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Améliie
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 Posté - 06 avr. 2017 : 09:10:58
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole depuis trois mois d'une copropriété de 4 copros, et voici la situation qui me pose problème :
Monsieur C., copro du 2ème, souhaite racheter les combles.
Monsieur B. et moi-même, tous deux au rez-de-chaussée, avons chacun la moitié du jardin en jouissance exclusive. Nous avons tous les deux fait construire une extension sur notre partie de jardin, moi il y a deux mois, lui il y a plusieurs années, mais il n'a jamais déclaré cette extension (géomètre, tantièmes, Hypothèques), l'ancien syndic pro (nul) ne lui avait pas dit.
Nous faisons donc appel à un géomètre-expert pour nous trois (créations de trois lots, calcul des tantièmes), et je prépare l'AGE pour l'acquisition des combles par M. C et l'approbation du modificatif de l'EDD.
Je vois la notaire de M. C pour vérifier la bonne conformité des projets de résolution, et elle me dit que M. B et moi-même aurions dû racheter les droits à construire avant d'édifier. Ce que l'ancien syndic pro (vraiment nul) ne nous avait pas dit.
Et il n'est plus permis de vendre des parties communes pour un euro symbolique, ce que l'ancien syndic pro (vraiment vraiment nul) ne savait pas.
Nous devons donc maintenant déterminer le prix de combles (60m², 18m² loi Carrez), et des deux droits à construire (12 m² et 8 m²).
Comment décider de ces prix ? Sachant que nous souhaitons tous les trois payer le moins possible (l'euro symbolique nous aurait bien convenu..).
Les parties communes et les droits à construire se vendent-ils au même prix du m² ?
Je trouve très peu d'info et obtiens des réponses très vagues du notaire et du géomètre.
M. C propose de payer l'intégralité de frais de notaire et de géomètre en échange des combles, mais notre quatrième copro (sous tutelle, appart inoccupé depuis 15 ans) serait lésé, et je crois qu'il faut indiquer un vrai montant dans les projets de résolution..
Je ne sais comment arranger tout ça ; si la communauté Universimmo a des conseils, des idées, des solutions, je suis preneuse !
Merci
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Gédehem
Pilier de forums
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1
Posté - 06 avr. 2017 : 11:19:28
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Le "droit à construire" appartient au syndicat.
L'aliénation de tout ou partie de ce droit au profit de copropriétaire(s) suppose une décision d'AG.
Rien n'oblige à ce que la concession de ce droit soit payante, ait une contrepartie. La cession gratuite existe.
Ce qui modifie les honoraires du notaire et/ou les taxes diverses et variées...; (cherchez l'erreur ....  )
La décision impose un vote à l'unanimité de tous.
Concernant les combles, il en est de même, s'agissant de la partie qui jouxte un lot au dernier étage. Sauf précision au RDC, et éventuellement passage d'équipements communs, le comble/grenier au dessus du lot du dernier peut être considéré comme privatif à ce lot.
Dans votre affaire, qui ne semble pas soulever de difficulté entre membres de ce petit syndicat, il faut envisager des choses simples :
- ratifier lors d'une AG la concession du droit à construire, l'autorisation d'agrandissement des lots envisagé (les constructions), et, éventuellement, la modification des tantièmes de charges qui en découlerait.
Car pour les tantièmes "parties communes y compris le sol" attachés au lot, il n'y a aucune raison de les modifier, qui plus est ici pour quelques m² de parties privatives supplémentaires.
Aller chercher un géomètre pour faire cela relève ici de la dépense inutile.
Une fois que ces constructions sont ratifiées, restera l'autorisation d'aménagement des combles donnée à M. C, avec modification de son Lot.
Le tout (modification des 2 lots en RdeCh et celui du 2ème avec combles), entrainant modification de l'EDD/RDC pour ces lots, modification de leur descriptif.
D'où adoption de cette modif EDD/RDC par l'AG, modif qui devra être publiée (notaire).
Tout ceci se fait lors de la même AG, qui adopte successivement les résolutions nécessaires.
"Cassation, arrêt du 24/2/2009 – n° 08-13407: combles parties privatives :
Des combles constituent une partie privative du lot immédiatement en dessous s’ils ne sont accessibles que par ce lot et n’ont d’utilité que pour un seul lot
La jurisprudence reconnaît l'usage exclusif privatif des "combles" auxquels un seul copropriétaire peut avoir accès.
Selon l'art 3 de la loi du 10.07.1965, les combles ne sont pas parties communes (non visées).
S'il y a litige en ce qui concerne sa propriété, il faut donc pour le résoudre appliquer les critères posés par les art. 2 et 3 de la loi précitée.
S'il s'avère en raison de la disposition matérielle, des lieux que le comble était en fait réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire, le juge pourra décider qu'il est sa propriété privative.
Pour cela, il faut que le comble n'abrite pas d'éléments d'équipements communs, et qu'il n'a pas pour fonction d'accéder à la toiture pour en assurer l'entretien ou la réparation.
Dans ce cas, le propriétaire du lot en dessous peut en revendiquer la propriété, ce qui a pour effet d'augmenter les tantièmes.. "
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2017 11:56:21 |
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Améliie
Nouveau Membre
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 2
Posté - 06 avr. 2017 : 12:53:46
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Merci Gédehem de ces précisions.
Les combles sont bien une partie commune dans le RDC ("faux-grenier"), accessibles uniquement par une trappe sur le palier du 2ème. M. C devra laisser le libre accès à la toiture qui reste partie commune.
Quant au géomètre, il est déjà venu. M. C l'a appelé pour les combles et M. B et moi-même avons profité de sa visite. Il a créé deux bâtiments pour les deux extensions (bât. B, lot 101 et Bat. C, lot 201) et un lot 9 dans le désormais bât. A, et a modifié tous les tantièmes, créant deux nouvelles clés de répartition (parties communes générales et parties communes spéciales au bât. A).
J'ai trouvé ça bien compliqué, mais c'est apparemment la bonne procédure.
C'est en voyant cela que la notaire m'a parlé des droits à construire à payer, sans bien sûr me parler de cession gratuite.
Où puis-je trouver la législation concernant la cession gratuite ? Et ça n'existe que pour les droits à construire, ou aussi les parties communes (ici les combles) ? La notaire m'affirme qu'on n'a plus le droit de donner ou de céder pour un euro symbolique les parties communes.
Me conseilleriez-vous de prendre l'avis d'un autre notaire, et éventuellement d'un autre géomètre ?
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Édité par - Améliie le 06 avr. 2017 12:56:00 |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 06 avr. 2017 : 14:50:46
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Les parties communes sont la propriété des copropriétaires, chacun selon une part affectée à chaque lot, l'ensemble "partie privative-fraction parties communes" constituant le "lot de copropriété".
Aliéner une partie commune revient à retirer à chacun un morceau des parties communes dont il a la propriété.
Cette aliénation relevant de la double majorité art.26, les propriétaires opposants seraient lésés, puisqu'on leur enlève "gratuitement" (à vil prix) une fraction de leur propriété.
D'où l'interdiction.
Interdiction qui tombe lorsque les copropriétaires décident unanimement de céder gratuitement une fraction de leur lot.
Ici un petit bout de la fraction "partie commune".
Comme rien n'interdit de donner son lot à qui l'on veut, donation gracieuse. Ce qui suppose l'accord de son propriétaire. |
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Améliie
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4
Posté - 06 avr. 2017 : 16:18:50
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Merci !
Il suffirait donc de faire voter cette résolution à l'unanimité ?
Je vais en parler au notaire, mais j'ai bien peur qu'elle me dise que ça n'est pas conforme...
Je vous tiendrai au courant. |
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Posté - 06 avr. 2017 : 17:22:49
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Vous avez toutefois un problème qui peut s'avérer bloquant : "mais notre quatrième copro (sous tutelle, appart inoccupé depuis 15 ans)..."
Avez-vous "approcher" le tuteur sur ces sujets ? |
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Améliie
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6
Posté - 06 avr. 2017 : 17:50:03
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Quelboulot, j'ai à de nombreuses reprises tenté de contacter la tutrice, sans succès malheureusement.. Les charges sont payées, donc elle reçoit mes courriers. J'ajouterai un courrier à la convocation, j'espère qu'elle répondra à ce recommandé.
Mais la notaire me dit que de toute façons, au bout de 2 mois (ou 3), si le PV d'AG n'est pas contesté, alors il est validé, même sans unanimité.
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Rachat de combles et droits à construire 
