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JPM
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8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Posté - 14 mars 2017 :  14:53:17  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Voici ce qu'on peut lire dans le Revenu sous la plume de Myriam Simon, Publié le 13/03/2017 à 10:16 - Mis à jour le 13/03/2017 à 11:14 :

citation:
Les copropriétaires ne sont pas solidaires entre eux. Le syndic ne peut pas faire porter à l’ensemble la dette d’un ou plusieurs payeurs défaillants. Mais, il peut en revanche faire participer la copropriété au financement d’une partie des frais de procédure, explique Emile Hagége, directeur général de l’association des responsables de copropriétés (ARC).


Tout est faux la dedans y compris la première phrase théoriquement exacte mais pratiquement inexacte.

Traitons d'abord l'énormité de " Mais, il [le syndic] peut en revanche faire participer la copropriété au financement d’une partie des frais de procédure "

La vérité est que le syndicat assure le financement de toute la procédure de recouvrement. Il peut obtenir une indemnité au titre de l'article 700 et des dommages et intérêts. L'article 10- 1 de la loi de 1965 lui permet d'imputer directement au débiteur certains frais.

Ces crédits ne peuvent être réalisés qu'en fin de procédure après recouvrement complet des des fonds en principal, frais et intérêts. Jusqu'à ce moment les copropriétaires auront dû financer toute la procédure

Pour ce qui est de " Le syndic ne peut pas faire porter à l’ensemble la dette d’un ou plusieurs payeurs défaillants. "

Première constatation : quand l'importance des impayés met en péril la suffisance de trésorerie du syndicat, alors même que le syndic a correctement pris les mesures nécessaires, il n'y a de fait que la solution d'un appel au peuple

Seconde constatation : en principe on ne peut plus pratiquer par la voie d'un appel de fonds dit de solidarité. Il faut avoir recours au mécanisme de dépréciation de la créance. Le montant de la dépréciation est réparti entre les copropriétaires comme une charge.

Mise en répartition au lieu de solidarité ? Simple question de vocabulaire qui n'empêche pas le portefeuille de sangloter .

Au final les copropriétaires retrouveront peut être leurs billes. Ce n'est pas toujours le cas quand il y une inscription hypothécaire d'un tiers antérieure à celle du syndicat.

On peut constater une fois de plus que les copropriétaires sont trompés par ces raccourcis de science juridique qui ornent les sites de certains journaux, revues et agents immobiliers

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 14 mars 2017 14:58:09

JB22
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4457 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 14 mars 2017 :  18:15:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De JPM :
" en principe on ne peut plus pratiquer par la voie d'un appel de fonds dit de solidarité. Il faut avoir recours au mécanisme de dépréciation de la créance. Le montant de la dépréciation est réparti entre les copropriétaires comme une charge. "

Ce n' est pas exact, on peut avoir une créance qui n' est pas définitivement perdue.

Article 10 de l' arrêté du 14 mars 2005 précise :
"...Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" comprend deux comptes : 491 "Copropriétaires" et 492 "Personnes autres que les copropriétaires". Ils enregistrent les montants qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière."

De JPM :
"Mise en répartition au lieu de solidarité ? Simple question de vocabulaire qui n'empêche pas le portefeuille de sangloter ."

Il y a une grosse différence qui concerne la date d' exigibilité de la perte, donc une incidence en cas de mutation.

L'appel de solidarité ne couvre pas une perte mais un manque de trésorerie.






JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 mars 2017 :  18:30:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'observation de JB 22 n'a rien avoir avec la question évoquée qui est le moyen de renflouer provisoirement la trésorerie.

Il faut désormais constater un risque de n € et passer cette même somme en charge à répartir. Il y a un abondement de n €.

Si le débiteur finit par payer on régularise tout et les copropriétaires sont remboursés

Ils peuvent être également remboursés à l'issue d'une vente sur saisie immobilière.

Si le produit de cette vente n'est pas suffisant notamment à raison d'une créance hypothécaire d'un tiers en rang préférentiel, les copropriétaires peuvent laisser plus ou moins de plumes.

Quoiqu'il en soit l'information donnée n'est pas de bonne qualité. C'est l'essentiel d mon sujet.


Signature de JPM 
La copropriété sereine
 
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