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danmasse
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 Posté - 16 févr. 2016 : 16:01:04
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Bonjour !
Nous venons de nous rendre compte que notre syndic n'a pas tenu compte d'une modification de RC datant de... 1973.
Or, cette modification entraine une répartition différente des charges de chauffage.
Je m'explique : A l'origine, quand l'immeuble a été construit,en 1970, un bâtiment annexe était destiné à devenir une station service. Les frais de chauffage collectif ont été répartis à raison de 2% pour la station service, et 5% des frais généraux de chauffage.
Avant même que la station service soit construite, en 1973, il a été décidé d'utiliser les bâtiments pour en faire des bureaux. Le RC a donc été modifié, et les frais de chauffage collectif ont été recalculés, à raison de 10% des frais totaux, les frais généraux de chauffage passant à 13%.
Le syndic n'a jamais appliqué ces coefficients corrigés de répartition des frais de chauffage. L'ensemble des copropriétaires a donc payé pendant toutes ces années, une partie des frais de chauffage des bureaux...
Chaque année, les comptes du syndic sont approuvés, mais le quitus n'est jamais donné.
Serait-il raisonnable d'envisager une action contre le syndic, pour demander le remboursement de ces sommes ? Quel est le délai de prescription ?
Merci !
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Posté - 16 févr. 2016 : 16:11:06
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Il peut être envisagé de recalculer sur les 10 dernières années la répartition des frais de chauffage, mais ce ne peut être demandé qu'individuellement et c'est le syndicat qui sera concerné et non le syndic :
"Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans."
Pour réclamer auprès du syndic, il faut déterminer QUOI réclamer ? CE que chacun a trop payé ? ce que devraient payer les bureaux au syndicat, etc.... alors seulement il peut être tenté de demander au syndic au besoin via son assurance garantie financière la résolution de ce qui est demandé : il faudra une décision d'AG ! |
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danmasse
Contributeur senior
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 2
 Posté - 16 févr. 2016 : 16:24:19
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Quoi réclamer ? Ce que l'on souhaite, c'est évidemment le remboursement des sommes induements payées.
La question est : réclamer cet argent à qui ? Le syndic ne l'a pas.
Alors ? Réclamer au propriétaire de bureaux ? Mais il n'y est pour rien, lui : il a payé ce que lui demandait le syndic. Je doute fort qu'aucun copropriétaire aille vérifier que la répartition des charges correspond bien au RC...
Faire un procés au syndic, pour erreur de facturation ? Est-ce envisageable ? |
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3
Posté - 16 févr. 2016 : 16:43:05
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danmasse : l'approbation des charges du syndicat ne vaut pas approbation des charges personnelles.
Cette modification a t'elle été votée par l'AG ? :
l'article 25 prévoit la possibilité de décider à la majorité de tous les copropriétaires (avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) la " modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 (charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun) … rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ".
Cette nouvelle répartition a t'elle été publiée au fichier immobilier ?
Si les réponses à ces 2 sont positives, ET si vous être sur que le syndic ne respecte pas le RDC et la bonne répartition des charges de chauffage, vous faites votre propre calcul sur les 10 dernières années ( prescription de 10 ans).
Vous mettez alors le syndicat en demeure, par un RAR adressé à son mandataire le syndic, de régulariser ces 10 années de VOS charges personnelles.
Au syndic de prouver qu'il a toujours appelé sur la bonne grille, et si vous avez raison, il devra vous rembourser.
Il sera alors dans une situation difficile, car ile devra rembourser les trop payés à tous les copros ET demander de payer le du aux copros des bureaux !!
"Faire un procés au syndic, pour erreur de facturation ? Est-ce envisageable"
Pas de procès au syndic, mais au syndicat des copropriétaires, non pas pour une facturation erronée, mais pour la non application de la répartition des charges de chauffage du RDC.
Le syndic obligation de respecte les clés de répartition des charges de copropriété du RDC. IL ne peut pas non plus dire que les comptes du SDC ont été approuvés pour la raison citée en préambule, et refuser de vous rembourser les 10 dernières d'années, délai de prescription.
ET depuis 1973 , ou étaient les CS chargés de vérifier les comptes, et en particulier les grilles de répartition. ?
danmasse : "Je doute fort qu'aucun copropriétaire aille vérifier que la répartition des charges correspond bien au RC.."
Vous l'avez fait. Chaque copro. DOIT vérifier ses appels de charges, et les grilles de répartition. C'est assez simple. 
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danmasse
Contributeur senior
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539 message(s)
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4
Posté - 16 févr. 2016 : 17:12:29
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Merci de votre réponse.
Oui, la modification du RC a été votée en AG, et déposée.
Que chacun envoie une lettre recommandée avec AR au syndic, lui demandant de régulariser ses charges personnelles... Hum... Cela parait en effet assez facile. Donc possible. Le problème est seulement de calculer combien chacun aurait dû payer...
Merci du conseil ! |
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Posté - 16 févr. 2016 : 17:41:31
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danmasse : "Que chacun envoie une lettre recommandée avec AR au syndic, lui demandant de régulariser ses charges personnelles... Hum... Cela parait en effet assez facile. Donc possible. Le problème est seulement de calculer combien chacun aurait dû payer... "
Nous parlons ici de compte personnel de charges de copropriétés, occupez vous de votre compte perso.
Vous n'avez pas à vous occuper des autres voisins ! Ils n'ont pas fait l'effort de vérifier leur propre compte.
Le CS vérifie les comptes du SDC, pas les comptes persos.
Les membres du CS n'ont même pas vérifié leurs propres comptes depuis plus de 40 ans !  cela pose aussi question.
Si le syndic régularise votre compte, il devra aussi régulariser tous les autres. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 17 févr. 2016 : 09:36:26
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Vérifier les comptes de la copro est une chose.
Vérifier que les coefficients de répartition des charges appliqués par le syndic sont bien en conformité avec le RC en est une autre.
D'autant que, chez nous comme certainement dans beaucoup d'autres copros, bien peu de gens ont lu le RC - si une copie leur en a été remise lors de l'achat... Dans notre cas, c'est même plus compliqué : le RC a fait l'objet d'un addendum, publié 3 ans après l'original. Personne ne connaissait l'existence de cet addendum, jusqu'à sa découverte récente, et fortuite... |
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Posté - 17 févr. 2016 : 15:03:32
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danmasse : le RDC est la bible de la copropriété; c'est un contrat que tous les copors " signent" en même temps que leur acte d'achat.
IL est absolument nécessaire de lire le RDC. Surtout pour les primo accédants.
On achète pas une voiture sans lire le code de la route !
Les copros sont responsables en copropriété; ce sont eux qui sont les membres du SDC , qui gère le bien commun à TOUS.
ET que dire des copros membres du CS, qui DOIVENT connaitre " par coeur " le RDC.
On ne découvre pas surprise que le syndic se trompe de grilles de répartition.
Tant pis donc pour les copros qui payent les yeux fermés.
danmasse : ne vous occupez pas des autres copros assez irresponsables dans ma gestion de leurs deniers.
Réclamez votre du en RAR, avec votre calcul de charges de chauffage sur les 10 dernières années; quelques centaines d'euros !!!
Laissez le syndic régulariser tous les autres copros. ET pour cela, il devra commencer par vous rembourser, et à appeler à tous les autres la somme qu'il a régularisé sur votre comptes.
Vous verrez si les autres copros réclament aussi leur trop payé 
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Durée de prescription pour erreur de facturation 
