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CyMo
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 Posté - 20 avr. 2017 : 10:42:22
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Bonjour,
lors d'une AG fin mars, je me suis opposé à l'approbation des comptes de copropriété (à cause du non respect du RCP dans la répartition des charges, travaux réalisés non conforme à la décision d'AG, factures non présentées lors du contrôle, etc...).
Le Syndic et le CS ont convaincu l'AG que tout était normal, que je racontais n'importe quoi... je me suis opposé quasiment tout seul à l’approbation des comptes.
Alors que j'avais un dossier béton avec copie de toutes les factures litigieuses...
J'admets aussi que c'est à la marge, c'est 6.000 euros sur un budget de 160.000 euros.
J'attends maintenant le PV d'AG et le solde de répartition pour aller contester la décision au TGI... mais il tarde à venir (AG tenue le 27 mars, on est le 20 avril).
Je n'ai pas payé le trimestre de charges exigibles au 1er avril.
En terme de stratégie, est-il préférable que je paie cette provision pour charge (et les suivantes) ou que j'attende la mise en demeure ?
Je sais qu'on n'a pas le droit de se faire justice soi-même....
mais il y a des sites, comme celui d'AXA qui conseille le contraire :
https://www.axa.fr/assurance-habita...charges.html
Merci par avance (et mes excuses si le sujet a déjà été traité, je n'ai pas trouvé ...)
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nefer
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 Posté - 20 avr. 2017 : 11:41:24
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votre contestation porte uniquement sur la répartition des charges de l'exercice passée
donc vous devez payer l'appel de fonds en cours
vous ferez votre calcul sur votre quote part afférente à la répartition de l'exercice passée et régerez ce que vous pensez devoir (en le justifiant) et déduire de votre prochain appel de fonds si cette répartition est créditrice |
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Posté - 20 avr. 2017 : 13:37:28
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citation: Je n'ai pas payé le trimestre de charges exigibles au 1er avril. Vu qu'il s'agit d'un appel sur le budget, et non des comptes en question, on a du mal a voir le rapport, et de toutes facons, si le budget a été approuvé, vous devez payer.
Ce dont vous parlez est la régularisation des charges des 2016. Vous ne dites pas si vous devez quelque chose, ou si vous attendez un trop percu.
Actuellemetn, pour le sydnic, le syndicat ayant approuvé le budget 2016, il peut faire les appels si il manque de l'argent. Vous ne pouvez pas vous y opposer. |
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Posté - 20 avr. 2017 : 15:52:04
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CyMO : citation: lors d'une AG fin mars, je me suis opposé à l'approbation des comptes de copropriété (à cause du non respect du RCP dans la répartition des charges, travaux réalisés non conforme à la décision d'AG, factures non présentées lors du contrôle, etc...).
Les comptes du syndicat ont été adoptés. Vous pouvez assigner le SDC dans les 2 mois après la réception du PV, article 42, car vous futes opposant à la décision.
Vous contestez des travaux non conformes ET une répartition des charges.
Ce sont 2 choses très différentes.
Vous pouvez dès maintenant contester cette mauvaise répartition de charges, car l'approbation des comptes du SDC ne vaut PAS approbation des comptes personnels de charges.
Vous pouvez alors notifier au syndic cette contestation de la répartition de charges non conforme au RDC ( à bien vérifier si vous avez raison sur cette contestation), et qu'il corrige cette erreur sur cotre comptes de charges perso.
Si le syndic ne bouge pas, et que vous êtes sur d'avoir raison, vous pouvez déduire de votre dernier appel de charges le trop payé sur cette répartition, ET PAYER la différence.
Car vous êtes en tort de ne pas payer la totalité de cet appel de fond. On ne peut se faire justice soi-même;Vous serez donc poursuivi pour n'avoir pas payé ces charges.
Pour récupérer le montant que vous avez retiré sur cette contestation de répartition, le syndic a obligation de vous prouver que vous avez tort. Il peut le faire par voix de justice, et si vous avez raison le SDC perdra son procès.
Quant aux factures non présentées lors du controle du CS, cela regarde le CS et l'AG, qui a suivi ce CS.
Pour des travaux non conformes à la décision de l'AG difficile de contester si l'AG a adopté ce compte travaux.
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CyMo
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4
Posté - 20 avr. 2017 : 17:13:14
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citation: Vous pouvez alors notifier au syndic cette contestation de la répartition de charges non conforme au RDC ( à bien vérifier si vous avez raison sur cette contestation), et qu'il corrige cette erreur sur cotre comptes de charges perso.
J'ai vu que l'approbation des comptes de la copropriété ne vaut pas approbation des comptes personnels.
Mais je ne suis pas sûr de comprendre ce que ça veut dire ...
Dans mon cas, le RCP prévoit des charges spéciales de garages sur l'entretien des voies de circulations et de la rampe.
Je conteste que les charges d'éclairage des sous-sols (qui comprennent aussi des locaux poubelles, un local vélo, des caves privatives, etc...) soient uniquement réparti sur les garages.
Je conteste aussi que la réparation d'une fuite sur un collecteur d'eau usée en sous-sol soit uniquement à la charge des garages.
Et je conteste que l'entretien d'une pompe de relevage se trouvant dans un local poubelle (c'est écrit sur la facture et sur le contrat) soit à la charge uniquement des garages.
Mais comme ça fait 40 ans que toutes les charges en sous-sol sont réparties uniquement sur les garages, l'AG n'a pas trouvé nécessaire de changer cette façon de faire...
Est-ce que je peux considérer que c'est une erreur sur mon compte personnel ?
citation:
Pour des travaux non conformes à la décision de l'AG difficile de contester si l'AG a adopté ce compte travaux.
Dans mon cas, l'AG a prévu des réparations de bordure de trottoir (en surface) pour un montant de 6.000 euros.
J'ai moi-même fait faire un devis à un maçon à 2.000 euros.
Le Syndic a utilisé les 4.000 euros restant pour faire rénover au maçon les voies de circulation en sous-sol et les cloisons entre les box de garage.
Les travaux n'étaient pas voté, mais surtout la clé de répartition n'est pas la même. Les réparations sur les voies de circulation rentrent dans les charges spéciales, et les réparations sur les cloisons ne concernent que les lots privatifs concernés.
C'est contestable au TGI, non ?
J'attends ce foutu PV d'AG pour aller voir un avocat.
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Posté - 20 avr. 2017 : 18:07:31
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C'est une très mauvaise idée de ne pas payer ses charges, d'autant qu'elles portent sur l'exercice en cours et non celui qui a été approuvé.
Au pire, si vous n’êtes pas d'accord sur le montant de ces charges là , vous pouvez refaire le calcul, ne payez que ce qui en résulte et vous envoyez votre chèque avec explications détaillées par LRAR.
Mais pour l'exercice passé, seule l'action en justice est à mettre en route.
Mais sachez que même s'il y a erreurs, mais que les comptes ont été approuvés, vous avez peu de chances d'obtenir satisfaction, sauf si cela a un impact sur le calcul de votre décompte, comme par exemple le non respect du RdC pour les tantièmes. Ce qui signifie que vous ne devez pas vous attaquer aux comptes eux-mêmes mais au dol que vous subissez, vous ! |
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Posté - 20 avr. 2017 : 21:18:45
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citation: l'approbation des comptes de la copropriété ne vaut pas approbation des comptes personnels.
Mais je ne suis pas sûr de comprendre ce que ça veut dire ... Cela signifie la chose suivante: Si les comptes soumis à approbation sont de 100 000 euros, que vous ne les contestez pas en ce que pour vous toutes les facturations sont bonnes, mais que vous contestez vos 1300 qui selon vous ne sont que 1200 car le syndic utilise une mauvaise clé de répartition, vous pouvez donc vous aussi approuver les comptes, car ils ne valent pas l'approbation de votre compte personnel à 1300.
Vote OK ne vaut que pour les 100 000, vous pouvez malgré le vote contestez les 1300.
Votre cas est singulièrement plus complexe, et c'est pour cela que a l'inverse de Philippe388 je ne vois pas trop comment vous pouvez ne pas payer quelque chose, c'est trop risqué, puisque vous contestez A LA FOIS les dépenses faites ET AUSSI les clés utilisées pour vos comptes personnels.
citation: l'AG a prévu des réparations de bordure de trottoir (en surface) pour un montant de 6.000 euros.
J'ai moi-même fait faire un devis à un maçon à 2.000 euros.
Le Syndic a utilisé les 4.000 euros restant pour faire rénover au maçon les voies de circulation en sous-sol et les cloisons entre les box de garage.
Les travaux n'étaient pas voté, mais surtout la clé de répartition n'est pas la même. POur contester correctement, il faut que vous ayez la preuve des 2000, la preuve que les travaux exécutés et facturés sont de 2000 + 4000 et pas juste une situation trompeuse dans la quelle par exemple le syndic a fait faire a l'artisan du départ pour le budget de départ, et a payé 6000, sur la facture finale n'apparaissant pas les travaux additionnels, (qui auraient été fait au titre de geste commercial, dans ce cas votre contestation échouera)
Si par exemple, le devis de A était de 6000, vous avez proposé B en amenant un devis de 2000, que le syndicat a fait travailler B pour 6000, il y a la en effet un problème, d'autant que la facture finale fait apparaitre travaux1 pour 2000 et travaux 2 pour 4000.
En ce cas, travaux2 n'a pas été décidé par l'AG et vous êtes en droit de les contester.
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CyMo
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Posté - 20 avr. 2017 : 23:17:47
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citation: POur contester correctement, il faut que vous ayez la preuve des 2000, la preuve que les travaux exécutés et facturés sont de 2000 + 4000
Oui, c'est bon, j'ai les deux devis de 2000 + 4000 et les deux factures de 2000 + 4000.... et j'ai encore mieux, le compte rendu de Conseil Syndical distribué en AG qui explique que le budget voté a été réutilisé pour autre chose ...
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nefer
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Posté - 20 avr. 2017 : 23:37:31
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c'est un classique: le CS va au delà de son rôle
le syndic aurait du expliquer au CS ce qui était possible et ce qui ne l'était pas
concernant les 6000 euros, y a t il une résolution d'AG pour un appel de fonds de 6000 euros pour les travaux de bordure de trottoir?
si oui, le syndic fait l'appel et devra faire approuver le compte travaux (TOE) par l'AG lorsqu'ils seront faits. Si la facture ne fait que 2000 euros, il faudra répartir le crédit de 4000 euros sur les comptes travaux des copropriétaires.
concernant les autres travaux, est ce que ce sont des travaux d'entretien, d'urgence ou d'amélioration ? |
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CyMo
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Posté - 20 avr. 2017 : 23:40:14
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citation: Initialement posté par rambouillet
Mais sachez que même s'il y a erreurs, mais que les comptes ont été approuvés, vous avez peu de chances d'obtenir satisfaction, sauf si cela a un impact sur le calcul de votre décompte, comme par exemple le non respect du RdC pour les tantièmes. Ce qui signifie que vous ne devez pas vous attaquer aux comptes eux-mêmes mais au dol que vous subissez, vous !
En faite, mon problème est peut-être un peu plus compliqué : il y a des erreurs de répartition (c'est la faute du Syndic / CS) et en plus il y a une erreur dans le règlement de copro, la charge spéciale de garages n'a pas de sens, les éléments ne sont pas spécifiques aux garages (c'est la faute du notaire de l'époque).
De nos échanges, je me dis que le mieux serait de contester en masse la clause de charge spéciale, et demander une nouvelle répartition sur 10 ans, et sinon, subsidiairement, de contester individuellement les charges mal réparties sur mon compte individuel, dans ce cas, aussi depuis 10 ans.
Et ensuite, de contester l'approbation des comptes à cause des travaux non conforme, mais j'hésite, car mon préjudice n'est que de quelques euros mais le Syndic le fait tous les ans pour des montants jusqu'à 12.000 euros ...
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CyMo
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Posté - 20 avr. 2017 : 23:52:51
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citation: Initialement posté par nefer
c'est un classique: le CS va au delà de son rôle
concernant les 6000 euros, y a t il une résolution d'AG pour un appel de fonds de 6000 euros pour les travaux de bordure de trottoir?
Oui, AG avril 2016, appel 1er octobre 2016.
citation: Initialement posté par nefer
si oui, le syndic fait l'appel et devra faire approuver le compte travaux (TOE) par l'AG lorsqu'ils seront faits. Si la facture ne fait que 2000 euros, il faudra répartir le crédit de 4000 euros sur les comptes travaux des copropriétaires.
Bah, là , Le Syndic a préféré affecter la facture complémentaire de 4000eur sur le compte travaux "bordure de trottoir", pour pas que ça se voit... et sans trop se soucier des règles de répartition (ce n'est pas son truc apparemment).
citation: Initialement posté par nefer
concernant les autres travaux, est ce que ce sont des travaux d'entretien, d'urgence ou d'amélioration ?
C'était entre l'entretien et l'urgence ... il y avait des têtes de cloisons qui menaçaient de s'écrouler sur les voies de circulation, l'urgence était de purger, l'entretien de refaire la maçonnerie...
J'avais signalé le problème par courrier en mars 2015 ... et ils ont traité le problème en urgence en décembre 2016, alors qu'il y avait eu 2 AG entre temps....
Sans prendre en compte que les cloisons sont communes aux deux lots privatifs.
Les travaux ayant été répartis en charge commune.
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Posté - 21 avr. 2017 : 07:16:26
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Je ne comprends pas comment des cloisons privatives peuvent s'écrouler sur l'espace public;
Un lot privatif est forcément entourés de murs, porteurs et non privatifs.
Je comrpends votre récrimination, mais votre chance de succès devant un Juge dépendra fortement de la manière de présenter les choses. Pour vous, on vous a escroqué de 4000 euros en truandant (je force le trait) des travaux non urgents qui valent 200 euros;
Un bon avocat peut arriver a prouver que par une suite de faits prouvables, le financement des travaux urgents n'a pas nécessité d'appel de fond spécial, et que le syndic s'apprêtait a faire une nouvelle répartition quand vous avez lancé trop rapidement la procédure.
Avez vous par exemple mis en demeure par RAR le syndic de répartir 'correctement' les travaux urgents de 4000 euros et demandé de récupérer le cas échéant les montants sur les copropriétaires?
Une procédure en justice n'est plus recevable (réforme datant je crois de 2016) si une tentative amiable et prouvable n'a pas préalablement échoué?
Note: Si vous avez une assistance juridique liée a votre assurance multirisque habitation, ou souscrite séparément, ou droit à cela par votre comité d'entreprise, votre mairie ou caisse de retraite, pourquoi ne pas la lancer sur l'affaire? |
Édité par - ribouldingue le 21 avr. 2017 07:26:57 |
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CyMo
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Posté - 21 avr. 2017 : 14:30:53
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Sur ce sujet, il y a des copropriétaires qui commencent à se réveiller.
Je viens de passer 1h au téléphone avec une personne absente de l'AG qui veut elle aussi entamer des procédures judicaires.
Est-il possible de faire une action de groupe (class action) ou équivalent face à un Syndicat de Copropriétaire ?
Je pense que je peux réunir 3 - 4 personnes.
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Posté - 21 avr. 2017 : 15:24:35
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Il n'est pas possible de faire une 'class action', mais il est possible a plusieurs demandeurs exprimant la même demande d'agir de concert.
Ne vous méprenez pas sur l'utilité du groupe, la justice est non réceptive à la lutte des classe et au rapport de force. L'utilité d'une action de concert à 4 est de diviser en 4 les couts (assignation 80, avocat 2 500 mettons, signification 80 moins l'article 700 moins 80 deux fois si vous gagnez, mais plus l'article 700 si vous perdez)
Ne vous illusionnez pas sur le rendu de la copie, le juge écrivant très très lentement, vous n'aurez rien avec 2 ans minimum. |
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Posté - 21 avr. 2017 : 15:43:45
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CyMo : citation: et en plus il y a une erreur dans le règlement de copro, la charge spéciale de garages n'a pas de sens, les éléments ne sont pas spécifiques aux garages (c'est la faute du notaire de l'époque).
?? C'est une vue personnelle du RDC. Le juge ne pourra rien la dessus. Le RDC peut être modifié par un vote à l'Unanimité des copros. Le syndic ne commet pas une faute en appliquant cette grille que vous jugez idiote. 
En ce qui concerne les travaux de 4000€, attention, l'AG a adopté les comptes ET vous n'avez pas contesté cela dans les 2 mois; nous sommes en 2017.  .C'est aussi ce que vous dira le juge, ET votre avocat. Vous allez perdre ce procès si vous attaquez la dessus.
Il n'existe pas d'action de groupe pour ce genre de conflie dans une copropriété. Nous ne sommes pas aux USA.
Dans ce que vous exposez, votre dossier est totalement vide : comptes travaux approuvés depuis de nombreux mois et jamais contestés, une grille de charge que vous jugez mauvaise alors que le syndic ne commet pas d'erreur en appliquant celle du RDC, ..... vous allez au devant de frais de justice qui ne vous amèneront à rien.
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Posté - 21 avr. 2017 : 15:50:31
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Pour répondre à Philippe388, ou trouvez-vous qu'il s'est écoulé 'de nombreux mois (cad plus que 2')? citation: lors d'une AG fin mars, je me suis opposé à l'approbation des comptes
citation: J'attends maintenant le PV d'AG et le solde de répartition pour aller contester la décision au TGI... mais il tarde à venir (AG tenue le 27 mars, on est le 20 avril) |
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Viviane
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Posté - 21 avr. 2017 : 15:51:45
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citation: il y a des erreurs de répartition (c'est la faute du Syndic / CS) et en plus il y a une erreur dans le règlement de copro, la charge spéciale de garages n'a pas de sens, les éléments ne sont pas spécifiques aux garages (c'est la faute du notaire de l'époque).
De nos échanges, je me dis que le mieux serait de contester en masse la clause de charge spéciale, et demander une nouvelle répartition sur 10 ans, et sinon, subsidiairement, de contester individuellement les charges mal réparties sur mon compte individuel, dans ce cas, aussi depuis 10 ans.
Il est possible de contester une grille de répartition. Mais il faudra que le juge la considère illicite. Et si vous gagnez, la modification de la grille n'a pas d'effet rétroactif.
Autrement dit, quelle que soit la grille, le syndic DOIT l'appliquer jusqu'à ce qu'un juge ou l'AG la modifie. Et n'aurait pas à vous rembourser quoi que ce soit sur les années précédant la décision du juge.
citation: J'avais signalé le problème par courrier en mars 2015 ... et ils ont traité le problème en urgence en décembre 2016, alors qu'il y avait eu 2 AG entre temps....
Sans prendre en compte que les cloisons sont communes aux deux lots privatifs.
Les travaux ayant été répartis en charge commune.
Ca, en revanche, ça se corrige, c'est tout. Sauf que les proprios de ces cloisons risquent de ne pas être d'accord pour payer des travaux sur lesquels on n'a pas demandé leur avis. Mais bon, si le cout est "normal"...
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Édité par - Viviane le 21 avr. 2017 15:53:39 |
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nefer
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17
Posté - 21 avr. 2017 : 16:25:32
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le syndic doit appliquer les clés de répartition inscrites au réglement de copropriété,( même si elles ne vous paraissent pas "justes") tant qu'un tribunal ne s'est pas prononcé sur ces clauses |
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CyMo
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18
Posté - 21 avr. 2017 : 16:28:21
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citation: Initialement posté par philippe388CyMo : citation: et en plus il y a une erreur dans le règlement de copro, la charge spéciale de garages n'a pas de sens, les éléments ne sont pas spécifiques aux garages (c'est la faute du notaire de l'époque). ?? C'est une vue personnelle du RDC. Le juge ne pourra rien la dessus. Le RDC peut être modifié par un vote à l'Unanimité des copros. Le syndic ne commet pas une faute en appliquant cette grille que vous jugez idiote.
Le règlement de copro prévoit que les voies de circulation et la rampe spécifiques aux garages soient à la charge exclusive des garages.
Je conteste l'existence de ces éléments, car il n'existe que des éléments utiles à tous (pour l'accès aux caves privatives, au local poubelle et local vélo).
Après pour convaincre le juge, est-ce suffisant :
- le règlement de copro précise que les caves privatives sont en sous-sol
- j'ai récupéré les plans du permis de construire, qui présentent bien les caves en sous-sol, les locaux poubelles et un local "commun" (qui sert de local vélo).
- j'ai fait des photos du gardien en train de sortir les poubelles et du local vélo.
- il y a un PV d'AG qui évoque le bruit fait par les poubelles sur la rampe des garages.
Ou alors il faut faire venir un architecte expert de justice ? ....
citation: En ce qui concerne les travaux de 4000€, attention, l'AG a adopté les comptes ET vous n'avez pas contesté cela dans les 2 mois; nous sommes en 2017. .C'est aussi ce que vous dira le juge, ET votre avocat. Vous allez perdre ce procès si vous attaquez la dessus.
Comme vu par Ribouldingue, le PV d'AG n'a pas encore été diffusé. Donc j'ai encore au moins deux mois...
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CyMo
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19
Posté - 21 avr. 2017 : 16:38:14
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citation: Initialement posté par Viviane
Il est possible de contester une grille de répartition. Mais il faudra que le juge la considère illicite. Et si vous gagnez, la modification de la grille n'a pas d'effet rétroactif.
Autrement dit, quelle que soit la grille, le syndic DOIT l'appliquer jusqu'à ce qu'un juge ou l'AG la modifie. Et n'aurait pas à vous rembourser quoi que ce soit sur les années précédant la décision du juge.
J'ai vu que la jurisprudence remettait en cause l'effet rétroactif.
Le règlement de copro prévoit que les voies de circulation, la rampe et les accessoires soient à la charge des garages.
Puisque l'éclairage sert aussi le local vélo, je dois pouvoir revenir dessus sur 10 ans ? Par contre, je ne sais pas comment je le prouve sans faire disjoncter l'abonnement devant huissier ...
Puisque la pompe de relevage est dans le "local poubelle" (c'est indiqué dans le contrat et la facture) mais à la charge exclusive des garages, je dois pouvoir revenir dessus sur 10 ans ?
Puisque la porte automatique sert aussi la sortie des vélos et poubelles, je dois pouvoir revenir dessus sur 10 ans ?
Puisqu'il y a des réparations de fuite d'eau affectés uniquement aux garages....
etc, etc ...
Au final, je dois pouvoir faire annuler la charge spéciale et demander une correction retroactive sur 10 ans de mon compte individuelle ?
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Viviane
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Posté - 21 avr. 2017 : 17:34:32
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Vous pouvez contester des charges qui auraient été à tort imputées sur les seuls garages (à tort au sens où c'est contraire au RC), mais pas sur 10 ans, sur 5 seulement.
Le syndicat a 10 ans pour réclamer un moins versé aux copros
Mais le copro n'a que 5 ans pour réclamer un trop versé.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 février 2012
N° de pourvoi: 10-25951
citation: Le règlement de copro prévoit que les voies de circulation, la rampe et les accessoires soient à la charge des garages.
Votre problème va être de savoir comment le juge comprendra "les accessoires" |
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Édité par - Viviane le 21 avr. 2017 17:36:27 |
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