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JB22
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 Posté - 08 nov. 2016 : 12:56:18
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Le syndicat a obligation de constituer un fonds travaux d' un minimum de 5 % du budget, ce fonds travaux peut être utiliser pour le financement de travaux, il n'y a donc aucune obligation d' un montant quelconque restant au fonds travaux.
D' autre part au moment de la vente l' acquéreur acquiert le lot dans sa consistance et le fonds travaux attaché à ce lot.
Le montant attaché au lot est porté à la connaissance de l' acquéreur, et le prix d' acquisition en tient compte.
L' acquéreur n' est nullement lésé par l' existence ou non d' un fond travaux attaché au lot vendu, il ne peut donc invoquer "un préjudice" et aller en justice. |
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frederix
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 Posté - 08 nov. 2016 : 13:06:01
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Merci de ces réponses.
Donc en pratique une copropriété peut sans risque (non obligation de rattraper les années sans collecte) de ne pas créer de fonds travaux bien qu'il soit obligatoire. A mon sens cela risque d'amener de nombreuses copropriétés à se mettre hors la loi.
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Posté - 08 nov. 2016 : 14:21:23
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frederix :" A mon sens cela risque d'amener de nombreuses copropriétés à se mettre hors la loi."
Mais pourquoi ne pas respecter la loi de la copropriété, qui est d'ordre public ?
Ou est le souci avec une bonne disposition pour que votre bien commun ne se dégrade pas, et le prix de votre bien perso. soit au top, et non dévalué par une copro mal entretenue.
Cela fait 10 ans que je roule à 200kmm/h , sans permis et sans assurance, sans jamais être pris... pour quelles raisons je prendrais une assurance, repasser mon permis, et respecter les limitations de vitesses !  
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nefer
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Posté - 08 nov. 2016 : 14:46:11
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etl'acquéreur d'un bien qui découvrira que le fonds travaux n'a pas été abondé, pourra poursuivre le syndicat , voire son vendeur |
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JB22
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45
Posté - 08 nov. 2016 : 16:16:21
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"et l'acquéreur d'un bien qui découvrira que le fonds travaux n'a pas été abondé, pourra poursuivre le syndicat , voire son vendeur"
Rien n' empêche un acquéreur de poursuivre qui il veut s' il a du temps et de l' argent à perdre dans le cas présent.
En effet le syndicat n' avait au moment de l' infraction aucune obligation vis à vis d'un éventuel futur acquéreur.
Par contre il en sera autrement, pour l' acquéreur, si le syndicat continu de ne pas créer un fonds travaux postérieurement à l' acquisition . |
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Gédehem
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Posté - 08 nov. 2016 : 17:02:42
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Il ne faut pas une fois encore partir dans tous les sens, mais revenir à l'objet de ce fonds de réserve "travaux".
Toute copropriété a obligatoirement, du fait même de la construction qui se dégrade plus ou moins dans le temps, des travaux importants à engager périodiquement.
Chacun le sait bien pour des ravalements de façades, la réfection et l'étanchéité des toitures, dont les montants sont parfois "astronomiques".
Sautons les "mises en conformité" (???), couteuses elles aussi.
Ajoutons l'impréparation des ces travaux "lourds" sur le plan financier, obligeant à régler en quelques mois des centaines voire quelques milliers d'€.
Peu de syndicats (aucun ?) font de la planification, anticipent le financement de ces travaux.
Insupportable pour beaucoup, et de plus en plus.
Le vote des travaux, parfois forcé pour certains 'silencieux' (*), peut entrainer certains vers des retards de paiement, des impayés pénalisant le syndicat.
D'où aussi des refus d'AG, entrainant dégradation, vétusté du bâti, ... avec pour conséquence la dévalorisation du bien pour tous .... avec la paupérisation de ses occupants.
Phénomène souvent rencontré dans les copropriétés avec de nombreux bailleurs.
Chacun doit être conscient de la nécessité d'entretenir l'immeuble, non seulement au quotidien (budget prévis) mais surtout périodiquement pour des travaux 'lourds' et/ou couteux.
Etre propriétaire impose d'en avoir les moyens.
D'où la raison d'être de ce "fonds réserve travaux permanent", permettant d'anticiper, de préfinancer des dépenses certaines à venir.
Si l'on voulait faire un parallèle avec le monde de l'entreprise, cela équivaut aux provisions "amortissement/investissement", permettant d'abonder une réserve destinée au remplacement de machines ou matériels sans avoir à les financer d'un seul coup le moment venu.
Il faut voir ici l'obligation imposée par un texte comme une nécessité qui s'impose à chacun des copropriétaires pour préserver et entretenir leur bien commun.
Autre aspect : vendre demain (dans quelques années) un bien sans fonds de réserve entrainera sa dévalorisation, qui plus est si des travaux 'lourds' type ravalement des façades sont envisagés à court terme.
Il faut le marteler : vendre un appartement de 70 m² sans fonds de réserve (ou très faible) ne se fera pas au même prix que le même apparte de 70 m² avec 5 ou 8000 € (plus ...) en réserve .....
Pas de réserve travaux = moins value correspondante.
(*) j'en connais peu ou pas qui lèveraient le doigt pour dire qu'ils n'ont pas le sou, qu'ils ne peuvent pas payer ....
La pauvreté, la difficulté ne s'affiche pas.
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Édité par - Gédehem le 08 nov. 2016 17:15:58 |
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Posté - 08 nov. 2016 : 19:05:53
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Ajoutons que 5% du budget annuel de fonctionnement, c'est peanuts, et ne suffira pas à couvrir rapidement de gros travaux comme un ravalement.
Cela ne changera pas grand chose aux copros qui se délabrent.
Mais ne pas appliquer cette loi et ce minimum de 5% imposé, est assez stupide.
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Gédehem
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48
Posté - 08 nov. 2016 : 19:16:31
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Mettons que la provision trimestrielle pour charges soit de 800 € (c'est pour l'exemple).
La quote part de 5% pour "fonds travaux" sera de 40 €
Soit annuellement une "réserve" de 160 €.
Mettons des travaux votés pour une quote-part de 5000 € (c'est à la louche)
Il faudrait plus de 31 ans pour abonder cette somme. 
Il est évident que les 5% ne sont qu'une base "raz des pâquerettes", et que la constitution d'une véritable "réserve travaux" nécessite une part plus importante pour être crédible et surtout efficace pour son objet : préfinancement des gros travaux d'entretien et de réfection.
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Édité par - Gédehem le 08 nov. 2016 19:17:08 |
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JB22
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Posté - 08 nov. 2016 : 20:12:24
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"Mettons que la provision trimestrielle pour charges soit de 800 € (c'est pour l'exemple).
La quote part de 5% pour "fonds travaux" sera de 40 €
Soit annuellement une "réserve" de 160 €.'
Donc un budget annuel de 3200 € qui sera abondé au bout de 20 ans et la participation au fonds travaux ne sera plus alors obligatoire.
" vendre un appartement de 70 m² sans fonds de réserve (ou très faible) ne se fera pas au même prix que le même apparte de 70 m² avec 5 ou 8000 € "
Rien ne garanti que le bien se vendra 5 ou 8000 € de plus que le bien vendu sans fonds travaux... |
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Gédehem
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Posté - 08 nov. 2016 : 21:06:01
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S'agissant d'un marché, rien ne garanti le niveau d'un prix de vente.
Mais on peut parier sans risque que dans un immeuble bien entretenu dont chaque lot dispose d'une réserve 'intéressante' le prix sera plus élevé que dans un immeuble similaire peu ou mal entretenu et sans réserve....
Il est surprenant que sur ce plan là il y ai des interrogations.
"Donc un budget annuel de 3200 € qui sera abondé au bout de 20 ans et la participation au fonds travaux ne sera plus alors obligatoire"
S'agissant de financer des travaux d'entretien, périodiques, voire d'embellissements (valorisation du bien), l'affaire s'entend en permanence, dans la durée. On est plus du tout ici dans un provisionnement pour des travaux à 3 années.
Il est question ici d'assurer le préfinancement de ces travaux sur un temps long indéfini, travaux qui ne se limitent pas à quelques années.
Dans 15, 25 ou 50 ans, il faudra toujours, périodiquement, ravaler les façades et refaire l'étanchéité de la toiture, et donc en assurer, sans à coup (lissage), le financement par les copropriétaires. |
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JB22
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Posté - 09 nov. 2016 : 00:06:12
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"Il est surprenant que sur ce plan là il y ai des interrogations."
Ces "interrogations" sont la confirmation, s' il en était besoin, que les acheteurs ne sont pas prêt à payer 5 ou 8000 € un fonds de ces montants.
Le montant du fonds n' est pas sa valeur actuelle puisqu' il n' est qu'un droit à terme de déduction sur des travaux futurs; "Dans 15, 25 ou 50 ans, il faudra toujours, périodiquement, ravaler les façades et refaire l'étanchéité de la toiture..." pendant ce temps l" argent dort et ne rapporte presque rien....Il se dévalue même en période d' inflation. Le taux d' inflation actuel, assez faible, est supérieur au taux actuel d' intérêt du livret A. (Défiscalisé).
On peut comprendre la nécessité d' un fonds travaux, même obligatoire, mais pourquoi avoir créé un fonds attaché au lot non remboursable.
Le système de l' avance remboursable fonctionnait très bien.
"Si l'on voulait faire un parallèle avec le monde de l'entreprise, cela équivaut aux provisions "amortissement/investissement",
L' exemple est mal venu. Dans une entreprise les amortissements sont prélevés sur les profits (bénéfices). Le syndicat ne fait pas de bénéfice....
En entreprise les "amortissements" ne sont que la répartition dans le temps du coût des investissements sur la durée d' utilisation. |
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Posté - 09 nov. 2016 : 06:36:59
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Le syndic n'appliquant pas les 5% obligatoires commet une erreur, c'est le même principe que pour l'assurance RC. Il doit faire contre vents et marées, et je souhaite bonne chance au copro qui irait assigner contre cette provision, même si l'AG a voté CONTRE. |
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2016 : 11:15:01
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En entreprise les "amortissements" ne sont que la répartition dans le temps du coût des investissements sur la durée d' utilisation.
Il en serait autrement sur le "bâti commun" constitutif de l'immeuble ?
Lorsqu'on achète un lot en copropriété, on achète AUSSI une part de tout ce qui est indistinctement le "commun", exprimé en tantièmes des parties communes.
C'est la part "investissement".
D'où le fonds "amortissement" pour pérenniser le bon état de l'investissement initial.
Faute de quoi il se dévalorise par sa dégradation.. avec pour conséquence une perte de valeur du lot lui-même.
On ne peut dissocier ici la part "privative" du lot et la part "fraction de parties communes", indivisibles.
Même démarche que pour le matériel de bureau ou des machines outils.
Entre sortir en 3 ou 4 mois 5000 € pour ravaler les façades ou changer un matériel (c'est un exemple), et lisser ce financement et celui de toutes les choses communes dans le temps, on est bien dans une démarche "amortissement" de l'investissement initial sur les choses communes..
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Édité par - Gédehem le 09 nov. 2016 11:17:18 |
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JB22
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Posté - 09 nov. 2016 : 13:01:10
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Je reviens sur l' affirmation de Gédehem
"Si l'on voulait faire un parallèle avec le monde de l'entreprise, cela équivaut aux provisions "amortissement/investissement", permettant d'abonder une réserve destinée au remplacement de machines ou matériels sans avoir à les financer d'un seul coup le moment venu."
Et je confirme que cette interprétation est erronée, en entreprise l' amortissement n' a pas pour but de constituer des fonds pour le renouvellement du matériel, il ne fait que répartir une dépense sur la durée d' utilisation du bien.
En copropriété, le fait de passer une charge en compte 486 charges payées d' avance a le même effet que l' amortissement , cela ne reconstitue pas les fonds.
La constitution d' un fonds travaux par versement d' une "cotisation" revient à faire payer d' avance d' éventuels et futurs travaux.
Elle peut favoriser l' engagement de travaux somptuaires qui ne sont pas nécessaires.
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Posté - 09 nov. 2016 : 13:35:32
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citation: En entreprise les "amortissements" ne sont que la répartition dans le temps du coût des investissements sur la durée d' utilisation. Honnêtement les amortissements ne servent pas vraiment à grand chose (autre que de calculer la plus-value professionnelle).
Et plus que les futurs investissements, ils traduisent au contraire une vision dans le rétroviseur: La perte de valeur de l'actif existant.
Il faut séparer la notion d'amortissement, et en ce cas je veux bien que ce fond travaux en soit un lointain parent, encore qu'il faudrait qu'il grandisse au fil des années,et celle des DOTATIONS aux amortissements, ce qui signifie qu'on minore le bénéfice (ou le résultat) du montant de cette perte de valeur virtuelle (toujours l'oeil dans le rétroviseur donc).
QUand il n'y a pas de résultat ni même de calcul de résultat, et pas d'imposition, il n'y a pas de moyen de réduire d'imposition afin de reconstituer même partiellement l'actif.
Donc, non, le fonds de travaux n'est pas l'équivalent des DOTATIONS aux amortissements puisqu'il s'agit de provisionner des aujourd'hui des travaux futurs, et non de déduire d'un résultat d'aujourd'hui une perte de valeur déja acquise.
Non, le fonds n'est pas plus un équivalent des AMORTISSEMENTS puisqu'il ne grandit pas au fur et à mesure des années (Ca serait d'ailleurs un comble qu'au bout de 80 ans, le fonds travaux dépasse la valeur du bien immeuble!!!).
En n'ayant pas posé des bases saines, on part en vrille(Je parle des législateurs). |
Édité par - ribouldingue le 09 nov. 2016 13:56:15 |
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JB22
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Posté - 09 nov. 2016 : 14:35:47
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"Honnêtement les amortissements ne servent pas vraiment à grand chose (autre que de calculer la plus-value professionnelle)."
Incompréhension totale de ce qu' est un amortissement, répartition dans le temps d' une dépense, sur la durée de vie et d' utilisation d' un bien.
Vous dépensez 10.000 € pour acheter une machine que vous utiliserez pendant dix ans et qui au bout de 10 ans ne vaudra plus rien.
Au moyen de l' amortissement vous allez répartir cette charge sur 10 ans.
En aucun cas vous n' avez "reconstitué" les 10.000 € de dépenses.
En entreprise vous ne réalisez une "plus value professionnelle" qu' en cas de cession du bien à un prix supérieur à sa valeur résiduelle au moment de la vente (Valeur résiduelle: Prix d' acquisition moins amortissements) |
Édité par - JB22 le 09 nov. 2016 14:37:14 |
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Posté - 09 nov. 2016 : 14:53:08
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les amortissements ne peuvent pas être'la répartition d'une dépense'. Vous sous-entendez que les dotations annuelles seraient des dépenses, alors que ce sont des charges non compensées par une sortie d'argent.
Je ne sais d'ailleurs pas ce que c'est que la 'répartition d'une dépense' en termes comptables.
IL y a des recettes et il y a des charges.
Ici on parle de perte de valeur d'un actif occasionnant certes potentiellement une reconstition future (qui n'est en rien obligée), mais l'amortissement est bien basé sur la passé, pas sur le futur.
La dépense dont vous semblez parler n'existe jamais a fortiori sa répartition donc.
Les définitions selon le plan comptable général qi s'applique en France aux entreprises: citation: Sous-section 1. Définitions
322-1.
Définitions
Un actif amortissable est un actif dont l’utilisation par l’entité est déterminable.
L’utilisation pour une entité se mesure par la consommation des avantages économiques attendus de l’actif. Elle peut être déterminable en termes d’unités de temps ou d’autres unités d’œuvre lorsque ces dernières reflètent plus correctement le rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif.
L’utilisation d’un actif est déterminable lorsque l'usage attendu de l'actif par l'entité est limité dans le temps. Cet usage est limité dès lors que l’un des critères suivants, soit à l’origine, soit en cours d’utilisation, est applicable : physique, technique, juridique. Ces critères ne sont pas exhaustifs.
Si plusieurs critères s’appliquent, il convient de retenir l’utilisation la plus courte résultant de l’application de ces critères.
Le montant amortissable d’un actif est sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle.
L’amortissement d’un actif est la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation.
Le plan d’amortissement est la traduction de la répartition de la valeur amortissable d’un actif selon le rythme de consommation des avantages économiques attendus en fonction de son utilisation probable.
Le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif par l’entité. Je ne vois pas le mot futur, ni le mot dépense, pas même la répartition des dépenses.
J'y vois le mot 'consommation'. Je lis l'utilisation de l'actif.... |
Édité par - ribouldingue le 09 nov. 2016 14:59:19 |
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2016 : 15:05:35
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On ne m'a pas bien lu, ou sans doute compris faute d'avoir été plus clair, précis ......
"... cela équivaut aux provisions "amortissement/investissement", permettant d'abonder une réserve destinée au remplacement de machines ou matériels sans avoir à les financer d'un seul coup le moment venu."
Sans mélanger ici les aspects comptables.
JB précise :
"Vous dépensez 10.000 € pour acheter une machine que vous utiliserez pendant dix ans et qui au bout de 10 ans ne vaudra plus rien."
Ce n'est pas tant sa 'valeur' qui importe ici, mais ce pour quoi est faite cette machine. De sa 'durée de vie" qui serait ici de 10 ans.
Qu'il faut donc remplacer au bout de 10 ans.
A rapprocher (équivalence) de notre ravalement de façades, en théorie décennal, qu'il faut refaire périodiquement, cycliquement, tous les 10 ans.
Fonds d'amortissement de l'investissement initial.
Faire un parallèle n'est sans doute pas judicieux, mais la finalité est la même.
Sur ce sujet, l'encre n'a pas fini de couler ....
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22199
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Édité par - Gédehem le 09 nov. 2016 15:50:41 |
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JB22
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Posté - 09 nov. 2016 : 16:15:08
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Je n' ai pas parler de valeur résiduelle pour ne pas compliquer les choses; Il est certain qu' en fin de vie un bien peut avoir une valeur résiduelle, mais dans certains cas c' est le contraire l' élimination du bien peut être coûteuse.
"Je ne sais d'ailleurs pas ce que c'est que la 'répartition d'une dépense' en termes comptables."
J' ai utilisé les termes en vigueur en copropriété auxquels les copropriétaires sont habitués, en entreprise on parle "d’utilisation' et de "la répartition systématique de son montant".
Les amortissements sont donc bien la répartition (l utilisation ), dans le temps, d' une dépense d' acquisition d' un bien amortissable.
Une fois le bien totalement amorti la dépense a bien été prise en compte dans les charges de différents exercices.
Mais cette utilisation n' a pas reconstitué les fonds d 'origine, une dépense reste une dépense, quelque soit son utilisation dans le temps.
Et la conclusion de Gédehem erronée:
"[i]Faire un parallèle n'est sans doute pas judicieux, mais la finalité est la même."[/i] |
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Posté - 09 nov. 2016 : 17:31:26
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En effet, la finalité n'est pas la même du tout, je vous rejoins.
Dans un cas on constate une perte de valeur dans l'autre on prévoit une réparation estimée a 5% du budget, valeur sans aucune mesure ni avec le bien, ni avec les travaux, ni avec l'usure.
D'ailleurs un simple changement de ministre peut faire passer la valeur à 7% ou 11% comme d'ordinaire.
De plus, le fonds est indépendant de la date d'acquisition, ele ne résulte que d'un choix politique (l'année 2017).
citation: A rapprocher (équivalence) de notre ravalement de façades, en théorie décennal, qu'il faut refaire périodiquement, cycliquement, tous les 10 ans.
Fonds d'amortissement de l'investissement initial. On pourrait le comparer si on ne faisais une dotation aux provisions (pour travaux de ravalement) et que cette dotation permettait peu ou prou en dix ans de payer le ravalement. |
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Fonds de travaux à voter lors de l'AG 2016 ? 
