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JPM
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21
 Posté - 14 mai 2017 : 18:57:50
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JB 22 : Rares sont les syndics qui transfèrent les comptes des anciens copropriétaires en créditeurs divers.
D'après un expert comptable spécialisé : une très grande majorité des syndics passe les soldes créditeurs vendeurs en compte d'attente, dans un fouillis total le plus souvent.
Pour ma part je fais la guerre aux soldes de fins d'exercice non répartis et passés en compte d'attente.
Cela m'amène à rechercher la justification dudit compte d'attente qui comporte toujours d'autres écritures. Deux fois sur trois j'y trouve des soldes vendeurs.
Il ne peut pas exister de comptes 450 au nom d'un vendeur car le compte est attaché au lot.
D'où les critiques faites au compte 459 copropriétaires créances douteuses.
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nuance
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 22
 Posté - 15 mai 2017 : 07:38:08
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Dans cette copropriété les vendeurs créditeurs anciens, figurent dans la liste des copropriétaires débiteurs /créditeurs, pour un montant de 4500 euros .
Ceci laisse croire que le compte 450 est créditeur, alors que fin 2016, il est réellement débiteur de 3500 euros.
Ces vendeurs créditeurs sont aussi dans l'état détaillé des soldes des copropriétaires , et donc, le nombre des copropriétaires listés est supérieur aux nombres de lots.
Résultats ,au poste de dépenses affranchissements, c'est ce nombre qui est repris pour l'envoi des convocations à l'AG et des PV d'AG, augmentant la dépense de 450 euros, et ceci peut-être, depuis plusieurs années mais je n'ai pas le relevé des dépenses des années antérieures.
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Posté - 15 mai 2017 : 07:53:12
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pourtant dans la nomenclature de l'arrêté il est indiqué : "450 Copropriétaire individualisé"
Pour ma part et dans le cas de copro vendeur dont on n'a pas l'adresse, les syndics que je côtoie, laissent cette somme sur le compte 450 (individualisé) et il apparaît tous les ans en "à nouveau" et cela pendant 10 ans... |
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JPM
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24
Posté - 15 mai 2017 : 08:46:58
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Après vente le 450nn est forcément celui de l'acquéreur.
Les comptes 450 ne peuvent pas comporter un sous compte immatriculé au non d'un ancien copropriétaire.
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JPM
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25
Posté - 15 mai 2017 : 09:01:55
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Ils ne peuvent pas non plus comporter le compte débiteur d'un copropriétaire ayant vendu.
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nuance
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26
Posté - 15 mai 2017 : 09:41:01
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Dans notre cas , il ne s'agit pas de sous comptes. A chaque vente le lot change de numéro et ce nouveau numéro se rajoute à la liste des copropriétaires, et si l'ancien co-( propriétaire) a un solde il y reste aussi, sinon il disparaît. C'est pourquoi on se retrouve avec plus de copropriétaires que de lots, d'ou les "anomalies" citées précédemment.
Si je comprends bien ce que dit JPM, il faudrait que ces vendeurs créditeurs soient dans un 462 avec un détail ligne à ligne des identités et dates de vente.
Et pour en revenir au compte 1032, qui a été débité d'un montant supérieur au budget voté, si les comptes sont exacts ,faut -il laisser en l'état ou demander en AG que les 800 euros soient remis dans ce compte.
Un nouvel acheteur , à la lecture des documents fournis avant la vente, peut tout à fait voir que l'annexe 1 n'est pas concordante avec le PV d'AG.
Est ce que l'opération de remboursement d'une partie du 1032 est visible sur les annexes? |
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JPM
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27
Posté - 15 mai 2017 : 10:53:52
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Pour le 1032 il suffit de demander au syndic une explication. Opération, banale pour le conseil syndical.
Pour les 450 chaque lot est doté d'un sous compte. La répartition des charges est faite entre les lots. Les lots accessoires sont ensuite regroupés autour d'un lot principal.
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Posté - 15 mai 2017 : 11:03:09
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citation: Après vente le 450nn est forcément celui de l'acquéreur.
quel texte dit cela ?
non, les comptes 450 sont des numéros de copros et non des numéros de lots, ou alors cela voudrait dire qu'un copro qui possède deux lots devrait avoir deux numéros car il est susceptible de vendre l'un des lots (exemple un garage) séparément de l'autre (l'appartement par exemple)... |
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andre78fr
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29
Posté - 15 mai 2017 : 11:23:01
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Encore une fois, JPM s'avance dans un terrain qu'il croit maîtriser pour donner des leçons mais raconte n'importe quoi :-(
La classe 4 est dédiée aux tiers ; fournisseurs, clients, salariés, organismes, état, associés ou copropriétaires.
Chaque copropriétaire a son numéro de compte avec une possibilité de sous-compte, conformément à l'arrêté du 14 mars 2005 et au décret du 27 décembre pour distinguer la nature de la créance :
citation: Si l’assemblée générale en décide la création, les sous-comptes suivants :
450-1 Copropriétaire - budget prévisionnel
450-2 Copropriétaire - travaux de l’article 14-2 de la loi susvisée et opérations exceptionnelles
450-3 Copropriétaire - avances
450-4 Copropriétaire - emprunts
450-5 Copropriétaire - fonds de travaux*
(...)
Le compte 450 enregistre les créances et le cas échéant les dettes du syndicat à l’encontre de chacun des copropriétaires. Le libellé de l’écriture précise le nom du copropriétaire.
* le nouveau compte optionnel
Je suis contre cette subdivision, les comptabilités que j'ai pu voir ou étudier créent des situations ubuesques avec un copropriétaire créditeur sur certains sous-comptes et débiteur sur d'autres, on n'y comprend rien et c'est n'importe quoi :-(
Dans le cas d'une vente on créé un nouveau compte pour l'acquéreur ; en théorie c'est l'occasion de solder le compte du vendeur, par le biais du notaire si nécessaire, mais il arrive que ce dernier conserve un solde. A recouvrer si débiteur, à rembourser si créditeur... si les soldes trainent, on finit par les apurer au bout d'un certain temps (2, 5 ou 10 ans on peut en discuter...).
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Édité par - andre78fr le 15 mai 2017 11:25:14 |
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nuance
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Posté - 15 mai 2017 : 12:30:52
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Effectivement un nouveau compte est crée en cas de vente. ex: un copro N° 2211 vend son lot, l'acquéreur portera le n° 2212.et dans la liste des copropriétaires on retrouve le 2211 et le 2212, mais classé par ordre alphabétique, donc peu lisible au premier abord, sur les annexes.
Donc, dans notre cas, lorsque le vendeur a un solde , il reste dans la liste des copropriétaires et on se retrouve avec une liste de 250 copropriétaires au lieu de 200 et le syndic facture 250 convocations AG, alors qu'il ne connait pas l'adresse des vendeurs créditeurs pour leur rendre leur solde!!. Idem pour les PV d'AG. C'est ce que je constate sur le relevé des dépenses.
ET dans la liste , les soldes se cumulent à ceux de l'année faussant le solde réel de l'année.
Si les copro vendeurs sortaient du 450, on pourrait éviter "l'erreur" d'affranchissement. car on aurait , au moins le bon nombre de copropriétaires.
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andre78fr
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Posté - 15 mai 2017 : 12:44:09
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Attention, il faut bien faire la part des choses entre la réglementation, les principes généraux, et la manière de gérer de tel ou tel système informatique...
Chez moi par exemple (je suis éditeur de logiciel), les numéros de compte sont sur 6 caractères, numériques ou alphanumériques, et on peut librement attribuer un nouveau numéro. De même la façon de présenter la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs (le complément de l'annexe 1) peut varier ; tri par compte ou sur le nom... Dans les grosses copropriétés, je recommande les 3 premières lettres du nom ; 450DUP - Monsieur DUPONT ...
Un copropriétaire qui a vendu n'est plus copropriétaire et n'a aucune raison d'être convoqué à l'AG, solde ou pas ; c'est une faute du syndic de lui envoyer la convocation, qui plus est en RAR ! C'est également un motif d'annulation je pense... Ou alors, il vous arnaque en facturant des choses qu'il ne fait pas, c'est également une faute... Ce n'est pas un problème de comptabilité, ancien copropriétaires en 450 ou ailleurs, mais un problème de gestion et de facturation du syndic !!! |
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JPM
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Posté - 15 mai 2017 : 15:10:51
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La ventilation en cinq sous comptes pour chaque copropriétaires citée par André 78 n'a rien à voir ici. Il a raison de condamner cette formule qui est d'ailleurs inapplicable dès lors que les textes ne respectent pas les règles d'imputation des paiements du Code civil.
Ceci étant il doit y avoir autant de sous comptes de 450 que de lots.
En principe pour un copropriétaire il y a un lot principal auquel sont rattachés des lots accessoires. C'est le 450 nn du lot principal qui apparaît dans la liste des comptes avec le nom du copropriétaire.
Mais le propriétaire est maître des modalités de rattachement. S'il a 6 lots dont 2 principaux et 4 accessoires et qu'il consent deux locations il donne la composition des deux groupes de lots et le syndic doit suivre.
Le propriétaire d'un appartement, 2 chambre de services, 1 garage et 1 cave peut exiger la production d'un compte séparé pour l'une des chambres qu'il loue séparément. Le bailleur doit en effet produire pour le calcul des charges récupérables un justificatif propre au bien loué.
Il faut veiller à inscrire dans le contrat de syndic l'obligation de fournir les renseignements relatifs aux charges récupérables sans pour autant être tenu d'établir le décompte pur un copropriétaire. Idem pour la récupération de la TVA.
La codification d'un lot doit demeurer constante : 450 et n° du lot (hormis le cas de ventilation). La vente du lot exige d'ajouter un suffixe : le lot vendu est le 450-018A. Il devient le 450-018B.
La répartition des charges est faite entre les lots . Les lots sont ensuite regroupés conformément au plan de regroupement. Les relevés sont établis en conséquence au titre de chacun des lots principaux avec accessoires ou de chacun des lots indépendants s'il y a lieu.
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JB22
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Posté - 15 mai 2017 : 17:19:25
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De André 78:
"Encore une fois, JPM s'avance dans un terrain qu'il croit maîtriser pour donner des leçons mais raconte n'importe quoi :-("
Et cela continue avec ces histoires de lots principaux et secondaires qui auraient des droits distincts.
"Pour les 450 chaque lot est doté d'un sous compte. La répartition des charges est faite entre les lots. Les lots accessoires sont ensuite regroupés autour d'un lot principal."
"Les comptes 450 ne peuvent pas comporter un sous compte immatriculé au non d'un ancien copropriétaire"
"Ceci étant il doit y avoir autant de sous comptes de 450 que de lots"
"Le propriétaire d'un appartement, 2 chambre de services, 1 garage et 1 cave peut exiger la production d'un compte séparé pour l'une des chambres qu'il loue séparément".
et ensuite:
"Il faut veiller à inscrire dans le contrat de syndic l'obligation de fournir les renseignements relatifs aux charges récupérables sans pour autant être tenu d'établir le décompte pur un copropriétaire."
Et pour finir;
"La codification d'un lot doit demeurer constante : 450 et n° du lot (hormis le cas de ventilation). La vente du lot exige d'ajouter un suffixe : le lot vendu est le 450-018A. Il devient le 450-018B."
Les suffixes sont entièrement libres.
Attention, si l' on crée plusieurs comptes pour un même copropriétaire il faut faire attention à ne compter celui-ci que pour un copropriétaire lors des votes en A.G. : liste des opposants et majorité article 26. |
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Posté - 15 mai 2017 : 17:23:24
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citation: il reste dans la liste des copropriétaires et on se retrouve avec une liste de 250 copropriétaires au lieu de 200 et le syndic facture 250 convocations AG
Etes vous sur de cela ? si OUI alors dans ce cas le syndic commet une erreur. Ce n'est pas parce que le compte du vendeur reste dans la compta qu'il reste dans la liste des copros que le syndic doit tenir à jour. |
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JPM
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Posté - 16 mai 2017 : 17:59:12
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JB 22 :citation: Et cela continue avec ces histoires de lots principaux et secondaires qui auraient des droits distincts.
Voyez
http://www.jpm-copro.com/Etude%201-3-5-2.htm
Et aussi bien sur les textes sur la publicité foncière.
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Débit avances travaux du compte 1032 
