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Carsimba
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 Posté - 01 févr. 2016 : 16:54:03
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bOnjour,
Notre syndic, malgré notre demande de porter son mandat à une durée de 12 mois insiste pour nous imposer 18 mois. Il nous dit qu'il nous expliquera à nouveau pourquoi c'est bon pour nous lors de la prochaine AG.
Je manque d'expérience mais j'ai l'impression que cela ne peut pas nous être favorable.
Quelqu'un pourrait m'éclairer? Puisque notre exercice comptable se fait sur un an et que notre assemblée a lieu dans cette période, pourquoi aurait on intérêt à engager notre syndic pour 18 mois? Quels sont les arguments que je peux lui opposer?
Sa résolution en plus ne me semble pas claire:
"Nouvelle désignation de la Sarl..... Dans ses fonctions de syndic, du contrat et du mandat pour 18 mois et jusqu'à la reddition des comptes, la convocation de la prochaine assemblée générale annuelle et la tenue de celle-ci"
Je me demande, si l'assemblee générale doit être tenue avant le renouvellement du contrat du syndic, cela veut dire qu'il pourrait la fixer presque 6 mois après la cloture des comptes, s'il voulait, non? En outre, comme notre exercice comptable est cloturé fin septembre, que l'assemblée a lieu fin février, (tous les ans) cela veut dire que si
L'assemblée avait lieu plus tard nous serions amenés à vérifier les comptes avec un décalage encore plus important non?
Merci de votre aide
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Posté - 01 févr. 2016 : 17:43:26
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Carsimba : la durée du mandat de 18 mois n'a rien de curieux, c'est une durée que la plupart des syndics proposent.
Pour convoquer l'AG qui adoptera les comptes il faut que l'année soit cloturée, par exemple le 31 décembre; que le CS vérifie les comptes du SDC, généralement 2 à 3 semaines après la date de cloture des comptes; le CS et le syndic doivent préparer l'Odj, le syndic doit rédiger les convocations ET il doit respecter le délai légal des 21 jours francs entre la date de la première présentation et la date de l'AG.
En résumé au minimum 2 mois après la date de fin de cloture, c'est à dire une AG en mars.
Pour convoquer une AG il faut que le syndic ai un mandat valide. Il ne peut que convoquer avant la date de fin de mandat.
Si son mandat est d'une année liée au date de cloture des comptes, du 1er janvier au 31 décembre, il sera impossible pour le syndic de clore les comptes, de convoquer le CS pour vérifier les comptes, de préparer un OdJ et de convoquer une AG, pour la simple raison qu'il ne sera plus syndic le 1er janvier.
C'est pourquoi un mandat est au minimum de 15 mois. 
Ce qui est illégal c'est que la résolution et le mandat doit proposer une date de début et de fin de mandat. :
Dans ses fonctions de syndic, du contrat et du mandat pour 18 mois et jusqu'à la reddition des comptes, la convocation de la prochaine assemblée générale annuelle et la tenue de celle-ci"
Cette phrase ne respecte pas la loi !
par conséquent, il faut que cette résolution précise la date du début du mandat, ET la date de fin de mandat, c'est à dire le 27 février.
L'AG pourrait voter une durée plus faible 15 mois, mais pas 12 mois.
carsimba : L'assemblée avait lieu plus tard nous serions amenés à vérifier les comptes avec un décalage encore plus important non?
NON !!! le CS peut vérifier les comptes 2 à 3 semaines après la cloture de ceux-ci soit dès le 15 octobre pour vous.
Le syndic a aussi obligation de convoquer l'AG annuelle dans les 6 mois après la cloture des comptes, soit fin février pour vous.
Le mandat du syndic s'arrête le jour de l'AG appelée pour son renouvellement. Le nouveau mandat redémarre le jour de l'AG si le sortant est renouvelé.. EN cas de changement de syndic, le sortant n'est plus syndic à la seconde ou le nouveau est élu. Il quitte l'AG
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 01 févr. 2016 : 18:18:43
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Ce syndic doit mettre à jour ses tablettes.
Comme le souligne Philippe, une telle résolution n'a plus cours depuis des lustres, tous les "bons" syndics le savent. (*)
Il est impératif de fixer une date échéance précise au mandat du syndic (comme à celui des conseillers syndicaux).
Date échéance qui doit permettre la convocation de l'AG annuelle ou celle désignant le syndic.
Date d'AG future que personne ne maitrise un an à l'avance.
Mettons une AG qui se tiendrait le 15 février 2016. Si le mandat est de 12 mois, son échéance tombe le 15 février 2017. Ce qui impose de convoquer l'AG 2017 bien avant ce 15 février.
Ce qui présente non seulement une contrainte, mais un danger pour le syndicat, personne ne pouvant en être certain.
D'où la bonne solution, qui consiste à fixer une date échéance plus lointaine, mettons dans notre exemple au 30 avril 2017. Ce qui donne au syndicat (au syndic) une marge confortable, en particulier pour convoquer l'AG prévoyant la désignation du syndic.
Date échéance qu'il ne faut toutefois pas repousser trop loin (à 18 mois étant le maxi du maxi).
Avec une constante qui découle de D.art.46 s'agissant du mandat du syndic : l'AG prévoyant la désignation du syndic entraine à cette date d'AG échéance du mandat du sortant.
Peu importe la date initialement retenue.
Pour reprendre l'exemple :
Syndic désigné par l'AG du 15 février 2016 jusqu'au 30 avril 2017.
Convocation d'une AG avec désignation du syndic pour se tenir le 28 mars 2017 = échéance du mandat ce même 28 mars 2017.
Que le sortant soit désigné pour un nouveau mandat, qu'un autre syndic soit désigné, que personne ne soit désigné.
(*) il faut :
- 1 mois pour arrêter les comptes
- 1 mois pour vérification CS et préparation AG
- 1 mois pour convoquer l'AG.
D'où une date échéance (précise) du mandat à 14 ou 15 mois maxi.
Dans votre cas, l'AG devrait se tenir au plus tard fin janvier chaque année (4 mois après fin exercice, tenant comptes fêtes fin d'année), mandat jusqu'au 31 mars suivant.
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Édité par - Gédehem le 01 févr. 2016 18:40:48 |
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Carsimba
Nouveau Membre
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3
Posté - 04 févr. 2016 : 19:38:07
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Merci beaucoup Philippe et Gédehem de vos réponses. Maintenant c'est plus clair.
Et si j'ai bien compris, ce n'est pas parce que le syndic est élu pour 18 mois que son contrat ne peut prendre fin avant, le jour de l'AG et de la nouvelle désignation du syndic.
En effet c'est cela qui me posait problème, je me demandais comment un syndic dont le mandat courait encore pendant quelques mois, pouvait être révoqué avant la fin de son nmandat, je n'avais pas saisi que l'AG mettait fin à l'échéance de mandat .
Mais une autre question, qui peut sembler naïve, excusez moi. Pourquoi il est si important de définir exactement les dates et de ne pas se contenter de la mention un an ou dix-huit mois?
J'ai aussi une autre question: avec la nouvelle loi Alur les syndics n'ont plus le droit de facturer les charges administratives en dehors du forfait. aLors notre syndic nous propose maintenant un forfait dans lequel il a intégré les differents frais administratifs .
Ce qui revient au même. Savez vous si beaucoup de syndics ont adopté cette stratégie ou alors il y en a qui ont diminué le prix de leur forfait?
mErci |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 04 févr. 2016 : 21:36:00
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Pourquoi il est si important de définir exactement les dates et de ne pas se contenter de la mention un an ou dix-huit mois?
Pour éviter les dérives passées et respecter les règles imposées.
Par ailleurs vous parlez "révocation" : celle-ci s'entend d'une décision d'AG sur une question inscrite à l'ODJ. C'est une sorte de 'licenciement" avant l'échéance d'un contrat.
Autre chose est la convocation d'une AG prévoyant la question "désignation du syndic", parmi d'autres question.
Cette seule question induit l'échéance du mandat en cours à la date de cette AG.
S'il est reconduit, il repart pour un nouveau mandat. S'il n'est pas reconduit, il n'y a plus de syndic. (*)
"... avec la nouvelle loi Alur ..."
Dans nos copropriété il n'y a pas de "loi Alur" !!!!
Il y a la loi de 65, son décret d'application de 67, le tout modifié au fil du temps par divers textes (SRU, Alur Macron et autres ...) ldesquels on ne parle plus, dont on se moque !
Parlons du statut de 65 modifié et restons en là ! 
Vous abordez la question du contrat "Tout ..sauf" ... qui doit être la règle partout, qui est une excellente chose.
Le « TOUT » : Toutes les taches relevant de la gestion courante, habituelles, prévisibles, devront être forfaitisées : administration du syndicat, tenue de la comptabilité, compte bancaire séparé au nom du syndicat, convocation et présence aux AG annuelles y compris hors heures bureau (à préciser), réunion préparatoire AG avec le CS, X réunions de travail éventuelles, visites copropriété (définir), frais administratifs, frais de copies, gestion des archives, etc etc etc ....: forfait global.
Le « sauf » : Seront détaillées les taches hors gestion courantes, taches imprévisibles, aléatoires, hypothétiques, ou privatives : état daté lors des ventes/mutation, gestion des contentieux (huissier, avocat), ainsi que les prestations privatives individuelles ou collectives, par exemple.
Dans la mesure où il n'y a en a pas au cours d'un exercice, seule le forfait « gestion courante » est imputé au syndicat.
"Ce qui revient au même ..."
Très généralemnt non, ce qui est compréhensible. 'Normalement', il devrait y avoir 10, 15 ou 20% de plus sur cette seule "gestion courante".
Bien des "contrats" passés n'incluaient pas toutes les taches "gestion courante" ... L'exemple type étant le compte séparé, imputé en supplément.
Le but étant de minimiser le montant du chiffrage "gestion courante", le seul visible que regardaient les copropriétaires, tout un tas d'autres taches pourtant de gestion courante étant 'saucissonnées" abusivement hors gestion courante, histoire de contourner la vision d'une véritable concurrence.
Cas classique du compte séparé, pourtant obligatoire en gestion courante depuis 2001 : "Si vous voulez un compte séparé, c'est 10% de plus".
Si le contrat TOUT sauf" prévoit bien en géstion courante (le Tout) la totalité des taches gestion courante prévues, le forfait "Tout" doit augmenter par rapport à un contrat "Minimum, ...plus .." 
(*) si la révocation est prévue bien avant l'échéance du mandat en cours, la convocation de l'AG ne suit pas le cycle annuel. Son ODJ prévoit les 2 questions :
- révocation du mandat du syndic X. Motifs joints en pièce annexe.
- Désignation du syndic - Proposition de contrat de rémunération joint.
NB : la révocation du mandat en cours, comme le licenciement, doit être dument motivé. |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2016 21:55:30 |
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Franck1966
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Posté - 04 févr. 2016 : 22:11:36
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Carsimba, avec le "contrat type Alur", il existe un socle comprenant les fonctions essentielles du syndic pour la gestion de la copro, y compris les frais de photocopies, MAIS il y a aussi des exceptions qui sont quantifiées, ce qui permet d'y voir un peu plus clair, mais surtout de pouvoir comparer si vous demandez une autre proposition pour la mise en concurrence de syndic.
Quant à avoir une baisse, vous croyez au Père Noël ??? |
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JPM
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Posté - 15 févr. 2016 : 18:40:13
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En principe, la mise en place du contrat tout sauf doit faire apparaître obligatoirement une augmentation du forfait.
En contrepartie une réduction des honoraires exceptionnels.
Mais sur ce dernier poste les comparaisons ne sont pas faciles. Si vous exécutez un ravalement il faut sortir les honoraires travaux de la comparaison.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 15 févr. 2016 : 18:50:53
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Le souci JPM, c'est que les syndics vous mettent souvent "au taux horaire" ou "Ã la vacation" au lieu de mettre un prix fixe pour chaque facturation exceptionnelle.
Par contre, en cas de travaux, il faudra voter systématiquement le pourcentage du syndic à chaque fois (2%, 3%, 100€, 500€, ZERO !!!, ...) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 févr. 2016 : 21:29:20
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Je ne vois pas pourquoi la rémunération au temps passé serait contestable. Elle exige certes de ne pas abuser mais cela est valable pour toutes les activités.
Par ailleurs il y a des prestations pour lesquelles un prix fixe est fourni.
Et plus généralement les copropriétaires devraient se soucier plus de la qualité générale des prestations que de certains coûts mineurs.
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Posté - 16 févr. 2016 : 00:11:46
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franck1966 :"Le souci JPM, c'est que les syndics vous mettent souvent "au taux horaire" ou "Ã la vacation" au lieu de mettre un prix fixe pour chaque facturation exceptionnelle.
Par contre, en cas de travaux, il faudra voter systématiquement le pourcentage du syndic à chaque fois (2%, 3%, 100€, 500€, ZERO !!!, ...)"
franck1966 : rien d'exceptionnel ni d'illégal dans ce que vous soulevez.;une méconnaissance constante du travail du syndic et du fonctionnement d'une copropriété.
Le taux horaire est la " norme " pour toute vacation, pour un syndic comme toute profession ; heures sup pour les simples employés par exemple 
ET les honos travaux sont adoptés par l'AG dans une résolution spécifique; le syndic n'impose RIEN ! la loi de la copropriété.
Vous devez faire un effort de lecture des textes de lois, avant de balancer n'importe quoi ! |
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Franck1966
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Posté - 16 févr. 2016 : 13:48:50
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Je comprends tout à fait le "à la vacation", mais pourquoi certains syndics osent jouer la transparence et indiquent des prix !!! beaucoup plus clairs pour les ignares comme moi, pas vrai Philippe ? |
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Posté - 16 févr. 2016 : 15:19:19
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franck1966 : "mais pourquoi certains syndics osent jouer la transparence et indiquent des prix"
??? qu'est ce que cela veut dire ? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2016 : 21:21:32
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Simplement que dans les nouveaux contrats de syndic "Alur", dans les postes 7.2 à 9.3 pour être le plus précis possible, certains syndics mettent des montants TTC directement et d'autres indiquent "au coût horaire" ou "à la vacation" ou "au temps passé".
Certains points sont très difficiles à estimer, et dépendent du temps que vous allez passer dessus, d'autres le sont moins.
Cela permettrait de mieux comparer entre plusieurs propositions ! (sans pour cel choisir celui qui prend toujours le moins cher ...)
Ne vous en déplaise |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 févr. 2016 : 23:41:18
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La vraie réponse est que l'on connait le temps prévisible pour certaines prestations comme l'établissement d'un état daté. On peut alors donner un coût précis qui couvre également les prestations minimales faisant suite à une mutation.
Pour la présence du syndic à une expertise judiciaire ou d'assurance on ne sait pas si ce sera 30 minutes ou deux heures. Donc on facture au temps passé.
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dUrée du mandat du syndic pourquoi 18 mois? 
