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nola64
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 Posté - 17 févr. 2017 : 16:38:15
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole, en tant que personne physique, de ma copropriété, depuis l'année dernière. Hors, je ne suis pas copropriétaire directement mais actionnaire d'une SCI, elle même copropriétaire : cela pose-t-il un problème ? peut-on désigner la SCI comme syndic bénévole à la prochaine AG? (ou une personne morale peut-elle être désignée comme syndic bénévole?)
D'avance merci pour vos réponses.
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 Posté - 17 févr. 2017 : 16:57:55
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nola64 : citation: Je suis syndic bénévole, en tant que personne physique, de ma copropriété, depuis l'année dernière. Hors, je ne suis pas copropriétaire directement mais actionnaire d'une SCI, elle même copropriétaire : cela pose-t-il un problème ? peut-on désigner la SCI comme syndic bénévole à la prochaine AG
AIE !! n'étant pas copropriétaire de plein droit vous ne pouviez pas être élu syndic bénévole.
Vous ne pouvez donc pas gérer ce SDC. Votre responsabilité est donc engagée.
Mais la SCI peut-être élu syndic bénévole, son représentant légal exercera la fonction de syndic. SI vous n'êtes pas le représentant légal de cette SCI, mais simple actionnaire, vous ne pouvez pas non plus être le syndic.
Il va donc falloir démissionner, vous ne pouvez pas gérer cette copropriété. Loi Alur de mars 2014.
Site de l'ARC.
Le syndic bénévole :
Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »
L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 est venu clarifier les dispositions initialement issues de la loi Hoguet en précisant très clairement que : «Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer.»
Cet article a des conséquences, nous allons le voir.
Qui peut être désigné syndic bénévole ?
Un copropriétaire, personne physique, et non professionnel peut assumer les fonctions de syndic bénévole de sa copropriété, et ce même s’il n’est copropriétaire que d’une cave ou d’un parking.
Une société commerciale ou société civile immobilière dotée de la personnalité morale peut aussi être désignée comme syndic bénévole au même titre qu’une personne physique, à condition d’être copropriétaire dans l’ensemble concerné.
Dans les faits, c’est le représentant légal de cette personne morale qui exercera la fonction de syndic, par exemple, on votera en assemblée pour élire « la SCI Boétie en qualité de syndic, la SCI étant représentée par Monsieur Laurent A. son gérant. »
Attention : un syndic bénévole n’est en aucun cas un « groupe » de personne :
Pas question que deux copropriétaires soient « co-syndic » : la loi l’interdit et la 3ème ch.civ. de la cour de cassation a confirmé cette interdiction. (pourvoi n°15-13896 du 22 septembre 2016)
Une unique personne doit être désignée par l’assemblée générale.
Qui ne peut pas être désigné syndic bénévole ?
La loi ALUR interdit désormais à une personne d’exercer la fonction de syndic bénévole si elle ne détient pas un droit réel, c’est-à-dire un pouvoir direct et immédiat, sur un lot de cette copropriété.
Le conjoint séparé de biens ou le partenaire de PACS d’un copropriétaire, son père ou sa mère, son enfant majeur ne peuvent donc pas être élu en tant que syndic bénévole car ils ne sont pas directement propriétaires d’un lot.
Selon la même logique, le gérant d'une SCI copropriétaire ne peut pas être désigné en nom propre en tant que syndic puisque ce n’est pas lui le propriétaire direct du lot : pour reprendre notre exemple, Monsieur Laurent A. ne sera pas le syndic bénévole, seule la SCI Boétie assumera cette fonction et sera seule assurée en responsabilité civile.
Il en va de même pour un usufruitier ou un nu-propriétaire dont le bien immobilier a été démembré suite à un décès, une donation ou un jugement de divorce.
Le nu-propriétaire, le père par exemple, a le droit de disposer du bien, mais c’est un autre, l’usufruitier, son fils, qui a le droit de jouir de celui-ci à charge pour lui d'en assurer la conservation. Aucun des deux n’ayant la pleine propriété ne peut être désigné comme syndic.
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nola64
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 Posté - 20 févr. 2017 : 16:11:11
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Merci pour votre retour : l'AG est dans quelques jours, tout sera retabli correctement! |
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Posté - 20 févr. 2017 : 16:33:21
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citation: Le nu-propriétaire, le père par exemple, a le droit de disposer du bien, mais c’est un autre, l’usufruitier, son fils, qui a le droit de jouir de celui-ci à charge pour lui d'en assurer la conservation. Aucun des deux n’ayant la pleine propriété ne peut être désigné comme syndic.
je mettrai un bémol à cette affirmation. L’article 17-2 dit ceci :
"Article 17-2
Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer."
Il n'est nullement spécifié qu'il faille être en pleine propriété ! et un nu-copropriétaire est bien copropriétaire ! |
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Posté - 20 févr. 2017 : 16:38:18
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nolas64 : citation: Merci pour votre retour : l'AG est dans quelques jours, tout sera retabli correctement!
?? Mais pour élire un syndic; pro ou bénévole, il faut que son contrat soit porté à l'OdJ.
Vous ne pouviez pas être élu syndic non-pro, et pas plus maintenant car non représentant de la SCI.
Une AG ne se convoque pas en quelques jours. Le délai légal DOIT être respecté. De plus votre élection en tant que syndic bénévole est illégale; si vous avez convoqué cette AG, elle sera annulée par le tribunal, si un copro la conteste.
Avez vous démissionner et qui a convoquée cette AG, pour qu'elle ne soit pas contestable. Tout copro peut le faire avec la loi ALUR, et tout copro peut proposer un contrat de syndic.
Afin d'éviter toute contestation, c'est la seule possibilité juridique.
Etre élu mandataire social sans être élligible est une faite grave.Vous avez effectué des actes de gestions au nom du SDC. Ce n'est pas un petit souci qui se règle si facilement en quelques jours.
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Posté - 20 févr. 2017 : 16:42:46
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je plussoie : si étant actionnaire d'une SCI vous avez été désigné comme syndic non pro en votre nom propre, votre désignation est illégale, ce serait bien de recommencer comme cela vous a été expliqué.
Et n'oubliez pas, il faut que les actionnaires de la SCI vous aient bien mandaté pour que la SCI se porte candidate .... |
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Posté - 20 févr. 2017 : 17:27:28
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nola64 : vous ne pouviez pas être syndic, et si vous n'êtes pas le représentant légal de votre SCI ou vous êtes actionnaire, vous ne pouvez même pas être convoqué à cette AG.
Pour participer à cette AG il vous faudra un mandat si vous n'êtes pas juridiquement le représentant égal de la SCI, ET ce mandat n'est qu'un mandat de vote, et rien de plus.
Il faut aussi une AG de cette SCI pour vous nommer représentant de cette SCI; et que celal soit notifié en RAR au syndic du SDC, syndic illégalement élu.
Vous ne pouvez sortir de ce bourbier qu'en démissionnant.
Pour être élu syndic, la SCI DOIT notifier au syndic !  qu'elle se porte candidat avec un contrat joint.
Combien de copropriétaires ?
Si vous être très peu de copros, je profiterai de cette réunion pour expliquer que vous êtes dans l'illégalité, que vous allez démissionner, que le SCI peut être élus comme syndic, que vous êtes ou pas le représentant légal ( avec preuves à l'appui), que tout copro pourrait contester votre élection,et cette AG illégalement convoquée, que tout copro pourrait demander la nomination d'un AP, ....
Vous êtes lourdement fautif, alors sortez par la seule possibilité juridiquement incontestable.
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nefer
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Posté - 20 févr. 2017 : 17:33:36
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citation: Initialement posté par nola64
Bonjour,
Je suis syndic bénévole,
et dans l'autre message, vous dites que l'AG est dans quelques jours....
un des messages est faux!
dans un autre topic, vus demandez comment facturer des honoraires à la copropriété....
il serait temps de lire....et relire tous les textes qui régissent la copropriété: loi de 65, décret d e67...et les arrétés concernant la comptabilité
les règles sont les mêmes pour tous(syndic pro ou non pro) |
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Posté - 20 févr. 2017 : 17:56:55
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nefer : il est trop tard pour lire ou relire la loi. Cela aurait du être fait bien avant de faire acte de candidature comme syndic, n'étant pas copropriétaire, ni le représentant légal de la SCI 
Si ce que dit nola64 est vrai, il s'est mis dans un sale pétrin, qui pourrait lui couter très cher. |
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nola64
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Posté - 20 févr. 2017 : 18:22:21
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Mais je suis le représentant legal de cette sci (gérant)! |
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Posté - 20 févr. 2017 : 18:31:45
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nola64 : citation: Mais je suis le représentant legal de cette sci (gérant)!
Vous aviez écrit ceci :
citation: Je suis syndic bénévole, en tant que personne physique, de ma copropriété, depuis l'année dernière. Hors, je ne suis pas copropriétaire directement mais actionnaire d'une SCI, elle même copropriétaire
??? Alors pourquoi vous proposer comme copro. syndic bénévole alors que vous n'êtes pas copro - vos écrits- en totale illégalité, et poser cette question ?
Beaucoup d'incohérence dans votre demande. je doute que vous soyez le représentant l"gal de cette SCI. Vous aviez alors la réponse à votre question initiale.
Ce qui compte c'est la vérité aux copros. Que vous soyez gérant ou pas de cette SCI, nous importe peu, sauf pour vous donner les bonnes réponses.
Cela ne change rien à votre problème, puisque vous exercez comme syndic de copro bénévole sans aucun droit, car ce n'est pas la SCI qui fut élu syndic.
Cette AG reste contestable, et votre responsabilité personnelle lourdement engagée.
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nola64
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Posté - 20 févr. 2017 : 18:52:19
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Je m'exprime surement très mal et je n'ai pas voulu raconter d'histoires.
La Sc est propriétaire, j'en suis actionnaire et gérant.
Notre copropriété comporte 5 propriétaires .
Lors de la dernière AG en 2016, nous avons voulu faire sans le syndic pro (qui nous coutait 10% de notre budget)... pour faire plus simple!!! et j'ai été désigné comme syndic bénévole . Je me débats depuis pour la compta et le reste ; je passe beaucoup de temps sur les textes mais peu familiarisé avec ; bref j'essaie de faire au mieux, mais régulièrement je ne trouve pas les réponses dans les textes ;
j'ai bien compris que je n'ai pas fini d'y passer du temps.
Merci pour tous vos conseils.
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nefer
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Posté - 20 févr. 2017 : 19:36:20
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citation: Initialement posté par nola64
Je m'exprime surement très mal et je n'ai pas voulu raconter d'histoires.
La Sc est propriétaire, j'en suis actionnaire et gérant.
Notre copropriété comporte 5 propriétaires .
Lors de la dernière AG en 2016, nous avons voulu faire sans le syndic pro (qui nous coutait 10% de notre budget)... pour faire plus simple!!! et j'ai été désigné comme syndic bénévole . Je me débats depuis pour la compta et le reste ; je passe beaucoup de temps sur les textes mais peu familiarisé avec ; bref j'essaie de faire au mieux, mais régulièrement je ne trouve pas les réponses dans les textes ;
j'ai bien compris que je n'ai pas fini d'y passer du temps.
Merci pour tous vos conseils.
avant de vous faire élire il aurait fallu vous former...
si depuis un an vous n'avez pas réussi à rentrer les écritures comptables....vos copropriétaires auront quelques soucis....vraisemblablement vous ne serez pas en mesure de présenter les annexes pour l'AG qui doit approuver les comptes... |
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Gédehem
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Posté - 20 févr. 2017 : 21:46:37
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j'ai été désigné comme syndic bénévole () ... en tant que personne physique
C'est ce qui a été expliqué : en tant que 'personne physique' Nola64, vous ne pouvez être syndic n'étant pas personnellement titulaire de droit dans l'immeuble.
En revanche, la SCI XX peut être désignée 'syndic', puisqu'elle détient des droits dans l'immeuble, qu'elle a la qualité de "copropriétaire", mandat qui sera exercé par son représentant légal/gérant, ici M. Nola64.
Autrement dit, Nola64 ne peut être syndic, la SCI XX représentée par Nola64 (ou un autre gérant) peut être syndic.
Comprenez-vous la différence ????
"j'ai bien compris que je n'ai pas fini d'y passer du temps."
On ne s'improvise pas "syndic".
C'est comme pour la cuisine : si on ne sait pas cuire un œuf ou faire une béchamel, on ne propose pas d'ouvrir un resto ..... |
Édité par - Gédehem le 20 févr. 2017 21:52:56 |
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Posté - 21 févr. 2017 : 07:04:02
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Attention aussi au définitions, (secondairement) on n'est pas actionnaire de la SCI mais associé.
Vis à vis du syndicat, la SCI doit désigner un représentant, mais si vous avez, vous Nola64 gérant de la SCI été désigné alors vous pouvez en tant que gérant proposer la candidature de la SCI.
Si vous êtes représentant mais non gérant, je doute que la candidature au poste de syndic puisse se faire sans une décision de la SCI (soit par son gérant soit par une décision de son AG de Sci)
citation: bref j'essaie de faire au mieux, mais régulièrement je ne trouve pas les réponses dans les textes ; Oui, et il y a de quoi, entre une loi de 1965, un décret, des jurisprudences, et d'autres petits textes répartis un peu partout....
Pour la comptabilité, ce n'est pas celle des entreprises, il y a pas mal de bidouilles...
Bon courage.... |
Édité par - ribouldingue le 21 févr. 2017 07:07:51 |
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Posté - 21 févr. 2017 : 07:11:09
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nola, le passé est passé, regardez devant et corriger le tir, que du banal...
Faites vous mandater par votre SCI pour :
* convoquer une AG
* porter la candidature de la SCI à la mission de syndic non pro (et pas bénévole ), bien sur après avoir décidé dans l'AG de votre SCI que cette dernière se portait candidate
Attention, voyez avec les banques pour pouvoir ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat avec la SCI comme signature. Ne surtout pas utiliser le compte bancaire actuel de la SCI pour faire la compta du syndicat (bien sur....).
Vous n'avez pas choisi le passage le plus facile : syndic, une SCI non pro rémunéré (pour 5 copros ..... ?) |
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nefer
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Posté - 21 févr. 2017 : 09:16:55
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Posté - 21 févr. 2017 : 09:50:22
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nola64 : des problèmes de comtpabilité ?
Il y en a aucuns dans les petites copros.
les règles comptables sont allégées pour les petites copropriétés, de moins de 10 lots et un budget prévisionnel inférieur à 15 000 €. Elles ne sont pas soumises à la comptabilité en partie double, mais doivent établir un budget prévisionnel.
2 colonnes, crédits et débits.
N'oubliez pas de démissionner, et si vous êtes le gérant de cette SCI , vous pouvez convoquer une AG en tant que copro, votre syndicat étant dépourvu de syndic ( article 47 de la loi).
nola64 : citation: j'ai été désigné comme syndic bénévole
NON !! vous avez fait acte de candidature, c'est aussi une obligation; et votre contrat devait figuré à cet OdJ.
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Posté - 21 févr. 2017 : 09:55:45
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nola64 : citation: en effet, si la SC fait une facture, elle sera avec TVA, or celle ci n'est pas récupérable dans les comptes du syndicat...
Est ce que ces frais peuvent être directement déduit de mon compte copropriétaire, sans facture... mais comment je les justifie dans la compta de la SC?
Vu sur votre autre fil !!
Gérant d'une SCI, vous désirez vous faire rembourser des frais sans facture; déduite du compte de charges copropriétaires de la SCI.
Cela s'appelle du "détournement de biens sociaux"
PS : avez vous un compte séparé au nom du SDC ?
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Posté - 21 févr. 2017 : 13:29:44
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N'accablons pas outre mesure Nola64 qu'on va finir par pendre haut et court
Un détournement de fonds au sein de la copropriété n'est pas un détournement de bien social (Un syndicat n'est pas une société, donc pas de social ici)
Ensuite, ceci n'est pas un détournement de fonds, mais une malversation approuvée par les copropriétaires; Ca reste une malversation, mais qui n'induit pas de pénal...
Si la SCI facture elle le fait avec la TVA? Peut-être, mais la Sci ne pouvant facturer de service, ne ne la vois pas facturer une prestation de syndic. Il faut oublier cette piste, et que le bénévole reste bénévole.
Votre problème en tant que SCI prestatrice n'est pas un problème de TVA mais un problème de prestation.
La copropriété ne peut évidemment rien payer dans facture ni justificatif. |
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nefer
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Posté - 21 févr. 2017 : 16:19:34
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et toutes les factures doivent être libellées au nom du SDC |
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personne physique ou morale comme syndic benevole 
