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Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

PostĂ© - 21 nov. 2016 :  13:54:28  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour.

Parmi les syndics que j'ai à connaître, deux syndics font appel à la sous-traitance pour l'envoi des convocations. C'est leur droit. Les tâches sous-traitées sont :
- reprographie,
- mise sous enveloppe,
- achat des timbres,
- dépôt à la Poste.

Le sous-traitant fait une facture unique donc globale. Bien que le contrat du syndic intègre les tâches liées à l'AG dans les honoraires de base (notamment la reprographie), le syndic met cette facture globale dans les charges de l'exercice au lieu de n'y mettre que les débours de timbres.

Sur le petit Ă©chantillon que je connais, deux syndics dans ce cas, cela fait beaucoup, d'oĂą mon alerte.

Pour les CS qui n'examinent pas le contenu des factures et se contentent de vérifier que leur montant total se retrouve bien dans le relevé des dépenses courantes, j'attire donc l'attention sur cette ficelle qui peut passer inaperçue ... sauf en AG à un copropriétaire vigilant ce qui est toujours fâcheux pour la crédibilité d'un CS.

Cdlt. Louis92.

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  14:18:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Louis92 : j'attire donc l'attention sur cette ficelle qui peut passer inaperçue ... sauf en AG à un copropriétaire vigilant ce qui est toujours fâcheux pour la crédibilité d'un CS.

Et OUI ! vous avez du participer à notre dernière AG.

La remarque du président de notre CS fut consternante : "le syndic doit bien payer les factures des fournisseurs."

Suite à ma remarque et ma demande de réserves à ce sujet, le syndic m'a donné raison, mais je n'ai pas pu vérifier si la rectification fut réellement effectuée.


ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  14:41:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de l'information, en effet c'est encore un petit loup....

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  14:56:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour lancer l'alerte sur le forum d'UI.com.

Regrettablement, cette technique est très répandue depuis longue date chez de nombreux syndics de grands groupes. J'ai moi-même constaté le phénomène, ainsi que plusieurs contrôleurs/auditeur de l'ARC lorsqu'ils vérifient les comptes dépenses du syndicat :

- UNARC 27/01/2011 > Abus #2507: Convocation et procès-verbal d’assemblée générale: un système ingénieux, lucratif et illégal mis au point par les syndics
- http://arc-copro.fr/documentation/a...me-ing-nieux


La marge différentiel (le delta) Les syndics pratiquaient ainsi une marge différentielle (delta) sur le coût réel des photocopies qu'ils surfacturaient ensuite aux syndicats (mandants).

Cependant, depuis le Décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic, il faut savoir que les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire sont précisées de façon exhaustive dans le contrat. Ainsi, à l’exception de celles expressément citées par le contrat type, les autres sont réputées être comprises dans les honoraires forfaitaires de base.

Or les frais de photocopies ne font pas partie des prestations citées comme facturables, elles sont donc, par définition, intégrées dans le forfait. D’ailleurs, pour éviter toute ambiguïté, le point 7.1.1 du décret du 26 mars 2015 précise que : « Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire ».

À ce sujet concernant le coût des photocopie et de reproduction, l'article de l'ARC suivant est très instructif :
- UNARC 25/10/2016 > Les masques tombent sur les frais de photocopies : quels sont les vrais tarifs ? Comment réagir ?
- http://arc-copro.fr/documentation/l...rifs-comment


Ă€ titre d'exemple, concernant la reproduction en masse des courriers du conseil syndical, je recommande un abonnement Ă  Office DĂ©pĂ´t, mais il en existe d'autres (voir sur internet).

Concernant les frais d’affranchissement des convocations :

Le contrat type précise dans son point 7.2.5 que : "L'envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés."

Cette disposition précise que le syndic doit refacturer, à l’euro près, les frais d’affranchissement qu'il facture au syndicat. Donc, le syndic ne peut pas introduire de façon forfaitisée les frais d'affranchissement dans ses honoraires de base.

Voir exemple d'abus récemment publié par l'ARC :
- UNARC 21/10/2016 > ABUS #4156 Le : cabinet Masson : attention Ă  la double facturation des frais postaux
- http://arc-copro.fr/documentation/a...rais-postaux


Voilà j'espère que ma contribution aura permis d'avoir compléter au mieux l'alerte ainsi lancée par Louis92.

Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

Édité par - Luc Standon le 21 nov. 2016 15:40:23

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  15:11:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ah, il fallait que l'Arc récupère l'affaire, ca urgeait.....

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  15:26:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Ah, il fallait que l'Arc récupère l'affaire, ca urgeait.....
Une remarque aussi pertinente que constructive... Décidément...

Signature de Luc Standon 
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philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  17:08:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Que ferait LUc Standon sans l'ARC !

Pas besoin de l'ARC pour controler cela.


Cette disposition précise que le syndic doit refacturer, à l’euro près, les frais d’affranchissement qu'il facture au syndicat. Donc, le syndic ne peut pas introduire de façon forfaitisée les frais d'affranchissement dans ses honoraires de base.



Tout CS sérieux doit savoir que les frais postaux sont des débours.ET cela ne date pas d'hier.

PS : l'histoire des prix des photocopies, c'est un vieux marronniers. Depuis l'ouverture de boutiques spécialisés dans les photocopies, cette histoire a bien évolué.

PS 2 : en 2009, notre CS avait déjà fait souscrire un forfait photocopies pour les convocations, les copies CS dans une boutique locale. Bien avant cet abus de l'ARC de 2011

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  17:32:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Que ferait LUc Standon sans l'ARC !
En tout cas, je sais ce que je ferais sans php388.

Signature de Luc Standon 
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jmr91200
Contributeur senior

859 message(s)
Statut: jmr91200 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 nov. 2016 :  22:15:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je l'ai constaté cette année, il faut aussi vérifier que le nombre d'envoi (un par compte propriétaire) est le bon. On est d'accord que ça ne va pas chercher bien loin en somme récupérable. C'est juste le principe.
Signature de jmr91200 
Membre/Président CS.

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 25 nov. 2016 :  12:30:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
jmr91200 : Exemple perso sur le nbre d'envois et le nbre de copies.

5 SDC et une Union des SDC, 5 AG des SDC et une AG de l'Union; un total de 150 copropriétaires.

Pendant 25 ans l'Union a facturé 150 envois de convocations. Hors les membres d'une Union sont les SDC, 5 dans notre résidence.

Aucun copropriétaire ne participe à cette AG. L'Union devait donc envoyer que 5 convocations avec l'OdJ. au 5 SDC membres, et 1 au président du Conseil de l'Union.


Petit calcul 150 copros x 25 ans = 3750 courriers, 30 pages en moyenne pour un Odj, 112 500 copies.

Au lieu de 6 x 25 = 150 courriers et 30 x 25 = 750 copies.

au toatl : 14 400 € d'envois ( 4€ par RAR), et 22 350 € de copies ( 0.20 € par copie) = 36 750 € de charges payées en trop pour les 150 copros.

Nous avons arrêté cela dès notre nomination au CS d'un des 5 SDC.

Les petits ruisseaux font les grandes rivières !

 
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