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marylester
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Posté - 20 mars 2017 :  10:31:31  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Sujet d'actualité, le contrat du syndic bénévole se termine sous peu. Ce syndic a proposé un contrat de 4 mois lors de la dernière AG car il n'y avait pas d'autre volontaire que ce soit pour un fonctionnement coopératif ou un syndic bénévole.

Mes questions concernent les modalités pratiques et qui fait quoi dans la procédure de consultation des syndic professionnels. Conformément à l'article 21 et en l’absence de dérogation à la précédente AG, c'est le conseil syndical qui doit "procéder à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic".

Je comprends donc que le syndic ne peut pas prendre l'initiative de lancer la consultation il se contentera seulement rembourser au CS les frais postaux de la consultation, voire de de faire l'envoi lui-même.

Ce syndic bénévole, en tant que copropriétaire, peut par contre procéder lui-même à la consultation de syndics pro et soumettre les projets à l'ordre du jour en permettant au CS de délivrer un avis.

Je précise comme élément contextuel , même si ce n'est pas juridique, que le CS est particulièrement mou et que les risques qu'ils ne proposent pas pour la prochaine AG de contrat de syndic est fort.

La première question est combien de projets ? le CS doit faire une mise en concurrence donc au moins deux consultations et un (ou deux ?) projets. Le copro n'est pas soumis à la règle de concurrence, il peut se contenter d'une consultation et d'un projet. Est-ce qu'il est possible de désigner le syndic pro en AG si le CS ne propose pas de projet et un copro un seul ? Cet désignation serait-elle licite, le CS n'ayant pas tenu son engagement règlementaire ?

Sur le déroulement de la prochaine AG, on suppose donc que un ou des projets de contrats de syndic sont soumis. Est-il possible d'inviter les syndics candidats à attendre dans le couloir et de convier celui qui aura été désigné à l'AG pour lui passer le rôle de secrétaire et finir la réunion ? Le copropriétaire syndic bénévole souhaite rejoindre le conseil syndical dès qu'il aura quitté son mandat de syndic , est il possible de procéder au vote de désignation d'un conseiller syndical après la désignation du syndic pro assorti d'une prise d'effet décalée à la date de début de contrat du nouveau syndic ?

Si le changement de syndic se fait "en réunion", le copro ancien syndic peut-il faire valoir des mandats pour la fin de réunion qu'il n'aurait pas pu utiliser en temps que syndic ?

Sinon, comment se passe le changement de compte bancaire (le syndicat n'imposera pas sa banque pour le compte séparé) , le syndic quittant fait un virement conséquent au syndic prenant sur le nouveau compte séparé et garde de quoi apurer les dernières charge le temps de transférer les autorisations de prélèvement ?

Merci d'avance

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 20 mars 2017 :  11:32:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en cas de changement de syndic (pro ou non pro), le mandat de l'ancien se termine le jour ou le nouveau prend ses fonctions.

donc l'ancien n'est plus habilité à gérer, ni à faire de réglements!

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 mars 2017 :  12:31:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic ayant informé les copropriétaires de son intention de ne pas postuler à la prochaine AG, il appartient aux copropriétaires, certainement par le CS, d'engager la procédure "recrutement d'un syndic".

Sans doute qu'ici le syndic copropriétaire a un intérêt à prévoir son remplaçant (il est copropriétaire), en sollicitant lui même des candidatures.
Une seule suffit pour l'ODJ de l'AG, sauf si une AG avait prévue une mise en concurrence (donc au moins 2 propositions) pour les contrats et marchés.

NB : "en cas de changement de syndic (pro ou non pro), le mandat de l'ancien se termine le jour où le nouveau prend ses fonctions." .... à la date de l'AG prévoyant à son ODJ la désignation du syndic.



Édité par - Gédehem le 20 mars 2017 12:35:31

marylester
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 20 mars 2017 :  15:17:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour ces réponses rapides,

pour nefer, c'est bien l'objet de ma question, à une date J, le syndic nouveau prend ces fonctions , article 18 de la loi
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

L'AG est le samedi 10 juin PM, le contrat du syndic bénévole se termine le 20 et on envisage la prise de fonction du nouveau syndic le 15 à midi. Aucune règle n'impose de faire la transition le jour de l'AG. Avant de fermer le compte actuel (pas avant le mardi matin la banque est fermée le lundi) et probablement en ayant obtenu un rdv avec un conseiller, il faudra recevoir du futur syndic prenant l'IBAN du compte nouvellement créé pour le syndicat afin de transférer les prélèvements automatiques. J'imagine que l'on sort de la banque avec un chèque de banque du compte clôturé.
Le contrat du nouveau syndic débutera le 15 à midi, provocant de facto la révocation de l'ancien syndic. Il ne restera plus qu'à fournir le chèque et les archives avec bordereau.

Pour Gédehem, le contrat de syndic a été transmis avec le relevé des décisions de l'AG à tous les copropriétaires, ils n'ignorent pas que le contrat du syndic bénévole va bientôt s'éteindre. Par contre, la disposition de l'article 21 semble impérative,


citation:
Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet


je vois mal comment le CS pourrait échapper à cette mission

Édité par - marylester le 20 mars 2017 15:18:39

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 20 mars 2017 :  16:09:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a ici confusion entre "mandat social" et un 'contrat'.
Parlons donc "mandat" en laissant ce 'contrat' de coté.

L'AG est le samedi 10 juin PM, le contrat du syndic bénévole se termine le 20 et on envisage la prise de fonction du nouveau syndic le 15 à midi.


Ce n'est pas ainsi que cela fonctionne.
Le syndic est "mandataire" du syndicat. C'est un mandataire social.
Les conditions d'exécution de son mandat, ses rémunérations éventuelles, sont définies par 'contrat'. Lequel procède du mandat, en découle.

Lorsqu'une AG est convoquée à effet de désigner le syndic, cela entraine à cette date de réunion extinction du mandat en cours. (L.art.17).
Si personne n'est désigné il n'y a plus de syndic.
L'AG est donc contrainte de désigner un syndic, dont le mandat prend effet aussitôt.
Que ce soit par renouvellement du sortant ou désignation d'un autre.

Pour la transition des pièces et fonds, il y a 2 mois.
Voir L.art.18-2 : 1 mois pour transmettre au nouveau fonds et archives, 1 mois de plus pour apurer les comptes.

Votre syndicat ayant déjà un compte séparé à son nom (le syndic est mandataire du compte, pas son titulaire) le nouveau syndic a tout le temps dans les jours qui suivent sa désignation de procéder au changement de mandataire ("Syndicat résidence X, chez M. Dupont > syndicat résidence X, chez Ste Duchmol")
Son "contrat" de rémunération qui découle de la délégation de pouvoir (mandat) débutera ce 10 juin jour de l'AG, les 2 étant liés par la résolution adoptée (mandat au syndic, conditions d'exécution et rémunération).

Concernant la "mise en concurrence" prévue systématiquement, c'est une idiotie.
Il faut prévoir une résolution dispensant le CS, ce qui n'empêche en rien que des copropriétaires ou même le CS fassent d'autres propositions lors des AG.

Ajout pour une précision
:
Le "mandat" induit le 'contrat'.
Plus de mandat = plus de contrat.
L'inverse est impossible, le 'contrat' n'ayant pas d'existence propre sans 'mandat'.

Édité par - Gédehem le 20 mars 2017 17:21:10

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 20 mars 2017 :  17:50:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et on ne transfère pas les prélèvements!

soit le nouveau syndic conserve le même compte bancaire soit il transfère les fonds sur le nouveau compte bancaire qu'il a ouvert pour gérer cette copropriété!

marylester
Nouveau Membre

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Statut: marylester est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 20 mars 2017 :  18:07:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gédehem

Effectivement je suis d'accord sur le compte en banque, c'est un faux problème et la transition bancaire (changement de mandataire du syndicat) peut se faire postérieurement à la désignation du nouveau syndic et à sa prise de fonction.

Sauf à prendre des délibérations spéciales, le nouveau syndic aura la liberté d'ouvrir un compte séparé ailleurs quand il voudra.

Sans vouloir critiquer la certitude de votre affirmation et partageant la plupart de l'analyse, je suis bien conscient que
- l'AG sera bien convoquée "à effet de nomination d'un syndic"
- que si cette nomination ne se fait pas, c'est la désignation par le président du TGI

par contre je ne vois rien d'impératif à ce que cela se déroule le jour de l'AG, comme indice, je vois que:

l'AG désigne un tiers Intuitu personae pour représenter le syndicat pour la signature du "contrat" (on pense souvent au président de séance, mais là cette fonction s’éteint en fin d'AG)

le mandat syndical doit être accepté par le mandataire (comme tout mandat) et il doit signer "ce jour, le xx à xx" le "contrat"

si un syndic est missionné par le président du TGI, sa mission cesse à compter de l'acceptation du mandat du syndic désigné par l'AG (donc distinction calendaire entre désignation et acceptation)

si le syndicat a opté pour le mode coopératif et que des mandats arrivent à échéance donc celui du président syndic, le syndic signera son contrat lorsqu'il aura été élu président du conseil syndical lors d'une réunion du conseil syndical

et enfin le texte en fin d'article 18
citation:
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
qui là encore permet de distinguer la date de l'AG de celle de la prise de fonction

Il semble effectivement rassurant de procéder en AG à la signature du "contrat" avec le syndic prenant. Si le syndic prenant n'est pas disponible pour l'AG (en antichambre), il faut probablement bétonner son engagement (dans l'hypothèse ou je refuserai de signer le contrat que je présente dans la semaine suivant le 10 juin, et si j'ai été désigné je m'engage à dédommager le syndicat en prenant à ma charge l'intégralité des frais de procédure de carence syndicale ...)

Une autre solution un peu louche serait de demander aux syndics candidats de signer leur projet de contrat, mais ça pose le problème de la date de l'acte bilatéral.

Cordialement


Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 20 mars 2017 :  22:48:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne cherchez des complications, et pire ne les inventez pas, là où c'est tout simple.

Le syndic pro qui postule est d'accord pour accepter le mandat aux conditions fixées par son contrat.
A défaut il ne postule pas.
Le syndicat est lui aussi d'accord, aux conditions éventuellement négociées, puisqu'il le présente à l'ODJ.
A défaut il ne le présente pas.
La volonté des parties étant en accord, c'est à l'ODJ, tout roule.

La "signature" du contrat ??,
C'est une fumisterie : la décision d'AG rapportée dans le PV désignant le syndic selon son contrat (1 décision, les 2 étant liés) suffit à authentifier cet accord des volontés aux conditions fixées.
Etant rappelée que cette candidature et les conditions ont été largement anticipées, prévues avec la convocation.

Sur : par contre je ne vois rien d'impératif à ce que cela se déroule le jour de l'AG,"
Qu'est-ce qui ne se déroulerait pas lors de l'AG ??
Le mandat du sortant s'éteignant automatiquement lors de cette AG, la décision pour un nouveau mandat (sur le sortant ou un autre) n'interrompt pas la continuité de la fonction : il y a toujours "un syndic" dans ce syndicat, peu importe celui-ci ou celui-là.

Un nouveau syndic ayant été désigné ce 10 juin entraine aussitôt déclenchement de la procédure prévue par l'art.18-2, y compris pour ce qui concerne le compte bancaire, le changement de mandataire du compte..
N'ayez crainte : un syndic professionnel connait tout cela par cœur, l'affaire ne va pas trainer .

C'est simplissime ....

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 20 mars 2017 :  23:22:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Les considérations de Gedehem sur le mandat social qui prendrait effet immédiatement à la différence du contrat me laissent perplexe. Faire prendre ses fonctions au nouveau syndic immédiatement n'est qu'un usage qui n'a rien d'impératif et les textes disent au contraire que :
- article 28 du décret du 17 mars 1967 : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance,
- article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Il en résulte que vous pouvez parfaitement décider d'une date de fin de fonction du syndic quittant et de prise de fonction du nouveau postérieure à celle de la tenue de l'assemblée.

Le mandat est un type particulier de contrat défini à l'article 1984 du code civil :
Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.


Comme pour tout contrat, les parties décident en toute liberté de ses dates de prise d'effet et de fin. Selon les termes du décret, ces dates sont obligatoirement calendaires. La stipulation traditionnelle ... jusqu'à la date de la prochaine assemblée ... est désormais prohibée. Mais les vieilles traditions ont la vie dure.


En ce qui concerne la signature du contrat, seule celle du syndic est nécessaire. L'engagement du syndic est matérialisé par sa signature sur le contrat. Celui du syndicat l'est par le procès-verbal signé du président de séance. Bien entendu, rien n'interdit que le président de séance atteste sur le contrat de mandat que l'assemblée a approuvé ce contrat.

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 20 mars 2017 :  23:45:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Laissez tomber les usages passés comme ces dispositions du décret.
Ou alors pour s'en tenir à D.art.46.

Ainsi que rappelé dans un autre (très long) sujet, selon L.art.17 nouvelle mouture (2015), la convocation d'une AG prévoyant la désignation du syndic entraine à cette date extinction du mandat du sortant : si pas de désignation, plus de syndic.
Il n'y a pas de prolongation.

La date échéance du mandat du sortant n'a pour objet que de permettre la convocation d'une AG. D'où une échéance plus tardive que la date habituelle de l'AG annuelle (1 ou 2 mois de plus).
Échéance qui devient sans objet lorsque cette AG est convoquée à effet (entre autres questions) de désigner le syndic : extinction automatique du mandat.
Plus de mandat > plus de contrat.

PS : le "mandat social" du syndic n'est pas celui prévu par le Code civil. Si JPM passe dans le coin il se fera un plaisir de vous le préciser ....

Édité par - Gédehem le 20 mars 2017 23:48:50

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 21 mars 2017 :  00:09:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La nouvelle mouture de l'article 17 de la loi ne fait que reprendre le décret exactement dans les mêmes termes. Elle n'apporte rien de nouveau. Cet article ne dit absolument pas que le mandat du syndic quittant se termine le jour de l'assemblée.

Mais si c'est le cas, pourquoi l'article 18 parle-t-il de révocation ? Il y alors contradiction.

Le mandat donné au syndic est l'acte par lequel le syndicat des copropriétaires donne au syndic le pouvoir de gérer l'immeuble, pour les copropriétaires et en leur nom, dans les limites définies par la loi du 10 juillet 1965. C'est tout à fait la définition du code civil.

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 21 mars 2017 :  00:28:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Heu ... le mécanisme est "loi > décret d'application de la loi"

Parlons du principe énoncé par la loi, les modalités pratiques d'application passant en second.
Principe qui est le suivant : la convocation d'une AG appelée à désigner le syndic entraine à cette date extinction du mandat du sortant.

Si cette AG ne désigne pas de syndic il n'y a plus de syndic, plus de mandataire.
Le mandat en cours s'éteint automatiquement, peu importe la date échéance initiale..
D'où le recours au juge pour désigner le syndic, seule solution possible.

Édité par - Gédehem le 21 mars 2017 00:31:31

marylester
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 21 mars 2017 :  14:06:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci Gédehem et ainohi pour ces contributions complémentaires

Je reviens sur quelques questions pratiques sur le déroulement de l'AG en appliquant le schéma de Gédehem : la prise de fonction du syndic prend effet en séance à la date et heure de la délibération de l'AG sur la désignation du nouveau syndic.

Comment orchestrer la désignation du secrétaire de séance ? le syndic bénévole peut-il demander à l'AG de désigner un copropriétaire volontaire et se porter volontaire en tant que copro ? (deux délibérations à l’article 24, la première l'AG décide de ne pas désigner le syndic, la seconde, compte tenu du volontariat de M Dushmol, il est désigné comme secrétaire de séance), autre solution, une fois le nouveau syndic désigné, l'AG délibère pour désigner un secrétaire de séance.

Même question pour les mandats, une fois le nouveau syndic désigné sine die, l'ancien syndic bénévole redevenu simple copropriétaire peut il faire inscrire à la feuille de présence les mandats nominatifs qu'il a reçu ? ou en recevoir de mandataires quittant la séance (ça fait un peu théâtrale )

Et au final, peut-il se faire élire au conseil syndical ?
si le RFCS est muet sur le sujet, comment permettre une nouvelle élection de président au conseil syndical ?
M Dushmol, nouveau conseiller syndical demande une réunion du CS est propose à l'odj : a) révocation du président b) élection d'un nouveau président

l'arrivée d'un nouveau conseiller est-il un motif raisonnable pour révoquer le président où faut-il déterrer des casseroles ?

est-il préférable de révoquer le président du CS en AG en le révoquant de son mandat de membre du conseil syndical ? (là, il faut un motif)

Merci

philippe388
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 21 mars 2017 :  16:38:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
marylester : le syndic non-pro sortant n'est pas réelu, il redevient un copropriétaire lamnda, assiste à l'AG, avec ses mandats, se faire élire conseiller syndical si il a une élection prévue à l'OdJ.

Ce sont les membres du CS qui élisent le président, pas l'AG. IL pourra se porter candidat à ce poste si le président sortant est en fin de mandat. La révocation du président du CS, c'est aussi l'affaire du CS, et elle doit être motivée. Cela ne regarde donc que les membres du CS.

citation:
est-il préférable de révoquer le président du CS en AG en le révoquant de son mandat de membre du conseil syndical ? (là, il faut un motif)


?? Attention, les membres du CS révoquent leur président, mais c'est l'AG qui révoque les membres élus au CS, ET cela doit être inscrit à l'OdJ. Une résolution par demande de révocation pour chaque membre désigné, et de très bonnes raisons pour le faire.


Votre situation est simple, ce copro syndic non-pro ne se représente pas. Il teindra donc le poste de secrétaire de séance jusqu'à l'élection du nouveau syndic. Il pourra rester ou démissionner pour laisser la place au nouveau syndic qui rédigera l'AG.


Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 21 mars 2017 :  16:57:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comment orchestrer la désignation du secrétaire de séance ?
On n'attend pas la désignation du syndic.
Lorsque le changement de syndic est prévu, le sydic sortant ne doit avoir aucune fonction pour l'assemblée.
Il est IMPERATIF de désigner un secrétaire de séance parmi les copropriétaires.
Ce qui veut dire que dès le début de l'AG le pdt de séance fera appel à candidature.
Et comme l'affaire a été préparée, le candidat se signale, est élu.

Le syndic sortant peut sortir quant il veut, après avoir "rendu compte" des comptes et de sa gestion.

NB : contrairement à une pratique établie, il n'est pas nécessaire que ces fonctions soient prévues à l'ODJ.
Imposées par les textes, il a été jugé que ces fonctions étant substantielles à la tenue de la réunion il importait peu que la question ne soit pas inscrite à l'ODJ.

"l'ancien syndic bénévole redevenu simple copropriétaire peut il faire inscrire à la feuille de présence les mandats nominatifs qu'il a reçu ?"


Le syndic ayant reçu des mandats "en blanc" doit s'en dessaisir dès le début de la réunion, à remettre entre les mains du pdt du CS qui devra les distribuer aux personnes venant émarger.
Ou à défaut du pdt du CS, entre les mains du pdt de séance, qui fera la même chose.
Le syndic recevant des mandats nominatif peut les remettre aux mandataires. A condition que ce ne soit pas lui qui précise 'qui' est mandataire : nullité.

La révocation de la fonction de pdt du CS est décidée par les membres du CS, pas par une AG.
Si la majorité ne veut pas en changer, il reste en place.
En revanche l'AG peut révoquer le mandat d'un conseiller syndical (qu'il soit pdt ou autre), sous réserve que la question soit inscrite à l'ODJ.
Même chose pour désigner des membres du CS : la question doit être prévue à l'ODJ.

Édité par - Gédehem le 21 mars 2017 17:09:29

marylester
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 21 mars 2017 :  17:26:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Philippe388

j'avais bien compris tout ça, vous répondez que le syndic , redevenu copro lambda pourra faire valoir ses mandats. Ma question porte plus sur le déroulement, en début de séance, il garde les mandats dans sa poche et dès que le nouveau syndic est élu, il demande au président de séance d'inscrire à la feuille de présence qu'il est mandataire de xx,yy et zz.

Merci Gédehem

effectivement, j'avais envisagé cette éventualité, c'est même la méthode à pratiquer quand on veut se débarrasser du syndic à remplacer et qu'on ne veut pas qu'il pollue l'AG. Ici, c'est une petite copro d'environ 10 appartements et trouver un président de séance et un secrétaire , ça va être galère.
La méthode est peut être un peu radicale pour un syndic bénévole qui a toute la confiance d'une grande majorité des copros. Si j'ai bien compris la jurisprudence, le secrétaire (comme le président) ne peut pas non plus être un mandataire non copropriétaire.
 
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