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goutelette
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 Posté - 21 nov. 2017 : 19:56:38
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Bonjour,
Lors de la vérification des comptes sur le grand livre, compte 450, nous remarquons que cette année un copropriétaire présent depuis longtemps, a deux comptes bien distinct. L' un pour l'appart/ l'autre le parking;
Les autres années la comptabilité des 2 lots est regroupée, comme la majorité des autres lots se composant de cave - box ou autres.
Nous mentionnons au syndic notre incompréhension
.Il nous mentionne qu' il ne fait qu' appliquer la lois.
Il nous explique , que ce copropriétaire a donné cette année," La gestion locative de son logement" au cabinet.Mais pas le parking.
Donc 2 comptes ?
Sauf erreur de notre part, le parking fait toujours partie du lot de ce Monsieur et de l'ensemble du syndicat.
Il nous semble que le fait que le cabinet n'est pas la gestion locative du parking, ne doit pas modifier les écritures comptables du syndicat .
Lors de l'envoi des comptes et convocation AG, ce propriétaire s'est étonné de recevoir cette année " Deux enveloppes de 7€de frais de timbres chacune" .
Sachant que pour l'envoi du PV il sera de même.
L' un d'entre vous aurait-il une explication à cette mise en place.
Vous en remerciant par avance.
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Posté - 21 nov. 2017 : 20:24:33
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citation: Il nous explique , que ce copropriétaire a donné cette année," La gestion locative de son logement" au cabinet.Mais pas le parking.
Donc 2 comptes ? C'est hors de compétence du syndic, et ca n'a pas a affecter le syndicat même pour 7,10 euros....
citation: Il nous mentionne qu' il ne fait qu' appliquer la lois.
Quelle loi?
La seule motivation serait de gérer le fonds travaux pour lequel le fonds est attaché au lot, pas au propriétaire. Ca ne justifie pas l'envoie en double, mais ca peut justifier les deux 450. |
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andre78fr
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 Posté - 21 nov. 2017 : 21:01:40
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Avoir deux comptes comptables pour rendre service à l'agence et/ou en séparant les appels et les décomptes pourquoi pas, ça ne me semble pas bien grave et le seul préjudice c'est une ligne ou quelques lignes en plus dans des documents comptables...
En revanche, envoyer deux convocations et deux PV ce n'est effectivement pas normal, sans parler des décomptes des votes et des règles d'émargement (nombre de pouvoirs / voix) où le propriétaire doit compter pour un (en particulier pour une majorité 26) et ses tantièmes doivent être cumulés.
C'est probablement plus les contraintes du système informatique que la loi qui motive tout ça mais c'est au syndic de gérer et d'assumer ; prendre à sa charge les envois inutiles et bien calculer pendant l'AG !
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goutelette
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Posté - 21 nov. 2017 : 21:22:39
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citation: Ribouldingue :Ca ne justifie pas l'envoie en double, mais ca peut justifier les deux 450
.Pouvez vous nous expliquer ce qui mentionne ces deux comptes , dans la mesure ou jusqu'à ce jour pour le syndicat c'était un seul compte ?
citation: Ribouldingue : La seule motivation serait de gérer le fonds travaux pour lequel le fonds est attaché au lot, pas au propriétaire.
Les fonds de travaux sont ceux attachés à la Masse Générale.
Mais, cela est de même pour tout les copropriétaires, occupants ou bailleurs. 50% des lots sont loués. Jusqu'à ce jour cela n'est jamais apparu dans les comptes du syndicat.
Est ce différent, si le gestionnaire locatif est un bureau extérieur
Le syndic mentionne sur le compte 450 les charges du syndicat des copropriétaires.
Un gestionnaire locatif, prend note des charges du lot de l' exercice du syndicat et répercute au locataire, la partie de charge lui afférant .
Sauf méconnaissance de texte de lois: ? Et c' est la notre question. Que le gestionnaire locatif ait la gestion partiel ou complète du lot du copropriétaire, cela ne change en rien le compte des charge 450 du copropriétaire dont il est redevable vi a vis du Syndicat.
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nefer
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Posté - 21 nov. 2017 : 21:34:23
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un copropriétaire a tout à fait le droit de demander au syndic d'avoir 2 comptes copropriétaires s'il est titulaire de 2 lots (avec 2 numéros de lots): personne ne peut s'y opposer
c'est très souvent la demande de bailleurs qui sont propriétaires occupants d'un lot et bailleur d'un autre: ils ne transmettent ainsi au locataire que les documents afférents à la location
en quoi cela gene t il le CS ?
concernant la convocation aux AG, je syndic peut envoyer une seule convocation si le copropriétaire a demandé l'envoi en direct de ces documents.
il peut y avoir un compte de regroupement |
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goutelette
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Posté - 21 nov. 2017 : 21:47:57
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citation: André 78fr :ça ne me semble pas bien grave et le seul préjudice c'est une ligne ou quelques lignes en plus dans des documents comptables ...
Cela fait reprendre toutes les lignes de la Masse générale + celle afférents au parking. ( 13 lignes)
citation: André 78frEn revanche, envoyer deux convocations et deux PV ce n'est effectivement pas normal, sans parler des décomptes
Même en envoi groupé, car les RC sont au poids.
citation: André78 fr : C'est probablement plus les contraintes du système informatique que la loi qui motive tout ça
Mais, la comptabilité ne doit -elle pas être séparée " gestion du syndicat et gestion locative ?
Il est possible que part économie cela soit la comptable qui gère le Syndicat qui fasse sa cuisine ( syndicat + locatif) sachant que nous nous plaignons de leur logiciel qui est dépassé.
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andre78fr
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Posté - 21 nov. 2017 : 21:56:39
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Je ne sais pas si dans votre cas le syndic fait également de la gérance mais souvent les syndics présentent les décomptes de charges récupérables qui aident les bailleurs à faire leur régularisation de charges et les calculs de provisions pour un ensemble de lots en location...
Nefer dit "un copropriétaire a tout à fait le droit de demander au syndic d'avoir 2 comptes copropriétaires" mais j'ignore sur quel texte ou loi se base une telle affirmation, pour moi les comptes individualisés sont comme leur nom l'indique "individuels" en dehors de la possibilité de sub-diviser par nature (5 sous-comptes mais pour tout le monde). Il est vrai que dans la pratique ce sont des choses qu'on peut voir assez souvent. |
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goutelette
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Posté - 21 nov. 2017 : 22:10:46
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citation: Nefer; un copropriétaire a tout à fait le droit de demander au syndic d'avoir 2 comptes copropriétaires s'il est titulaire de 2 lots (avec 2 numéros de lots): personne ne peut s'y opposer
Comme je l'ai mentionné le copropriétaire n'est pas d'accord, et n'a rien demandé .
citation: Gouttelette;Lors de l'envoi des comptes et convocation AG, ce propriétaire s'est étonné de recevoir cette année " Deux enveloppes de 7€de frais de timbres chacune" .
Sachant que pour l'envoi du PV il sera de même.
citation: Nefer:c'est très souvent la demande de bailleurs qui sont propriétaires occupants d'un lot et bailleur d'un autre: ils ne transmettent ainsi au locataire que les documents afférents à la location
Non Nefer, ce copropriétaire loue son studio depuis 20 ans. Le locataire n'ayant pas de voiture ce copropriétaire loue personnellement la place de parking.
Croyant bien faire il a donné cette année la location du studio à notre syndic.
Ce qui normalement n'aurait rien du changer. Que le cabinet soit régie en locatif par le cabinet Truc ou régie machin.
citation: nefer:en quoi cela gene t il le CS ?
Ce qui nous gène, ... C'est de nous prendre pour des idiots.
Le syndic se décharge beaucoup sur nous, il pourrait avoir l' honnêteté de nous dire que cela l'arrange, plutôt que de nous dire "j'applique la lois."
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goutelette
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Posté - 21 nov. 2017 : 22:27:00
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André 78 fr ; Je ne sais pas si dans votre cas le syndic fait également de la gérance mais souvent les syndics présentent les décomptes de charges récupérables qui aident les bailleurs à faire leur régularisation de charges et les calculs de provisions pour un ensemble de lots en location
Le relevé de" l' Etat des charges individuel à chacun" fait apparaître les montants des charges locatives sur chaque ligne de dépense 3
Ce qui permet à chaque copropriétaire qui le désire de reporter a son locataire les charges qui le concerne.
Donc pourquoi le syndic qui est mandaté pour faire les appels de charges à un locataire, ne prend pas en lecture le compte du copropriétaire concerné .
Souvent c'est un Cabinet extérieur au Syndicat qui fait la gestion locative du copropriétaire vers le locataire sans pour autant demander au Syndic qui gère le syndicat de séparer les lots du copropriétaire . |
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JB22
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Posté - 21 nov. 2017 : 23:11:22
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En fait le syndic crée deux comptes de copropriétaires et fait des appels séparés, ce qui lui permet d' établir, automatiquement, un compte "de charges locatives, pour le lot dont il a la gestion.
Mais comme le dit André78 ;
"En revanche, envoyer deux convocations et deux PV ce n'est effectivement pas normal, sans parler des décomptes des votes et des règles d'émargement (nombre de pouvoirs / voix) où le propriétaire doit compter pour un (en particulier pour une majorité 26) et ses tantièmes doivent être cumulés." |
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Posté - 22 nov. 2017 : 07:13:14
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Une chose est sure : la loi ne demande pas cela !
au contraire, même pour plusieurs lots c'est un seul copro car comme l'a bien expliqué andré, l'automatisme du système logiciel du syndic génère 2 convocations, s'il est opposant cela génère 2 Pvs en LRAR, etc....
et cela est certainement du au fait qu'il gère le studio et donc à besoin de connaitre les charges locatives. Il y a de grandes chances que si c'était une autre agence qui gèrerait le studio, il ne décomposerait pas....
En résumé : tout cela a pour origine les déclarations locatives et récupérables.... |
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JB22
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Posté - 22 nov. 2017 : 08:04:59
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La solution que je préconise, un seul compte mais des appels détaillés lot par lot.
Les bailleurs auront toutes les informations nécessaires pour déterminer le montant des charges à récupérer.
Cette solution sera nécessaire pour le suivi du fonds travaux attaché au lot. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 22 nov. 2017 : 08:39:50
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citation: Rambouillet : En résumé : tout cela a pour origine les déclarations locatives et récupérables....
Les remarques de chacun que je remercie, m'amène à une conclusion qui me semble nécessaire de traiter dans l' urgence, si je ne me trompe.?
La présence de l' éclatement de ce lot ( appart/- Parking) dans les CPTS du Syndicat entraine il semblerait, l' obligation de : 2 convocations - 2 PV ..2 votes.......
Si nous laissons faire, ce cas de figure peu se répéter sur d'autres lots.(les jeunes occupants se passant de voiture)
Le GL étant reconnu comme un brouillard ,avant l' acceptation des comptes par l' AG. Le copropriétaire concerné étant lui même insatisfait de cette situation.
Je pense que nous sommes en droit de demander au Syndic qu'il annule et rectifie sur le GL l' éclatement de ce compte.
Cette demande peut être faite avant l' AG par diplomatie,..? Mais également lors de l' AG pour que cela apparaisse dans le PV en garantie .
Mercie pour vos remarques pleines de compétences.
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Posté - 22 nov. 2017 : 09:52:34
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citation: Le GL étant reconnu comme un brouillard ,avant l' acceptation des comptes par l' AG. Le copropriétaire concerné étant lui même insatisfait de cette situation. Euh, j e ne pense pas même si je ne suis pas comptable.
Le brouillard, c'est une ensemble de lignes qu'on peut corriger et modifier dans porter les traces.
Exemple, la facture à Tarte en Plomb de 55 euros est devenue 555 euros, le syndicat refuse et valide les compte spour 55
Avec un brouillard, on utilise du blanc de correction et on transforme 555 en 55, l'erreur a disparue.
Avec une comptabilité enregistrée et qui n'est plus en mode brouillard, on
1/ extourne l'opération erronnée en la passant en négatif de -555
2/ On ajoute une opération correcte de 55
C'est la seule bonne manière de faire qui porte la trace de la décision d'AG.
citation: Je pense que nous sommes en droit de demander au Syndic qu'il annule et rectifie sur le GL l' éclatement de ce compte. Il ne s'agit pas d'une 'rectificatoin', pas plus d'une 'correction', mais d'une manière de faire différente qu n'a rien d'interdit me semble t'il.
Comme demandé par Nefer plus haut, le seul inconvénient que vous ayez est d'envoyer deux RAR.
cela n'impose pas le 450 unique, cela peut se faire autrement, et autant demander au syndic en effet de ne pas multupier les RAR mais on peut lui laisser le choix de la méthode.. |
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JB22
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Posté - 22 nov. 2017 : 09:55:36
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"en droit de demander au Syndic qu'il annule et rectifie sur le GL l' éclatement de ce compte."
Cela ne servira à rien, les convocations en double ont été faites,
Vous pouvez demander que le syndic cesse cette pratique sur l' exercice en cours, en approuvant les comptes avec cette réserve. |
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nefer
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Posté - 22 nov. 2017 : 09:59:53
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c'est donc le syndic qui a pris cette initiative pour "arranger" son collèque en charge de la gestion locative
il suffit donc que le copropriétaire concerné adresse un courrier en RAR au syndic pour exiger le regroupement de ses lots dans un seul compte copropriétaire |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 22 nov. 2017 : 10:21:40
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Merci, pour vos conseils
Nous allons nous rapprocher du copropriétaire bailleur qui heureusement nous a mentionné son désaccord de recevoir deux courriers, si non, nous n'aurions pas forcément remarqué .
Cordialement |
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JPM
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Posté - 17 avr. 2018 : 23:02:46
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Cette pratique est courante.
Implicitement elle est imposée par la législation sur les baux car le bailleur doit justifier que les charges locatives sont bien celles attachées au bien vendu, sans mélange avec celles attachées à une autre fraction de lot.
Sur la feuille de présence d'une assemblée les deux fractions sont distinguées. L'histoire du doublon de courrier relève de la bienveillance d'une salariée du syndic qui peut veiller à l'établissement d'un seul pli sur les deux que l'ordinateur fournit logiquement.
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JB22
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Posté - 18 avr. 2018 : 00:00:45
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De JPM;
"Implicitement elle est imposée par la législation sur les baux car le bailleur doit justifier que les charges locatives sont bien celles attachées au bien vendu, "
Les obligations du bailleur n' entrainent aucune obligation pour le syndic ou le syndicat. La comptabilité des charges récupérables est facultative.
"Sur la feuille de présence d'une assemblée les deux fractions sont distinguées."
Il ne doit y a voir qu'un seul votant, les voix ne se divisent pas.
Cette "pratique" est dangereuse dans le cas d' utilisation d' un logiciel de gestion des votes en A.G. (Votent à l' article 26 ) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 avr. 2018 : 08:00:47
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JB22 : citation: Il ne doit y a voir qu'un seul votant, les voix ne se divisent pas.
C'est vrai pour un lot déterminé.
Ce n'est pas forcément vrai pour deux lots : appartement et chambre.
A étudier : le cas de Dupont qui vote OUI pour l'appartement et NON pour la chambre.
citation: Les obligations du bailleur n' entrainent aucune obligation pour le syndic ou le syndicat. La comptabilité des charges récupérables est facultative.
Refrain connu ! Le bailleur est un sale profiteur ; On rigole quand le syndic est tenu de recevoir un expert judiciaire désigné pour un litige entre un bailleur et son locataire, et de lui fournir en détail tous les justificatifs de ses comptes de charges.
On rigole encore plus quand ledit expert repère des irrégularités dans la répartition des charges, les régularise au préjudice du bailleur qui, ensuite, pourra se retourner contre le syndicat.
citation: Cette "pratique" est dangereuse dans le cas d' utilisation d' un logiciel de gestion des votes en A.G. (Votent à l' article 26 )
Un logiciel pour un vote à l'article 26 ? Surement pas pour le vote par tête. Il faut des logiciels qui admettent l'intervention humaine. Il est exaspérant de voir un syndic qui ne peut pas mentionner une réserve, rectifier un vote, etc .. parce que logiciel ne veut pas.
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kelletik
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Posté - 28 avr. 2018 : 05:46:41
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Je ne connais pas tous les logiciels de l'immobilier mais il existe toutes les gammes. Dès la moyenne gamme, certains peuvent être paramétrés pour ne sortir qu'une convocation ou qu'un PV pour autant de biens séparés créés sur un même copropriétaire : il suffit de définir une fiche principale.
Si le syndic a créé deux fiches, c'est à mon avis plutôt parce qu'il a un logiciel bas de gamme car il n'y a plutôt que des inconvénients à fonctionner comme cela : plus de papiers, plus de vigilance pour ne pas envoyer 2 convocations, plus de problèmes pour les votes, pour les encaissements,... A mon avis, son programme ne détaille pas les quotes-parts par lot ou deuxième possibilité, il a à l'origine saisi les tantièmes de façon globale, c'est à dire cumulés sur le lot principal. De ce fait, la présentation détaillée par lot ne doit pas apparaître, ce qui n'est pas légal mais bon tant que personne ne dit rien ! Maintenant, il faut savoir que la plupart du temps, ce sont les copropriétaires qui demandent à séparer leurs lots souvent pour cacher certaines informations à leur locataire ou pour des raisons d'organisation personnelle. Les syndics n'y sont plutôt pas favorables.
Quant au compte 450, aucune incidence, juste un peu plus de lignes.
Concernant l'obligation de la mention récupérable et ou de la tva, je ne connais pas de jurisprudence défavorable à un syndic ne l'ayant pas produit au contraire, ce sont les demandeurs qui ont été déboutés. Le seul document qui justifie de la récupérabilité d'une charge, c'est la facture et cela, aucun problème pour le syndic de la fournir.
Les syndics qui fournissent ces mentions font souvent également de la gérance locative et là où c'est plus grave et bien que le caractère récupérable d'une charge soit souvent préparamétré dans le logiciel syndic, beaucoup de comptables syndic n'ont jamais été formés sur le sujet. Plus grave encore, beaucoup d'agences immobilières qui ne font que de la gérance et de la transaction prennent le décompte issu du syndic pour argent comptant et n'en vérifient à aucun moment la cohérence ou la justesse, ce qui n'est pas gênant pour leurs clients propriétaires car la plupart du temps, les erreurs sont au détriment des locataires.
En conclusion, je dirais que sur le fond, ce n'est pas très grave d'avoir séparé les 2 lots sur 2 fiches tant que ce n'est pas facturé, en tous cas, les textes disent plutôt qu'on doit pouvoir obtenir le détail et comme en tous cas rien ne dit qu'il est interdit de le faire, c'est donc autorisé. En revanche, si le propriétaire ne peut exiger de rétablir le lien, rien ne l'oblige à laisser son bien en gérance et je doute que le syndic se mette à dos un copropriétaire disposant d'un pouvoir de vote contre lui surtout sui c'est une petite copropriété ! |
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Deux comptes 450 pour un copropriétaire 
