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Jean13
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 Posté - 12 janv. 2017 : 14:28:12
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La question du fonds travaux obligatoire est maintenant claire on devra faire avec et in fine c'est une bonne chose.
Mais comment le mettre en place comptablement ?
Je vous donne en quote/unquote mon tout récent échange de mails avec notre syndic qui coopère avec le Conseil syndical.
Dans mon mail j'expose et présente un exemple;
QUOTE.....
imm. 695 - FONDS TRAVAUX
Ce fond travaux dans son fonctionnement comptable risque de devenir une véritable usine à GAZ et risque de créer de sérieux problèmes.....
Comme déjà exposé dans mon précédent message du 09/01/17 11:45, il est sera impératif de créer les comptes suivants.
l’un dans la rubrique des comptes de « capitaux » puisqu’est ajouté le compte « 105 fonds travaux » ;
l’autre dans le compte des « produits » : « 705 affectation du fonds travaux »
Par contre il sera également impératif, dans le compte 105 d'éclater les comptes par lot afin que celà soit lisible , transparent et que chaque copropriétaire puisse s'y retrouver cet éclatement et une condition sine qua none pour une bonne gestion de ce fond travaux.
Si pour une fois le législateur à bien fait les choses en rendant un "FONDS TRAVAUX" obligatoire en créant une "cagnotte" il n'est toutefois pas allé au fond des choses......et maintenant c'est aux Syndics et aux Conseils Syndicaux de se " demer***" disons dépatouiller avec la mise en place comptable.......
Un exemple parmi tant d'autes qui posera problème et qui me vient à l'esprit:
- Notre copropriété est spécifique avec nos répartitions CCG / CHARGES BAT A / ESCALIER / ASCENSEUR etc etc PLUS BAT. "B" et "C"
- Nous savons que les copripriétaires ( hormis les 3 du 1er étage jouissance terrasse) du BAT "A" ne participent en rien aux travaux des BAT. B et C
- Que le copropriétaire du RDC (*X*) ne participe pas aux charges ascenseur
- Que *Y* ne participe pas aux charges escalier et ascenseur mais participe aux autres charges du Bât."A" en fonction des lots qu'il a ds ce batiment.
Vu de qui est exposé ci-dessus, prenons maintenant l'exemple de gros travaux de réfection dans les cages d'escalier et dans l'ascenseur.
Là , pour payer ces gros travaux, on piochera dans ce fameux fonds travaux et...par conséquence on utilisera AUSSI les fonds payés par "X" et "Y"
Si l'on procède ainsi et ce n'est pas équitable, "X" et "Y" seront donc pénalisés car leur argent sera utilisé pour des travaux auxquels ils ne DOIVENT pas participer......
D'où la condition sine qua none que le compte 105 soit parfaitement " ECLATE " par lot " et où l'argent pour ces travaux ne sera pas "pioché" dans les "poches" de "X" et "Y"
Je ne veux pas jouer l'oiseau de mauvais augure mais nous devons absolument travailler ensemble pour que tout soit clairement mis à plat préalablement aux futurs appels de ce fonds travaux. Celà est de l'intérêt de tous.
UNQUOTE
La réponse du syndic:
QUOTE
Cher Monsieur,
Votre immeuble 'est pas le seul à avoir des grilles complexes de répartition des charges et le législateur apparemment n'a pas vu le problème....
Je n'ai pas de solution miracle.
Ce que vous proposez semble juste et équitable mais délicat à mettre en œuvre.
Nous essaierons de faire pour le mieux avec votre aide bien appréciable
Avec mes meilleures salutations
UNQUOTE......
Le délicat à mettre en œuvre invoqué par le syndic doit certainement concerner l'éclatement par lot du compte 105.
Je n'ai pas assez d'expérience informatique et comptable et étant donné que nous sommes 31 copropriétaires, je pense qu'il y a lieu d'ouvrir sur notre plan comptable 31 comptes 105 c'est à dire du 105000 au 105031 au nom de chaque lot/copropriétaire.
Les sommes versées par chaque copropriétaire seront saisies sur son compte 105 et lors de travaux ne comptabiliser les sommes travaux qu'aux seuls comptes 105 des copropriétaire devant supporter les frais des travaux.
Ainsi les copropriétaires "X" et "Y" ne seront pas lésés , les choses seront transparentes et chacun pourra voir son compte 105 individualisé.
C'est , je pense mieux ainsi plutĂ´t que de tout mettre dans un seul et mĂŞme compte "FOURRE TOUT 105 "
Qu'en pensez vous ? Qu'en pensent les syndics présents sur ce forum ?
Merci
*****modération*****
RĂ© Ă©criture du titre -> Maj -> Min
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Édité par - Numero6 le 18 janv. 2017 22:33:05 |
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JB22
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Posté - 12 janv. 2017 : 17:01:00
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Le problème que vous soulevez est bien réel.
Ce qui est impératif, le suivi individuel du fonds travaux, sur le plan comptable ou extra comptable.
En cas d' affectation du fonds travaux au financement de travaux il ne faut faire participer que les lots participant aux charges, et, dans la limite de la quote_part de chaque lot dans le fonds.
En AG il faut voter l' affectation du fonds travaux au financement en pourcentage du montant des travaux.
La réponse de votre syndic laisse supposer que l' éditeur de son logiciel n' a pas encore fait les modifications nécessaires.
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 2
 Posté - 12 janv. 2017 : 17:33:09
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Notre expert en comptabilité a déja lancé un fil sur le sujet avec les énonciation des numéros de comptes, si je ne m'abuse. |
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Jean13
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3
Posté - 12 janv. 2017 : 17:39:44
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Notre expert en comptabilité a déja lancé un fil sur le sujet avec les énonciation des numéros de comptes, si je ne m'abuse.
C'est super mais pourriez vous nous donner le lien cela nous aiderait bien
Merci |
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Jean13
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4
Posté - 12 janv. 2017 : 18:42:59
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citation: Initialement posté par JB22
Le problème que vous soulevez est bien réel.
Ce qui est impératif, le suivi individuel du fonds travaux, sur le plan comptable ou extra comptable.
En cas d' affectation du fonds travaux au financement de travaux il ne faut faire participer que les lots participant aux charges, et, dans la limite de la quote_part de chaque lot dans le fonds.
En AG il faut voter l' affectation du fonds travaux au financement en pourcentage du montant des travaux.
La réponse de votre syndic laisse supposer que l' éditeur de son logiciel n' a pas encore fait les modifications nécessaires.
Merci
Pour le logiciel c'est Gercop
Je vais vérifier avec le syndic |
Édité par - Jean13 le 12 janv. 2017 18:43:39 |
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5
Posté - 12 janv. 2017 : 19:39:24
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JPM
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6
Posté - 15 janv. 2017 : 01:23:13
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J'ai indiqué le décret et André 78 a donné des indications mais le problème des ensembles complexes reste non traité.
S'il y a par exemple un syndicat unique en 4 bâtiments ayant des parties communes spéciales il est possible de constituer 4 provisions travaux dont les fonds demeureront sur un compte bancaire unique mais bénéficieront de sous comptes en comptabilité.
cela ne présente aucune difficulté de gestion.
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JB22
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Posté - 15 janv. 2017 : 09:39:59
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De JPM
"S'il y a par exemple un syndicat unique en 4 bâtiments ayant des parties communes spéciales il est possible de constituer 4 provisions travaux dont les fonds demeureront sur un compte bancaire unique mais bénéficieront de sous comptes en comptabilité."
C' est possible, mais cela entraîne une complication de "l' usine à gaz" tant pour le suivi comptable que du point de vue logiciel pour un intérêt minime. Le seule intérêt est la possibilité de constituer un fonds d' un montant différents par Bâtiment.
Il faut rappeler que les tantièmes par bâtiment sont les tantièmes généraux des lots de chaque bâtiment ramenés à 1000 ou 10000 tantièmes.
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JPM
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8
Posté - 15 janv. 2017 : 10:32:46
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Aucune usine Ă gaz.
Une comptable gère cela sans problème. Ce n'est pas une procédure nouvelle.
Idem pour les logiciels classiques, ouverts à des difficultés bien plus grandes.
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Posté - 15 janv. 2017 : 13:20:42
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Ce qui complique singulièrement les choses tout de même, c'est qu'il doit falloir ouvrir quatre comptes rémunérés, non?
On multiplie les frais de tenue de compte d'autant.
Le second souci c'est que si les taux sont différents, la simple question qui se pose lorsque le fond est égal au budget annuel se pose quatre fois ici.
Enfin au niveau global du syndicat, ne doit t'on pas se poser une cinquième question? |
Édité par - ribouldingue le 15 janv. 2017 13:25:17 |
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JPM
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10
Posté - 15 janv. 2017 : 16:25:42
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Il faut se poser une 5e question. Oui
Un compte bancaire unique suffit.
il faut cumuler les 4 ou 5 sous comptes pour atteindre les 5 %
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Jean13
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Posté - 16 janv. 2017 : 09:34:12
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ET le compte 705.000 on fait quoi ? On fait comment ? |
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Posté - 16 janv. 2017 : 09:46:13
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citation: NON faut pas mélanger le compte bancaire fonds travaux et les comptes comptables 105000 en comptabilité. Un seul compte bancaire est largement suffisant. Un 'compte comptable' dans le sens que vous essayez de lui donner, cela n'existe pas.
Il existe en comptabilité des comptes (512, 705,105,106,...) et ici en ce qui concerne la banque ou les banque il existe donc 1/ un compte courant en général 512 et 2/ un compte rémunéré unique (pourquoi pas 513)
L'emploi d'un compte rémunéré n'est pas faire pour éviter que le syndic blablabla (Etonnant de profiter du moindre sujet pour en faire une polémique sur la nature délictueuse des syndics en général) , mais pour répondre à une exigence légale.
Je ne confonds donc rien.....
En revanche, votre compte bancaire 105.000, là , désolé, mais c'est vous qui êtes excessivement confondusionné  |
Édité par - ribouldingue le 16 janv. 2017 09:53:13 |
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Posté - 16 janv. 2017 : 09:49:41
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citation: Initialement posté par Jean13
ET le compte 705.000 on fait quoi ? On fait comment ?
Le compte 105 voulez-vous dire?
Quelle est votre question précisément?
Savoir s'il en faut un seul ou le décliner en sous comptes? |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 16 janv. 2017 : 10:03:54
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: NON faut pas mélanger le compte bancaire fonds travaux et les comptes comptables 105000 en comptabilité. Un seul compte bancaire est largement suffisant. Un 'compte comptable' dans le sens que vous essayez de lui donner, cela n'existe pas. Il existe en comptabilité des comptes (512, 705,105,106,...) et ici en ce qui concerne la banque ou les banque il existe donc 1/ un compte courant en général 512 et 2/ un compte rémunéré unique (pourquoi pas 513) L'emploi d'un compte rémunéré n'est pas faire pour éviter que le syndic blablabla (Etonnant de profiter du moindre sujet pour en faire une polémique sur la nature délictueuse des syndics en général) , mais pour répondre à une exigence légale. Je ne confonds donc rien..... En revanche, votre compte bancaire 105.000, là , désolé, mais c'est vous qui êtes excessivement confondusionné
Non Ribouldingue en compta vous pouvez ouvrir autant de sous-comptes comptable que vous voulez dès lors que vous respectez la nomenclature du plan comptable et de la classe 1,3,4,5,6 et 7
En compta, Nous nous avons ouvert 31 comptes en classe 1 - 105000 allant de 105001 à 105032 et celà n'a posé aucun problème.
Les comptables de ce forum pourront vous l'expliquer et vous explique qu'on peut aussi utiliser l'analytique.
COMPTE BANCAIRE
oui il y a le compte courant et l'on peu avoir 1 seul compte LIV.A mais l'on peut aussi avoir tout à fait légalement un compte LDDet c'est dans ce LDD qu'on déposera nos fonds travaux afin de ne pas mélanger les serviettes et les torchons.
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Édité par - Jean13 le 16 janv. 2017 10:05:05 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 janv. 2017 : 11:03:54
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Vous ne pouvez pas ouvrir 31 sous comptes en classe 1
On ne doit trouver en classe 1 que le montant total du compte provision travaux.
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Posté - 16 janv. 2017 : 11:07:52
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citation: afin de ne pas mélanger les serviettes et les torchons. J'arrête la parce que autant je veux bien recevoir une leçon de comptabilité d'un comptable ou de quelqu'un qui s'y connait, autant recevoir cette genre de volée de bois vert de quelqu'un qui n'y connais visiblement pas plus que moi sinon beaucoup moins et ménage tout (en plus de répondre à côté de la plaque, le 105 n'est pas un compte bancaire, désolé de le ré-écrire) n'a aucun intérêt, pour moi en tout cas.
Vous gagneriez évidemment à préciser votre question, si elle porte que le ou les compte 705. Vous n'avez rien précisé à tel point que je me demande vraiment ce que 'je n'ai pas lu'.....
Espérant que vous redeveniez plus modeste afin qu'une discussion puisse exister ... |
Édité par - ribouldingue le 16 janv. 2017 11:13:04 |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 16 janv. 2017 : 11:18:51
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: afin de ne pas mélanger les serviettes et les torchons. J'arrête la parce que autant je veux bien recevoir une leçon de comptabilité d'un comptable ou de quelqu'un qui s'y connait, autant recevoir cette genre de volée de bois vert de quelqu'un qui n'y connais visiblement pas plus que moi sinon beaucoup moins et ménage tout (en plus de répondre à côté de la plaque, le 105 n'est pas un compte bancaire, désolé de le ré-écrire) n'a aucun intérêt, pour moi en tout cas. Vous gagneriez évidemment à préciser votre question, si elle porte que le ou les compte 705. Vous n'avez rien précisé à tel point que je me demande vraiment ce que 'je n'ai pas lu'..... Espérant que vous redeveniez plus modeste afin qu'une discussion puisse exister ... Je n'ai jamais dit que le compte 105 était un compte bancaire.
Je n'Ă©cris pourtant pas chinois
Vous avez raison abstenons-nous de dialoguer ensemble |
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Posté - 16 janv. 2017 : 11:57:25
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Je pense que ce découpage du 105 est inapproprié et difficile à suivre.
Je ne sais pas combien il y a de lots dans le cas que vous citez, mais il faut bien penser que l'on doit prendre en compte TOUS les lots : principal, cave, parking, garage à partir du moment où chaque unité est repéré d'un N° de lot.
Exemple un syndicat ayant 30 lots avec chacun une cave et deux places de parkings cela fait 120 lots sur lesquels le "fond travaux" est alimenté, soit dans votre idée 120 sous compte 105. Et là je ne parle que d'un syndicat de 30 lots principaux....
Il faut bien admettre qu'au niveau comptable (et dans l'attente d'un texte) il y a une grosse lacune des éditeurs de décrets, arrêtés, etc...
Suggestion : Ne pourrait-on pas concevoir de créer autant de compte 105 que de clés générales et spéciales (ascenseurs, bâtiments, etc...), et d'alimenter ces comptes comme il est dit par le budget de l'année de chaque clé * 5% : le texte dit : " Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Ainsi si le budget dit :
charges générales 20000 €
ascenseur : 3000 €
batiment 1 : 2500 €
batiment 2 : 4000 €
etc..
total : 29500 € soit un fonds travaux : 1475 €
On aurait les fonds
105-1 (tantièmes généraux): 1000 €
105-2 (ascenseur): 150 €
105-3 (batiment 1): 125 €
105-4 (batiment 2): 200 €
etc..
total : 1475 € |
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Posté - 16 janv. 2017 : 12:29:11
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Il y a un seul fonds, donc un seul compte 105
Si comme dans l'exemple de JB22 il y a quatre fonds, il y a quatre sous-comptes
Aucune raison de faire autant de compte que de copropriétaire.
En revanche, il y a autant de sous-comptes 705 que de cotisants....
La proposition de Rambouillet est intéressante, mais, Rambouillet, quels coefficients affectez vous à l'attribution de chaque sous-fonds, des coefficients 'hors travaux?
Ce sont des fonds de travaux, qui n'ont rien à voir avec les tantièmes respectifs de chaque sous-ensemble. Utiliser le coefficient du budget prévisionnel (donc = hors travaux) n'est pas indiqué dans la loi, c'est un choix, qui résulte donc d'un vote.
De plus, il y a certainement des sous-ensembles qui manifestement auront moins besoin de travaux que d'autres.
Quel est l'intérêt réel de la répartition et qu'y gagne t'on par rapport a un simple fonds sans affectation?
Il est plus logique de faire ce que propose JB22, le cas échéant de voter des fonds spécifiques a des parties spéciales ayant des tantièmes de TRAVAUX spécifiques. |
Édité par - ribouldingue le 16 janv. 2017 12:48:35 |
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Posté - 16 janv. 2017 : 13:16:37
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**modération**
avertissement : Jean13, je vous invite vivement Ă user d'un ton moins agressif avec les intervenants de ce forum...
en outre, l'usage immodéré -pour l'instant- de mises en forme exotiques (tailles de caractère, majuscules, couleurs) ne permet pas aux lecteurs de distinguer dans ce que vous écrivez ce qui ressort des citations, de la nouveauté, et de vos accès de fureur
j'aiguise le bistouri et prépare le cadenas en tant que de besoin, faute d'avoir la patience de caviarder vos débordements |
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Sujet |
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Mise en oeuvre comptable du fond de travaux 
