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Sostie
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 Posté - 21 janv. 2016 : 13:07:30
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Bonjour,
je sollicite toute âme charitable pour ce nouveau cas:
Le copropriétaire d'un cabinet médical souhaite effectuer une construction/extension sur sa parcelle privative dans une cour commune dont il partage la jouissance exclusive avec deux autres copropriétaires détenteurs de garage. Cette construction est autorisée suite au modificatif de l’état descriptif de division et à la refonte du réglemente de copropriété daté de 1987, mais cela entraine pas mal d’interrogation. a savoir:
- la construction se ferait entre deux bâtiments existant et en conséquence des choses bloquerait tout passage entre la porte arrière du bâtiment A et les garages existants (bâtiment B). L'utilisation des garages ne pourrait alors se faire que via la rue et le portail existant.
(modif de EDD et du RDC :
''avec le droit pour le propriétaire de ce lot, qui n'aura aucune autorisation à solliciter de ses copropriétaires ni aucune notification préalable à leur faire, d'édifier sur cette parcelle de terrain pour son compte personnel, un bâtiment en rez de chaussée sur terre plein, à charge pour lui seulement de se conformer à cet égard aux prescriptions législatives et administratives en vigueur en la matière.'', je n'arrive pas à insérer en pj le texte et le plan)
Existe -t-il des possibles réserves permettant de casser cette décision? sortie de secours?, restriction d'usage, obligation de servitude/passage,
Quelles mesures préventives pourraient freiner/ralentir/décourager le projet de construction?
je vous remercie beaucoup pour votre aide,
sostie
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Posté - 21 janv. 2016 : 16:53:30
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citation: sur sa parcelle privative dans une cour commune dont il partage la jouissance exclusive
Il ya de l'incohérence dans cette phrase : on ne peut avoir une parcelle privative dans une cour commune.
Ensuite on peut avoir une jouissance privative sur une parcelle privative, mais (normalement) on ne partage pas sa jouissance privative....
S'il y a construction sur une parcelle commune, ce ne peut être que le syndicat qui fait construire avec éventuellement une participation aux frais de certains copros et éventuellement une jouissance privative, mais tout cela devra être bien inscrit dans le RdC et l'EDD. Or votre modif parle d'un "droit pour le propriétaire du sol", mais qui est le propriétaire du sol ?????
Je pense qu'il faudrait que vous nous précisiez bien qui a quoi ???? |
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Sostie
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 Posté - 21 janv. 2016 : 17:33:07
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merci Rambouillet,
je vais essayer de mieux préciser cette situation:
la cour est commune à l'ensemble de la copropriété (3 appartements et 1 local commercial au Rez de chaussé). Cependant son utilisation est exclusive à trois copropriétaires seulement: ceux qui détiennent les deux garages existants + le propriétaire du lot 9 qui détient le local du rez de chaussé.
Jusqu'à présent le lot 9 était seulement utilisé en parking pour les médecins ou secrétaire. Le bien ayant été vendu, le nouvel acquéreur souhaite bâtir son lot comme le règlement lui autorise.
Une porte se trouve sur une extrémité de la cour: en arrière de l'immeuble et donne sur la cour et aux garages. Physiquement nous devons longer notre immeuble afin d'atteindre nos garages.
Avec la construction du lot 9 , l'espace situé entre l'immeuble et le premier garage serait condamné :la porte déboucherait alors sur une bande 'Partie Commune' de 1,5metre de large mais la construction de cette extension du cabinet médical ne nous permettrait pas d'atteindre la cour et les garages. Pour ce faire nous devrions faire le tour par la rue et le portail.
j'espère que cela est un peu plus précis et vous permet de visualiser la chose.
(est-il possible d’insérer un plan afin de faciliter la compréhension?) |
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Posté - 21 janv. 2016 : 18:32:55
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Sostie :"Cependant son utilisation est exclusive à trois copropriétaires seulement: ceux qui détiennent les deux garages existants + le propriétaire du lot 9 qui détient le local du rez de chaussé."
Pas très clair !
SEULS 3 copros peuvent utiliser cette cour, mais ce n'est pas une jouissance exclusive FIXEE par le RDC ? que dit votre RDC sur cette cour ?
jusqu'à présent le lot 9 était seulement utilisé en parking
On comprend maintenant que ce nouveau copro va construire sur ce lot parking numéro 9 qui lui appartient, et dont le RDC autorise cette construction sur ce lot.Donc pas de construction sur cette cour parties communes.
Pour quelle raison les véhicules ne pourront plus circuler. Ce lot 9 parkings avec une voiture dessus ou avec une pièce dessus, ne change pas la surface pour les autres copros. ?
l'espace situé entre l'immeuble et le premier garage serait condamné :la porte déboucherait alors sur une bande 'Partie Commune' de 1,5metre de large
Mais ce passage devrait être exactement de la même grandeur qu'auparavant ! Vous deviez passé forcement SUR le lot 9 pour accéder à vos garages.
Vous dites qu'il existe un autre accès, donc ce passage n'était pas un accès voiture mais un accès piétion. |
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Posté - 21 janv. 2016 : 19:03:50
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citation: la cour est commune à l'ensemble de la copropriété (3 appartements et 1 local commercial au Rez de chaussé). Cependant son utilisation est exclusive à trois copropriétaires seulement: ceux qui détiennent les deux garages existants + le propriétaire du lot 9 qui détient le local du rez de chaussé.
si je comprends : votre cour est commune et elle n'est pas à jouissance exclusive, mais seuls 3 copros ont l'habitude de l'utiliser (est ce cela ?)
Mais le lot 9, est-il un parking privatif ? ou un lot commun numéroté ou autre ? |
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Sostie
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Posté - 21 janv. 2016 : 20:52:58
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concernant la cour : "le droit à la jouissance conjointement avec les occupants des lots 7, 8 et 9 (il s'agit des copropriétaires détenant les deux garages et du copropriétaire détenant le local commercial) mais à l'exclusion de tous autres, de la totalité de la cour de l'immeuble bien que le sol de cette cour constitue une partie commune." ==> la cour est seulement utilisée par 3 copropriétaires (sur 4 au total).
concernant le lot 9, et répondre à Rambouillet, en effet la porte arrière donne sur la cour. Cette porte se situe sur la partie gauche de la cour. face a elle se trouve le mur latéral du Batiment 2 composé de deux garages. il faut traverser l'espace sur la droite pour atteindre les portes de garages. En 1987, quand le médecin a décidé d’acquérir le local pour s'y établir, il a demandé à acquérir un lot en arrière d'immeuble (accès avec une porte arrière directe depuis ses locaux). A ainsi été créé ce lot 9 qui représente une surface de 27,5m² devant leur porte arrière. Cet espace est légèrement en décalé de l'immeuble et de nos garages laissant au final un bande 'partie commune' de 1,5m de large pour l'ouverture de la porte arrière de l'immeuble. ==> le lot 9 est une partie privée détenu par le propriétaire du rez-de-chaussé. nous la traversons en effet pour atteindre la cour quand nous utilisons la porte arrière de notre immeuble (bien pratique pour rentrer les courses, les enfants et le garage...).
c'est pas facile à expliquer sans un plan... |
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Posté - 22 janv. 2016 : 08:10:32
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Il y a encore quelque chose que je ne comprends pas dans vos propos,
je cite :
"le droit à la jouissance conjointement avec les occupants des lots 7, 8 et 9 (il s'agit des copropriétaires détenant les deux garages et du copropriétaire détenant le local commercial)" donc le lot 9 ne serait pas la cour ou partie de la cour elle-même
"A ainsi été créé ce lot 9 qui représente une surface de 27,5m² devant leur porte arrière." comment peut-on créer un lot 9, alors qu'il existerait déjà ?
Le médecin a acquis quel lot : le lot 9, local commercial ou un autre ?
pour avancer un peu aussi, relisez les articles 30 et suivants :
"Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation.
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
... etc, etc...." |
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Sostie
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Posté - 22 janv. 2016 : 09:26:52
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bonjour rambouillet,
en 1955, en réparation de dommage de guerre a été crée un immeuble détenu par une seul personne.
en 1987, a été vendu le local commercial du rez-de chaussée et à la demande du médecin a été crée un lot neuf dans la cour le long du local commercial avec stipulation de l'autorisation a construire le lot au besoin.
en 2010, a été acheter un premier appartement ==> le tribunal d'instance à designer un syndic de copropriété pour mettre en place la copropriété,
en 2012 a été acheté un second appartement
en 2014 a été acheté le dernier appartement
en dec 2015 a été vendu le local commercial avec le lot 9 lui étant rattaché. le nouvel acquéreur veut tirer profit de l'autorisation de 1987 et veut batir son lot 9.
je vais me pencher ce soir sur les articles 30 et suivant (j'ai en ma possession le code de la copropriété datant de 2012.)
mes questions pratiques serait:
- cette décision inscrite au modificatif de l'EDD et au règlement de copropriété de 1987 peut-elle être contestée? décision de RDC ayant été effectuée avec un propriétaire unique lors de la vente du local commercial et non avec un syndic de copropriété?
- si construction il doit y avoir, le fait qu'il y ai une porte à l'arrière de l'immeuble n'entraine t-elle pas un non sens avec la construction nouvelle qui viendrait bloquer l'espace entre l'immeuble et les garages? devons nous simplement faire le tour de l'immeuble pour atteindre nos garages ou pouvons nous demander une adaptation de la construction en vue de laisser un passage pour les propriétaires des garages? actuellement le médecin veut faire construire et nous demande de percer des portes dans nos garages dans le mur situé en face de la porte de l'immeuble pour les atteindre et laisser passer le copropriétaire du garage le plus éloigné... (il me semble que cela soit impossible car partie privative, rien ne peut être imposé...)
n'existe-t-il pas une possibilité de dire que la construction n'ayant jamais été mis en place depuis 1987, alors l'usage pris à traverser le lot 9 pour atteindre les garages par les copropriétaires ne peut être supprimés?
j'étudie également le Plan Local d'Urbanisme afin de connaitre des possibles obligations à respecter au regard de la future construction:
-la construction peut-elle être collé aux murs des garages ou doit-elle respecter un espace de 10cm, 50cm ou 1metre pour nous laisser entretenir le béton qui s'effrite dangereusement (et nécessitera des travaux à moyen terme)
-aucune indication de hauteur n'étant présentée dans le RDC, que faudrait-il faire respecter? la hauteur du plafond du rez de chaussé étant bien supérieur à celle des garages.
merci bien |
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Posté - 22 janv. 2016 : 11:25:22
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Pouvez vous nous dire ce qui est écrit à propos du lot 9, dans l'EDD ? |
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Sostie
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Posté - 22 janv. 2016 : 12:14:35
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voici le texte
''I modification de l'état descriptif de division
Monsieur et Madame ___ agissant en leur qualité de seuls propriétaires de l'immeuble situé à --- rue --- numéros --- objet du règlement de copropriété ci-dessus énoncé, décident de créer un nouveau lot portant le numéro NEUF, aux dépens des parties communes, ledit lot comprenant la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle de terrain d'une superficie d'environ 27.5m² prise sur la cour commune de l'immeuble et comprenant par ailleurs une quote-part des parties communes, avec diminution corrélative de la quote-part dans la propriété des parties communes concernant chacun des anciens lots numéros un a huit.
ce lot numéro neuf comprendra donc:
A-la jouissance exclusive et particulières d'une parcelle de terrain située entre les deux bâtiments dépendant de la copropriété, d'une superficie de vingt sept mètres carrés cinquante environ (27,50m²). Avec le droit pour le propriétaire de ce lot, qui n'aura aucune autorisation à solliciter des ses copropriétaires ni aucune notification préalable à leur faire, d'édifier sur cette parcelle de terrain pour son compte personnel, un bâtiment en rez de chaussée sur terre plein, à charge pour lui seulement de se conformer à cet égard aux prescriptions législatives et administratives en vigueur en la matière.
B-et la copropriété indivise des parties communes de l'immeuble et notamment du col à concurrence de 7/1007èmes.
Un plan dressé par Mr ---, ingénieur géomètre à --, indiquant la situation des différents lots et notamment du lot ainsi crée demeurera joint et annexé au présent après mention.'
je me demande si la parcelle ne pourrait pas être décalée d'autant afin de nous laisser le passage... mais si le plan est dressé, on ne peut rien modifier...pourtant il s'agit d'une surface d'''environ''...?
merci |
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Sunbird
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Posté - 22 janv. 2016 : 15:06:23
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Si le lot 9 est privatif et que le RDC autorise la construction sur ce lot, le copropriétaire de ce lot n'a aucune obligation de laisser un passage sur ce lot. |
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Posté - 22 janv. 2016 : 16:34:46
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avec ce descriptif complet fourni (merci), c'est clair le lot est privatif pour 7/1007, avec possibilité de construire 1 niveau (sans sous-sol..).
Sunbird dit le plus peut se faire sans autorisation, certes, mais il faut tout de même un passage par une AG avec vote à la majorité 25 : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"
L'AG ne peut refuser cette construction, mais peut, AVEC MOTIVATION, émettre des recommandations, réserves, etc... |
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Sunbird
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Posté - 22 janv. 2016 : 23:20:31
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C'est difficile de répondre sans les plans.
Si je comprends bien en 87 il a été décidé ce nouveau lot à jouissance privative qui vient d'une partie de la cour.
Ce qui est surprenant c'est qu'à cette époque le SDC aurait du lors de la création de ce lot laisser un passage (partie commune) pour avoir accès à cette porte.
Il faudrait reprendre tout le RDC et les annexes pour voir si il n'y a pas une obligation de laisser un accès à cette porte.
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Sostie
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Posté - 24 janv. 2016 : 19:02:21
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je vais prendre la semaine pour bien relire le RDC et lire les articles 25 , 30 et suivant.
merci pour vos éléments,
j'espère vous apporter des observations complémentaires...
a Sunbird: "Ce qui est surprenant c'est qu'à cette époque le SDC aurait du lors de la création de ce lot laisser un passage (partie commune) pour avoir accès à cette porte." le plus surprenant c'est qu'il ne semble pas y avoir eu de SDC ou alors il était géré directement par le propriétaire unique de l'immeuble. Quand nous avons acheté en 2010 notre appartement, un syndic avait été désigné par le tribunal pour créer un Sdc...
Nous ne sommes pas à une surprise de plus ou de moins mais c'est quand même dommage d'avoir un accès arrière pour une cour et de ne plus pouvoir l'utiliser parce qu'une ancienne division n'avait pas réfléchi à la chose... |
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Posté - 24 janv. 2016 : 19:33:31
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sostie :" Le copropriétaire d'un cabinet médical souhaite effectuer une construction/extension sur sa parcelle privative dans une cour commune dont il partage la jouissance exclusive avec deux autres copropriétaires détenteurs de garage. Cette construction est autorisée suite au modificatif de l’état descriptif de division et à la refonte du réglemente de copropriété daté de 1987"
Mais ce copro. ne sort pas de sa poche ce RDC de 1987 ?
ET le syndic ? quel RDC possède t'il ? |
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Posté - 25 janv. 2016 : 08:39:35
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pour suivre l'idée de Philippe, récupérer le RdC officiel qui se trouve au fichier immobilier et vérifier ce qui est inscrit dessus, au cas où. C'est ce RdC qui fait foi, pas ceux que l'on vous montre..... |
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Sostie
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Posté - 01 févr. 2016 : 17:28:53
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bonjour Philippe388 et Rambouillet: le RdC de 1987 est bien le dernier en date concernant la cour dans tous les cas (une version de 2015 à été déposée mais là cela ne concerne que le changement d'affectation d'un grenier transformé en chambre...). je vais cependant en effet essayer d'obtenir la dernière version du fichier immobilier (je contacte le service des Publicité foncières d'après ce que je comprends...)
j'ai trouvé pas mal de petites observations à soumettre une fois que le permis de construire sera installé (PLU, Orientations d'Aménagement et d'Orientations... )
pour Sunbird: j'ai bien relu le RdC dans son ensemble, et malheureusement, je n'y ai rien trouvé concernant la possible obligation de laisser un accès à cette porte...
et le géomètre expert qui avait signé et effectué le plan est parti à la retraite depuis un an...
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construction sur parcelle entre 2 batiments 
