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touq62
Nouveau Membre
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 Posté - 07 févr. 2017 : 08:45:53
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Bonjour à tous,
Pour des raisons de négligences, au conseil syndical, nous avons décidé de présenter un nouveau syndic à la prochaine AG.
Pour éviter les erreurs, les contestations voire un recours en annulation, je me permets de vous demander conseil.
En 2016, notre AG a eu lieu le 23 avril, pour cette année 2017, le syndic laisse traîner, après plusieurs rappels, elle serait prévue pour le 20 mai, soit un mois après la date anniversaire.
- Ce retard d’un mois peut-il avoir une incidence sur la validité de l’AG ?
- C’est à la majorité de l’art 25 que le syndic doit être désigné, que faire si le quorum n’est pas atteint ?
- Pouvons-nous voter à la majorité simple art 24?
Merci pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
14543 message(s)
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1
 Posté - 07 févr. 2017 : 08:50:29
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ce n'est pas la date de l'AG qu'il faut prendre en compte, mais la durée du mandat
qu'est il indiqué dans le texte de la résolution inscrit sur le PV de l'AG?
concernant la régle de majorité, je vous suggère de bien lire les textes qui régissent le fonctionnement des copropriétés: loi de 65 et décret de 67 (voir le guide juridique dans la colonne à gauche)
pour rappel il n'y a pas de quorum pour tenir une AG |
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 2
Posté - 07 févr. 2017 : 10:00:44
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touq62 n'emploie peut-etre pas les bons mots, mais il parle du quorum pour l'article 25, donc si il n'y a le nombre de tantième suffisant pour l'un ou l'autre candidat et que aucun des deux ne passe le minimum pour un second vote dans la foulée, vous êtes dépourvu de syndic, donc dans les gros ennui (TGI pour faire désigner un syndic). Encore que même sur ce forum il y ait des discussions quant à la possibilité de faire la seconde assemblée prévue à l'article 25-1 dans la foulée.
Vous posez la question des risques de contestations donc sans aucun risque de contestation, cca serait difficile;
Le retard de la date de l'AG n'a d'importance que si le syndic actuel a dépassé sa 'date limite' et n'a plus le droit de convoquer l'AG. S'il est encore dans les temps lors de l'envoie de la convocation, c'est bon.
Avez vous fait le nécessaire pour que la candidature du concurrent soit bien à l'ordre du jour?
citation: Pouvons-nous voter à la majorité simple art 24? Non du moins pas directement
Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
.../...
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
Mais:
Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.
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Édité par - ribouldingue le 07 févr. 2017 10:03:07 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 07 févr. 2017 : 10:53:09
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Le syndic est un "mandataire social".
De la durée de son mandat (3 ans maxi) découle son "contrat de syndic", contrat de ses rémunérations.
Le mandat initialement convenu s'éteint soit au bout des 3 ans, de date à date, si cette durée a été retenue.
Pour des durées inférieures, le mandat s'éteint, soit :
- à la date échéance initialement fixée si aucune AG n'est convoquée avant
- à la date de l'AG appelée à désigner le syndic, l'échéance prévue serait-elle plus tardive..
Personne ne maitrisant 1 an à l'avance la date de l'AG devant désigner le syndic, il est de pratique courante par sécurité pour le syndicat de fixer une date échéance à 14 ou 15 mois de l'AG le désignant.
L'AG du 23 avril 2016 a sans doute fixé une date échéance au 30 juin 2017, par exemple, date échéance mentionnée au PV.
Le syndic aurait dans ce cas jusqu'au 30 juin 2017 pour convoquer l'AG appelée à désigner le syndic.
Ce point est à vérifier.
Mettons que ce syndic désigné en avril 2016 est bien mandataire jusqu'au 30 juin 2017. Il a donc jusqu'à cette date pour convoquer l'AG.
Lorsqu'une AG est convoquée pour, entre autres questions, désigner le syndic, elle entraine à cette date extinction du mandat en cours.
Que l'AG désigne le syndic ou ne le désigne pas, il y a automatiquement extinction du mandat du sortant (L.art.17).
Afin d'éviter toute confusion, merci de ne pas parler "quorum" pour nos AG.
La désignation du syndic nécessite un vote à la majorité des voix du syndicat.(L.art.25) Par exemple 501/1000°.
Si le vote n'obtient pas ce total, mais recueille le 1/3 des voix du syndicat (ici 334/1000), possibilité de décider lors d'un second vote à la majorité art.24. (procédure de secours L.art.25-1)
Cette procédure nécessite une bonne maitrise de la part des membres du "bureau", en particulier du pdt de séance.
Notez que lorsque le changement de syndic est envisagé, il est impératif de désigner un secrétaire de séance.
Le changement de syndic implique que le syndic sortant n'ai aucun rôle dans le déroulement de l'AG désignant son successeur.
On comprend la nécessaire préparation de cette AG.
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Édité par - Gédehem le 07 févr. 2017 10:55:56 |
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touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
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4
Posté - 07 févr. 2017 : 11:46:03
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Merci pour vos réponses,
Après vérification, à l’ordre du jour pour l’AG 2016, 6em résolution, il est mentionné : le syndic est nommé pour la période du 23.04.2016 (date de l’AG) pour se terminer le 30.09.2017.
La marge pour la durée du mandat était assez large.
Par contre, au compte-rendu de l’AG, 6em résolution la période du mandat n’est plus mentionnée.
Est-ce légal ?
En ce qui concerne le quorum, s’il n’est pas atteint, il ne peut y avoir de vote à l’art 25 et donc impossible de voter pour un changement de syndic. Ai-je bien compris ?
Dans ce cas si le vote devait avoir lieu à l’art 25-1, le syndic en place peut-il contester pour préserver son mandat? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 07 févr. 2017 : 14:15:05
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Son mandat étant à échéance du 30 septembre, il a jusqu'au 30 septembre pour convoquer une AG.
Elle serait prévue pour le 20 mai, tout va bien.
Oubliez "quorum" !
On parle de "majorité".
Pour désigner le syndic, il faut qu'il obtienne la majorité des voix du syndicat.
Par exemple 501/1000°° dans un syndicat comptant 1000/1000°° (5001/10.000 si 10.000, etc ....)
Si l'assemblée ne compte que 450/1000°°° présents ou représentés, cette majorité sera impossible à atteindre.
Mais il faut tout de même voter.
Si le nouveau syndic recueille lors de ce vote plus du 1/3 des voix (334/1000° dans notre exemple), il faut organiser un second vote.
Second vote à la majorité art.24 des présents ou représentés, soit sur les 450/1000, 226 voix (mettons qu'il n'y a pas d'abstention)..
Le mandat du syndic sortant prend fin à la date de l'AG appelée à le désigner. Syndic sortant qui ne doit pas être secrétaire de séance.
Si la procédure prévue (1er vote art.25, second vote art.24 si le 1er vote recueille plus du 1/3 des voix), il n'y a rien à dire.
Certainement pas le syndic sortant dont le mandat s'est éteint.
D'où l'importance de la maitrise de tous ces aspects par le pdt de séance, des membres du 'bureau'.
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Édité par - Gédehem le 07 févr. 2017 14:19:33 |
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Posté - 07 févr. 2017 : 14:31:25
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touq62 : citation: Après vérification, à l’ordre du jour pour l’AG 2016, 6em résolution, il est mentionné : le syndic est nommé pour la période du 23.04.2016 (date de l’AG) pour se terminer le 30.09.2017.
La marge pour la durée du mandat était assez large.
Par contre, au compte-rendu de l’AG, 6em résolution la période du mandat n’est plus mentionnée.
Est-ce légal ?
??? le PV EST le document juridique du SDC. L'OdJ n'est que la liste des résolutions, questions, .. que l'AG doit adopter ou rejeter. L(AG peut aussi modifier, mander le texte des résolutions.
Un CS doit connaitre cela  
Le PV DOIT mentionner la durée du mandat, date de début et de fin, c'est une obligation de la loi de 1965.
Le mandat est de 3 ans maximum. Si rien n'est spécifié au PV? alors vous avez élu votre syndic pour 3 années. Aucune contestation de la part du CS ou d'un copro ?
Le président de séance EST le responsable de la tenue de l'AG, du déroulement de celle-ci; il doit faire voter sur TOUTES les résolutions de l'OdJ, ET vérifier ce PV en fin d'AG avant de le signer. Il est le seul à pouvoir modifier le texte.
Personne n'a contesté, le syndic est élu pour 3 ans. Votre mise en concurrence tombe donc à l'eau; le syndic n'a pas à mettre vos contrats concurrents au prochain OdJ.
Il est étonnant que le CS découvre cela 10 mois après l'AG de 2016 !! tout CS doit connaitre les dates du mandat.
Le CS doit avoir également copie du contrat signé en 2016. Il a aussi préparé cet OdJ , ET négocié ce contrat de mandat.
Il connaissait donc dès 2016 lors de cette préparation de l'OdJ les dates de début et de fin de contrat prévu à l'OdJ
Avez vous le contrat en main, et quelles sont les dates sur ce mandat. Si c'est pour 1 année, vous avez de la chance, mais si le contrat est pour 3 ans, tant pis pour vous !
PS : pas de quorum en copropriété !! De plus il y a obligatoirement un vote à l'article 25 pour l'élection du CS. Si la majorité des présents et représentés n'est pas atteinte ( peu importe le nbre de présents ou représentés)
La passerelle est possible si au moins 334/1000èmes se porte sur le projet, le vote à l'article 24 est immédiat. Il suffit de 2 copros pour tenir une AG quelque soit le nbre de copropriétaires, et pour voter à l'article 24.
PS : touq62 , une bonne révision des textes s'imposent, car le CS ne semble pas prêt pour faire ce changement de syndic |
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touq62
Nouveau Membre
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Posté - 07 févr. 2017 : 16:11:11
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Un grand merci à chacun pour votre aide, nous sommes 10 au CS, le problème, c’est de trouver des gens ayant des compétences pour les divers problèmes que nous rencontrons, technique, juridique, comptabilité et autres administratifs.
Dans le cas que j’expose ici, je m’inquiétais de la légalité et des pièges à éviter pour les différentes majorités. Soyez rassuré, nous sommes prêts et décidés de changer. |
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Changement de syndic & majorité 
