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 Posté - 14 nov. 2016 : 21:22:34
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citation: Et entant que membre du CS, masek33820 pousse alors le contrôle de manière plus approfondi : en cas de refus, la résistance du syndic sera ainsi caractérisée.
Euh, j'ai l'impression que vous inventez au fur et a mesure
Donc elle y va seule pour son propre 'compte puis après avec un autre copro? Quelle utilité?
Sinon, elle y va seule ou accompagnée, on s'en moque un peu, au fond.
Elle 'pousse alors le contrôle'????? Ah bon.....
Vous pouvez expliquer?
(Ca vous donnera une paire d'occasion de reparler de l'ARC d'ailleurs, contre lequel je n'ai rien personnellement, aps plsu que la Matmut, mais c'est juste qu'=e quand on me ressort l'un et l'autre des que le flux de parole baisse, ça me gonfle) |
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Posté - 14 nov. 2016 : 21:41:42
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jean13 : Bon moi je partage la position de Luc Standon mais à l'évidence ce n'est pas l'avis des autres......
1° Vérifier les comptes oui vous le pouvez en tant que simple copropriétaire en fixant un RdV dans la fourchette des dates donnée dans la convocation.
2° Vous votez contre l'approbation des comptes et votez également contre le quitus au Syndic. et là vous avez le droit le plus absolu de procéder et faire jouer votre assurance de protection juridique si vous en avez une.
3° Demander moyennant finance l'aide de l'ARC qui se fera un plaisir de "coincer" ce syndic
Bonne chance car la route est longue.
OUH LA !!!! ou va t'on sur ce forum !
Lapprobaztion des comptes, et le quitus n'ont rien à faire dans cette affaire de CS ! totalement hors du sujet posé par masek !!
L'ARC en soutien de Masek !! quel serait l'objet de cette assignation ? juste pour rigoler.
Messieurs, lisez une bonne foi la loi de la copropriété. La réponse de l'avocat de masek confirme qu'il doit être habilité par le CS pour vérifier les comptes.
Luc Standon : Un copropriétaire lambda fait la demande de contrôle des comptes du syndicat auprès du syndic, et masek33820 (membre du CS) se joint alors à ce contrôle, conformément aux dispositions de l'art. 9-1 du D.1967
Quel baratin, et quelle application erronée des textes de loi.
On ne compare pas non plus une vérification par un copro lamda qui - la loi le dit aussi ! - se déroule OBLIGATOIREMENT à une date fixée par le syndic entre la réception de l'OdJ et la date de l'AG. Cette date est inscrite à l'OdJ. C'est le choix du syndic, pas des copros.
Quant à rejeter les comptes dans leur totalité !! cela est aussi in belle " bétise". Plus de possibilité d'apurer les comptes du SDC, de poursuivre les débiteurs sur les comptes annuels non approuvés, .... le syndic se fout royalement de ce genre de situation.
ET que vient faire le syndic dans une histoire interne au CS. Il s'agit d'habiliter masek, RIEN de plus.
Les comptes de cette copropriété sont certainement parfaitement tenu. Mais ce CS est totalement NUL.
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masek33820
Contributeur actif
France
121 message(s)
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23
Posté - 15 nov. 2016 : 07:31:47
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Bonjour,
Merci de vos réponses.
Effectivement le conseil syndic est inéxistant et trop copain avec le syndic, aucun ne veut déranger le syndic avec les comptes, donc pas d'habilitation.
Il faut secouer le reste des copropriétaires, car j'ai demandé une copie des documents au syndic mais il refuse de m'envoyer ce que j'ai demandé notamment une copie du grand livre.
A t il le droit de refuser d'envoyer des documents pour contrôler les comptes aux membres du conseil syndical?
Merci de votre aide
Michelle |
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 Posté - 15 nov. 2016 : 08:06:51
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citation: A t il le droit de refuser d'envoyer des documents pour contrôler les comptes aux membres du conseil syndical? Vous semblez avoir fait la demande en tant que copropriétaire, vous n'êtes pas mandaté par le conseil, donc oui, il a le droit.
S'il y a 6 conseillers, i lne va pas répondre individuellement aux 6 demandes des 6 conseillers, il ne répond qu'à une seule, celle qui est considérée comme 'la' demande du conseil.
Eventuellement, si vous payez, il pourrait le faire.
En revanche, les relevés de compte doivent être envoyés au conseil syndical, donc quelqu'un parmi vos chers collègues a copie. C'est deja un début. |
Édité par - ribouldingue le 15 nov. 2016 08:10:40 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 08:35:00
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citation: Initialement posté par ribouldingue
S'il y a 6 conseillers, i lne va pas répondre individuellement aux 6 demandes des 6 conseillers, il ne répond qu'à une seule, celle qui est considérée comme 'la' demande du conseil. Avec des si on mettrait Paris en bouteille...
masek33820 n'a toujours pas précisé si le CS avait élu son son pdt. Et, faute de président élu du CS, l'art 26 du D.1967 précise :
- Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Eventuellement, si vous payez, il pourrait le faire. Nous y voilà enfin... Comme le disait déjà DIRE STRAITS à l'époque "Money for nothing"
- https://www.youtube.com/watch?v=wTP2RUD_cL0
citation: Initialement posté par ribouldingue
En revanche, les relevés de compte doivent être envoyés au conseil syndical, donc quelqu'un parmi vos chers collègues a copie. C'est déjà un début. C'est marrant de croire que les syndics vont s'exécuter comme au pays des bisousnours.... C'est vrai que les syndics ont généralement une bonne réputation... Et ils sont d'une transparence exemplaire, la preuve étant dans le sujet de masek33820.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 08:54:20
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citation: Initialement posté par philippe388
On ne compare pas non plus une vérification par un copro lamda qui - la loi le dit aussi ! - se déroule OBLIGATOIREMENT à une date fixée par le syndic entre la réception de l'OdJ et la date de l'AG. Cette date est inscrite à l'OdJ. C'est le choix du syndic, pas des copros. Sans vouloir vexer php388 qui devrait mettre ses fiches à jour, il me semble que depuis l'application de la Loi ALUR et la mise en place du contrat type de syndic que justement ce n'est plus l'AG qui décide de cette date : la date de vérification des comptes par les copropriétaire est déjà incluse et inscrite dans le contrat de syndic.
Indéniablement, les grands érudits nous en dévoileront + sur cette récente modification des textes.
citation: Initialement posté par philippe388
Les comptes de cette copropriété sont certainement parfaitement tenu. Je n'ai jamais vu un syndic pro tenir une comptabilité parfaite, et sans erreur.
Mais si les comptes du syndicat tenu par le syndic étaient si parfait, on peut alors se demander pourquoi un telle manque de transparence, non pas seulement vis-à -vis des membres du CS mais aussi à l'égard de l'ensemble des copropriétaires.
Beaucoup des éléments comptables du syndicat devrait se retrouver accessibles sur l'extranet du syndicat, bien souvent cette extranet est une simple coquille vide : pourquoi ?
citation: Initialement posté par philippe388Mais ce CS est totalement NUL. masek33820 appréciera la pertinence de cette remarque qui fait avancer les débats...
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 10:47:47
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J'ai retrouvé un complément d'information qui pourrait éventuellement être utile à masek33820 : outre la question de savoir si elle n'arrive pas à ce faire entendre entant que membre du CS, elle peut aussi y parvenir autrement....
- UNARC > Mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété : le décret du 30 décembre 2015 est publié
- http://arc-copro.fr/documentation/m...decret-du-30
À cela j'ajoute aussi que si les syndics étaient autant transparents dans la gestion comptable et financière des syndicats dont ils ont la gestion, il y a bien longtemps que les extranet seraient fournis d'informations conséquentes. Force est de constater, qu'en dépit des efforts de certains, les extranet des syndicats (tenus eux aussi par les mêmes syndics) sont regrettablement de simples coquilles vides.
citation: 8) La loi ALUR a introduit l’obligation pour les syndics professionnels de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété. Cela fait l’objet d’un supplément de prix.
FAUX. Si en effet depuis le 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels doivent mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés - sauf si une décision contraire de l'assemblée générale le refuse – aucune augmentation du forfait n’est possible. En effet, seule la diminution du montant du forfait annuel – à hauteur du montant impérativement indiqué dans le contrat - n’est possible, si le syndicat de copropriétaires décidait d’y renoncer. Attention, la liste précise des documents consultables n’est pas définie et les modalités de consultation non plus. L’UFC-Que Choisir et l’ARC militent pour obtenir un arrêté afin de définir précisément la liste obligatoire de documents (incluant notamment les factures de la copropriété) à retrouver dans cet espace afin d’éviter la mise en place d’extranets vides de contenu, et donc inutiles pour les copropriétés.source : https://www.quechoisir.org/dossier-...nses-n11585/
En ce sens, masek33820 devrait proposer à la prochaine AG, une résolution portant sur une liste des documents obligatoires qui doivent être consultable directement sur l'extranet du syndicat (dans l'attente d'un décret ou d'un arrêté fixant ladite liste)...
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Posté - 15 nov. 2016 : 12:31:21
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citation: n ce sens, masek33820 devrait proposer à la prochaine AG, une résolution portant sur une liste des documents obligatoires qui doivent être consultable directement sur l'extranet du syndicat (dans l'attente d'un décret ou d'un arrêté fixant ladite liste)... S'ilssont obligatoires, il n'y a pas a voter
C'est n'importe quoi. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 12:44:43
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Encore une fois, il est fait confusion entre 2 points différents :
- les pièces justificatives consultables par tout copropriétaire.
- la vérification des comptes par le CS.
La mise à disposition des pièces justificatives aux copropriétaires ne donne pas accès aux comptes eux-mêmes, à toutes les pièces comptables.
Qui plus est, mise à disposition très encadrée (jours et heures)
La vérification des comptes par le CS inclue la vérification/présentation de tout ce qui peut avoir un rapport avec comptes, non seulement les justificatifs, mais aussi toutes les pièces et documents comptables, mais également des contrats, rapports, courriers, devis, relevés bancaire, etc, etc .. en rapport avec les comptes du syndicat (ou non).
Rien ne pouvant échapper au contrôle du CS, à tout moment, lorsqu'il le souhaite (à convenir avec le syndic).
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Édité par - Gédehem le 15 nov. 2016 12:46:28 |
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Posté - 15 nov. 2016 : 12:48:39
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citation: Sans vouloir vexer php388 qui devrait mettre ses fiches à jour, il me semble que depuis l'application de la Loi ALUR et la mise en place du contrat type de syndic que justement ce n'est plus l'AG qui décide de cette date : la date de vérification des comptes par les copropriétaire est déjà incluse et inscrite dans le contrat de syndic.
Sans vouloir vexer Luc, il a loupé la modification récente du décret: La date est obligatoirement inscrite a la convocation.
Elle n'est pas écrite au contrat de syndic, mais sur la convocation.
citation:
Article 9-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Décret n°2015-1907 du 30 décembre 2015 - art. 2
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.
Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical.
Plutot que de faire le lien systématique à l'ARC, faites un peu de lecture par vous-même, Luc |
Édité par - ribouldingue le 15 nov. 2016 12:54:04 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 14:54:48
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Oui merci philippe d'avoir rectifié en apportant le correctif nécessaire, ce n'était pas un oublie de ma part, j'ai juste été un peu trop vite dans la construction de ma phrase.
C'est donc en ce sens qu'il est toujours utile de mettre les liens de l'ARC en référence.
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Édité par - Luc Standon le 15 nov. 2016 14:55:37 |
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Posté - 15 nov. 2016 : 15:03:12
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Luc Standon : " Sans vouloir vexer php388 qui devrait mettre ses fiches à jour, il me semble que depuis l'application de la Loi ALUR et la mise en place du contrat type de syndic que justement ce n'est plus l'AG qui décide de cette date : la date de vérification des comptes par les copropriétaire est déjà incluse et inscrite dans le contrat de syndic.
Indéniablement, les grands érudits nous en dévoileront + sur cette récente modification des textes. "
Vous ne me vexez pas, car votre méconnaissance des textes est une habitude ! Pas besoin non plus d'être un grand érudit pour lire ces textes, encore faut il faire cet effort.
La contestation systématique mérite AUSSI que vos affirmations soient argumentées juridiquement; ce n'est jamais le cas. La seule polémique étant votre but affirmé sur ce forum.
Et oui, la date de la vérification des comptes par les copros est sur la convocation !  Des nouvelles excuses ? 
Luc Standon : Je n'ai jamais vu un syndic pro tenir une comptabilité parfaite, et sans erreur.
Des erreurs ! mais le CS est là pour vérifier les comptes et faire rectifier ces erreurs ! les comptes doivent présentés à l'AG sans erreurs.
Mais si certaines erreurs sont relevées lors de l'AG, elles seront rectifiées, et le CS vérifiera cela.
Inutile et stupide de proner le rejet de la totalité des comptes du SDC pour cela.
PS : une GROSSE mise à jour de vos fiches sur le CS s'impose.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 15:14:07
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Initialement posté par Luc Standon
En ce sens, masek33820 devrait proposer à la prochaine AG, une résolution portant sur une liste des documents obligatoires qui doivent être consultable directement sur l'extranet du syndicat (dans l'attente d'un décret ou d'un arrêté fixant ladite liste)... S'ils sont obligatoires, il n'y a pas a voter C'est n'importe quoi. Non ce n'est pas n'importe quoi, c'est juste que vous n'avez pas suivit et vous préférez amorcer une polémique...
Donc, à ce jour, l'art.18 de la L.1965 fixe l'obligation d'un extranet du syndicat. Mais les syndics n'y apportent pratiquement aucune information (ou si peu) qu'en fait cet extranet est bien souvent une coquille vide. La majorité des syndics ont donc fourni un extranet, dans le seul but de répondre à leur obligations.
Si cette extranet était correctement géré et suffisamment bien documenté, cela résoudrait une partie des problèmes.
C'est en ce sens que l'UFC-QUE CHOISIR (association agréée) et l'ARC se mobilisent : dans le but d'améliorer la transparence de gestion des syndicats tant vanté par les syndics qui rechignent portant bien souvent au simple contrôle des comptes du syndicat.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 nov. 2016 : 15:48:07
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous ne me vexez pas, car votre méconnaissance des textes est une habitude ! Ah c'est vrai, j'oubliais de préciser qu'il n'y a que vous seul sur ce forum qui savez lire...
Et que seul votre humble avis est prédominant par rapport aux autres membres.
citation: Initialement posté par philippe388
vos affirmations soient argumentées juridiquement; ce n'est jamais le cas. Pourtant vous devez confondre, bien souvent mes commentaires sont accompagnés de nombreuses références... Certains s'en sont même plaint, et php388 était dans le lot.
A contrario de php388 qui vulgarise les textes de loi tout en insultant les autres membres du forum d'ignare non-sachants du droit et qu'il faut ré-éduquer.
De nombreux membres en ont déjà fait l'expérience et ont abandonné de vous tenir tête.
citation: Initialement posté par philippe388
Et oui, la date de la vérification des comptes par les copros est sur la convocation ! Pendant les heures ouvrables du syndic, lesquelles horaires sont indiqués sur le contrat type de syndic.
Dès lors le point essentiel étant que l'AG n'a plus à se prononcer sur la date de la vérification des comptes du syndicat puisque cette date est déjà fixé dans les convocations et que le contrat de syndic précise les heures d'ouvertures pour effectuer cette vérification.
citation: Initialement posté par philippe388
mais le CS est là pour vérifier les comptes et faire rectifier ces erreurs ! Comment voulez vous faire avec autant de résistance abusive et caractérisé : c'est exactement le problème exposé par masek33820 tant en qualité de copropriétaire que de membre du CS.
citation: Initialement posté par philippe388
les comptes doivent présentés à l'AG sans erreurs.
Mais si certaines erreurs sont relevées lors de l'AG, elles seront rectifiées, et le CS vérifiera cela. La théorie et la réalité de la pratique.... De mémoire, n'est-ce pas php388 qui a des histoires avec son syndic depuis plus de 10 ans...
Comme quoi toutes les connaissances exposées par php388 sur ce forum par ses soins ne lui donne pas raison dans la réalité aussi facilement qu'il le prétends lui-même.
Autant ne pas polémiquer plus longuement... Et revenir dans le sujet...
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Posté - 15 nov. 2016 : 16:02:12
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Luc Standon : Comme quoi toutes les connaissances exposées par php388 sur ce forum par ses soins ne lui donne pas raison dans la réalité aussi facilement qu'il le prétends lui-même.
Mais votre réalité de votre copropriété n'en fait pas force de loi ! L'application de la loi est la base de toute démocratie.
Lus Standon : La théorie et la réalité de la pratique Mais cet argument n'a rien de juridique.
Il est interdit de rouler à 200 km/h sur les autoroutes; la réalité est que nous constatons tous que certains roulent pourtant à 200 km/h.
Elire un président du CS est un obligation, et pourtant nous constatons tous que certain CS n'ont pas élu de président.
Le sujet de ce fil : Masek33820 désire vérifier les comptes sans être habilité; il ne peut rien réclamer sans l'être. pas d'autre réponse juridique à apporter.
Luc Standon : Ã ce jour, l'art.18 de la L.1965 fixe l'obligation d'un extranet du syndicat.
OU est t'il écrit obligation ?
Je vous redonne le texte : le syndic est chargé, .... de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
L'obligation est de proposer cet extranet aux votes de l'AG.
Il est aussi bien précisé que les copros n'ont pas le même accès à tous les docs que le CS. |
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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Posté - 17 nov. 2016 : 12:08:52
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citation: Initialement posté par philippe388
Il est interdit de rouler à 200 km/h sur les autoroutes; la réalité est que nous constatons tous que certains roulent pourtant à 200 km/h.
Ouis je sais "bis repetitas placent" mais là faut que vous changiez de disque celui-ci est rayé et vous le passez en boucle.....
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
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37
Posté - 17 nov. 2016 : 12:25:00
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : Ã ce jour, l'art.18 de la L.1965 fixe l'obligation d'un extranet du syndicat.
OU est t'il écrit obligation ?
Je vous redonne le texte : le syndic est chargé, .... de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
L'obligation est de proposer cet extranet aux votes de l'AG.
Nos amis ribouldingue mais surtout Phill388 notre expert donneur de leçons semblent avoir des problèmes de lecture et de compréhension de texte.
Une explication de texte s'impose donc:
"chargé de proposer à compter du ..." : quand on charge quelqu'un de faire ou de proposer on l'oblige à faire ou à proposer et ce avant une date butoir bien stipulée dans le texte si cher à Phill388. Donc oui Luc a raison....
"sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi" donc charge au SDC de refuser et d'exonérer le syndic de cette obligation qui lui est faite de par la Loi de proposer....
"L'obligation est de proposer cet extranet aux votes de l'AG." Et si l'AG vote " POUR" le syndic est bien dans l'obligation de mettre l'extranet en place.
Bref nos deux consorts semblent se plaire et se complaire dans des débats inutiles , interprétant ou lisant ce qu'ils souhaitent lire ou comprendre mais comme le disait si bien Luc Standon c'est comme celà que l'on devient "piller du forum" en postant à tour de bras. Le nombre de messages n'étant pas gage de qualité des propos.
Bonne journée
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Édité par - Jean13 le 17 nov. 2016 12:29:43 |
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Posté - 17 nov. 2016 : 12:39:35
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jean13 : Mais vous écrivez la même chose que moi !
Le syndic DOIT proposer cet extranet, mais je vous redonne le texte de Luc Standon : Ã ce jour, l'art.18 de la L.1965 fixe l'obligation d'un extranet du syndicat
Une explication de texte s'impose donc ! non, une bonne lecture des réponses s'impose.
jean13 : c'est comme celà que l'on devient "piller du forum" en postant à tour de bras. Le nombre de messages n'étant pas gage de qualité des propos.
relisez donc vos posts sur ce fil.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
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Posté - 17 nov. 2016 : 13:02:41
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Concernant les débats portant sur l'extranet du syndicat :
- Coproprietaires > Conseils syndicaux et divers copropriétaires > EXTRANET
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20458
ou encore :
- Coproprietaires > Appel à expériences similaires copropriété > relevé bancaire et extranet
- http://www.universimmo.fr/forum_uni...PIC_ID=20532
Il est évident que si les syndics professionnels alimentaient correctement les extranets des syndicats dont ils ont la gestion, une bonne partie du travail du CS pourrait être réalisé en amont de la vérification des comptes du syndicat... Au moins cela permettrait de voir certaines anomalies comptables...
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Posté - 17 nov. 2016 : 15:32:13
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Je crois que Jean13 a de sérieuses difficultés de lecture, et que Luc cherche la moindre raison pour multiplier ses liens qui obscurcissent (est-ce fait exprès) les fils, les rendant illisibles;
De la modération serait nécessaire... |
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