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henri79
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 Posté - 28 févr. 2017 : 16:28:20
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Bonjour,
J'ai peut être l’opportunité de vendre mon bien lmnp à la montagne (dans une résidence de parahôtellerie) .
J'ai un potentiel acheteur qui souhaiterait reprendre la location du bien mais pas avec mon prestataire de services (Pierre et vacances pour ne pas le citer)...et gérer le bien par une agence locale qui proposerait également les services de parahotellerie...
Est ce possible ou doit il obligatoirement continuer le bail en cours?
J'ai bien compris que si le bail d'origine était repris je n'aurais pas de tva à reverser au fisc pour la vente mais est-ce la même chose si la location se fait via une autre agence?
Qu'en pensez vous ?
Je ne voudrais pas rater la vente mais je ne compte pas reverser la TVA non plus ,le montant étant trop élevé pour le moment..
Merci d'avance.
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 Posté - 28 févr. 2017 : 18:44:40
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Bonjour henri79
1/ Si vous avez un bail en cours, il doit être respecté; A priori je pense qu'il s'agit d'un bail commercial, donc le locataire a droit a renouvellement au terme des 8 ans, sauf à payer une indemnité qui peut etre tres importante et si nécessaire fixée par le Juge (de l'ordre de 1 à 2 ans de loyer plus les frais liés au déménagement).
2/ Si une agence met le bien en parahotelier, vous n'êtes plus lmnp, mais aux revenux BIC normaux, et soumis aux cotisations sociales, et bien évidemment à la TVA certes |
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henri79
Nouveau Membre
4 message(s)
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 2
Posté - 01 mars 2017 : 08:45:45
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Merci Ribouldingue pour votre réponse.
1- oui il s'agit bien d'un bail commercial avec Pierre et Vacances et oui je vais certainement leur payer une indemnité d'éviction (je suis en cours de négociation avec eux à ce sujet).
2-Mon problème se situe plus au niveau de la TVA et de son reversement lors de la vente...Je ne sais pas ce qui fait foi..J'ai bien compris que si l'acheteur continuait mon bail en cours ,je n'aurais pas de TVA à reverser...
Cependant,dans mon cas, l'acheteur traiterait avec une tout autre agence que Pierre et Vacances ,tout en continuant les services de parahôtellerie ;
Faut-il dans ce cas que je reverse la TVA au prorata aux impôts?
Faut il absolument continuer le bail en cours pour ne pas reverser la TVA initialement perçue,lors de la vente ?Qu'est ce qui fait foi pour ne pas reverser la TVA?
Merci d'avance pour vos éclaircissements ,je suis totalement perdu à ce sujet. |
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3
Posté - 01 mars 2017 : 09:14:40
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Attention, mon post précédent comporte une ENORME erreur, j'ai écrit 'au terme des 8 ans', il faut évidemment lire 'au terme des 9 ans'.
Attention au mot agence
.
QUand vous parlez d'agence, vous ou votre acheteur (...on suppose puisque ce n'est pas précisé...)donnez à l'agence un mandat de gestion. L'agence est transparente vis a vis des intervenants, et c'est vous qui êtes bailleur.
Si vous parlez d'une agence qui va gérer en para-hotelier, c'est vous qui faites du para-hotelier (l'agence trouve un locataire, elle paye des intermédiaires en votre nom, mais c'est vous qui payez les feuilles de salaire ou les contrats de service);
Si vous parlez d'exploitant, c'est l'exploitant qui exploite, et vous concédez à l'exploitant un bail (au lieu d'un mandat).
Pierre et Vacances n'est pas une agence, mais un exploitant, enfin, plus précisément, une filiale de P&V (c'est toujours ainsi que cela fonctionne pour éviter les risques au niveau de la société de tête) exploite. |
Édité par - ribouldingue le 01 mars 2017 09:37:37 |
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4
Posté - 01 mars 2017 : 09:33:49
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Sur la question du reversement de la TVA liée a votre activité et votre bien cédé avant la fin du délai des 20 années,
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1...a_cessati_09
Le fait déterminant n'est pas lié au bail en cours, mais à la nature de l'activité; il faut que la continuation de l'activité d'exploitation sur le bien cédé reste dans le champs d'application de la TVA, ce qui est le cas de la continuation du bail existant, d'un nouveau bail ou d'une activité assujettie.
Si l'acheteur continu avec du para-hotelier (assujetti a la TVA sans option d'ailleurs), vous n'avez pas a rembourser et l'engagement des années résiduelles lui échoit.. |
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henri79
Nouveau Membre
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Posté - 02 mars 2017 : 08:58:37
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Un grand merci ribouldingue pour vos explications..
..
J'avoue avoir du mal à comprendre la subtilité entre mandat de gestion et le bail..c'est compliqué je trouve....Je vais relire cela à tête reposé..
Cela ferait il une différence au niveau de la TVA?
Si l'agence propose bien les services de parahôtetellerie , facture les loyers à mon futur acheteur en TTC( et que celui ci reverse chaque année la TVA au fisc sur les loyers ),il continuerait bien mon engagement?
J'avoue m'y perdre complètement...
Merci beaucoup !! |
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Posté - 02 mars 2017 : 09:20:59
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Quand je loue (donne en location) un logement a qqn en assurant des services, je m'occupe de tout:
Je rédige le bail, je fais lest états des lieux, l'inventaire, le ménage, le petit déjeuner, le changement des draps le cas échéant.
Quand je donne en gestion le bien, je charge l'agence Omabellagence de trouver un locataire, de lui faire signer le bail, l'état des lieux, l'inventaire que l'agence a rédigés, et pour lesquels il dispose de ma délégation (de droit et de signature) en quelque sorte, et Omabellagence embauche Dupon ou Duponne pour nettoyer, changer les draps, préparer et servir le petit déjeuner, avec un contrat de travail au nom de henri79 même si c'est Monsieur Schmoll de Omabellagence qui s'occupe de tout.
C'est alors vous henri79 qui êtes propriétaire bailleur d'un bien en para-hotelier, qui achetez les croissants et le café, et qui payez Dupon ou Duponne, ses congés, et ses charges sociales en tant qu'employeur (Même si dans les faits c'est Schmoll qui signe et fait tout).
Si vous consentez un bail commercial a Jemoccupedetou (ici la filiale de P&V), vous êtes comme le propriétaire du local professionnel des chirurgiens Max et fils, vous faites un bail et recevez de l'argent chaque moi de Max, mais ne découpez aucune appendicite ni directement ni indirectement en n'ayant recruté aucun chirurgien.
Tout est de l'affaire de Max et fils.
Ici par le bail commercial, tout est l'affaire de jemoccupedetout (ici la filiale de P&V) qui choisi les croissants, les paye, ou préfère des pains au chocolat, qui recrute non pas Dupon mais Duran sans que vous ayez votre mot a dire, et qui nettoie les draps chaque 3 jours.
La seule obligation pour jemoccupedetou c'est qu'il pratiquent réellement (en sous-louant votre bien à Monsieur ou Madame Hypercool) une activité assujettie (sous entendu à la TVA) qui soit relative à de la résidence hotelière (le cas échéant de l'EPHAD, le cas échéant de la résidence étudiante selon le contrat) pendant la durée du bail commercial.
Si vous henri79 ne louez plus à Jemoccupedetou ni un de ses concurrents, mais exploitez en direct ou par le mandat de gestion d'une agence (Omabellagence), vous continuez certes une activité assujettie à la TVA donc ne risquez pas d'avoir à rembourser cette dernière, en revanche, vous n'êtes plus LMnP (loueur en meublé).
Fiscalement, vous allez devoir payer des charges sociales (pas loin de 50% de vos revenus).
Si en revanche, c'est votre acheteur qui se met a exploiter directement ou via un mandat de gestion, peu importe pour vous, vous vendez a qqn qui reprend l'engagement d'être assujetti, mais qui choisira (ce n'est plus votre affaire) d'être imposé et taxé différemment de vous, peu importe pour vous. |
Édité par - ribouldingue le 02 mars 2017 09:27:31 |
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henri79
Nouveau Membre
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 Posté - 03 mars 2017 : 08:33:02
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Merci pour toutes vos explications très claires Ribouldingue...
Vous auriez fait un excellentissime professeur 
Je vous invite pour le champagne si la vente se fait  !!!
Encore un grand merci à vous. |
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