. C'est le délai à partir duquel la reception du courrier électronique est comptabilisée. Si le destinataire accepte de recevoir par mail la LRE, pas de problème. Mais s'il attend, disons une dizaine de jours, pour répondre qu'il la veut sur support papier. Comme la réception est considérée être le lendemain de la présentation du courrier papier, il faudrait prévoir plus d'un mois avant l'AG, pour envoyer les convocations.
Enfin ceci, si j'ai mis mes bonnes lunettes!!! |
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JPM
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Posté - 23 nov. 2015 : 11:17:35
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Ce n'est pas tout à fait ce que vous pensez
Dès à présent les syndics peuvent interroger les copropriétaires pour leur demander s'ils acceptent de recevoir les notifications par e-mail et, si oui, de donner l'adresse de destination.
Ce mode de notification et l'adresse demeurent valables jusqu'à une éventuelle demande de retour au mode de notification initial ou plus simplement de changement d'adresse.
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snp
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Posté - 23 nov. 2015 : 11:49:03
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OK. Je me suis "affolé" pour rien! Je n'avais pas les bonnes lunettes!!!
Donc c'est dès le départ que le copropriétaire doit choisir entre, la réception par courriel ou rester comme avant, cà d LRAR par courrier postal. Et pas la possibilité de choisir quand il reçoit , par mail, l'avis d'une LRE.
Existe-t-il un formulaire idoine ?
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Franck1966
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Posté - 23 nov. 2015 : 15:22:37
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JPM, ce syndic est à environ 25km de l copro. Le problème, c'est surtout que le promoteur (parisien) n'a pas les mêmes soucis que nous des déplacements.
Pour nous, 25 km c'est énorme, alors que j'avais proposé deux syndics à 1km !!!
La première AG avec des copropriétaires s'est déroulée dans les locaux du promoteur qui conserve un local dans l'immeuble, je pense que nous ferons nos réunions là .
C'est le syndic lui même qui nous a dit qu'il se déplacerait, et qu'il comprenait notre point de vue, d'où les envois par mail.
D'abord il n'était question que des mails entre CS et syndic, puis on a dérivé sur les convocs et les PV d'AG.
Etant dans plusieurs copro et comme il n'y a personne quand passe le facteur, je suis obligé systématiquement d'aller chercher la lettre RAR à la Poste  .
J'ai posé la question d'envoi par mail dans une autre copro, mais le syndic a refusé (pour l'instant).
Par contre, les personnes non renseignées recevront les convoc par lettre RAR, et l'ensemble des copropriétaires paiera pour ces envois (même si j'ai reçu la convoc par mail ...) |
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JPM
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Posté - 23 nov. 2015 : 16:06:06
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OK Le syndic est éloigné mais ce n'est pas un syndic virtuel à 300 km.
Pour les notifications par email, le décret vient tout juste de sortir. Le syndic ne peut pas convoquer aujourd'hui convoquer par e-mail sans avoir eu l'accord des copropriétaires destinataires et leurs adresses.
Par ailleurs il doit faire choix d'un prestataire de service.
Il lui faut donc le temps de se retourner.
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Sunbird
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 Posté - 23 nov. 2015 : 18:40:11
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25 km!!!
Si le syndic fait le job, et qu'il est compétent, cette distance n'est pas un problème.
Pour le contrôle des comptes, je préfère que le syndic nous envoie tous les éléments au CS que d'aller perdre mon temps dans les bureau d'un syndic, même si il est à 5 minutes à pied.
Le critère de proximité est important, mais est bien moins important que le professionnalisme du syndic.
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snp
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Posté - 23 nov. 2015 : 19:16:53
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Franck1966, il faudrait pas oublier que le coût des notifications électroniques ne sera pas nul. Il y a une prestataire de service, la Poste ou autres sociétés. Et, aussi, que tous les copropriétaires ne sont ou ne seront pas volontaires pour recevoir les notifications par ce canal.
Sunbird, normalement, si vous avez un syndic pro, vous avez ou aurez, un accès aux documents, tous si faisant partie du CS, grâce à l'extranet. |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2015 : 19:47:55
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La première AG avec des copropriétaires s'est déroulée dans les locaux du promoteur qui conserve un local dans l'immeuble
On en déduit que ce syndic, le 1er, a été proposé par le promoteur, éventuellement sa filiale "gestion", ce qui est un grand classique.
Et un frein certain ensuite en cas de vice de construction, tenant compte du lien étroit "promoteur/syndic" .....
Changement à préparer pour la prochaine AG.
Sur la notification électronique, voir ce qu'en dit JPM sur un autre sujet dans cette copropriété de 200 lots où la convocation prend 5 ou 6 pages avec 15 pages d'annexes voire plus (rapport CS, propositions diverses, comptes, etc ....
A vos imprimantes !!!  |
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Sunbird
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Posté - 24 nov. 2015 : 10:47:37
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Je partage les remarques sur le syndic de promotion et tout particulièrement pour faire jouer les garanties du VEFA.
Maintenant, faire attention au choix d'un autre syndic et s'assurer qu'il maîtrise le processus de l'ensemble des garanties.
De mon point de vue, il y a vraiment un problème de formation et de compétence de certains syndics qu'il est très difficile de quantifier pour un client.
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Gédehem
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Posté - 24 nov. 2015 : 11:01:14
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Nous sommes d'accord sur le manque de formation en général, voire le manque de "professionnalisme" de certains syndics, en fait de leurs gestionnaires.
Mais qu'elle est la démarche des syndicats (leur CS) pour trouver un syndic, sur quels critères se basent-ils pour rechercher un candidat,
La proximité ? Sa "renommée" ? L'aspect de sa vitrine ? Sa publicité ?
Combien de syndicats, principalement par leur CS, ont une réelle démarche "recrutement" ?
On recrute son syndic comme on recruterait son DRH, sn directeur financier. L'évaluer une fois pris le 1er rendez-vous, le 'cuisiner' pour voir ce qu'il a en tête et "dans le ventre", la structure de sa boite, son organisation, ses moyens, sa formation, ses compétences, etc ...
Combien ont cette approche ? |
Édité par - Gédehem le 24 nov. 2015 11:03:00 |
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JPM
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Posté - 24 nov. 2015 : 11:54:17
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La meilleure méthode pour trouver un syndic est le bouche à oreille éclairé c'est à dire l'avis de copropriétaires de bonne qualité qui savent apprécier une bonne gestion et ses flops occasionnels sans dire tout va bien les yeux fermés ni tout va mal à propos de vétilles.
Ceci étant, l'expérience montre qu'un syndic qui garde ses mandants quinze et vingt ans peut en perdre un nouveau au bout de deux ans pour des raisons finalement impalpables.
On constate souvent que ce syndicat perdu en est à son quatrième syndic en dix ans.
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Édité par - JPM le 24 nov. 2015 13:17:03 |
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Gédehem
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Posté - 24 nov. 2015 : 12:44:17
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Nous sommes encore d'accord .... , ce qui suppose d'avoir des connaissances copropriétaires, d'une part, et parmi eux de ceux ayant 'le nez dans les affaires", au fait du fonctionnement de leur syndicat, en gros membres de CS, d'autre part.
Ce qui, il faut en convenir, réduit considérablement la marge de manouvre !
Quant à interroger un copropriétaire lambda dont on sait que pour 80% d'entre eux la gestion du syndicat n'est pas le soucis, on comprend que la source d'information est réduite à pas grand chose, si elle existe.
Sautons bien entendu l'information provenant d'un pdt du CS connu pour être complaisant, potiche ....
Avec sur le fond une constante : l'impression subjective (attrait de la vitrine, la tête du gestionnaire, etc ...) n'a aucun intérêt.
Qui pourra répondre aux questions de type "Taille de la boite, nombre d'employés, structure, quels services, comptable, juridique, quelle compétence des gestionnaires, modalités de communication, temps de réponse, coordination avec le CS, etc etc .., les seules qui ont un intérêt dans cette démarche "recrutement d'un mandataire", .... que l'ont souhaite conserver 20 ans ...
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Syndic à distance 
