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cleoplatre
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 Posté - 03 avr. 2016 : 10:00:11
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Bonjour Ă tous,
Notre syndic professionnel, appelons le XX, cumulant les "erreurs" à son avantage, nous avons confié la gestion de notre copropriété à un syndic plus sérieux, acceptant un compte séparé.
Le syndic XX n'a pas restitué, au nouveau, la totalité des fonds qu'il possède de notre copropriété, au point que notre trésorerie se trouve maintenant en difficulté, bien que tous les copro étaient à jour de leurs règlements!
XX n'a pas répondu à la lettre recommandée adressée par le nouveau syndic à qui nous avons du apporter les preuves de nos règlements.
Bien que nous lui ayons signifié notre désir d'entamer une procédure le montant étant important pour nous, (environ 11 000 €).
Depuis un an, plus de nouvelle malgré nos relances au syndic actuel.
N'est-ce pas à lui de tout mettre en oeuvre pour récupérer les fonds ?
Il semble qu'il lui a paru plus facile de nous les facturer à nouveau alors que nous les avons déjà réglés au précédent (solde travaux de ravalement).
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GĂ©dehem
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Posté - 03 avr. 2016 : 16:53:54
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2 aspects dans votre affaire.
L'ex syndic a 2 mois après la fin de son mandat (date de l'AG ayant désigné le successeur) pour restituer la totalité des fonds et archives, le solde des comptes du syndicat (L.art.18-2).
C'est au nouveau syndic d'engager éventuellement les actions nécessaires. Il n'a pas besoin d'une autorisation de l'AG.
Sur ce que vous exposez, votre nouveau syndic n'a pas l'air plus "sérieux" que l'ancien .....
L'autre aspect : la nature des fonds qui vous semblent revenir au syndicat.
De quoi s'agit-il ??? Si créance il y a, sur quels éléments est-elle fondée ??
Pour exiger les 11.000 € qui manqueraient, il faut pouvoir les justifier au besoin devant un juge. Et autrement que par des affirmations du type "il nous doit".
Il faut des éléments objectifs, résultant par exemple de l'approbation des comptes à la date de la fin du mandat. Et tenant compte aussi par exemple de la période "fin d'exercice n (31.12.XX) et fin du mandat (25.05.XY)", le tout avec en main le contrat des honoraires de l'ex syndic...
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cleoplatre
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Posté - 03 avr. 2016 : 17:36:37
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Bonjour GĂ©dehem,
Une première fois, l'ancien syndic avait omis de comptabiliser un trimestre d'appel de charges travaux ainsi que le montant des intérêts du Livret A que nous destinions à ces travaux. Nous nous en sommes aperçus lorsqu'il nous a été demandé de régler le solde des appels pour le règlement final. Sur notre insistance, le syndic XX nous a adressé des rectificatifs de cet appel du solde, tenant compte des règlements des copropriétaires.
Malheureusement en avril 2014, l'ancien syndic a transmis des comptes au nouveau qui, Ă nouveau ne tiennent pas compte de ces montants qui
du coup, nous ont été réclamés par le nouveau syndic ! J'ai réuni un dossier comprenant les appels rectifiés du solde adressés par XX, ainsi que les relevés de banque de chaque copropriétaire prouvant leur règlement bien que le syndic nous ait informés qu'une procédure risque d'être onéreuse.
J'ajoute que par ailleurs, un compte d'attente suite à une vente, a disparu des comptes, que le pourcentage du pour le contrôle des travaux qui nous avait été indiqué comme offert gracieusement vu les erreurs et les retards, nous ont été facturés bien que rien n'ait été contrôlé puisque nous venons de faire établir des défectuosités.
Nous avons changé de syndic en avril 2014.
Notre nouveau syndic m'avait été recommandé, a sa décharge les grands livres fournis par XX ont des écritures particulièrement embrouillées.
j'en arrive Ă me demander si un bon syndic cela existe !!
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sonia75
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 Posté - 05 avr. 2016 : 10:06:40
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Il fallait mettre en demeure l'ancien syndic de restituer les fonds, avec un délai, et ensuite lancer une procédure au fond, au tribunal d'instance, sans tarder. C'est une pratique courante des syndics de garder les sous quand une copro part car peu veulent se lancer ds une procédure pr récupérer leurs fonds, mais je le recommande vivement, ça permet de leur donner une leçon et qu'ils fassent plus attention la prochaine fois. Pour vous économiser les frais d'avocat (le cout est alors modique), vous pouvez rédiger vous même le dossier, avec toutes les pièces justificatives. je l'ai fait et ça fonctionne très bien, même si ça prend du temps ! |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 10:07:33 |
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cleoplatre
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Posté - 05 avr. 2016 : 10:35:43
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Bonjour Sonia 75,
Notre nouveau syndic ne nous encourageait pas à entamer une procédure, n'ayant pas la certitude du montant important des fonds détournés étant donné la complexité des grands livres du syndic précédent !
J'ai mis un an à réunir le dossier prouvant l'escroquerie au nouveau comptable et c'est seulement maintenant qu'il veut l'admettre.
Je lui ai adressé un courrier confirmant nos entretiens verbaux.
Mais il est bien connu que les syndics répondent rarement pas plus au téléphone que par courrier !
Voilà où j'en suis, je me bats seule, les autres copropriétaires se plaignent mais ne savent pas comment agir et il n'y a pas de comptable
parmi eux. Je suis preneuse de tous les encouragements, le temps passe vite et je ne voudrais pas qu'il soit trop tard et que notre ancien lsyndic dont il est facile de constater que c'est un voleur s'en tire aussi facilement ! |
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sonia75
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Posté - 05 avr. 2016 : 10:52:08
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Oui je comprends bien, malheureusement la plupart des syndics sont ainsi.
Toutefois le bon point c'est que vous avez réuni le dossier et les pièces, si vous pensez que vous avez vraiment toutes les preuves, il faut vous lancer à rédiger un dossier d'assignation, essayez de regarder les modèles sur Internet, globalement il faut reprendre l'historique des faits, en débutant par le contrat de mandat donné à l'ancien syndic. A chaque paragraphe, vous indiquez les pièces justificatives.
A la fin un récap des pièces justificatives. N'oubliez pas de demander des dommages et intérêt et l'article 700 ! Une fois cela fait (ou même avant), il faut demander de mettre à l'ordre du jour, de donner mandat de justice au syndic, en précisant que le dossier sera préparé par vos soins, sans avocat. Par contre votre syndic actuel devra aller à l'audience pr vs représenter (avec vous en back up). Un huissier de justice (frais peu élevés) portera votre dossier d'assignation à votre adversaire, après que vous ayez demandé une date d'audience au TI.
bon courage, c'est très faisable ! |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 10:55:12 |
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Posté - 05 avr. 2016 : 11:31:55
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cleopatre :"J'ai mis un an à réunir le dossier prouvant l'escroquerie au nouveau comptable et c'est seulement maintenant qu'il veut l'admettre."
sonia75 : "Oui je comprends bien, malheureusement la plupart des syndics sont ainsi."
Propos diffamatoires !  
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cleoplatre
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Posté - 05 avr. 2016 : 12:22:00
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Bonjour Philippe 388,
Je vous remercie pour votre aide, je vais la mettre Ă profit.
Les copropriétaires se plaignaient de leurs syndics, d'où la promulgation de la Loi SRU, mais elle ne servait pas à changer leur manière de faire, elle avait le but d'évincer les syndics bénévoles en compliquant leur comptabilité.
Cependant, cela a été une chance pour moi qui était syndic bénévole durant dix sept ans. Cette Loi m'a imposé un plan comptable et j'ai pu fournir mon grand livre et des comptes parfaitement tenus au professionnel lorsque j'ai pris ma retraite ! La suite je vous l'ai dit plus haut !
Notre prochaine A.G. est prévue dans une semaine et l'O.J. ne tient pas compte de notre situation comptable qui sera évoquée dans les questions diverses. Pensez-vous que nous devions ne pas approuver les comptes de 2015 alors que c'est en 2014 que l'erreur figure dans les comptes ? Nous n'avions pas approuvé les comptes du syndic précédent.
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Posté - 05 avr. 2016 : 12:28:20
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cleopatre : la comptabilité reste la comptabilité, et tout syndic non-pro, comme le CS peut prendre conseil auprès de pro.
Vous parlez d'escroquerie !! le syndic est donc partie avec la caisse !!
ET ou est le CS dans cette histoire ? Il doit connaitre la situation comptable, et ce que représente ces 11 000 €?
Votre souci immédiat est la qualité de ce nouveau syndic, et de votre CS.
Il devait proposer aux votes l'adoption des comptes 2014.
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sonia75
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Posté - 05 avr. 2016 : 12:28:30
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Aie... c'est embêtant de ne pas avoir prévu de procédure car là ça va vous repousser à l'année prochaine maintenant (vs restez malgré tout ds les délais). Dés maintenant faites une lettre de mise en demeure à votre ancien syndic, au moins vous avez une date butoire pour lee calcul des intérêts légaux, etc.
concernant l'approbation des comptes 2015, s'il n'y a pas d'erreur sur les comptes de votre syndic actuel vous ne pouvez pas légitimement les refuser, par contre faites mentionner au PV qu'il y a une créance restant due sur 2014 et qu'une procédure devra être votée l'an prochain si aucun remboursement n'a eu lieu dans l'entre temps.
Ne donner pas quitus au syndic par contre, il aurait du prendre les mesures utiles et faire voter le mandat de justice.
A noter qu'au pire vous pouvez mener à titre individuel une procédure contre votre ancien syndic, mais vous ne récupérerez que votre quote part avec les interets, etc.
A noter: même sur des comptes précédemment approuvés, il est possible rétroactivement d'obtenir le remboursement si on se rend compte a posteriori de l'illégalité, je l'ai déjà obtenu au tribunal. |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 12:31:03 |
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Posté - 05 avr. 2016 : 12:45:49
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sonia75 :"qu'il y a une créance restant due sur 2014."
Quelle créance ?
"Dés maintenant faites une lettre de mise en demeure à votre ancien syndic, au moins vous avez une date butoire pour lee calcul des intérêts légaux, etc
A noter qu'au pire vous pouvez mener à titre individuel une procédure contre votre ancien syndic, mais vous ne récupérerez que votre quote part avec les interets, etc."
???? NON, c'est au SDC d'assigner l'ancien syndic avec un dossier béton ! L'ancien syndic n'a plus rien à faire cleopatre et les anciens copros.
Si cleopatre pense que le syndicat a commis des erreurs sur son compte perso de charges, elle devra assigner le syndicat, pas l'ancien syndic. |
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cleoplatre
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Posté - 05 avr. 2016 : 12:46:49
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Philippe 388, vous semblez défendre les professionnels !
Ce n'est pas un syndic qui est "parti avec la caisse" mais deux !
Le premier, à qui nous avions donné mandat a vendu son Cabinet sans nous en informer !!!
Lorsque nous l'avons appris il a été plus simple pour nous d'accepter puisque nous leur faisions confiance !
C'est ce premier syndic qui nous a offert le contrôle gratuit de notre ravalement pour se faire pardonner et c'est le second qui nous l'a facturé entre autres "oublis".
Nous pensions avoir trouvé le troisième parfait !
Vous voyez que je n'ai pas d'animosité contre les syndics, simplement je constate !
Question indiscrète : vous êtes syndic ?
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sonia75
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Posté - 05 avr. 2016 : 12:52:40
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PS: Cléopatre, je vous conseille de ne pas tenir compte de Philippe388 qui en effet est tjs prompt à décourager de mener des procédures contre les syndics malhonnêtes, il refuse catégoriquement de croire que j'ai pu gagner des procès pour mon SDC sans avocat...
Bref, ne perdez pas votre temps et agissez, c'est mon conseil.
Vous pouvez mener la procédure par vous même car la loi reconnaît qu'un copropriétaire peut faire valoir ses droits s'il est lésé, je n'ai plus le texte ss le coude, mais je le rechercherai à l'occasion. Vous aurez tt de même plus de poids si c'est tt le SDC qui s'engage.
En attendant, lettre de mise en demeure Ă votre ancien syndic sans tarder !
PS: seule chose vraie dite par Philippe388, votre dossier doit en effet être béton pr le juge. |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 12:58:03 |
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cleoplatre
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Posté - 05 avr. 2016 : 13:06:37
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Merci Sonia 75 pour vos encouragements, ils sont précieux pour moi.
Je ne vais pas attendre que le comptable du nouveau syndic réponde à mon courrier.
Je n'osais pas écrire à l'ancien sachant qu'il ne répond pas aux lettres reçues, mais une mise en demeure ainsi que vous me le conseillez devrait le faire bouger.
On peut accepter de supposer que les comptables qui se sont succédés dans son Cabinet sont à la source des erreurs commises !
Je vous tiendrai au courant.
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sonia75
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Posté - 05 avr. 2016 : 13:10:24
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Il faudrait que la mise en demeure soit envoyée par votre syndic actuel, par contre vous pouvez la rédiger pour lui, si vous vous y connaissez un peu, modèles dispos sur Internet, de sorte à ce qu'il n'ait plus qu'à l'envoyer, et que ça aille plus vite.
Vous pouvez aussi mettre en demeure votre syndic actuel de mettre en demeure votre ancien syndic (on en arrive à des extrémités ! et s'il ne le fait pas, injonction de faire au tribunal, c'est gratuit, sachant que le syndic doit sauvegarder les intérêts financiers du SDC).
Sinon, au pire vous l'adresser à l'ancien syndic en votre nom, et qualité de conseil syndical. je n'ai jamais eu à faire ça pr l'instant, j'ai tjs pu passer par le syndic que j'avais au moment. |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 13:10:52 |
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cleoplatre
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Posté - 05 avr. 2016 : 13:19:28
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Sonia75,
Vous avez raison, je ne m'emballe pas, je vais rédiger un modèle de lettre de mise en demeure que je vais adresser au syndic actuel afin qu'il la fasse parvenir à l'ancien.
Encore merci pour vos précieux conseils. |
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Posté - 05 avr. 2016 : 13:52:09
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cleopatre : l'ancien syndic n'a pas à vous répondre, même à une mise en demeure, et attention aux mauvais conseil !!
Si vous assignez votre ancien syndic, vous allez perdre ce procès.
SI vous contestez votre compte personne de charges, c'est le SDC qu'il faut assigner, pas le nouveau syndic, et encore moins l'ancien.
Le syndic actuel ne transmettra pas votre courrier Ă l'ancien !! tout cela ne sert strictement Ă rien, et sans aucune base juridique.
sonia75
Vous pouvez aussi mettre en demeure votre syndic actuel de mettre en demeure votre ancien syndic (on en arrive à des extrémités ! et s'il ne le fait pas, injonction de faire au tribunal, c'est gratuit, sachant que le syndic doit sauvegarder les intérêts financiers du SDC)."
Ouh la !!! du grand n'importe quoi !!! des mise en demeure et assignation en chaine, cela ne fonctionne pas comme cela.
Le nouveau syndic n'a pas fait son boulot, il devait demander l'autorisation de l'AG pour assigner l'ancien et recouvrir les fonds, si ces 11 000 e sont réellement dus, cela reste à prouver.
cleopatre : et votre CS ?? il peut et doit proposer cela au prochain OdJ ! |
Édité par - philippe388 le 05 avr. 2016 13:53:44 |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 avr. 2016 : 14:03:24
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Cher Philippe, d'où sortez vous ces âneries ???
Dans la mesure où le syndic actuel est à même de démontrer une créance du syndicat, il doit mettre en demeure l'ex syndic, qui est responsable durant 10 ans, et si pas de réaction de l'assigner en recouvrement de créance, action pour laquelle il n'a pas besoin d'une décision d'AG.
Rien que du très simple, du très classique dans ce type d'affaire.
Le principal étant d'établir avec certitude, c'est incontournable, et pièces à l'appui, la nature et le montant de la créance.
Le reste n'est que de la procédure. |
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sonia75
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Posté - 05 avr. 2016 : 14:06:12
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citation: Initialement posté par philippe388
Si vous assignez votre ancien syndic, vous allez perdre ce procès.
Ah bon, vous êtes voyant ou juge ? avez-vous lu le dossier de Cléopatre ?
si l'ancien syndic est parti avec la caisse, il doit restituer.
citation: Initialement posté par philippe388
???? NON, c'est au SDC d'assigner l'ancien syndic avec un dossier béton ! L'ancien syndic n'a plus rien à faire cleopatre et les anciens copros.
Il faudrait savoir, si le SDC a un dossier béton (ce qu'ils ont peut-être), il n'y a pas de raison de perdre ce procès.
Vous vous emmĂŞlez les pinceaux on dirait...
Je confirme sinon ce que je disais, avant toute assignation, la lettre de mise en demeure est indispensable. |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 14:07:18 |
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sonia75
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Posté - 05 avr. 2016 : 14:12:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cher Philippe, d'où sortez vous ces âneries ???
Je me pose souvent cette question  |
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cleoplatre
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Posté - 05 avr. 2016 : 15:11:50
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Par chance nous avons un dossier en béton !
Cela fait un an que je m'emploie à réunir les documents qui font preuve des appels erronés, des appels rectificatifs, des encaissements de l'ancien syndic et des débits sur les relevés de banque des copropriétaires ainsi que les grands livres où ils ont été enregistrés.
Les deux seuls qui ne m'ont pas été communiqués sont les relevés de banque de deux gestionnaires de lots, comme quoi on se soutient dans la corporation !
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RESTITUTION DE FONDS PAR ANCIEN SYNDIC 
