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ESTEPHE
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 Posté - 26 nov. 2015 : 17:37:05
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Bonjour 
Président du conseil syndical de notre copropriété, je viens de parcourir les PV de nos 9 AG et me suis aperçu qu'aucun de nos 2 syndics n'a mis à l'ordre du jour le montant à partir duquel l'avis du CS est obligatoire.
J'ai donc l'intention de lui demander de faire le nécessaire pour l'AG de 2016.
Pourriez vous, svp :
- m'indiquer si ce vote est obligatoire ou pas
- m'indiquer si ce montant ne s'applique qu'aux dépenses d'entretien courant
- me donner votre avis sur le montant à prévoir, sachant :
que notre copropriété a 8 ans
que son budget est d'un peu moins de 18 000 €
que le conseil syndical est très impliqué dans la bonne marche de la copropriété (demande de devis etc)
Merci d'avance de vos réponses.
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Franck1966
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Posté - 26 nov. 2015 : 18:59:26
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Estephe, il y a deux choses à mettre à l'OJ de la prochaine assemblée.
1) Ă partir de quel montant doit-on demander plusieurs devis ?
2) Ă partir de quel montant doit-on solliciter le CS ?
Vous devrez décider du montant, et oui, il faut le voter.
Pour ma part, c'est 1000€ pour les deux.
Mais selon le syndic, dès qu'il y a une intervention à faire, le CS est sollicité |
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Posté - 26 nov. 2015 : 19:10:48
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la réponse est dans l'article 21 :
"Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
..."
Il n'est pas prévu de périodicité de ces dispositions,
Perso, si le CS est désigné pour 3 ans, je préconise de reprendre lors de la même AG un vote sur ces dispositions. |
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Posté - 26 nov. 2015 : 19:49:54
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Estephe : L'AG adopte un montant de travaux pour lesquelles la consultation du CS est obligatoire; ce vote ne concerne que les travaux hors budget.
L'AG a déjà un budget avec des lignes budgétaires. Il n'est pas possible au syndic de dépasser ce budget.
franck1966 : L'AG adopte un montant de 800 € pour lequel le syndic consulte le syndic pour tous les travaux supérieurs à ce montant. Avis que le syndic suivra OU non.
Mais selon le syndic, dès qu'il y a une intervention à faire, le CS est sollicité
NON. Mais rien n'empêche le syndic de solliciter le CS. Il n'a pas à le faire pour des travaux d'entretien adoptés avec le budget. Il peut informer simplement le CS, rien de plus. C'est le syndic qui gère la copropriété, pas le CS. 
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Louis92
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Posté - 26 nov. 2015 : 21:41:46
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philippe388 citation: ce vote ne concerne que les travaux hors budget Ce n'est pas si simple. Ce vote concerne (suivant l'article 21) les marchés et contrats :
- les marchés peuvent être des marchés de travaux non prévus au budget,
- les contrats sont prévus au budget, le syndic prendrait des risques à signer un nouveau contrat plus coûteux que le contrat en vigueur bien qu'en deçà du seuil de consultation du CS,
- les OS d'entretien ne sont pas concernés mais des travaux d'entretien peuvent dépasser les lignes budget d'entretien d'une clé de répartition sans dépasser le budget total.
En pratique, de nombreux syndics consultent le CS pour les OS d'entretien très en-dessous du seuil voté. Dans ce cas, pas de difficulté.
Par contre, pour une copropriété dont le syndic ne consulte pas ainsi le CS, je suggèrerais que l'AG se fasse préciser si le seuil "consultation du CS" à voter s'applique aussi aux OS d'entretien car la distinction entre OS et marchés n'est pas évidente pour un copropriétaire moyen. La résolution doit être claire avant de définir un seuil et de voter pour éviter des malentendus regrettés plus tard.
Cdlt. Louis92. |
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Franck1966
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Posté - 26 nov. 2015 : 21:55:30
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Philippe388, effectivement le syndic gère, mais rien n'empêche d'essayer de travailler en bonne intelligence.
Dans une copro où le CS était très très présent et avec beaucoup de compétences très vastes (bâtiment, architecte, plombier, 10 personnes dans le CS), nous avions "évincé" le syndic de toute décision concernant les devis, nous lui disions la société choisie, point final. Tout le monde y trouvait son compte. Le CS contactait directement les sociétés pour les devis.
Ce n'était peut-être pas très légal, mais cela fonctionnait très bien et très difficile à mettre en place dans les petites copro. |
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Posté - 27 nov. 2015 : 00:04:17
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franck1966 :Dans une copro où le CS était très très présent et avec beaucoup de compétences très vastes (bâtiment, architecte, plombier, 10 personnes dans le CS), nous avions "évincé" le syndic de toute décision concernant les devis, nous lui disions la société choisie, point final. Tout le monde y trouvait son compte. Le CS contactait directement les sociétés pour les devis.
" effectivement le syndic gère, mais rien n'empêche d'essayer de travailler en bonne intelligence."
franck1966 : etes vous sur que cela est travaillé en, bonne intelligence ???
Un CS " dictateur" qui impose sa loi n'est pas travaillé en bonne intelligence !! Evincez le syndic n'est travailler en bonne intelligence !!
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GĂ©dehem
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Posté - 27 nov. 2015 : 09:50:48
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Il faut se centrer sur la question et tenter d'être précis.
Budget annuel de cette copropriété : 18.000 €
Si on enlève les honoraires syndic (?) il ne reste pas grand chose.
Si on y ajoute le CS très impliqué, la marge de manœuvre de débordement est réduite.
S'agissant des dépenses, celles hors budget prévisionnelles ont été obligatoirement décidées par une AG, sur propositions précise, chiffrée. Que viendrait faire le CS sur une affaire traitée par l'AG ?
Il contrôle, mais n'a pas d'autre avis que ce qu'en a dit l'assemblée du syndicat.
S'agissant des dépenses courantes décidées globalement dans le cadre du budget prévis, le CS ne peut être un frein à la (bonne) gestion du syndicat.
Si la communication est rapide, possible dans la journée ou 2 au plus, l'avis préalable du CS ne pose pas problème.
S'il faut attendre 15 jours avec réunion du CS, questionnement, etc ... , on n'avance pas. Surtout dans un syndicat dont le budget annuel est de 15 ou 16.000 € !
Il faut donc analyser au cas par cas ce qu'il en est exactement.
Dans la mesure où la communication est très bonne entre CS><syndic, on peut fixer un seuil pour AVIS un peu 'haut'. Si elle ne l'est pas du tout, ou mal, le seuil sera plus bas.
Chiffrage qui sera aussi fonction de l'importance du syndicat. On ne répond pas de la même façon avec un budget annuel de 16.000 € dans ce syndicat ou de 92.000 ou 135.000 dans tels autres.
Avec aussi cette question sur la mise en concurrence : demande t-on au moins 2 propositions pour 500 € de travaux, où se limite t-on à 3 ou 4000 € ? (NB : pour dépenses prévues BP).
Pour un budget annuel de 16.000 €, on n'a quasi jamais de contrats ou marchés à cette dernière hauteur.
Il n'y a pas de réponse toute faite sur cette question, les réponses étant à adapter non seulement à la nature du syndicat, l'importance de son budget courant, mais aussi aux relations entre ces 2 acteurs que sont le syndic et le CS.
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Édité par - Gédehem le 27 nov. 2015 09:51:35 |
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ESTEPHE
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Posté - 27 nov. 2015 : 10:07:39
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Bonjour Ă tous et merci pour vos avis et commentaires
Je vais donc demander de mettre à l'ordre du jour de l'AG de 2016 la demande d'avis du CS au dessus de 800 €. Nous avons déjà voté pour 1 000 € pour la mise en concurrence mais je proposerai aussi de baisser à 800 €. L'élection ou la réélection du CS est prévu pour l'an prochain, nous mettrons tout cela à jour.
Dans la pratique, notre syndic et notre CS travaillent en "bonne intelligence". C'est une bonne collaboration, un dialogue ouvert et respectueux sans que l'un empiète sur l'autre.
Car nous (les copropriétaires) sommes chez nous et il est normal que notre avis soit pris en compte. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle nous avons changé de syndic il y quelques années. Certains syndics ont une certaine tendance à se prendre pour les seigneurs des copropriétés, ce qui est bien dommage.
Cependant, j'aimerais une précision. Philippe 388, vous avez écrit "Ce vote ne concerne que les travaux hors budget". Louis 92 vous avez noté "Les marchés peuvent être des marchés de travaux non prévus au budget".
De quels travaux peut il s'agir ? Des travaux urgents en cas de danger ?
Sinon, cela voudrait dire que le syndic, en dessous de 800 € ou 1 000 € peut faire ce qu'il veut, sans passer par l'AG. Cela me semble un peu gros qu'il puisse engager des sommes relativement importantes sans en avertir qui que ce soit.
Merci de m'Ă©clairer sur ce point. |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 27 nov. 2015 : 10:19:21
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Bonjour Gédéhem
Je découvre seulement votre réponse que vous avez faite alors que j'étais en train d'écrire la mienne.
Comme je l'ai dit, les rapports entre le syndic et le CS sont bons et les réponses rapides, les membres du CS n'étant que 3 et habitant tous l'immeuble. Donc la consultation n'est pas un frein à l'action du syndic.
Il est vrai que maintenant que la copropriété a pris sa vitesse de croisière, les grandes décisions sont prises.
Merci de votre intervention. |
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Posté - 27 nov. 2015 : 11:12:38
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ESTEPHE :" Des travaux urgents en cas de danger ?"
Attention, en cas de travaux urgents, le syndic peut lancer des travaux sans accord de l'AG préalable. pas le temps de mettre en concurrence des entreprises; un toit qui s'envole, une énorme fuite, .....
Mais il devra convoquer une AG rapidement ( 8 jours) sans respecter le délai légal, pour approuver les devis.
Le CS doit être informé des mesures de sauvegarde de l'immeuble prises par le syndic. Mais l'urgence en copro. c'est un cas rare, heureusement.
le dernier en ce qui nous concerne, la tempête de 1999, ou plusieurs dizaines d'arbres ( bois de 2 ha dans notre copro) sont tombés proches des maisons, et d'autres très fragilisés. le CS et le syndic ont été très rapides à réagir, en toute concertation; le syndic ayant contacté immédiatement une entreprise pour abattre les arbres et sécuriser tous les pavillons. Il en a informé le CS immédiatement après avoir mandaté cette entreprise. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 nov. 2015 : 14:57:20
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citation: Estephe : L'AG adopte un montant de travaux pour lesquelles la consultation du CS est obligatoire; ce vote ne concerne que les travaux hors budget.
L'AG a déjà un budget avec des lignes budgétaires. Il n'est pas possible au syndic de dépasser ce budget.
Je ne sais pas Ă qui attribuer ces deux phrases, mais elles sont inexactes.
La consultation du CS n'est obligatoire que pour des travaux du budget prévisionnel ; les travaux de l'art. 14-2 ne peuvent qu'être votés par l'assemblée générale.
Par ailleurs le syndic peut parfaitement dépasser un budget prévisionnel dès lors que la dépense est légitime. Cela est si vrai que le régime comptable prévoit l'existence d'insuffisance dans les appels.
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Franck1966
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Posté - 27 nov. 2015 : 20:38:18
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Que celui qui n'a jamais eu de dépassement de budget prévisionnel se lève ...
Le mieux que l'on puisse faire en préparant l'AG "en bonne intelligence"entre CS et syndic est de prévoir le budget au plus juste pour éviter les mauvaises surprises après la clôture des comptes et l'AG.
Mais les réparations non prévues, les dégradations, et les sinistres dans les parties communes nous ramènent très vite à la réalité et au dépassement ... |
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jmr91200
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Posté - 27 nov. 2015 : 22:23:46
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citation: Initialement posté par Franck1966
Que celui qui n'a jamais eu de dépassement de budget prévisionnel se lève ...
Je me lève alors :) En quatre exercices, jamais aucun dépassement. |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 nov. 2015 : 23:35:26
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Que celui qui n'a jamais eu de dépassement de budget prévisionnel se lève
Pour ce dépassement du budget prévisionnel initialement décidé par l'AG, le syndic prend les fonds dans sa poche ?
Le vote d'un Budget prévis selon 14-1, comme le vote de travaux 14-2 sur devis, fixe la limite des fonds que le syndic peut engager, décision valant délégation de pouvoir.
Si l'on sent que le BP est insuffisant, l'AG suivante, en cours d'exercice, doit décider d'un BP rectificatif.
S'il y a une "urgence" hors budget, le syndic doit convoquer "en urgence" (sans délai) une AG.
Hors d'une décision d'AG sur un budget, le syndic ne peut engager 1 € de plus que ce qui a été préalablement décidé .
S'il y a dépassement sans décision préalable, d'où proviennent les fonds ?
Qui a autorisé cet engagement supplémentaire ?
A moins que ce ne soit le CS qui se cotise ....
PS : la ratification des comptes du syndicat ne vaut pas ratification des contrats ou marchés passés sans décision préalable du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 27 nov. 2015 23:48:15 |
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Louis92
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Posté - 28 nov. 2015 : 09:22:07
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citation: Le mieux que l'on puisse faire ... est de prévoir le budget au plus juste pour éviter les mauvaises surprises après la clôture des comptes et l'AG. Non, c'est le contraire, le budget doit intégrer les réparations (les mauvaises surprises) qu'on ignore au moment de voter. Sinon, la mauvaise surprise serait de constater l'impossibilité de payer des réparations imprévues en cas de conjonction avec des impayés nouveaux.
Un budget doit prévoir un montant pour des dépenses imprévues dont on ne connaît pas la nature.
Cdlt. Louis92. |
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Franck1966
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Posté - 28 nov. 2015 : 10:00:09
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Dans Utopia, vous avez tous raison. Mais en écrivant ces mots je pensais à ma dernière AG où nous avons eu plus de 15000€ de réparation sur colonnes d'eau, eaux pluviales, curages ... alors que nous avions 3000€ en moyenne depuis 5 ans !!!!! Vous êtes capables de prévoir ça ? Plus une augmentation de consommation d'eau de plus de 4000€ (41000€ à 45000€), alors que cela augmentait de qq centaines d' € depuis plusieurs années.
Sans compter la BOURDE du CS (où je n'étais pas heureusement ou malheureusement) qui en changeant de société de nettoyage pensait augmenter les charges de 3000€ par an et l'ont fait augmenter de 15680€ !!!!!!!
Heureusement certains postes avaient baissé, mais nous sommes passé de 205600€ à 238000€ (avec un budget prévu de 210000€)
Vous en pensez quoi ?
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Posté - 28 nov. 2015 : 10:24:01
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il y a faute de tout le monde :
* le syndic pour avoir fait des travaux non prévus au budget sans accord d'une AG
* le CS pour avoir laisser faire
* l'AG pour ne pas avoir prévu d'imprévus (perso, je compte environ 5%, mais c'est au pif et à l'expérience, là cela n'aurait pas suffit) |
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Louis92
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Posté - 28 nov. 2015 : 10:44:46
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citation: Vous en pensez quoi ?
3000 € en moyenne depuis 5 ans ce n'est pas beaucoup pour un budget de 200.000 €. La copro est peut-être récente. Un seul souci d'étanchéité peut faire 3.000 €. Avec 3000 € en moyenne, je budgétiserais 6.000 € au moins.
L'accumulation d'incidents de l'exercice que vous citez, Franck1966, est peu probable, il est normal de ne pas l'intégrer au budget et donc d'être déficitaire. Les copropriétaires doivent accepter le dépassement. Le but du budget est de couvrir les événements probables (ce n'est pas de l'utopie) et pas l'exceptionnel (une insuffisance reste toujours possible même si elle est peu probable).
Cdlt. Louis92. |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 28 nov. 2015 : 11:15:04
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Donc, si j'ai bien compris :
- le syndic, sauf cas d'urgence, ne peut engager de travaux autres que ceux prévus au budget, sans accord de l'AG
- pour ceux prévus au budget (dont les dépenses d'entretien), il le peut mais doit demander au CS son avis au dessus d'un certain montant.
Cela me semble logique et correct.
Merci Ă tous de vos avis et commentaires.
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Franck1966
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Posté - 28 nov. 2015 : 11:27:49
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Attention Estephe, il y a travaux prévus lors de l'AG, réparations suite à un sinistre dans une partie commune, et travaux d'urgence (toiture arrachée, chaudière HS ...)
Les premiers sont budgétisés en AG, pour le poste sinistre on prévoit une enveloppe dans le budget, et pour les travaux d'urgence on croise les doigts pour que cela n'arrive pas, et surtout avec un peu de contrôle et d'entretien régulier, cela ne doit pas arriver. |
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