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 Posté - 28 déc. 2016 : 15:06:35
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Bonjour les forumeurs,
Je suis à la recherche de la procédure à suivre pour la vente d'une ancienne loge de gardien désaffectée concernant la création d'un nouveau lot.
Vente suppression du poste de gardiennage votées à l'AG.
Nous connaissons le métrage loi Carrez.
Sommes-nous obligés de passer par un géomètre pour modifier l'EDD et créer le nouveau lot ou est-ce qqc de faisable en interne (si pas trop complexe) avec l'aide du syndic ?
Merci de votre réponse.
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JB22
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Posté - 28 déc. 2016 : 17:22:00
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Effectivement il y a création d' un nouveau lot et modification de l' EDD et affection de tantièmes de copropriété et de tantièmes de charges dans les différentes catégories de charges.
Je conseille vivement de passer par un géomètre expert, cela évitera des contestations.
Attention toutefois si le R.C. est ancien le géomètre peut ne pas avoir connaissance des critères retenus pour la détermination des tantièmes. Une loge est le plus souvent situé en rez-de- chaussée, et les critères retenus (puissance installée) sont souvent plus élevés que ceux retenus pour les lots en étage (sauf le dernier).
Si situé au R.de C. il n'y a pas de problèmes de charges ascenseur.
Ne pas oublier la mise en vente d' un éventuel lot de parking ou box, partie commune affectée à la loge.
Prévoir le vote des honoraires, géomètre, syndic, et frais de modification du R.C. |
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Posté - 28 déc. 2016 : 17:41:21
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Pour compléter ce qu'écrit JB22, c'est implicite dans ses propos mais il vaut mieux l'écrire : modification aussi du RdC.
Quant à passer par un géomètre c'est mieux, mais cela dépend de la configuration des lieux : si au même étage sur la même façade, il y a un autre logement similaire, on pourrait passer outre un géomètre, sinon son apport sera utile...
Pour le reste, je plussoie.... |
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 Posté - 28 déc. 2016 : 17:43:50
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Bonjour JB22 merci de votre réponse.
Le RC est ancien en effet (1964).
Est-il cependant possible de calculer avec l'aide du syndic, ces tantièmes (est-ce compliqué) et de les faire voter en AG pour éviter toutes contestations ? Nous pensions nous baser sur un logement de taille similaire juste au-dessus, au 1e étage.
Merci.
MAJ: OK merci Rambouillet, bien compris, nos posts se sont croisés.
La modification du RC se fait bien par le notaire ou faut-il prévoir un autre prestataire ? |
Édité par - alex_stone le 28 déc. 2016 17:47:59 |
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Posté - 28 déc. 2016 : 17:47:27
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Votre RdC datant de 1964, il faudrait profiter de cette modification quasi obligatoire du RdC pour en faire un sérieux toilettage.... (la loi date de 1965 et a été modifiée X fois depuis) cela ne coûtera pas plus cher.  |
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Posté - 28 déc. 2016 : 17:50:34
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Oui, merci.
Cette modification du RC se fait-elle bien par le notaire ou faut-il prévoir un autre prestataire ?
Suffit-il juste de transmettre au notaire les modifs votées afin qu'il les publie au fichier immobilier ou y-a-t-il d'autres étapes ? |
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JB22
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6
Posté - 28 déc. 2016 : 18:36:33
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"on pourrait passer outre un géomètre"
Oui on le pourrait-, mais le syndic ne sera pas d' accord, question de responsabilité.
Dans un copropriété j 'avais moi même calculé les tantièmes, et j' ai rapporté le plantage du géomètre.
De Rambouillet:
"c'est implicite dans ses propos mais il vaut mieux l'écrire '
J' ai écrit:
"Prévoir le vote des honoraires, géomètre, syndic, et frais de modification du R.C. |
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Posté - 28 déc. 2016 : 19:12:18
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citation: Est-il cependant possible de calculer avec l'aide du syndic, ces tantièmes (est-ce compliqué) et de les faire voter en AG pour éviter toutes contestations ? Il faut absolument les faire voter, ce n'est pas une option, alors que certes le géomètre peut etre une option.
Non seulement il faut les faire voter mais il faut les faire publier, attention comme deja dit a ne pas oublier de voter pour cela, et de voter le budget qui va avec.
Si vous passez par un géomètre il faut donc 2 AG (sauf tuyau particulier de mes camarades que je prends volontiers au vol), une première pour mandater le géomètre a faire les calculs, avec un budget géomètre
une seconde pour approuver les résultat des calculs, décider de la publication et de son budget de publication,
le cas échéant aussi (troisième résolution) pour mandater le syndic a vendre (puisqu'on ne connait qu'a ce moment là la nature réelle de ce qu'on vend)
Donc sans AG additionnelle, ca peut prendre plusieurs années.
citation: Cette modification du RC se fait-elle bien par le notaire ou faut-il prévoir un autre prestataire ? Oui, il y a un autre prestataire, qui est la pompe à phynance généralisée (l'état) .....avec la prestation du bureau foncier (environ 800 euros si je me souviens, à inclure dans le budget).
Le notaire rédige (et endosse une responsabilité en théorie)
Si vous ne payez pas de géomètre et que l'AG prend le risque, il va sans doute falloir payer une prestation au syndic pour la préparation et la transmission des informations, je ne crois pas que les modifications des tantièmes fassent partie des ALL INCLUDED |
Édité par - ribouldingue le 28 déc. 2016 19:18:54 |
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JB22
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Posté - 28 déc. 2016 : 19:40:27
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"Si vous passez par un géomètre il faut donc 2 AG "
Géomètre ou pas il ,faut deux A.G.
La première décide de la vente des lots et du prix minimum de cession, du choix ou non d' un géomètre et vote le budget, vote du budget des frais annexes (diagnostics, état daté)
Une deuxième A.G. qui accepte de vendre, à X au prix de.., vote le budget des divers intervenants (Notaire, syndic, publicité foncière : modification du R.C.) |
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Posté - 28 déc. 2016 : 19:50:33
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Oui, j'ai omis qu'il fallait aussi pour la vente elle même deux étapes, merci. |
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JB22
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Posté - 28 déc. 2016 : 20:34:28
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J' ai omis de mentionner que dans la première A.G. le syndicat doit décider de confier ou non la vente à un agent immobilier (pas nécessairement le syndic s' il exerce cette fonction). et de mandater le syndic pour signer le "compromis de vente". |
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nefer
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Posté - 28 déc. 2016 : 21:03:29
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si plusieurs copropriétaires de l'immeuble sont interessés par cette vente, il faudra faire une mise aux enchères à l'AG |
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Posté - 29 déc. 2016 : 13:00:24
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Merci de vos réponses et conseils.
Si je récapitule les étapes pour la modif du RC et de l'EDD:
1/Détermination de la quote-part du nouveau lot (tantièmes) en interne ou via géomètre, à faire voter en AG
2/Modification du RC (rédaction) en fonction par le syndic ou le notaire ?
3/Transmission au notaire pour la publication au fichier immobilier (le notaire se charge-t-il aussi de régler
les coûts étatiques tels que cités par Rambouillet -bureau foncier ou autre- ?)
De façon générale, qqn en sait-il plus svp sur le rôle du syndic dans ce processus (hors rôle d'intermédiaire et transmission des pièces utiles) ?
Merci pour vos réponses.
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Posté - 29 déc. 2016 : 13:50:06
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Ce n'est pas la bonne liste, il y a deux listes, une par AG..... Si on se cantonne juste à la modification du RdC, certes, oui en revanche.
Oui, le notaire paye le bureau de publicité foncière, mais oui, il faut que l'Ag vote la transmission au notaire et la publication avec le devis des deux;
le syndic n'a pas a faire de calcul de tantièmes, il donne les infos au géomètre.
Si l'AG veut squizzer le géomètre, c'est son risque, c'est à l'AG de prendre la résolution qu'il faut, sachant que si le syndic est pro, il ne peut que mettre en garde l’assemblée sur les risques, voire refuser de s'exécuter si les risques sont vraiments importants.
Les risques ne sont pas liés au nombre de lots, ou du moins ce ne sont pas les plsu importants il s sont liés a la possibilité de contestation, d'abord par un copropriétaire ayant voté contre, et ensuite pendnant 5 ans par le copropriétaire achetant le lot en particulier.
Une seule assignation au tribunal coute entre l'huisiser et l'avocat deux fois le géomètre en moyenne, donc est-ce que l'économie en vaut le cout? |
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nefer
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Posté - 29 déc. 2016 : 14:22:25
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je considère que l'intervention du géomètre est obligatoire: lui demander un devis pour la création du lot et le modificatif du réglement de copropriété |
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Franck1966
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Posté - 29 déc. 2016 : 17:28:20
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dans une copro où j'ai un appartement, le décès de la concierge dans sa loge, et son non renouvellement a annoncé la vente de cette loge.
Par contre, dans mon cas, c'est le syndicat qui voulait vendre la loge car celle-ci était en très mauvais état et nécessitait de gros travaux (aux frais de la copro) pour pouvoir la louer ou remettre un autre concierge.
Le syndic (aussi agent immobilier) a été mandaté lors de l'AG de s'occuper de la vente, le prix de vente ayant été accepté en AG.
J'avais demandé à ce que les frais de modif de l'EDD soient aux frais de la copro, cela a été accepté.
Tout ayant été décidé lors de l'AG et étant seul acquéreur volontaire, aucune AGE n'a été nécessaire, mais c'était peut-être un cas rarissime où tout s'est bien déroulé et aucune opposition.
Seul point que j'avais soulevé, le produit de la vente a été réparti sur tous les copropriétaires sauf moi même qui possédait déjà un lot d'environ 3% des tantièmes. |
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Posté - 29 déc. 2016 : 17:51:23
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citation: Tout ayant été décidé lors de l'AG Non
La vente ne consiste pas en la cession du lot numéro 25 à créer.
La vente consiste en la cession du lot numéro 25 à créer et les nn/ 10 000 èmes des parties communes.
Problème: Vous ne saviez pas combien vaut nn... Personne ne le sait;
C'est donc un numéro de haute voltige pour le syndicat que de vendre sans connaitre nn, et de décider de la modification du RdC sans connaitre la modification. Votre syndicat a été un peu léger.... (sauf si tout se fait à l'unanimité avec une grande certitude que personne ne contestera rien).
citation: le produit de la vente a été réparti sur tous les copropriétaires sauf moi même Ca n'est normalement pas possible, et comptablement l'écriture doit être 'bizarre'. |
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JB22
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Posté - 29 déc. 2016 : 17:56:33
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De Franck1966
"Seul point que j'avais soulevé, le produit de la vente a été réparti sur tous les copropriétaires sauf moi même qui possédait déjà un lot d'environ 3% des tantièmes."
Normalement le produit de la loge devait être réparti entre tous les copropriétaires, vous y compris.
"J'avais demandé à ce que les frais de modif de l'EDD soient aux frais de la copro, cela a été accepté."
Normal se sont des frais que n' a pas à supporter un acheteur d'un lot n' appartenant pas au syndicat.
Mais de toute façon les prix sont libres et sont le résultat de vos négociations qui semblent s' être bien passées dans l' intérêt des deux parties. |
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Posté - 29 déc. 2016 : 18:05:20
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Pour plus de précision:
Article 16-1 de la loi de 1965
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 222-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
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JB22
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Posté - 29 déc. 2016 : 18:19:26
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De ribouldingue
"Vous ne saviez pas combien vaut nn... Personne ne le sait;"
Le syndicat sait très bien se qu' il vend : La loge, par contre l' acquéreur doit avoir connaissance de ce qu' il achète d' où l' intervention d' un géomètre pour la création d' un lot et la détermination des tantièmes, lesquels s' ajoutent aux tantièmes existants.
"Ca n'est normalement pas possible, et comptablement l'écriture doit être 'bizarre'."
Rien d' anormal, il s' agit d' un produit et le syndicat peut décider de l' affectation des produits du moment qu' il ne nuit pas à un ou plusieurs copropriétaires.
Pour la répartition il suffit de créer une clé.
Sur le plan comptable on crédite les seuls copropriétaires bénéficiaires. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 29 déc. 2016 : 18:58:04
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Ribouldingue, tout le monde connaissait le métrage Carrez de la loge.
Il a été calculé par le syndic que cela correspondait à environ 895 des 100000 des tantièmes.
J'ai dit au syndic de prévoir 900 tantièmes et de les rajouter aux 100000 existants.
Il y a donc maintenant 100900 tantièmes généraux. Cela a été simple à faire comprendre à tous les copropriétaires pendant l'AG.
Etant au CS, nous avions déjà préparé toutes les éventualités et personne ne voulait de ce "taudis" laissé à l'abandon ! j'était l'acheteur idéal pour la copro.
Pour Alex_stone, je ne pense pas que le cas soit aussi simple.
Y a t'il plusieurs acquéreurs possibles? , êtes-vous déjà présent dans la copro et dans le CS ?
Le syndic est-il pro et s'occupe t'il de la partie vente ?
combien de lots et de copropriétaires dans votre copro ? |
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Sujet |
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Procédure vente loge (création lot, modif EDD) ? 
