| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 17 déc. 2015 : 13:02:15
|
A Gedehem:
Si" je rigole" ,ce n' est pas le cas des copropriétaires inquiets, cela aussi c' est du concret, justifié ou non. |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 17 déc. 2015 : 13:41:56
|
Gédehem, dans le pré-état daté, vous avez les postes de la copropriété, et les tantièmes, mais vous n'aurez pas la somme exacte placée sur le fond travaux au centime près.
Cela fait partie de la copropriété et non du propriétaire !
C'est la différence dont je parlais justement entre ce super fond de travaux de 5% et d'autres fonds de travaux.
Pour ma part, même si je ne vends pas, j'essaierai de faire maintenir ce poste "perdu" au minimum syndical |
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 17 déc. 2015 : 14:00:39
|
" mais vous n'aurez pas la somme exacte placée sur le fond travaux au centime près"
Rien ne s' oppose à ce que dans les nouveaux états datés le montant du fonds travaux attaché au lot ne soit mentionné.
"j'essaierai de faire maintenir ce poste "perdu" au minimum syndical"
Vous confirmez l' inquiétude des copropriétaires, sur une possibilité de "récupération" dans le prix de vente. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 17 déc. 2015 : 14:41:23
|
Cela fait partie de la copropriété et non du propriétaire !
Pas du tout
L'affectation "au lot" pèse bien entendu sur la tête de son propriétaire. Ce que rappelle JPM par ailleurs.
Le propriétaire qui vend un F4 vend la totalité de ce F4, pas uniquement 2 pièces.
Le fonds travaux dont nous parlons serait une pièce de plus, plus ou moins grande/importante, qui est vendue avec.
Pour reprendre notre histoire de voiture : si elle passe le contrôle technique et qu'il n'y a rien, elle aura plus de valeur que la même sans controle technique, qu'elle n'aurait pas eu.
Il ne faut pas se raconter des histoires : tous les syndicats devant instituer un fonds travaux, la différence se fera entre celui qui l'a "gros" et celui qui l'a "petit".
Il faudrait plutôt se pencher sur le placement de ce fonds, sur son usage qui imposera de travailler sur l'entretien de l'immeuble et un calendrier "travaux", ainsi que sur sa gestion, que de perdre son temps avec de prétendus "dons" ou "pertes" au sujet des sommes qui seront versées.
|
|
|
|
ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
Statut:
|
|
25
 Posté - 17 déc. 2015 : 17:43:41
|
Si on parlait du placement de ces fonds?????
En principe, la gestion en bon père de famille c'est dans un livret A
Taux actuel 0.75% Mais il faut déduire un prélèvement du syndic de 0.4 % voire 0.5% du montant figurant sur le solde annuel après un prélèvement forfaitaire de 200,00 à 300,00 à l'ouverture de ce compte!!!
Obligez par la loi...... de créer ce genre de compte pour un intérêt négatif = IL FAUT LE FAIRE....!!!!! |
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 17 déc. 2015 : 21:17:05
|
La loi Alur impose la constitution a compter du 01.01.17 de ce fonds travaux (art 14-2), rien n'empeche de le faire avant, certains l'ayant deja adopté dans le cadre un peu different du fonds travaux type article 18-6 (depuis 1994)....la difference essentielle etant le caractere definitivement acquis au SDC du fonds Alur, l'autre étant "recupérable" sur l'acheteur d'unlot par son vendeur...
L'AG 2016 devra forcement se positionner sur le sujet lorsqu'elle abordera la fixation du budget 2017.
Dans une resolution specifique, elle pourra definir d'une part le % du budget qui sera appelé (5% par défaut), les modalité de ces appels (a priorité par quarts, d'avance, en meme temps que les appels trimestriels de provisions pour charges courantes) et le placement temporaire en l'attente d'affectation a des travaux ultérieurs,le sort des interets généréspar le placement...
L'argument souvent donné par les réfractaires a tout type de fonds ("l'ancien" ou le "nouveau") est de dire qu'ils font leur epargne tout seul et quand des travaux seront décidés,...c' est un arguement si les gens le font vraiment...la loi Alur a voulu proposer une épargne forcée pour envisager sereinement le financement de travaux futurs ineluctables, et forcer aussi a les plannifier...
On verra ce que ça donne en relatié, personnellement assez dubitatif... |
|
|
|
Gemar59
Contributeur actif
France
212 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 29 déc. 2015 : 17:00:22
|
Dans tous les arguments énoncés ,vous partez du principe que la copropriété
-est bien gérée par un syndic qui ne fait pas n'importe quoi,
- que le CS est relativement compétent et qu'il s'entend bien .
Chez nous ,depuis un an ,on n'a plus rien de tout cela (plus d'entente ni d'harmonie entre les menbres du CS et un syndic qui s'est empressé de depenser 8100 euros de notre Fonds de travaux maintennantà sec ) .
Pourquoi ? pour réaliser des travaux non urgents commandés sans document ecrit , à une entreprise inconnue lors du vote de la decision en AG2014 et surtout sans tenir compte de la demande ecrite d'un membre du CS d'imposer au prestataire retenu, a la commande, une garantie decenale.
Sans préjuger de la suite juridique (envers ce syndic),,Vous croyez que cet exemple va nous inciter a voter cette année un fond de travaux de plus de 5% du budget prevu soit 3500 euros.?
Personnellement et c'est la position que je vais defendre je préfere les appels de fonds explicités et motivés au coup par coup. au moins cela limitera les dégâts jusqu'à la possibilité de nous debarasser de notre fofolle made in Nex***
PS/Inutile de venir me dire : Un syndic ça se change en xminutes, je sais mais pour cela il faut une majorité de personnes qui se rendent compte de la situation .
A ce jour je n'ai pas encore pu verifier si l'on posséde encore chez nous un type de copropriétaires qui ressemble a cela  |
Édité par - Gemar59 le 29 déc. 2015 17:07:52 |
|
|
|
Gemar59
Contributeur actif
France
212 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 12 janv. 2016 : 23:46:21
|
Je me permets de "rebondir" sur la notion de Fonds de travaux " futurs (minimum 5% du budget)
5% etant jugé trop peu par certains mais 8% etant jugé beaucoup trop pour d'autres ,
Pourriez vous me dire si on peu proposer un montant supérieur mais en précisant bien la destination future ,hors de laquelle il est impossible pour un syndic un peu trop "dépensier " de puiser .
EX Provisions spéciales pour travaux de remise en peinture de la Résidence"
Travaux qui vont couter chers mais que l'on ne peut pas realiser cete année car il faudra commencer par une remise etat des boiseries (moins onéreuses) qui va prendre un certain temps.
Mais ,pourquoi ne pas thesauriser dés a present une partie des travaux futurs de peinture ,sans risque que notre Syndic s'en serve autrement ? |
|
|
|
29
Posté - 13 janv. 2016 : 09:00:37
|
Gemar59 : Un syndic ne peut pas se servir de ses fonds sans un accord de l'AG. |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 13 janv. 2016 : 18:10:16
|
Oui dans un monde parfait Philippe !
De plus, s'il arrive un gros pb à la copro il sera bien obligé de puiser dedans avant de convoquer une AG,( s'il le fait !!!) |
|
|
|
|
|
br941
Nouveau Membre
40 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 19 oct. 2016 : 09:55:16
|
Bonjour,
J'ai suivi vos conseils et demandé au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'A.G., la création du fond pour travaux . Apparemment beaucoup de copropriétaires sont contre. Le syndic m'a informé que l'A.G. était "souveraine", que se passe-t-il en cas de refus de cette résolution.
Merci |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 19 oct. 2016 : 10:50:44
|
De Franck1966
"De plus, s'il arrive un gros pb à la copro il sera bien obligé de puiser dedans avant de convoquer une AG,( s'il le fait !!!)"
La réponse est dans l' article 14-2 de la
" Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux"
De br941
"Le syndic m'a informé que l'A.G. était "souveraine", que se passe-t-il en cas de refus de cette résolution."
Rien, si ce n'est que le syndicat est en infraction et que tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour espérer obtenir satisfaction.
. |
|
|
|
33
Posté - 19 oct. 2016 : 12:28:32
|
Bonjour,
A compter du 01/01/2017, dit inscrire 5% au budget (sauf quelques exceptions). Une AG ne peut pas voter CONTRE.
D'ailleurs cette question n'est à mettre à l'OdJ que si on veut voter plus de 5%. Dans le cas contraire, cette question n'a pas à être inscrite.
"article 14-2 Ã venir :
...
I. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
....
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
..."
Les phrases sont au présent, sans autre forme de "peut", donc cet article rend OBLIGATOIRE le fonds de travaux pour 5% (minimum) |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 19 oct. 2016 : 13:12:06
|
|
citation: J'ai suivi vos conseils et demandé au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'A.G., la création du fond pour travaux Pour suivre la vigilance de rambouillet, la résolution ne doit pas être "création d'un fonds pour travaux" mais "fixation du montant du fonds travaux" : en effet, les copropriétaires ont seulement le choix du montant lequel doit être supérieur ou égal à 5% du budget. Pour un ordre du jour clair, il vaut mieux que la résolution dise que les 5% sont obligatoires. L'AG peut se moquer du texte de l'ordre de jour et souverainement voter "pas de fonds travaux du tout" mais un ordre du jour qui rappelle la loi, c'est mieux.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 19 oct. 2016 13:13:22 |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 19 oct. 2016 : 15:44:13
|
|
citation: Initialement posté par JB22
"Le syndic m'a informé que l'A.G. était "souveraine", que se passe-t-il en cas de refus de cette résolution."
Rien, si ce n'est que le syndicat est en infraction et que tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour espérer obtenir satisfaction.
Ok pour l'infraction mais en avez vous vu beaucoup de copropriétaires qui réclament de payer plus de charges et vont ester en justice pour en payer plus en ces temps difficiles ?
Ils vont plutôt râler, pester si on leur réclame en plus ce fond travaux.
Oui l' AG est souveraine et infraction ou pas il n'est stipulé nulle part qu'il y aura des pénalités donc .....ils ne nous ferons pas un trou de plus on en a déjà tous un. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 19 oct. 2016 : 16:36:05
|
J' ai bien dit qu' en cas d' infraction il ne se passe rien, mais que les copropriétaires peuvent intenter une action en justice, le feront - ils ou ont - ils intérêt à le faire, là est une autre question.
C' est bien pour les raisons des difficultés à intenter une action que certains syndics commettent des infractions.
Vous connaissez la réponse: "Si vous n' êtes pas contant vous n' avez qu'à me faire un procès..." |
|
|
|
37
Posté - 19 oct. 2016 : 16:41:09
|
Sauf que si l'AG vote 0% de fonds de travaux, le syndic lui est OBLIGE de répondre à l'obligation de provisions pour un pourcentage de 5%. Ce sera aux copros d'aller contre le syndic.
C'est la même chose pour l'assurance RC obligatoire, elle est obligatoire et le syndic doit la prendre même si l'AG est contre :
"Article 18
I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
..."
On oublie souvent le : "-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi", le syndic doit répondre aux obligations de la dite loi ! |
|
|
|
38
Posté - 19 oct. 2016 : 17:03:45
|
jean13 :" Oui l' AG est souveraine et infraction ou pas il n'est stipulé nulle part qu'il y aura des pénalités donc .....ils ne nous ferons pas un trou de plus on en a déjà tous un."
La loi et jean13 !
Ici pas de dérogation possible, le syndic a bien obligation de porter à l'OdJ cette résolution. Il ne s'agit pas d'adopter ou non ce fonds travaux, mais de voter un montant de ce fonds travaux, qui ne peut être inférieur à 5%.
jean13 : la loi dit ceci : "article 14-2 Ã venir :
...
I. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
....
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
" Constitue" dans ce texte au présent de l'indicatif signifie : obligation,...
Alors pas de sanctions possibles puisque le syndic va constituer ce fonds en appelant à chacun sa quote-part des 5%, si l'AG ne vote pas un % supérieur.
L'AG ne peut pas rejeter ce fonds travaux ! c'est assez simple.
5% c'est aussi peanuts. Il est peut-être facile de serrer un peu le budget de fonctionnement courant pour atténuer cette hausse de charges.
Il ne faut pas non plus oublier la raison de cette obligation. Le fonds pour travaux futurs existait déjà auparavant, il était attaché aux copros et non aux lots comme le propose cette nouvelle loi. Ce fonds pour travaux futurs n'était pas obligatoire, et donc toujours rejeté par une majorité d'AG.
C'est pourquoi de nombreuses copropriétés sont en mauvais état.
Jean13 : réfléchissez un peu; votre copropriété se dégrade car les copros de votre résidence ne votent jamais de travaux, n'ont jamais constitué de fonds pour travaux futurs. Vous désirez vendre votre lot, mais celui-ci va perdre de sa valeur avec une copro. mal entretenu. Et certainement beaucoup plus d'euros que votre quote-part des 5% minimum.
Pour 100 000 € de budget de fonctionnement article 14.1, c'est un fonds de
5 000 €. Pour 50 copros, c'est donc 100 € par an. Votre copropriété ne va pas être beaucoup plus entretenue avec un si petit fonds travaux.
|
|
|
|
frederix
Nouveau Membre
2 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 08 nov. 2016 : 11:21:58
|
Bonjour,
Une question me vient concernant les syndicats qui ne créeraient tout de même pas ce fonds (par exemple petite copropriété avec syndic non professionnel).
Que se passera t'il alors au moment de la vente d'un lot. Le Syndic aura à fournir les éléments sur ce fond et en sera incapable.
Cela ne pourrait-il pas bloquer une vente ?
Si on passe outre et que la vente se fait, l'acheteur n'aura t'il pas moyen de contester pour que le fonds soit constitué à postériori ? Le notaire ne pourrait-il pas collecter sur le montant de la vente la somme à donner au syndicat (cette somme auraient du être en effet payée par le copropriétaire dans les x années) ?
Car si rien de cela ne se fait, en achetant un bien pour lequel un fond n'a pas été constitué, que se passera t'il en cas de contestation par un copropriétaire ?
Aucune sanction et on débute la collecte plusieurs années plus tard comme si de rien n'était ou il y aura un rattrapage des 5% sur les années passées ?
Bref, je vois beaucoup de litiges potentiels qui à première vue ne pourraient être évités que par une intervention du notaire lors de la vente.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 08 nov. 2016 : 11:38:47
|
Le Syndic aura à fournir les éléments sur ce fond et en sera incapable.
S'il n'est pas en mesure de connaitre la situation du compte individuel de chacun des copropriétaires, fonds travaux ou pas, il faut qu'il cède la place, et rapidement.
Si le fonds travaux n'a pas été créé, il n'y a rien à indiquer.
Ce fond travaux entre dans ce qui est constitutif du lot. Dire qu'il est perdu pour le copropriétaire n'a pas de sens. En vendant le lot il vend aussi le montant de réserve constituée.
S'il n'y a pas de fonds en réserve, il y a moins value sur le lot. Et vice versa. |
Édité par - Gédehem le 08 nov. 2016 11:44:21 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Fonds de travaux à voter lors de l'AG 2016 ? 
