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jluc34
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 Posté - 09 janv. 2017 : 17:43:36
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Bonjour
Je suis au CS et cette année le SDC présentera des résolutions de rénovations énergétiques pour travaux de réfection de toiture terrasse avec isolant et façade avec isolation thermique par l extérieur ;
Les Cahiers des Charges sont fait par un architecte , il nous faut une D O , certainement un S P S ( dixit archi car 2 entreprises sur le mème chantier ), rémunération archi et syndic puis un petit pécule pour les oublis .
Ce sont des questions que nous nous posons au CS , avant la préparation de l A G ,
Comment ordonner les résolutions sachant que nous pourrons avoir au moins 3 devis d'entreprises par corps de métier .et quel article 24 ou 25 pour ces travaux .
je vous remercie de m' aider car c est un gros chantier
jluc34.
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Posté - 09 janv. 2017 : 17:58:54
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Ces travaux se votent à la majorité 24 pour au moins 2 raisons :
* c'est de l'entretien courant
* article 24 : ... h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;"
Si vous ne faites pas les 2 travaux en me^me temps (toitures - façades) il est possible que vous n'ayez qu'une seule entreprise à chaque fois donc pas de SPS.
Sinon :
vote des travaux de toiture
vote des travaux de façades
vote du contrat de M.O.
vote du contrat de SPS
vote d ela D.O.
vote des honoraires de syndic
vote des dates du budget global, en prenant en compte les imprévus (5 ou 10 % suivant l'appréciation du risque)
vote du financement et des dates d'exigibilité |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 09 janv. 2017 : 18:13:56
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vote du financement et des dates d'exigibilité"
Point qui fait prendre conscience que pour de tels travaux il y a nécessité de les anticiper largement afin d'en assurer le financement.
Car il ne faut pas se faire d'illusion : bien des refus pour ces travaux sont motivés par leur montant et plus encore par leur financement en quelques mois.
Travaux que les copropriétaires découvrent souvent en recevant la convocation à l'AG.
Pure folie !
C'est là une des missions d'un CS : anticiper ces travaux d'entretien courant, que ce soit le ravalement des façades ou la réfection de la toiture, mais plus encore ces couteux travaux d'isolation, indispensables dans certains cas, qu'il faudrait pré-financer (en tout ou partie) 1 ou 2 ans à l'avance
Concernant la présentation de propositions multiples, ici 3, il faudra en faire le tri en séance afin d'éviter la dispersion des voix. Il faudra expliquer, et au CS (à l'archi ?) de dire son "meilleur choix" .... |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2017 18:17:37 |
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nefer
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 Posté - 09 janv. 2017 : 21:55:49
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en principe l 'archi a établi un cahier des charges et il présente pour l'AG un tableau récapitulatif
pour le financement , ne pas oublier de présenter le prêt copro au vote: le syndic se chargera d'en expliquer les modalités |
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Posté - 10 janv. 2017 : 07:21:45
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Attention
citation: Ces travaux se votent à la majorité 24 pour au moins 2 raisons :
* c'est de l'entretien courant Si c'est de l'entretien courant, on répare un ouvrage existant, on n'en construit pas un nouveau, donc ou est l'utilité d'une assurance dommage ouvrage qui -si je comprends bien- ne sera pas utilisable.
S'il y a DO, donc assurance concernant une nouvelle construction, alors on n'est plus dans du simple entretien, et c'est de l'article 24 par exception Ă la ligne h en effet.
La meilleure solution pour le choix, c'est en effet comme le mentionne Gedehem de faire parler l'architecte a l'assemblée, qui a fait normalement la comparaison entre les offre et sait de quoi il ressort, après tout vous le payez pour cela.
Il sera à même de répondre aux questions, voire aux doutes concernant les problèmes (et les couts) de coordination, d'assurance DO... |
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| Signature de ribouldingue |
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Posté - 10 janv. 2017 : 08:35:57
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réfection toiture et ravalement : sont de l'entretien même plus "rénovation lourde", même si l'état est améliorée par l'isolation. De toute façon le 24-h entre en jeu.
La DO n'est pas réservée aux nouveaux ouvrages à ma connaissance, mais également aux travaux de rénovation lourde (ce qui est le cas en l'espèce). Autant elle me parait indispensable pour la réfection de la toiture, autant elle ne me parait pas indispensable pour le ravalement, car il y a peu de chances qu'elle entre en jeu en cas de soucis... Par contre, il est très important que récupérer les attestations d'assurance garantie décennale (et de les vérifier). |
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Posté - 10 janv. 2017 : 08:53:49
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citation: réfection toiture et ravalement : sont de l'entretien même Rambouillet, je pense que nous sommes d'accord sur la forme, c'est sur le fonds que je fais le distinguo:
La loi de 1965 (révisée) assimile dans certains cas la création d'un ouvrage '(ici l'isolation par l'extérieur) à un entretien uniquement EN CE QUI CONCERNE le mode de vote.
Ca n'en reste pas moins une création d'ouvrage;
La dommage ouvrage ne se justifie que s'il y a création d'ouvrage; on ne peut pas assurer au titre d'une DO du simple entretien, ça n'aurait pas de sens.
Conclusion: On vote ici 'comme de l'entretien' (puisque la ligne 24h le spécifie) les travaux de construction.
En revanche on ne prend surtout pas le risque (civil ET pénal) de ne pas assurer en DO cette nouvelle construction.
citation: La DO n'est pas réservée aux nouveaux ouvrages à ma connaissance Là , on n'est plus d'accord. Voir la loi Spinetta
On a obligation de dommage ouvrage pour la création d'ouvrage.
Il n'existe pas de définition légale d'une rénovation légère ou d'une rénovation lourde, mais oui pour la création ou non d'un ouvrage.
Dans votre réponse initiale, ce que je conteste c'est les deux raisons. Il n'y en n'a qu'une seule pour voter à l'article 24, c'est la ligne 24h.
Avant la modification de la loi de 1965, ca aurait été de l'article 25 d'ailleurs. |
Édité par - ribouldingue le 10 janv. 2017 08:58:16 |
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jluc34
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Posté - 10 janv. 2017 : 11:46:48
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Bonjour , et merci pour vos informations
j avais oublié le " pret copro " d&ns la liste
concernant la D.O , il est indiqué sur le CCAP façade et toiture :
assurances dommages ouvrage :
conformément à l article 242.1 du code des assurances le Maitre d' ouvrage souscrira une police " dommages ouvrages " faute à lui d accomplir cette démarche aucun des intervenants ne pourra en être tenu responsable de façon quelconque des conséquences .
donc il me semble que nous serons obligé de la prévoir ( idem pour toiture terrasse )
Récupérer attestation assurances tout cela est prévu : Les cartes d’identités, permis de travail, et trois derniers bulletins de salaires de tous les employés et sous traitants (y compris leurs personnels) travaillant pour son compte sur le chantier .
Notre architecte a bien bordé le chantier ;
il nous semblait que nous n ' Ă©tions plus en " entretien " car nous rajoutions l 'isolation et le vote en 25, j avais lu en 25 lorsque le retour sur investissement est plus de 10 ans ce qui est le cas.
Concernant l ecrit de Rambouillet : * article 24 : ... h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;" je ,n ai pas trouvé l info !
Nous sommes obligé d avoir un SPS car nous remontons les acrotères et l' étanchéité viendra sur l acrotère puis sera protégé par une couvertine ; mais la question de séparer les 2 chantiers sera posé à l archi .
pour ces travaux , nous en parlons depuis 2012 par notre compte rendu CS.
bonne journée
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GĂ©dehem
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Posté - 10 janv. 2017 : 12:08:07
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Ce que c'est que la désinformation, ou l'information "orientée" .....(par qui ??) 
"faute à lui d accomplir cette démarche aucun des intervenants ne pourra en être tenu responsable de façon quelconque des conséquences "
C'est faux, bien entendu ... 
Une DO ne présage en rien des responsabilités de tel ou tel, ne prive pas le maitre d'ouvrage de recours contre les entreprises chargées des travaux.
242.1 Code des assurances : "Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Le mécanisme :
1- Les entreprises doivent être assurées pour leurs travaux, ici par une garantie décennale (responsabilité entreprise : 10 ans)
2- le maitre d'ouvrage doit ĂŞtre couvert par une assurance permettant :
- d'achever le chantier (par un autre) s'il y a défaut de l'entreprise en cours de réalisation
- de réparer (rapidement) des désordres qui surviendraient durant les 10 ans couverts par l'assurance décennale de l'entreprise.
Autrement dit, la DO est censée palier aussitôt la défaillance de l'entreprise, que ce soit avant la fin du chantier, ou après durant 10 années, DO qui sert à réparer des dégâts entrant dans la décennale de l'entreprise.
Sans attendre que le litige soit réglé par le juge, par exemple.
Assurance DO qui ensuite se débrouillera avec l'assureur de l'entreprise ....
Censée ..... On a vu des assureurs DO se défiler au motif que les désordres constatés n'étaient pas de leur ressort ....
S'il n'y a pas de DO il n'y a pas de "réparation" rapide possible.
Mais l'absence de DO ne prive pas le maitre d'ouvrage des recours en responsabilité contre les entreprises, et ce durant 10 ans. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2017 12:13:01 |
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Posté - 10 janv. 2017 : 12:15:48
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jluc34 : " * article 24 : ... h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;" je ,n ai pas trouvé l info ! "
Article 24. h de la loi de la copropriété de 1965 ! la loi importante de la copropriété avec son décret de 1967. A lire pour touts CS.
Article 24
Modifié par LOI n°2015-992 du 17 août 2015 - art. 14
Modifié par LOI n°2015-992 du 17 août 2015 - art. 41
Cela concerne ses travaux d'isolation.
pour ces travaux , nous en parlons depuis 2012 par notre compte rendu CS.
bonne journée
En parler au conseil syndical depuis plusieurs années c'est bien, mais le CS pouvait aussi prévoir ET proposer une résolution de financement déjà en 2012, appels de fonds pour ces travaux futurs étalés sur 4 ou 5 ans. Ces travaux auraient déjà été financés en partie ou en totalité.
L'accord de cette AG sans préfinancement n'est pas acquis, même à l'article 24 !
Quel est le coup de ces travaux lourds d'isolation du toit ET de la façade? Combien de lots ?
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Posté - 10 janv. 2017 : 12:33:19
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Et la DO ne se met en jeu que si le logement est rendu inhabitable, et c'est rarement le cas dans la réfection des façades, donc inutile de prendre une DO car dans la quasi totalité des cas, elle ne jouera pas....
et comme déjà dit, la DO est un plus pour le maître d'ouvrage, ce qui ne dispense pas de la garantie décennale... Et s'il n'y a pas de garantie décennale, il ne peut y avoir de DO  |
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Posté - 10 janv. 2017 : 12:50:35
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L'article 24 se trouve ici:
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006068256
citation: Et la DO ne se met en jeu que si le logement est rendu inhabitable, et c'est rarement le cas dans la réfection des façades, donc inutile de prendre une DO car dans la quasi totalité des cas, elle ne jouera pas.... La définition n'est pas 'inhabitable' mais https://www.service-public.fr/parti...droits/F2032
citation: les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui remettent en cause la destination de l'ouvrage (par exemples, affaissement de plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs...),
les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage c'est-à -dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s'effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l'ouvrage qui lui sert de support (par exemple, le chauffage central).
Des infiltration d'eau extérieures (par exemple en façade) au travers de l'isolation additionnelle extérieure entrent dans ce cadre, et ce sont des problèmes assez courants. Même une isolation inefficace rentrerait dans ce cadre (On crée cette construction consistant en une isolation extérieur pour isoler, si elle n'isole pas, on peut donc énoncer que la destination de l'ouvrage n'est plus assurée).
En outre (et je l'ignorais) Gedehem précise aussi qu'en cas d'abandon du chantier, le maitre d'ouvrage sera aussi aidé, une autre entreprise sera engagée sans frais additionnel.
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Édité par - ribouldingue le 10 janv. 2017 12:54:57 |
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jluc34
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Posté - 10 janv. 2017 : 16:42:17
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merci de vos discutions passionnantes ou l on apprend beaucoup de choses
ce sont 2 batiments 1972 accolés rdc + 2 étages 18 appart X 2 = 36 ; 80 % de bailleurs
les bouts sont occupés par des F2 ( 12 ) 40 m2 et le reste des F1 ( 24 ) de 30 m2 environ . le total estimé a 300 K€ y compris le remplacement de la VMC
nous avions estimés la dépense 6 a 7 K€ pour F1 et 8 a 10 K€ pour les F2.
le budget de la copro est de 54 K€, nous avions mis sur un livret A 10 K€ en 2015 , nous n avons pas pu transformer ce livret en compte travaux en 2016,pour diverses raisons il a fallu répartir et rendre l argent aux copros.
""" La meilleure solution pour le choix, c'est en effet comme le mentionne Gedehem de faire parler l'architecte a l'assemblée, qui a fait normalement la comparaison entre les offre et sait de quoi il ressort, après tout vous le payez pour cela.
Il sera à même de répondre aux questions, voire aux doutes concernant les problèmes (et les couts) de coordination, d'assurance DO...""" oui cela est prévu dans le cahier des charges de sa prestation
c est vrai qu ' en copropriété rien n est gagné d avance la TVA est à 5.5 % ( on ne connait pas le futur ; Pour un propriétaire occupant il a 30 % de réduction d ' impot,
Pour un bailleur la minoration d impot du Ă son TMI et 15.5 % de CSG en moins et la valorisation de son bien " le particulier " l ' estime Ă 5% en changeant de lettre sur le dPE .
donc si je comprends et merci pour le lien de la loi sont Ă voter en 24
merci pour tout
jluc34 |
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Posté - 10 janv. 2017 : 17:27:33
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jluc34 : nous avions estimés la dépense 6 a 7 K€ pour F1 et 8 a 10 K€ pour les F2.
De très grosses dépenses, de petites surfaces ! même si 80% sont des bailleurs.
300 000 € c'est 5 ans et demi de budget de fonctionnement.
Même avec un étalement sur 5 années, c'est le doublement des charges sur ces 5 ans.
projet difficile à faire passer avec un étalement sur 5 ans, une réduction d'impot possible, ...
Bon courage.
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jluc34
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14
Posté - 10 janv. 2017 : 18:18:55
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philippe388, nous n avons pas pris le problème comme vous ,
nous sommes une copro des années 1970, non isolée ; nous sommes pour les bailleurs en concurrence avec des bâtiments BBC avec défiscalisation qui se construisent à montpellier .
La toiture terrasse a été rénové en 1998, donc il faut penser à la réfection donc avec isolation ( obligatoire maintenant )
la façade a été rénové en 2000, donc à prévoir la réfection et idem pour l isolation .
il a fallu prévoir en AG le remplacement des fenètres métallique simple vitrage par du 2 vitrages certain avait déja entrepris de les remplacer ( élément de confort ).
Avec le nombre de bâtiment BBC qui se construisent sur la région , la vacance de location est plus importante pour nous , si l on réduit ce délai on augmente le rendement ou on n en perd pas.
puis si les charges chauffage baissent ( un petit peu ) ça peu augmenter le revenu locatif net, il y a mécaniquement un transfert de charges vers le loyer brut .
pour les réductions d impots , nous sommes en liaison avec l' A L E
exemple : F2 montant cote part : pour un proprio occupant :10000 € reduct impot 30 % reste 7000 € valeur de l appartement 120 000 €, valorisation en changeant de lettre sur le DPE 3 à 5 % ( valeur " le particulier " en cas de vente ( on est tous vendeur à un moment ) si l on prends 4% = 4800 € donc l' appartement a pris de la valeur pour :
10000 - 3000 - 4800 = 2200 € ;
idem dans le cas d un bailleur : 120000 € 15.5 % DE csg en moins , si vous étes avec un TMI de 14 % vous en ètes à 29.5 % idem au propriétaire occupant + les 4% de valorisation .
mais être propriétaire implique de faire des travaux pour maintenir le bien immobilier en bon état .
j espère que ma démonstration vous a convaincu
jluc34
le chauffage et l ECS est communs , chauffage en monotube . |
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JPM
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15
Posté - 10 janv. 2017 : 18:36:29
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Quand il y a eu mise en concurrence et obtention de 2 ou 3 devis sur chaque lot du chantier, il est d'usage pour l'architecte de présenter un choix des entreprises à retenir à son avis. Le tableau peut comporter quelques variantes ou options.
Cela est étudié par le conseil syndical avant la convocation de l'assemblée. Il fait rapport écrit de ses travaux qui est joint à la convocation.
Il ne faut pas hésiter alors à présenter un projet de résolution reprenant les choix ainsi adoptés, en précisant qu'il est susceptible d'amendement.
Dans les meilleurs cas un consensus majoritaire apparaît. Cela simplifie grandement le déroulement de l'assemblée.
La validité d'un scrutin en bloc est subordonnée à la preuve que tous les devis ont été examinés et pesés et qu'il est possible de justifier les choix qui ont été effectués, sans atteinte aux droits des proposants ni à ceux des copropriétaires pris individuellement.
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JB22
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Posté - 10 janv. 2017 : 19:57:15
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De JPM
"sans atteinte aux droits des proposants "
Quels sont les droits des proposants. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 janv. 2017 : 21:04:15
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Comme disait O. Wilde (Ă qui on prĂŞte beaucoup ) :
"On peut tout faire dire aux chiffres .... même la vérité !"
Sous entendu : "donc aussi n'importe quoi ..."
Jluc précise :
"nous sommes une copro des années 1970, non isolée ; (....)
Avec le nombre de bâtiment BBC qui se construisent sur la région , la vacance de location est plus importante pour nous ...."
Comparer un bâti de 1970 avec celui qui se construit ces dernière années c'est comparer la 2cv avec la dernière C3.
On peut isoler et améliorer la 2cv comme on veut, changer les sièges, des vitres électriques et y mettre une chaine hifi, elle ne sera jamais à la hauteur de la C3 modèle fin 2015.
Dans son aspect, ses matériaux, son agencement, son isolation phonique (!!) un bâti modèle 70 ne sera jamais à la hauteur d'un bâti 2014 et plus.
L'isolation thermique n'a pour but que de réduire .... la déperdition thermique, dans des proportions qui ne seront jamais BBC, sans rien changer au fait que c'est une 2cv des années 70 et pas une C3 2015.
Déperdition thermique qui, à Montpellier, n'a rien à voir avec celle de Lille ou de Macon à bâti identique.
Autrement dit, penser que la vacance locative (*) sera résorbée pour venir au même niveau que les immeubles BBC qui se construisent est une illusion, chacun des lots n'étant que très peu impacté par cette seule isolation thermique extérieure.
Qui ne change rien à la nature des matériaux, à l'agencement des appartes, aux problèmes phoniques des canalisations, chasses d'eau et autres inconvénients du bâti des années 70 comparé au bâti des années 2010 et suivantes.
La seule modification "visible" sera sans doute la réduction de la consommation d'énergie pour le chauffage.
Du moins si la répartition peut en plus être individualisée par lot. (qu'en est-il ?)
A défaut, vous allez gagner au plus 10% d'économie sur la consommation "énergie chauffage collectif" (sur les kwh consommés, pas sur le prix fonction du contrat)
Voyez ce que vous consommez actuellement et faites le calcul.
On est certainement très très ... très loin des pourcentage de "gain" que vous indiquez, si "gain" il y a !
Il sera pour chaque lot du niveau de quelques paquets de cigarettes, au mieux si la répartition n'est pas individualisable.
Vous avez eu des devis pour effectuer des travaux.
Sur ce que vous exposez, il semble manquer une réelle étude d'impact sur les supposés avantages attendus, ne serait-ce que sur la consommation d'énergie nécessaire au chauffage, qui sera la seule à attendre.
(*) idem pour la valeur marchande des lots. Elle répond à la loi d'un marché, un lot modèle 70 ne pouvant espérer approcher un lot similaire année 2010/15. Parler de "valorisation à 4%" est une utopie.
PS : qu'on ne me fasse pas dire ce que je ne dis pas.
L'isolation thermique des (vieux) immeubles est sans doute une nécessité (un mal nécessaire). Pour réduire la consommation d'énergie "chauffage", à coupler à l'individualisation de la répartition (compteurs de calories ou autres) lorsque l'individualisation par lot est techniquement possible.
D'où la nécessité d'une étude d'impact sérieuse pour savoir ce qu'il en est, ce qui peut être attendu en réduction des kwh d'énergie consommés.
Mais il ne faut certainement pas en attendre un "gain" au regard d'un marché. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2017 21:40:20 |
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JPM
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Posté - 10 janv. 2017 : 21:49:35
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JB22 : citation: " Quels sont les droits des proposants "
Le droit à l'examen objectif et équitable de leur proposition, dès lors qu'elle est conforme aux exigences de la mise en concurrence. C'est vrai a fortiori lorsque l'établissement des devis n'est pas rémunéré.
l ne faut pas prendre les entrepreneurs pour des larbins.
Pour les marchés publics sont désormais reconnus.
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JB22
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Posté - 10 janv. 2017 : 23:15:27
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JPM
"Le droit à l'examen objectif et équitable de leur proposition, dès lors qu'elle est conforme aux exigences de la mise en concurrence."
Les exigences de la mise en concurrence ne concerne que le syndicat, l' A.G. est une réunion privée, les entreprises non aucun droit, le syndic, en concertation avec le C.S., est libre de mettre ou de ne pas mettre telle ou telle "proposition" à l' ordre du jour de l' A.G.
"l ne faut pas prendre les entrepreneurs pour des larbins."
Nous ne sommes plus dans le domaine du "droit" mais de la bonne conduite dans les affaires.
Le fournisseur qui sait qu' une demande est faite pour la forme (mise en concurrence ). ne réponds pas ou fait un devis en conséquence.
"Pour les marchés publics sont désormais reconnus."
Je pense qu' Il s' agit alors d' Ă©tude de projet et non de simple devis.
Pouvez-vous nous en dire plus Ă ce sujet.
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JPM
Modérateur
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20
Posté - 10 janv. 2017 : 23:45:24
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JB 22 C'est maintenant l'honorabilité des architectes que vous mettez en cause !
Quand un architecte consulte trois entreprises, cela n'est pas pour justifier qu'il a bien envoyé trois lettres. c'est réellement pour obtenir trois propositions sérieusement établies.
Votre observation a du moins le mérite de montrer l'indigence de la généralisation absurde de l'obligation de mise en concurrence.
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Édité par - JPM le 11 janv. 2017 07:24:18 |
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Ordre resolutions travaux et article pour vote 
