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 Posté - 29 déc. 2016 : 19:51:28
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Merci aux forumeurs intervenus.
@Nefer et JB22: existe-t-il une obligation légale de recourir à un géomètre ? Franck1966 témoigne qu'il a pu déterminer avec le syndic et l'AG les nouveaux tantièmes ?
Je reviens sinon sur ma question concernant la compétence syndic en la matière: que peut on lui demander de faire (hors rôle d'intermédiaire et transmission des pièces utiles) ?
Merci à tous.
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JB22
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 22
 Posté - 29 déc. 2016 : 20:20:12
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Le recours à un géomètre n' est pas obligatoire mais vivement conseillé pour éviter toute contestation.
Y -a-t-il une personne compétente pour faire ce travail ?
Le syndic doit préparer les A.G. et veiller au bon déroulement des opérations, il doit gérer cette vente dans l' intérêt du syndicat. |
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Franck1966
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Posté - 29 déc. 2016 : 20:37:09
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Si le syndic est aussi agent immobilier, il peut représenter la copropriété (négocier son pourcentage !!!), cela simplifie un peu le travail en ayant un intervenant de moins dans la vente et surtout quelqu'un qui connait la copro |
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Posté - 30 déc. 2016 : 10:29:55
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citation: Initialement posté par JB22
Le syndic doit préparer les A.G. et veiller au bon déroulement des opérations, il doit gérer cette vente dans l' intérêt du syndicat.
Merci JB22. Selon le contrat type ALUR, les 2 prestations sont décrites comme:
citation: 1/ L'établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat prise en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (si l'assemblée générale décide, par un vote spécifique, de confier ces prestations au syndic)
2/La publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes
Concernant le 1e point, s'agit-il juste de transmettre les docs à des prestataires externes ou le syndic est-il compétent, contre rémunération spécifique, pour rédiger les modifications utiles de tantièmes et comment s'intégrent-elles ds un RC sachant qu'on ne dispose pas d'une version word modifiable... Est-ce sous forme d'un avenant ou faut-il le re-saisir intégralement ?
Merci à vous. |
Édité par - alex_stone le 30 déc. 2016 10:31:18 |
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JB22
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Posté - 30 déc. 2016 : 11:36:11
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Le syndic peut très bien "rédiger" les modifications du règlement de copropriété sous la forme d' un avenant. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 30 déc. 2016 : 13:59:50
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Le syndic prépare la création du nouveau lot :
S'il y a X lots dans votre copropriété, l'ex loge aura le lot X+1.
Il suffit de lui attribuer le nombre de tantièmes correspondant aux différentes charges (communes, bâtiment, chauffage, eau éventuellement, en général pas de charges d'ascenseur car loge au RDC). |
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Posté - 31 déc. 2016 : 09:18:32
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Merci de vos réponses :-) |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2017 : 14:59:46
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On ne voit pas trop, même pas du tout, la nécessité de tenir 2 AG pour une même opération : la vente d'une partie commune "ex logement de fonction", la création du nouveau lot privatif qui en découle, l'adoption de la modif RDC/EDD, les modalités pratiques de cette vente.
L'ensemble forme un 'tout'.
Réaliser un plan de ce logement ne nécessite pas le recours à un dessinateur spécialisé, pas plus que l'affectation de tantièmes parties communes et/ou charges à un géomètre.
Quant au prix de vente, il répond à la loi du marché, à la pression d'un acquéreur, certainement pas à la volonté du seul vendeur. Cela se saurait.
On peut avancer un fourchette basse, tout au plus.
Fixation d'un peu accessoire ici, le "profit" pour chacun des copropriétaires tournant généralement autour du prix d'un paquet de cigarettes....
En particulier s'il y a eu des frais engagés pour le géomètre, pour tenir 2 AG et autres fantaisies inutiles, sans compter les honoraires du syndic pour cette prestation voire ceux d'une agence .....
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Édité par - Gédehem le 07 janv. 2017 15:00:50 |
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JB22
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Posté - 07 janv. 2017 : 17:48:26
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"On ne voit pas trop, même pas du tout, la nécessité de tenir 2 AG pour une même opération "
Il ne peut être envisagée qu' une seule A.G., que si on connait à qui vendre et à quel prix, ce peut être le cas si l' on doit se prononcer sur une proposition d' achat faite par un tiers.
Le syndicat n' a aucune obligation d' accepter cette proposition, d' autant que la vente n' aurait pas été mise sur le marché, des copropriétaires pouvant être intéressés
Gédehem
Pouvez-vous nous donner le texte de la résolution unique à adopter.
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JPM
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Posté - 07 janv. 2017 : 17:54:00
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Sur tous ces points demandez conseil à votre notaire.
Lui seul pourra vous dire ce qui est nécessaire et ce qui ne l'est pas.
Il pourra vous chiffrer le coût de l'opération. Un avantage : il est responsable de ce qu'il déclare.
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Posté - 10 févr. 2017 : 15:17:36
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Merci pour tous vos conseils.
Après renseignement auprès des notaires pour la publication du RC avec EDD modifié, j'ai été surpris de leurs réponses/tarif.
L'un m'a demandé le prix de la loge alors que la loi prévoit normalement que le tarif ne soit pas proportionnel mais forfaitaire sauf erreur.
Une fois que je lui ai dit qu'il n'était pas encore défini, je n'ai plus eu de nouvelles de sa part.
L'autre m'a annoncé un tarif de l'ordre de 3000€ (estimation dont il ne m'a pas communiqué les bases de calcul).
Normalement l'arrêté du 26 février 2016 Macron a réglementé les tarifs de notaire pour ce faire (émolument).
J'ai trouvé cela sur https://www.legifrance.gouv.fr/eli/...C1605792A/jo
citation: Art. A. 444-116.-Les prestations en matière de règlement de copropriété ou descriptif en volume (numéros 94 et 95 du tableau 5) donnent lieu à la perception d'un émolument :
« 1° De 384,62 €, pour l'établissement de l'acte de règlement de copropriété ou descriptif en volume ;
« 2° De 11,54 € par lot, pour l'établissement de l'état descriptif ;
« 3° De 192,31 € pour la mise en conformité du règlement.
« Les émoluments prévus aux 2° et 3° sont, le cas échéant, perçus en sus de celui prévu au 1°.
Dans notre cas de figure (publication d'une modification d'EDD de notre RC), je pense que le calcul devrait être :
384,62 + (11.54x20 lots = 230,8)= 615,42.
A noter que je ne sais pas si les lots de cave comptent pour des lots supplémentaires toutefois ? mais même dans ce cas on est loin de 3000€ me semble-t-il...
J'ai peut-être tout faux... :-)
Quelqu'un saurait comment calculer l'émolument du notaire dans le cas d'une modification d'EDD selon la nouvelle législation de février 2016 ?
Merci à tous et bon week-end, |
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Posté - 19 févr. 2017 : 13:24:44
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Bonjour,
Personne n'a d'avis sur le calcul des émoluments du notaire suite aux infos que j'ai indiquées ci-dessus ? :-)
Merci à tous, |
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Gédehem
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Posté - 20 févr. 2017 : 11:28:29
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Il n'est pas possible de répondre à la place du notaire consulté.
Dont on voit bien que c'est un peu "à la tête du client" ....
Sur votre affaire, on serait maxi dans le millier d'€.
Les notaires, le votre, celui ayant publié le RDC d'origine ?
Voyez une association de propriétaires.
JB : Dans la mesure où le syndicat s'engage dans la création d'un lot à partir de l'ex loge (ou logement de fonction) c'est qu'il a l'intention d'en disposer pour vendre.
A défaut il ne se lancerait pas dans l'opération de création.
Il est donc évident que l'affaire forme un "tout", création d'un nouveau lot et sa vente n'étant pas dissociable.
Concernant le prix de vente, il s'inscrit dans celui du marché local. L'AG devra décider d'un plancher selon une estimation que le syndic peut entreprendre en concertation avec le CS.
La décision d'AG englobera la création d'un nouveau lot privatif destiné à la vente, création par retrait sur les parties communes, donc avec l'ajout de X tantièmes affectés à ce lot, la modification correspondante EDD/RDC, le budget nécessaire à la publication, le prix de vente plancher, la délégation au syndic et ses honoraires.
Il peut même être envisagé de grouper l'opération avec la vente elle-même, le notaire rédigeant les actes dans l'ordre logique .....
Ce qu'ils savent très bien faire.
Ce que nous avons fait il y a longtemps pour la vente de l'ex loge d'un de 'mes' syndicats
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Posté - 20 févr. 2017 : 12:38:17
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'est pas possible de répondre à la place du notaire consulté.
Dont on voit bien que c'est un peu "à la tête du client" ....
Merci Gédehem. J'avais compris après renseignements que depuis le décret et arrêté de février 2016, les émoluments du notaire pour la mise à jour d'un EDD étaient réglementés (sauf erreur de ma part ?) donc ils devraient être identiques chez tous les professionnels qui doivent suivre la réglementation, non ?
Merci à vous.
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Édité par - alex_stone le 20 févr. 2017 12:40:34 |
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JB22
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Posté - 20 févr. 2017 : 13:09:57
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De Gedehem
"JB : Dans la mesure où le syndicat s'engage dans la création d'un lot à partir de l'ex loge (ou logement de fonction) c'est qu'il a l'intention d'en disposer pour vendre."
Il peut aussi avoir l' intention d' en disposer pour le louer, dans ce cas la création d' un lot facilite le calcul des charges locatives.
Question à Gedehem:
Dans une A.G. le syndicat a décidé la vente de la loge, fixé un prix plancher, donné mandat au syndic;
Deux copropriétaires font une proposition d' achat au prix plancher.
A qui attribuer l" acquisition du lot ? |
Édité par - JB22 le 20 févr. 2017 13:11:12 |
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Gédehem
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Posté - 20 févr. 2017 : 21:28:41
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A qui ??? 
Ben ... Ã celui qui en offrira 10, 20, 150 de plus ......
"Désolé, Mme Michu, mais M. Dupont en offre 150.000 € aussi ...
Vous dites 180 ???
- Désolé, M. Dupont, mais Mme Michu en offre 180 ..... Vous dites 200 ????
- Désolé, Mme Michu, mais M. Dupont en offre 200 ! Combien dites vous ???
etc ...... "
Et que le mieux disant l'emporte ......
Que ce soit pour le vendre ou le louer, la création d'un nouveau lot privatif est incontournable.
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Édité par - Gédehem le 20 févr. 2017 21:30:58 |
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Posté - 21 févr. 2017 : 19:29:38
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'est pas possible de répondre à la place du notaire consulté.
Dont on voit bien que c'est un peu "à la tête du client" ....
Un avis sinon sur les émoluments normalement à régler (et le principe de calcul) au notaire pour la mise à jour de l'EDD suite au décret de février 2016 ? :-)
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JPM
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Posté - 21 févr. 2017 : 21:17:33
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Posté - 04 mars 2017 : 13:09:48
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Bonjour,
Je continue mes recherches de notaire et les disparités de tarif sont assez énormes...
Le dernier en date nous indiquait que son tarif élevé s'expliquait par les "analyses" qu'il allait devoir faire.
Or le géomètre se charge de toute cette partie et si j'ai bien compris le rôle du notaire se limite ainsi à la publication
des modifications ? Qqn saurait-il me préciser les tâches du notaire en la matière (ds le cas où l'on pass par un géomètre) ?
Merci par avance |
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Posté - 04 mars 2017 : 16:27:00
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J'ai compris que les émoluments du notaire sont réglementés en cas de rédaction d'un EDD et d'un RDC; mais pas pour la modification.
En cas de modification, il faut rédiger puis transmettre au bureau de publicité foncière (et rédiger une note de frais ). En général c'est pré-rédigé par le sydnic voire le géomètre.
Ca ne devrait pas dépasser les 1500 euros.
Il n'y a aucun raison que cela dépende du prix de la loge qui n'est aucunement un critère; Le notaire en question a du mal comprendre, ou espérer faire la vente. |
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Sujet |
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Procédure vente loge (création lot, modif EDD) ? 
