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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 05 oct. 2016 : 10:38:22
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Bonjour
les frais du courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception par le syndic pour la mise en demeure sont ils bien imputés au copropriétaire qui est débiteur?
Qu'en est il si le syndic (une grande enseigne nationale) choisit de faire adresser cette mise en demeure par un courrier d'avocat, qui, bien sûr envoie sa facture au syndicat des copropriétaires?
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GĂ©dehem
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Posté - 05 oct. 2016 : 11:16:34
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Même "punition" : les frais engagés par le syndicat (peu importe qui le 'facture' initialement, syndic, huissier, ....) sont imputables par le syndicat aux débiteurs à compter de la MED (laquelle est comprise) |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2016 11:20:21 |
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Posté - 05 oct. 2016 : 12:50:28
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Effectivement, la MeD sera bien payée par le copro débiteur, mais pas forcément les frais d'avocat, alors que les frais d'huissier, OUI....
Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Comme vous le voyez les frais d'avocat ne sont pas cités.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 oct. 2016 : 16:15:01
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Mauvaise lecture ..... : "....notamment les frais de ....." (= "entre autres" ...)
Pas besoin de "citation" s'il s'agit de frais de MED, qu'ils soient facturés au syndicat par un avocat ou autres.
Rien ne dit que ces frais de MED sont réduits au ticket de caisse de "La poste" pour 6,50 € ....
Lecture : "Les frais nécessaires exposés par le syndicat .... à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur "
D'une façon générale, TOUS les frais exposés par le syndicat pour recouvrer ces sommes sont imputables au copropriétaire concerné à compter de la MED. Peu importe vers qui se tourne le syndicat pour engager l'action. |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2016 16:25:29 |
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Posté - 05 oct. 2016 : 17:31:27
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Sauf que pour l'avocat, c'est le juge qui décidera si le débiteur refuse de les verser.... et le juge souvent donne raison au débiteur sur ce point. Pourquoi ? parce qu'utiliser les services d'un avocat pour faire cela, c'est superfétatoire .... Un huissier suffit !.... et l'huissier est prévu expressément par le texte.
Le syndic se "défosse" trop facilement.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 oct. 2016 : 17:39:51
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Peut ĂŞtre, sans doute.
Mais s'agissant de frais engagés par le syndicat pour recouvrer une créance, celui-ci est fondé à les réclamer, et en intégralité, aucun texte ne limitant les frais jugés nécessaires.
Ceci étant, je doute fort que ce syndic ai fait appelle à un avocat pour une créance de 150 ou même 1000 €.
La dette doit être conséquente, le type d'intervenant retenu (avocat) "nécessaire".
Pas plus qu'un avocat, l'huissier n'est pas prévu pour la MED.
En revanche il est incontournable pour le recouvrement lui mĂŞme, ou en cas de saisie par exemple, d'oĂą la mention.
Qui n'est en rien limitative quant aux frais nécessaires au recouvrement. |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2016 17:44:31 |
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mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
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 Posté - 05 oct. 2016 : 17:58:58
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D'accord avec Rambouillet, après l'expérience de deux procès au TI dans un secondaire : rejet par les juges de tous les frais sauf MED initiale, huissier (parce que préalable pour la saisie immo). Exit les honoraires de syndic et d'avocat. Pas de DI. Une petite récupération via le 700.
Et comme Rambouillet, passer par un avocat pour faire une MED... lamentable de superfétatoire ! Ce syndic s'enterre, à défaut de se "défosser"  .
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 05 oct. 2016 : 17:59:20
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citation: Pas plus qu'un avocat, l'huissier n'est pas prévu pour la MED.
La MeD peut-ĂŞtre faite par huissier et je dirai mĂŞme que parfois, il faut la faire par huissier.
Exemple: si le syndic fait une MeD par LRAR, puis ensuite attend les 30 jours pour saisir le juge en injonction de payer, si le débiteur n'a pas été cherché ou a refusé la LRAR du syndic, ce dernier sera retoqué par le juge puisqu'il n'y a pas preuve que le débiteur a été informé ; c'est pourquoi si on doit aller au juge, il vaut mieux faire la signification de la MeD par un huissier. |
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Posté - 05 oct. 2016 : 19:58:17
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Je ne vois pas en quoi la rédaction d'une lettre de mise en demeure est nécessairement faite par un avocat.
EN conséquence, je ne vois pas comment ce sont des frais nécessaires. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 oct. 2016 : 21:48:09
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Embrumer ce qui doit ĂŞtre clair est manifestement un grand plaisir pour certaines.
Primo : de nos jours une mise en demeure au sens propre du terme ne peut être délivrée que par le syndic. Cf l'article 64 du décret.
Secundo les avocats spécialisés dans le recouvrement des charges présentent des barèmes d'honoraires très précis que les syndics doivent faire approuver par l'assemblée notamment quand il s'agit d'un syndicat important.
La première opération est l'envoi de ce qu'on appelle depuis des lustres une " lettre d'avocat " aussi bien pour un recouvrement de charges de copropriété que pour un litige de voisinage. Le coût est généralement inférieur à 100 €.
Les statistiques divergent mais l'efficacité de la lettre d'avocat est incontestable. Un autre avantage est qu'elle ne provoque pas l'effet vexatoire résultant d'un acte d'huissier.
Les syndics adroits parviennent souvent à récupérer les 80 € d'une lettre d'avocat. Il suffit de veiller à passer en comptabilité la facture en précisant le copropriétaire concerné. Cela est parfaitement correct du point de vue transparence comptable.
On peut éviter de faire apparaître l'opération quand le débiteur a remboursé. 
Globalement la pratique de la lettre d'avocat est une bonne solution.
Il reste dans tout cela l'insuffisance des allocations au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Qui se préoccupe de faire un peut lobbying auprès des magistrats ? Personne.
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Posté - 06 oct. 2016 : 21:56:00
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citation: Les statistiques divergent mais l'efficacité de la lettre d'avocat est incontestable. Un autre avantage est qu'elle ne provoque pas l'effet vexatoire résultant d'un acte d'huissier Peut-être, et personne ne conteste je crois.
En passant, puisque vous ĂŞtes un peu agressif, vous embrumez le lecteur avec 'les statistiques divergent.
Une statistique ne peut pas diverger. IL ne faut pas inventer;
Dire que c'est légalement nécessaire est abusif.
la loi détermine de facon exclusive les procédures pour lesquelles les représentations par avocat sont obligatoires, et le cas présent n'en fait pas partie;
Pour les autres cas, il est possible de se faire représenter t possible de s'en faire rembourser le cout, ça n'est pas contesté.
C'est bien pour cela qu'existe l'article 700 du code de procédure civile, ce qui permet au Juge de dire qu'il faut rembourser tout ou partie des dépenses (Qui ne sont pas des dépens) d'avocat.
Il se trouve que la quasi-totalité des jugements impose un remboursement partiel. Ce n'est pas Ribouldingue qui l'affirme, ce sont les JUges qui ordonnent (Les statistiques...).
Point. |
Édité par - ribouldingue le 06 oct. 2016 22:06:53 |
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Posté - 06 oct. 2016 : 22:03:59
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citation: Qui se préoccupe de faire un peut lobbying auprès des magistrats ? Personne. Etrange et choquante conception de la justice, et des Juges en particulier.
les juges utilisent le code, lequel dit qu'ils doivent (les magistrats) apprécier le montant du remboursement à l'aulne de l'équité.
Le code de procédure civile n'indique rien concernant les lobbies.
Les juges octroient donc en général sur les termes de l'équité un remboursement partiel; il ne s'agit pas de lubie, il s'agit juste du degré d'appréciation que la loi leur demande de déterminer dans chaque cas particulier.
Pourquoi un lobby changerait-il ce degré d'appréciation?
Qu'on 'lobbyise' le législateur, je dirais trois fois oui, et de concert avec vous.
Mais voila, ce coup-ci la presse bien pensante et le citoyen lambda voit d'un mauvais oeil les lobyyistes. Leur action risquerait d'aller à l'encontre du but recherché. |
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Posté - 07 oct. 2016 : 08:06:42
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JPM : citation: Les syndics adroits parviennent souvent à récupérer les 80 € d'une lettre d'avocat. Il suffit de veiller à passer en comptabilité la facture en précisant le copropriétaire concerné. Cela est parfaitement correct du point de vue transparence comptable.
On peut éviter de faire apparaître l'opération quand le débiteur a remboursé.
Et comment on fait pour cette dernière manip ?????  |
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Posté - 07 oct. 2016 : 08:31:25
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On Ă©crit avec de l'encre transparente, ce qui est donc transparent du point de vue comptable en effet. |
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Posté - 07 oct. 2016 : 11:34:10
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ribouldingue, vous avez une adresse ou une référence, pour que je m'équipe, cela peut-être utile .....  |
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Posté - 07 oct. 2016 : 13:22:03
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La voici:
ET je peux dire que ca fonctionne très bien. |
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Posté - 07 oct. 2016 : 13:52:16
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Ah, merci, j’avais pas bien lu..... |
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Chennorris
Nouveau Membre
France
26 message(s)
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Posté - 13 déc. 2016 : 11:20:54
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La mise en demeure n'est pas nécessairement rédigée par un huissier. Dans les faits, il ne s'agit qu'une d'une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle le terme de "mise en demeure" doit clairement apparaître. Et effectivement, seuls les frais à compter de cette mise en demeure sont applicables. |
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