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pow
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 Posté - 03 mars 2016 : 07:46:44
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la somme des charges impayés 60 000€ et budget 8000€ nous avons une grosse réfection de copro de plus de 200 000€ |
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 Posté - 03 mars 2016 : 08:15:34
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alors là , il ne s'agit plus de vérifier des documents, mais de trouver les moyens de pallier à ce déficit, voir d'ajourner les dits travaux.....
On peut comprendre la démission de votre syndic.
CONSEIL : passer par un administrateur judiciaire, il n'y a que cette façon de vous en sortir !
Lui au moins mettra (ou devrait mettre) en oeuvre les moyens de renflouer, mais attendez vous à payer pour les autres en attendant, (si vous n'etes pas vous-même dans les débiteurs.... ) |
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Posté - 03 mars 2016 : 08:34:19
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Luc Standon : le retour avec ses scénarios improbables !!
Si le syndic tenant la comptabilité du syndicat dispose bien des comptes fournisseurs séparés, et non pas d'un simple compte fournisseurs global, comme c'est souvent le cas."
Un compte global fournisseur !!ou avez vous trouvez cela. ?
Connaissez vous la comptabilité ? Le grand livre vous donnera tous les mouvements sur tous les fournisseurs. La balance aussi.
Luc Standon : OK mais généralement aucun copropriétaires ne veut avancer les frais de procédure devant le TGI (nécessitant un coûteux avocat) sans être certains d'en être remboursé. D'autant que c'est au syndic d'agir.
Le syndic a obligation de demander cet AG 1 mois après la cloture des comptes.
Mais il n'est pas le seul à pouvoir agir 
Luc Standon : pour votre info : article 29.1 de la loi de 1965 :
Article 29-1 A En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 63
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans les cas mentionnés aux 1° et 2°, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.
Article 29-1 B En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 63
Le juge, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la rémunération. Les modalités d'intervention des mandataires ad hoc sont fixées par décret.
Le juge précise et motive spécialement dans son ordonnance l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux.
Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du juge, le mandataire ad hoc adresse au juge un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Lorsqu'il constate d'importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 29-1.
Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'ordonnance du juge au syndic. Le mandataire ad hoc peut saisir le juge des difficultés dans l'exercice de sa mission. Pour l'accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc peut obtenir de l'autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police engagées à l'encontre du syndicat.
Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale spécialement à cet effet. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures d'urgence, ce délai est ramené à trois mois.
Le procès-verbal de l'assemblée générale statuant sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire est notifié par le syndic aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc. En l'absence de notification dans le délai de six mois prévu au sixième alinéa, le mandataire ad hoc ou les parties à l'origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins :
1° D'obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l'assemblée générale ;
2° De désignation d'un administrateur provisoire, si les auteurs de la saisine sont habilités à le faire par l'article 29-1.
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Luc Standon
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Posté - 03 mars 2016 : 09:11:36
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citation: Initialement posté par rambouilletLuc : citation: Si le syndic tenant la comptabilité du syndicat dispose bien des comptes fournisseurs séparés, et non pas d'un simple compte fournisseurs global, comme c'est souvent le cas. affirmation gratuite.... avez vous des chiffres statistiques récents ? Il ne faut pas avancer des choses comme cela .....
Simple constatation personnelle en vérifiant les comptes de différents syndicats, lesquels comptes sont tenus par des syndics eux aussi différents.
C'est quand même étrange que sur ce forum certains ont le droit d'affirmer des fausses vérités, alors qu'il est demander à d'autres membres de prouver leurs constatations personnelles (comme si l'on était devant un juge au tribunal et non plus sur un forum ?!... Mais bon.)
C'est vrai que pour certains ici, les syndics ont la réputation de tellement bien tenir les comptes des syndicats... De manière correcte et sincère... conforment au décret et à l'arrêté comptable du 14 mars 2005, etc...
Mais pour une étude poussé, autre que mes simples constatations personnelles je vous conseil aussi (et entre autre) la lecture du :
- DOSSIER DU MOIS DE MARS 2016 : Comment les syndics faussent l’état financier de la copropriété et comment le détecter ? (lien clickable).
citation: Initialement posté par pow
la somme des charges impayés 60 000€ et budget 8000€ nous avons une grosse réfection de copro de plus de 200 000€
Donc le taux d'impayés au 31/12 par rapport au budget provisionnel voté est de : 750%
Certains ici vont hurler que ce scénario d'endettement du syndicat est impossible !...
Certains affirmeront que votre syndicat n'est toutefois pas déficitaire, puisque ce sont les comptes individuels des copropriétaires qui sont débiteurs (pour les payeurs du syndicat cela revient à la même finalité = mettre la main à la poche encore +).
Quel est l'intérêt de voter une réfection de plus de 200K€ alors qu'il y a déjà fondamentalement un gros et très lourd problème de liquidité et de trésorerie de gestion courante. Cela ne fera que de creuser le "déficit" encore plus. Il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs....
Pour information - SOS copro en très grave difficulté :
Pour ma part, considérant que le syndic ASSURE la gestion comptable et financière du syndicat, je pense qu'il y a une carence de gestion de la part de votre syndic que d'avoir laisser un taux se propager à un tel niveau. Il conviendra éventuellement d'entamer une procédure contre votre syndic et/ou le syndic précédent et/ou les 2 à la fois.
En effet, lorsque ce taux d'impayés est supérieur à 25% la copropriété n'est plus officiellement en mesure d'assurer son autonomie financière et le syndic a l'obligation de demander la nomination d'un administrateur judiciaire, faute de quoi, le syndic pourrait lui-même être désigné responsable de l'aggravation de la situation financière du syndicat.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2016 : 09:20:12
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la somme des charges impayés 60 000€ et budget 8000€
Ce syndicat n'est plus en cessation de paiement, il est en faillite.
Même si certains pensent que c'est impossible.
Il faut ouvrir les yeux !
Il s'agit d'un syndicat de 6 membres, se partageant un budget courant (hors travaux) de 8000 €, soit (à la louche) 1300 € de charges par an pour chacun.
Il est dit que principalement 2 membres seraient débiteurs.
Sauf qu'avec 1300 /an, donc en gros 2600 à 2, cela fait un paquet d'années qu'ils ne payent pas pour en arriver à 60.000 €
Faites le calcul : 23 années sans payer ! 
Il y a donc des choses qui clochent dans cette affaire, même si on tient compte de gros travaux hors budget non payés par ces personnes.
Avec une question incontournable : avec quels fonds sont réglées les factures s'il y a 60.000 € d'impayés sur un budget de 8000 € ?
Qui paye ?
Et une seconde : avant d'en arriver à 60.000 € d'impayés (j'ai un doute ), qu'elles actions en recouvrement ont été entreprises par le syndic dès le premier retard de paiement ?
S'il y a des choses à vérifier, c'est sur ces points. |
Édité par - Gédehem le 03 mars 2016 09:33:44 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mars 2016 : 09:51:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce syndicat n'est plus en cessation de paiement, il est en faillite.
Même si certains pensent que c'est impossible.
Impossible n'est pas Français dixit Napoléon 1er...
C'est aussi un film de Robert LAMOUREUX : https://fr.wikipedia.org/wiki/Impos...ran%C3%A7ais
et c'est même une chanson de Sheila (youtube)
D'autres affirmeront que c'est le moment de négocier avec les copropriétaires sortants/vendeurs totalement endettés qui se sont laissés enfermés dans une situation qui les a totalement dépassée.
Je présume que si la mairie est elle-même intéressée par l'immeuble, elle proposera un droit de préemption sur ledit immeuble.... Certains avec l'âme de Bernard TAPIS dans l'immobilier affirmeront que c'est le moment d'investir...
Vue la situation et contrairement au titre du sujet, j'ai l'impression que dans cette affaire de copropriété endettée, il n'y a pas eu que le syndic qui était démissionnaire, mais aussi une bonne majorité des copropriétaires qui ont fermés les yeux et/ou ont préféré se complaire dans une politique de l'autruche concernant la gestion courante de leur patrimoine collectif.
Et dans ce cas, pow ne pouvait défendre les intérêts du syndicat à lui seul, s'il était minoritaire (quand bien même il avait raison de tire le système d'alarme).
NB - OK avec l'intervention de Gédehem : s'il n'y a que 2 copropriétaires endettés / 6 qui sont en situation d'impayés, il y a forcément anguille sous roche et/ou un loup...
NB#2 - corrections de fautes de frappe et de quelques accord après relecture...  |
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Édité par - Luc Standon le 03 mars 2016 11:46:53 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 mars 2016 : 11:40:56
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C'est à juste titre que Standon critique les fréquents comptes globaux de fournisseurs.
Chaque fournisseur doit avoir son compte
401001 C'est toujours le syndic
401002 C'est le plombier Dupont
401003 C'est le menuisier Durant
Chez les professionnels il est souhaitable que ces références soient identiques pour tous les immeubles. Cela n'est pas toujours facile .
Un compte global de fournisseurs est inexploitable.
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Franck1966
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2096 message(s)
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28
Posté - 04 mars 2016 : 22:01:05
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Pow "la somme des charges impayés 60 000€ et budget 8000€ nous avons une grosse réfection de copro de plus de 200 000€"
Est-ce qu'une partie des sommes dues ne proviendrait pas de cette réfection de 200k€ ??? Travaux finis ??? charges non payées par 2 copro mais depuis quand ???
Il manque des données ... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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2795 message(s)
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Posté - 05 mars 2016 : 09:18:17
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citation: Il manque des données ... Les 200.000 € correspondent à un ravalement en profondeur pour une copropriété 10 fois plus grande que celle de pow d'où le rapport extravagant entre budget annuel et travaux hors-budget.
1. A quels travaux correspondent ces 200.000 € correspondent-t-ils ? Les 200.000 € ont-ils été votés ?
2. Si oui, quelles parts ont été appelées et quand ?
Si 2/3 ont été appelés, les 60.000 € d'impayés peuvent s'expliquer.
Cdlt. Louis92. |
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pow
Contributeur actif
107 message(s)
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Posté - 06 mars 2016 : 13:54:41
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1refection en profondeur dû a de gros problème de structure
2tout a été appelé |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 06 mars 2016 : 15:35:23
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Tout a été appelé (200.000 €) mais 60.000 € manquent. Logiquement, le syndic n'a pas encore passé commande car il n'en a pas le droit. Donc la copropriété n'a pas de dettes envers de fournisseurs, les dettes existantes sont seulement pour certains copropriétaires envers la copropriété.
Si c'est la situation, c'est beaucoup moins grave que ce qu'on pouvait comprendre : pas de difficulté particulière à trouver un syndic preneur de votre copropriété dans ce cas. Qu'en est-il des commandes ou ordres de service passés pour ces 200.000 € de travaux ?
Cdlt. Louis92. |
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pow
Contributeur actif
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Posté - 16 avr. 2016 : 06:42:01
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rebonjour,
nombreux syndics refusent de prendre notre copro, si nous nous retrouvons donc sans propositions de contrat, qui doit agir le syndic sortant ou les copropriétaires?
Le syndic sortant n'a t'il pas obligation de faire nommer un mandataire vu que nous allons sans doute nous retrouver sans syndic? |
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Posté - 16 avr. 2016 : 07:18:10
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Le syndic n'étant plus syndic, il ne peut saisir un juge. C'est à un copro, au CS de saisir le juge (article 46 du décret).
Si personne ne bouge, tout le monde se met dans la "mouise".....  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 16 avr. 2016 : 13:39:27
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citation: Initialement posté par rambouillet
Le syndic n'étant plus syndic, il ne peut saisir un juge.
Vu la situation décrite, c'est le syndic qui aurait du saisir le juge lorsqu'il était encore responsable de la gestion du syndicat : il ne l'a pas fait, il y a donc une erreur de gestion (faute professionnelle volontaire ou involontaire, c'est toujours une faute).
Le principal acte de gestion du syndic professionnel étant de prévoir et non pas d'attendre que le syndicat soit débordé par la situation.
On en revient au Code de déontologie....
- http://arc-copro.fr/documentation/u...-convaincant
- http://arc-copro.fr/documentation/l...eux-souvenir
citation: Initialement posté par rambouilletC'est à un copro, au CS de saisir le juge (article 46 du décret). Si personne ne bouge, tout le monde se met dans la "mouise".....
Et retour au point de départ : vue le coût de la procédure quel copropriétaire du syndicat ira avancer les frais d'une telle procédure (sans garantie de remboursement) ?....
Et dans ce cas, on ne peut évidement reprocher aux copropriétaires l'inaction du syndic qui a laisser pourrir la situation pour en arriver à ce stade (ce qui était prévisible), alors que le syndic s'est auto-financé pour son "travail de gestion du syndicat" jusqu'à la fin de son contrat.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 16 avr. 2016 13:40:12 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 16 avr. 2016 : 22:36:59
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C'est une constante !
Je n'ai jamais connu de syndic qui ne se soit pas "payé" quand bien même des fournisseurs ne l'étaient pas en raison d'impayés importants.
Faut pas exagérer ! |
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sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
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Posté - 21 avr. 2016 : 04:22:09
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A priori la loi ALUR a institué une procédure simplifiée pr le recouvrement des charges impayées juste via huissier |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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37
Posté - 23 avr. 2016 : 09:17:57
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Posté - 23 avr. 2016 : 14:02:59
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Procédure simplifiée ous pas quand il y a un impayé de 60 000 euros pour 200 000 euros de travaux avec un budget annuel de 8 000 euros, il serait bon que le conseil syndical se secoue le popotin.
Personne n'a de formule magique pour mettre 60 000 euros a la place de deux défaillants.
Il faut commencer par allouer les 140 000 euros bien payés aux travaux les plus urgents, et éviter de perdre en route 10 000 euros de plus au titre de administration d 'une copro en difficulté.
C'est aussi précisément le genre de moment ou il est idiot de commencer par ne pas payer le syndic, ou de lui en vouloir. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 23 avr. 2016 : 18:26:05
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Procédure simplifiée ous pas quand il y a un impayé de 60 000 euros pour 200 000 euros de travaux avec un budget annuel de 8 000 euros, il serait bon que le conseil syndical se secoue le popotin.
Et le syndic de se sortir les doigts, non ?!...
Qui est responsable de la gestion du syndicat : le syndic ou le CS ???
citation: Initialement posté par ribouldingue
Personne n'a de formule magique pour mettre 60 000 euros a la place de deux défaillants.
voir série TV - MADOFF - Tout y est expliqué dans les grandes lignes :
- http://www.allocine.fr/series/fiche...e=18930.html
Voir aussi :
- https://www.cafedelabourse.com/doss...-son-cinema#
citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est aussi précisément le genre de moment ou il est idiot de commencer par ne pas payer le syndic, ou de lui en vouloir.
Donc même si le syndic n'a rien fait concernant la gestion du syndicat, payons le quand même par principe ? Voilà à mon sens qui est tour aussi regrettable.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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