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Potus
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 Posté - 31 janv. 2010 : 19:34:48
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Bjr,
Les charges récupérables "sur" le locataire sont régies par un décret de 1987.
A cette époque, les dispositifs de téléalarmes ou de télésurveillance/télémaintenance des ascenseurs n'étaient pas répandus.
La répartition du coût de ces systèmes ne figurent donc pas dans le fameux décret de 1987.
Quelles sont les "pratiques" en vigueur sur ce point?
Le copropriétaire peut-il récupérer ces coûts sur le locataire (abonnement et consommation téléphoniques et contrat avec une centrale de surveillance etc...?).
Je lis dans la presse immobilière tout et son contraire sur ce sujet...
Il semble que la Cour de cassation ait rappelé en 2005 le caractère limitatif et intangible du décret de 1987.
Merci de vos avis.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 31 janv. 2010 : 19:57:37
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ce décret a été revu, encore derniérement, mais helas sans changement pour les telearlarmes, tel dans l'ascenceur et compagnie !
ce n'est donc pas á recuperer sur le locataire ... ce que je trouve personnellement abbérant puisque ce n'est pas vous qui allez beneficier du service rendu 
encore une ineptie que nos parlementaires n'ont pas détecté. |
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 01 févr. 2010 : 17:35:35
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Il convient de prendre en compte la nature du contrat d'entretien.
Ainsi s'il s'agit d'un contrat "total" vous ne pouvez récupérer sur vos locataires que 73%.
Quant à l'abonnement de la ligne il semble que les syndics imputent le montant au propriétaire.
En principe , il n'y pas ou peu de " communications" qui pourraient être une charge locative????.nonobstant le décret de 1987!!!!! |
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Jany2718
Contributeur senior
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3
Posté - 31 juil. 2012 : 15:17:48
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Bonjour,
quelle est la base réglementaire de ce taux de 73% : dans quelle arrêté ou décret ou loi peut-on le trouver ?
est-il toujours applicable ? |
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RV13
Contributeur actif
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Posté - 03 août 2012 : 11:59:35
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bonjour
une mise au point concernant l'entretien des ascenseurs:
C'est un arrêté du 11 mars 1977 qui définissait les 2 types de contrat d'entretien des ascenseurs:le " contrat simple" à 100% à charge du locataire et ne prenant en compte que les prestations récupérables d'entretien ou le "contrat complet" prenant en compte tout l'entretien, les réparations, le remplacement de pièces et réparti à 27% pour le bailleur et 73% pour le locataire.
Ces contrat sont devenus obsolètes suite à la parution des décrets 2004-964 du 9 sept. 2004 et l'arrêté du 18nov. 2004. Cependant les contrats complet ou simple en vigueur à la date de parution de la nouvelle réglementation de 2004 pouvaient être prolongés par avenant jusqu'au 30 sept. 2005.
Les nouveaux contrats fixent les prestations minimales et récupérables que l'entreprise est tenue d'assurer: ce sont celles énumérées dans le décret 87-713 .
Cordialement.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 08 août 2012 : 09:21:30
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Bonjour,
très bien, merci pour ces précisions; mais comment doit être faite l'imputation des charges d'entretien au locataire ? faut-il appliquer les dispositions du dernier paragraphe de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : : « Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. », quelle que soit l’étendue du contrat d’entretien ou autrement ?
Comment expliquer que les syndics continuent à indiquer dans les comptes de charges un taux de récupération de 73%, malgré la caducité des dispositions ayant fixé ce taux ?
Les factures des entreprises de maintenance doivent-elles donner la ventilation entre prestations minimale ( récupérables à 100%) et prestations non récupérables ( ou récupérables à un taux inférieur, lequel ? ) ? |
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RV13
Contributeur actif
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Posté - 09 août 2012 : 05:34:49
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bonjour
réponse à vos trois questions
1/ le paiement TTC prévu par l'article 23 indique simplement que la TVA est devenue récupérable depuis le 16 juillet 2006, date d'application de la loi ENL 2006: ça n'autorise pas le bailleur à facturer des prestations non récupérables et non prévues au décret 87-713.
2/ faite remarquer à votre syndic que sa façon de faire n'est plus légale et qu'il doit se plier aux textes en vigueur ; charge à lui de démontrer la légalité de ses contrats ( contacter votre ADIL locale pour avoir un avis compétent)
3/ oui: le contrat comme les factures doivent toujours distinguer le récupérable du reste puisque l'article disposant de cette obligation est toujours en vigueur !
En cas de litige convoquez votre bailleur devant la Commission Départementale de Conciliation ( procédure gratuite) avant de l'assigner, éventuellement , devant le Tribunal d'Instance.
Cordialement |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 09 août 2012 : 10:51:14
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Bonjour,
merci pour cette réponse très claire de RV13.
Sur le point 2 ( caducité du taux de 73% ) :
La discussion ne concerne que le bailleur et le locataire ( si le syndic n’est pas chargé de la gestion locative de l’appartement, il n’a pas l’obligation de fournir cette information au copropriétaire bailleur, et encore moins au locataire) .
Mais lequel des deux ( le bailleur ou le locataire) a-t-il la charge de prouver ce qu'il prétend : le bailleur qui voudrait récupérer 100% des frais du contrat de maintenance ou le locataire qui voudrait limiter ces frais à 73% ?
Il est difficile pour le bailleur de prouver ce qui n'est pas ( preuve négative ...) et difficile aussi de prouver la caducité d'une disposition ancrée dans les habitudes ( 73% ...) . Il reste donc pour le bailleur comme seule preuve : le texte ( décret ou arrêté en vigueur ou nouvelles dispositions du code de la construction et de l’habitat correspondantes ) à condition que ce texte soit suffisamment clair sur le point en question ( récupération locative à 100% ) .
Cette notion de contrat « simple » ( minimal) ou « complet » est-elle prévue dans les textes en vigueur ? ou bien la distinction est-elle faite désormais entre « prestation minimales et récupérables» ( donc récupérables à 100%) et les autres qui ne le seraient pas malgré le dernier alinéa de l’article 23 de la loi de 1989. Toutefois, saur erreur de ma part, on ne trouve pas dans les articles R125-2 ou R125-2-1 les notions de locataire ou de charges récupérables...
Sur le point 3 ( ventilation de la facture le société de maintenance) :
Faut-il comprendre que la partie supplémentaire ou facultative est non récupérable et doit rester totalement à la charge du copropriétaire bailleur ? ( malgré l’article 23…) .
Merci .
Cordialement .
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RV13
Contributeur actif
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Posté - 09 août 2012 : 11:43:54
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bonjour
quelques précisions
point 1 .....RAS
point 2: c'est toujours au bailleur de prouver ses prétentions ( ou au syndic s'il est en charge de la gestion de l'appartement); le seul texte opposable au locataire c'est le décret 87-713 qui énumère les dépenses récupérables dans son chapitre I.- Ascenseurs et monte-charges; il est suffisamment détaillé pour être compris et éviter de se voir chargé de prestations non locatives.
point 3:ma réponse est OUI..... malgré le dernier alinéa de l'article 23 de la loi 89-462 qui ne concerne que la TVA! La Cour de cassation a même précisé qu'en cas de non distinction des prestations récupérables de celles qui ne l'étaient pas.....le locataire pouvait refuser le paiement ( si ça peut vous servir je rechercherai les références de l'arrêt)
Bien cordialement
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ROT
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Posté - 11 août 2012 : 19:37:02
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citation: Initialement posté par jouliace décret a été revu, encore derniérement, mais helas sans changement pour les telearlarmes, tel dans l'ascenceur et compagnie ! ce n'est donc pas á recuperer sur le locataire ... ce que je trouve personnellement abbérant puisque ce n'est pas vous qui allez beneficier du service rendu encore une ineptie que nos parlementaires n'ont pas détecté.
C'est tout a fait normal, les propriétaires doivent fournir un logement en toute sécurité, le locataire paie pour cela...! |
Édité par - ROT le 11 août 2012 20:03:03 |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 14 août 2012 : 17:09:45
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citation: Initialement posté par ROT
C'est tout a fait normal, les propriétaires doivent fournir un logement en toute sécurité, le locataire paie pour cela...!
s'il est "normal" de mettre a dispo les elements de securité (totalement d'accord avec vous), ici on parle des consommations = communications telephoniques ! il en a la possibilité, maintenant l'utilisation est payante par celui qui utilise.
plus que normal .... 
PS: idem pour electricité ... le bailleur met a disposition une installation electrique, un compteur, un disjoncteur etc ...
le locataire utilise ce service et paye pour sa consommation !
ou bien laissez vous votre bailleur payer pour vous ? dans ce cas, surtout n'en changez surtout pas  |
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ROT
Nouveau Membre
France
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Posté - 18 août 2012 : 17:32:56
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citation: Initialement posté par jouliacitation: Initialement posté par ROT
C'est tout a fait normal, les propriétaires doivent fournir un logement en toute sécurité, le locataire paie pour cela...!
s'il est "normal" de mettre a dispo les elements de securité (totalement d'accord avec vous), ici on parle des consommations = communications telephoniques ! il en a la possibilité, maintenant l'utilisation est payante par celui qui utilise. plus que normal .... PS: idem pour electricité ... le bailleur met a disposition une installation electrique, un compteur, un disjoncteur etc ... le locataire utilise ce service et paye pour sa consommation ! ou bien laissez vous votre bailleur payer pour vous ? dans ce cas, surtout n'en changez surtout pas
Les dépenses relatives au dispositif de telesurveillance de l'ascenseur ne sont pas récupérables (cass civ III, 30 juin 2010, pourvoi n°09-15360)
En effet si il y a consommation c'est que le locataire est resté bloqué dans l'ascenseur et de ce fait c'est bien pour sa sécurité. Ce ne sont pas des appels personnels qui sont passés. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 18 août 2012 : 23:27:49
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citation: Les dépenses relatives au dispositif de telesurveillance de l'ascenseur ne sont pas récupérables (cass civ III, 30 juin 2010, pourvoi n°09-15360)
vous ne faites que repéter ce que je dis plus haut !  |
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Charges d'ascenseur "récupérables"?? 
